半地下？な物件

[らら]

都内南向き庭付き一階を検討している者です。

前の道路（西東に走る）は傾斜しているので、道路と並行して高い塀（３．９ｍ！）になっています。
塀の内側はわりと広くて、ゆったりとした庭になります。いい感じがします。
でも。。。マンションの横の道路（南東に走る）も傾斜していて、北側は２階が地面です。
（１階は地下みたいにみえる）廊下の幅は４M〜５Mあるけど、光があまりはいらず、
きっと、部屋はいつも照明をつけなくてはいけないだろうなと予想されます。

カビ対策とか必要でしょうか？24時間換気とはいうものの、北側の部屋にはエアコン用穴しかなくて、
通気口はないようです。（今日見てきたの）

もし、なんか同じような物件を見たことがある方がいらっしゃったらどう思うか教えてください。
都内南向き庭付き一階を検討している者です。

前の道路（西東に走る）は傾斜しているので、道路と並行して高い塀（３．９ｍ！）になっています。
塀の内側はわりと広くて、ゆったりとした庭になります。いい感じがします。
でも。。。マンションの横の道路（南東に走る）も傾斜していて、北側は２階が地面です。
（１階は地下みたいにみえる）廊下の幅は４M〜５Mあるけど、光があまりはいらず、
きっと、部屋はいつも照明をつけなくてはいけないだろうなと予想されます。

カビ対策とか必要でしょうか？24時間換気とはいうものの、北側の部屋にはエアコン用穴しかなくて、
通気口はないようです。（今日見てきたの）

もし、なんか同じような物件を見たことがある方がいらっしゃったらどう思うか教えてください。

[2: 匿名さん]

うちは４月から半地下に住み始めました。
良い所は、カーテンなしでもリビング外側が気にならない所です。
庭が明るいとリビングも明るく見えます。
カビは和室に出ました。ベタ置きのチェストの下と裏です。
ホームセンターで角材を切って足を作り通風を良くしました。
部屋〜部屋の風は通ります。

[3: 匿名さん]

なるほど！確かに、庭の向こうは壁だから、見られてる！ていうのはないですね。

カビは出ましたか。
むー、角材、わたしも真似します。

[4: 02]

>3さん。
１階ですか〜？
朝起きると全部屋、カーテン、窓、全開にします。（通風の為）
仕事前に風呂入るのですが、もし庭の向こうが壁で無かったら脱衣場から裸では出れません。
（田の字型で風呂は中央）
それが出来るのが半地下のメリットです。
しつこいようですが、部屋〜部屋の風は通ります。

[5: 03 らら]

02さんへ
はい。一階です。（建築確認上は地下一階ね）

裸で出ますか！
気にしなくて良いのは良いですよね。
田舎者なので現在の家（2Fで向かいは遠いですけどマンション）でカーテン引かないで
着替えたりしてたら、不審者に侵入され、それ以来カーテンは常にCLOSEです。。

でも考慮していなかった良い点があって嬉しくなってしまいました(^-^)

[6: 02]

あと、みょ〜〜に落ち着きます。
一度、ひそかに最上階に上がって夜景を楽しみましたが、うちに帰ってみると安堵感を感じました。
例えで言うと、水を抜いたプールに住んでいる感じ。
まだ、真冬を体験した事が無いので寒さが少し心配です。

[7: 03 らら]

結局この物件にきめたのですよー。
相方が、水を抜いたプールとは分かりやすいといっていました。
入居までまだ半年ありますが、とっても楽しみです。

がんばって頭金を増やします(^-^)

[8: 02]

おめでとうございます。
適当にレスしておりましたが、嬉しい気持ちになりました。
うちは、ダイキンのルームドライヤーというのを購入しました。
除湿と換気が出来る優れものです。価格も安く楽天で3万ほどでした。（エアコン用の壁穴が必要）
これで、半地下の欠点は無くなりそうです。
是非、検索で見てみてくださいね。

[9: 匿名さん]

昨夜の大雨で、こちらの半地下マンションは被害がありました。
床上浸水です。
住む地域にはご注意を！

[10: 匿名さん]

冠水して流れ込んでくると水圧でドアがあかなくなるね。

[11: 03 らら]

ひぇぇ、水害には弱いと、どのホームページを見ても書いてあるのですよね。。
今、すごく心配しているところです。

一応東京都ハザードマップはチェックしてみたのですが、色はついていませんでした。
（無色→黄色→水色→青と水深が深くなる）
09さんの所はどうですか？（都内じゃないとハザードマップはないのかな）

都内の排水施設は、どうも一時間50mmの雨にしか対応していないらしく、昨日のような
一時間100mmの雨がふると、「想定外」らしいですね

14号直撃したらその直後に現地を見に行こうと思っているのですが、どうもそれそうですね。
区役所に聞きにいってみようかな。。。

ダイキンのルームドライヤー見てみました。
エアコンをつけない部屋によさそうですね。

[12: 02]

ららさんの所は傾斜地なので大丈夫ですよ。うちもそうですが。。
半地下を作って世帯数を稼いでいるＭＳが危ないそうです。

[13: 03 らら]

なるほど。
よくよく考えたのですが、傾斜の半地下部分の高さでも、水につかるにはその傾斜の坂の下、
全部つかるってことですよねーそれはなさそうな気がするなー（坂の中腹に建ってます）

かなりあせりましたが、平気でしょうと。
他の一階がなんか売れてなさそうな感じは気になりますが、楽しみになってきましたー

[14: 匿名さん]

傾斜地でも水が道路などに沿って流れる途中で低いところが有れば流れ込みます。
川が氾濫しなくても、下水が処理できない雨水は低いところへ流れていきます。
例えば丘の中腹のマンションでもエントランスが階段を降りる形態は注意が必要。
外溝工事が完成すればある程度の判断は可能ですよ。

[15: 匿名さん]

もし道路からストンと落ちているなら、雨水が流れ込む危険はあります。

[16: 匿名さん]

坂の中腹であっても、部屋が道路より少しでも下がっているようなら水は流れ込みます。
鉄砲水のようでした。

[17: 匿名さん]

＞16
御無事でしたか？

[18: 匿名さん]

そう、坂の中腹のプールに水を張るのは簡単ですよ。
保水能力のあった自然林の傾斜地を造成してマンションを建てるような場合、
保水能力を失った敷地内の雨水がいちどきに下水に流れ込むと大変なことになるので、
敷地の地下に貯水槽を設けることがあります。
もしそのような土地なら、念のため、貯水槽の有無と住戸との位置関係も確認
されることをお勧めします。

[19: 匿名さん]

予想を超える大量の大雨の時には下水道の容量が足りないと
サイフォン化現象というのもある。
トイレや風呂場から水が噴出してくるっていうもの。

[20: 匿名さん]

02さん、楽観的過ぎ〜！
和室でカビが出たと言いつつも満足しているなんて〜。
傾斜地は大丈夫とか、うらやましいくらい前向きです。

[21: らら]

今回の台風で、被害に遭われた方も多いのですね。
ご愁傷様です。

反対に該当地域の半地下の物件でも被害に遭わなかったような物件はあるのでしょうか？
半地下は全滅しているのかな。。

[22: 02]

その鉄砲水に見舞われた地域です。
あれほどの雨はそう無いでしょう。大丈夫でした。
庭側が半地下なのですが一戸ごとの庭に下水溝があります。
逆の玄関側に地下３階の駐車場（１７０台分）があります。
ここが１番先に水没する可能性があると聞きました。
（下水への１番近い所という事ですね）
なので安心です。

カビはあれからは出ません。(^^)

[23: らら]

02さんへ
そうだったんですか・・・あの地域のあの雨で大丈夫だったのであれば
今後も浸水する可能性は少ないでしょうね

うちは玄関側が半地下です。
玄関がわに地下2階、地上3階の駐車場があります。
1階の下にはピットがあります。

雨水はおそらく最初はピットに入るでしょう。
それ以上のときは敷地の端から坂の下に向かって流れるでしょう。
下水道だけはチェックしたいのだけど、区役所って土日はあいていないしな・・

[24: 匿名さん]

東京とは下水の状況がネットで公開されてます。

[25: 匿名さん]

どんな情報？

[26: らら]

24さん、情報ありがとう！
下記のページですね？
地図が見られるのと、大きさ・場所を指定して、PDFのダウンロードができます。
A3のプリンタがほしいところではありますが、とっても便利です。

http://www.gesuijoho.metro.tokyo.jp/SemisWebSystem/index.html

下水道のとおってる場所、深さ、太さ、勾配などがかかれています。
印刷して、紙つぎはぎして、糊付けしてたらこんな時間になったー

うちの場合、勾配は大丈夫そうだけど、深さはどういうのがより安全かまだ分からない
今度調べながらにらめっこしますー

[27: 匿名さん]

＞ららさん

一戸建て検討と７月におっしゃっていますが、マンションなのですね？
もしかして、山手線の某駅９分の物件ですか？
あそこなら私も見ましたよ。三方が掘られていて唯一、北東が本来の形状では？
傾斜地が掘ってあり、廊下側はかなり深いと感じました。
　廊下側はドライエリアがありますよね。あそこの排水口はどうなっているのでしょうか？
心配なのは　むしろ前面の庭の方の水はけでは？西も掘ってありますから、水の抜け道は？
　我が家は中層階を検討していましたが、希望価格より高かったので　あえなく撃沈しました。

物件、違っていたらごめんなさい。高い買い物です。とことん調べてくださいね。

[28: 匿名さん]

　２７です
ららさん
ごめんなさい。１階と一戸建て、読み違えました。

[29: 匿名さん]

また台風が近づいてきましたが、先日の台風で浸水された半地下マンションは、
どのような装備だったのでしょうか？
一説によると、そもそも排水ポンプがなかったとか、コンセントの位置が低くて
作動しなかったとか、言われているようですが・・・具体的に原因を追求された
記事やニュースを見かけないので、ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

都内では、一部の地域で下水と雨水を分けて排水する地域もあるようです。
24さん、26さんが紹介されているページでも確認できますが・・・今回の地域は
分けていない地域だったようですね。

[30: らら]

27さんへ

物件を特定する詳細はふせさせてください m(_ _)m 申し訳ない

> 高い買い物です。とことん調べてくださいね。

ありがとうございます、もう契約してしまったけど、気が済むまで調べようと思っています。
なんか不安が見つかったら、ショックだろうなぁ〜

私が契約した物件も、ドライエリアがあります。
排水設備は施工会社に確認中・・・・
庭の排水は・・一方向は開いていて、（そしてそちらが勾配下側）大丈夫かな。

29さんの言っている具体的な原因、私も知りたいですねー
けっこう調べたつもりなのだけど、すごく具体的なものは見つけてないです。

[31: 匿名さん]

先日、「コの字型」に建っているマンションの半地下を内覧をさせてもらいました。
半地下部屋（ここでは１階という）の下に貯留槽（ピット）があるのは当然として、
２階（通常の１階面）も接地しているため、そのピットが地下部分（１階部分）にあるのです。
つまり、半地下部屋（複数あるのですが）は、２階部屋のピットと同じ階に隣接していて、
図面を見ると、なんと、周囲や下をピットで囲まれているのです！！

テラスは広いのですが、実際にそこに立ってみると、じっとり重い空気が・・・。
立地や半地下の作り方によっては、こんなこともあり得るのだと確信しました！

半地下を考えている方は、もう一度、検討している部屋以外の他の隣接部がどうなって
いるのか、確認してみてはいかがでしょうか？

[32: 匿名さん]

法的に地下住居を禁止する地域を設定するという記事が日経に出ていた。

[33: 匿名さん]

今日の日経見ました。東京でも区（地区）によって規制が異なるみたいですけどね。
新たに法規制されたら、既存の地下・半地下マンションの価値は下がるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

価値がどうなるかは分からない。
建替えの時に問題が生じる可能性があるのではないかと思う。
地下室部分が再建築時に許可されないので、全体の面積が
少なくなるんじゃない？

[35: 匿名さん]

これから半地下を買うかどうするか迷いますな。
町田市とか文京区とか、環境保全の観点からは、第一種低層とか
用途で地区を決める条例が見受けられますが、今回のように
防災に主眼を置く場合はどうなるのでしょうかねぇ。
良好な住環境を確保するという見方をすれば、
環境保全＋防災となるので、より厳しく捉えれば、
やはり用途で地区計画や規制の対象地域を決めるのでしょうか？
防災を重視するならば、崖地や浸水多発地域などを特定して
地区対象とするのでしょうけど。

タテワリ行政が強力ならば、結果的に別々の規制となってしまうかも？

[36: らら]

もう買っちゃったしな・・・(^-^;;;
売るつもりはないけど（まだ住んでもいないし）売りにくくはなるのですかねー
とっても楽観的に考えると都心部なら手ごろな物件の希少性で人気が出たりとか・・・
/(. .)

[37: 匿名さん]

いわゆる建築基準法に準拠しているかどうかで建築の認可を得るのだと思いますが、
今回の「地区計画」による規制というのは、どの程度、制約を与えるのでしょうか？
つまり、「地区計画」において規制対象となった場合、いわゆる不適正建築になるのでしょうか？

[38: 匿名さん]

完成済みや今から完成するものが今後どうなるかは、ホントわからないですね。
希少性があるともいえるし、建替え時に不利になるともいえる。
容積率一杯なら建替え時に問題出るので地下以外の所有者にも不利になるかもしれない。
でも、一番の影響は、都心や一種低専地域の低層マンションで、今は業者が地下住戸をつくって
採算を確保しているが、これができなくなって採算確保困難->値段の上昇ってことでしょうか。

[39: 匿名さん]

＞３７
今回の規制は「地区計画」ベースのようですから、「地区計画」で規制する地域のみが対象です。
どの行政がそういう「地区計画」をつくるかはわかりませんが、水害に悩まされている地域、例えば
城東・城北など沖積低地やそれ以外でも杉並・中野・渋谷・文京・新宿区等谷底低地を持つ区は
規制に乗り出すかもしれませんね。
「地区計画」の規制対象になった場合、既存のものは即「基準違反建物」になるわけではありませんが、
「既存不適格」なので将来建替えが困難になる可能性は十分有ります。

[40: 匿名さん]

第１種低層住居専用の地域は、河川側とかよっぽどひどい地形でない限り、
地区計画などで規制を掛けるのは難しいかもしれませんね。
杉並区や世田谷区など、マンションに限らず、ここ数年で多くの半地下住戸ができてますし。
それに地区計画なので地元住民との協議が不可欠、利害関係の調整にも時間がかかりそう。
となると、スペックにもよりますが、そこそこ高台にあって低層住居地域にある
半地下マンションは、地区計画の対象とならないことも考えられますし、
従来どおりの評価で済むかもしれませんよ。
さらに、半地下物件を作れる地域が限定されてくると、建てることが可能な地域は、
テラスが欲しいというニーズが集中するかも・・・なんて。
低層住戸しか許されない地域は、住環境としても恵まれていますし。
そして、３８さんが指摘しているように、デベの事業からすると規制自体は
大きな足かせになると思うので、今後の価格上昇に拍車を掛けかねません。
立地やスペックがよければ、はてさて、今のタイミングは買いか！？

[41: 匿名さん]

半地下でテラスが欲しいというニーズが集中…？それはないのでは。
近隣（第１種低層地域）で、テラス付き地下住戸のマンションがいくつか販売されて
いますが、もともと個性的な部屋で好き嫌いがはっきりしているので、売れ残ったり
キャンセルも結構出ているようです。さらに今回のニュースで地下部屋を避ける人が
増えるのではないでしょうか。デベさんには気の毒ですが。

[42: 匿名さん]

40さんは営業さんじゃない？

[43: 匿名さん]

質問です。ここで言ってる半地下というのは、四方八方の土地の高さより若干低いお部屋のことですか？
それとも、例えば、北側の土地よりも低いが、南側の土地とは同じ高さであるというようなお部屋のことですか？

[44: らら]

ここでいっている半地下とは・・・
私が意味したのは、建築基準での地下一階、43さんの言われていた、
「北側の土地よりも低いが、南側の土地とは同じ高さであるというようなお部屋」も
これにあたると思います。（うちがそうですし）
マンションズとか住宅情報には、建築基準での階数が書いてあるので、地下一階と記述されます。

日経に載っていたのも、おそらくこの基準なのではないでしょうか。

[45: 匿名さん]

半地下マンションってどうなんでしょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/245

[46: 匿名さん]

知り合いが最近、成城の半地下マンションを購入しました。
地下と１階のメゾネットタイプとのこと。
成城の一戸建（一億以上）を売って引越すほど価値のあること？
お金にこまっている家ではないので、私には理解できませんでした。

どこのマンションだか、わかる人います？
半地下でもそんな素晴らしいマンションがあるのでしょうか？

[47: 匿名さん]

神奈川県逗子市のマンション建設計画をめぐり、近隣住民13人が指定確認検査機関「日本ＥＲＩ」（東京）が出した建築確認の取り消しを求めた訴訟の判決で、横浜地裁（河村吉晃裁判長）は22日、同社の建築確認を違法と認定し取り消した。
判決理由で河村裁判長は「ＥＲＩが建築確認時に審査した図面は、県が開発許可を出した図面に比べて地盤を強化するくいの数が少なく、配置も異なる」と指摘。ＥＲＩの審査は「建築基準関係規定との適合性がない」として違法とした。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47320/

[48: 心配性の家主]

水が原因で起こる被害への考え方の違いで、
地下住戸への意識は違ってくると思います。

地下住戸でなくてもその地域が５０年に一遍の水害があるとしたら、
また海抜ゼロメートルに近い土地柄だったら、
住宅を購入する時にそれを気にするか、
気にしても購入費用や通勤通学の便利を考えて
そうした被害の可能性に目をつぶるか、究極の選択ではありませんか？

水は低きに流れて、低い所に溜まります。
地下住戸では土地自体の水害へのリスクに更にリスクが加わります。
大雨や氾濫だけでなく、水道管の破裂での出水も被害の一種です。

集合住宅で地下住戸を作ると延床面積は増えて分譲する時の土地代の
負担は軽減されます。ただその軽減された分は、地下特有の対策と
グレードアップ等に使われて、全部は直接購入者には還元されません。

その集合住宅で地下部分を含む区画を購入された場合ですが、
リスクは全面的に自分に降りかかります。
本当に万一ですが、水没でもすれば売却時の評価の低下を含めて
泣きっ面に蜂状態でしょうね。

地下にも住戸がある集合住宅の２〜３階以上を購入する場合、
水没のリスクははるかに少なくて、一時的に生活は不便になっても
高見の見物状態で済むかも知れません。
但し浸水住戸の後始末や、長期間空き家になって管理費の滞納や、
それらが原因でその集合住宅のイメージダウンは避けられません。

最近では神田川沿いの地下室の水没や、世田谷で水道管破裂での浸水が
ニュースで出ましたが、見ていて現実に自分の身に降りかかる実感はないでしょう。

似た話題で、高圧送電線の近くのリスクがありますが、これも気になるのなら、
購入は取りやめた方が賢明ですとしか言い様がありません。

個人的には、こうしたリスクは避けたいので、
住宅地での集合住宅に地下住戸付が増えてきて、
選択の幅が狭まった事を憂慮しています。

建築基準法で地下を延べ面積算定から緩和したのは、
当時の建設省と不動産業界との結託だったと思っています。
せめて戸建に限定された緩和にすべきでした。

本当に額に汗して得たお金を、それも人が羨むほどの高額なお金を、
ハイリスクな不動産物件に費やす神経が分かりません。

[49: 匿名さん]

02さんの体験談を読むと、リスクも個別の条件（土地の形状、施工など）が左右しそうです。

だいぶ前に世田谷区なのに殆どすべて億ション以上という高級マンションの
地下住戸メゾネットタイプのモデルルームを見ました。
テラスが広々としていて明るく良い印象を持ちました。
たぶん一般的なバルコニーを持つ住戸よりも前面が開けている分明るいのだと思います。
加えてガーデニングなど前面の広さに価値を見出す人もいるでしょう。
どこかのデベのＤＭに都心マンションの半地下住戸の居住例がでていましたが、なかなか住み心地はよさそうでした。

確かに地下住戸は確かにデベロッパーの都合という部分もあるのでしょうが、
設計思想や施工の巧拙でだいぶ違ってきそうです。

よく調べて費用対満足度で納得できればいいのでは。

[50: らら]

すれぬしです。

1年少し経ったので、れぽーとをば。

■春・秋：
超快適。日もけっこう当たりました。

■夏：
でました。カビ。和室と北側の部屋。古い家具や古い衣料品に白いぷつぷつができました。
栄養のないところには出ないようで、壁とかはまったく被害なしです。
水とりぞうさんは欠かせません。今は春なのでそんなに溜まりませんが、2006年の夏は
おお〜っというほどたまりました。
和室。押入れにでました。すのこではだめだったので、ホームセンターでプラスチック
ブロックを買ってきてすのこを底上げし、そこに水とりぞうさんで完璧です。

要は部屋が乾燥している状態であれば良いのかと思ってエアコンのドライを使おうと
思ったのですが、部屋の空気を乾燥させるそばから24時間換気で外気がはいるんです
よねー（とめても1時間でかってにONになるの）

1シーズン目はコンクリートが乾ききっていないために余計湿気もあるでしょう。
今シーズンは？乞うご期待。

■冬：
前に建物があるので直射日光があたらないのでちょっと暗い。
早く春にならないかなーと思っていました。
実害はなし。
マンションだからか、1階だけどそんなに寒くはなかったです。

すごく調べた甲斐あり（？）、ということで、夏のカビ以外は実害なしです。
水害はないのでわかりませんが、最近はよく下水の工事してますね・・・

以上、なんとなくレポートでした。