半地下？な物件

[らら]

都内南向き庭付き一階を検討している者です。

前の道路（西東に走る）は傾斜しているので、道路と並行して高い塀（３．９ｍ！）になっています。
塀の内側はわりと広くて、ゆったりとした庭になります。いい感じがします。
でも。。。マンションの横の道路（南東に走る）も傾斜していて、北側は２階が地面です。
（１階は地下みたいにみえる）廊下の幅は４M〜５Mあるけど、光があまりはいらず、
きっと、部屋はいつも照明をつけなくてはいけないだろうなと予想されます。

カビ対策とか必要でしょうか？24時間換気とはいうものの、北側の部屋にはエアコン用穴しかなくて、
通気口はないようです。（今日見てきたの）

もし、なんか同じような物件を見たことがある方がいらっしゃったらどう思うか教えてください。
都内南向き庭付き一階を検討している者です。

前の道路（西東に走る）は傾斜しているので、道路と並行して高い塀（３．９ｍ！）になっています。
塀の内側はわりと広くて、ゆったりとした庭になります。いい感じがします。
でも。。。マンションの横の道路（南東に走る）も傾斜していて、北側は２階が地面です。
（１階は地下みたいにみえる）廊下の幅は４M〜５Mあるけど、光があまりはいらず、
きっと、部屋はいつも照明をつけなくてはいけないだろうなと予想されます。

カビ対策とか必要でしょうか？24時間換気とはいうものの、北側の部屋にはエアコン用穴しかなくて、
通気口はないようです。（今日見てきたの）

もし、なんか同じような物件を見たことがある方がいらっしゃったらどう思うか教えてください。

[42: 匿名さん]

40さんは営業さんじゃない？

[43: 匿名さん]

質問です。ここで言ってる半地下というのは、四方八方の土地の高さより若干低いお部屋のことですか？
それとも、例えば、北側の土地よりも低いが、南側の土地とは同じ高さであるというようなお部屋のことですか？

[44: らら]

ここでいっている半地下とは・・・
私が意味したのは、建築基準での地下一階、43さんの言われていた、
「北側の土地よりも低いが、南側の土地とは同じ高さであるというようなお部屋」も
これにあたると思います。（うちがそうですし）
マンションズとか住宅情報には、建築基準での階数が書いてあるので、地下一階と記述されます。

日経に載っていたのも、おそらくこの基準なのではないでしょうか。

[45: 匿名さん]

半地下マンションってどうなんでしょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/245

[46: 匿名さん]

知り合いが最近、成城の半地下マンションを購入しました。
地下と１階のメゾネットタイプとのこと。
成城の一戸建（一億以上）を売って引越すほど価値のあること？
お金にこまっている家ではないので、私には理解できませんでした。

どこのマンションだか、わかる人います？
半地下でもそんな素晴らしいマンションがあるのでしょうか？

[47: 匿名さん]

神奈川県逗子市のマンション建設計画をめぐり、近隣住民13人が指定確認検査機関「日本ＥＲＩ」（東京）が出した建築確認の取り消しを求めた訴訟の判決で、横浜地裁（河村吉晃裁判長）は22日、同社の建築確認を違法と認定し取り消した。
判決理由で河村裁判長は「ＥＲＩが建築確認時に審査した図面は、県が開発許可を出した図面に比べて地盤を強化するくいの数が少なく、配置も異なる」と指摘。ＥＲＩの審査は「建築基準関係規定との適合性がない」として違法とした。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47320/

[48: 心配性の家主]

水が原因で起こる被害への考え方の違いで、
地下住戸への意識は違ってくると思います。

地下住戸でなくてもその地域が５０年に一遍の水害があるとしたら、
また海抜ゼロメートルに近い土地柄だったら、
住宅を購入する時にそれを気にするか、
気にしても購入費用や通勤通学の便利を考えて
そうした被害の可能性に目をつぶるか、究極の選択ではありませんか？

水は低きに流れて、低い所に溜まります。
地下住戸では土地自体の水害へのリスクに更にリスクが加わります。
大雨や氾濫だけでなく、水道管の破裂での出水も被害の一種です。

集合住宅で地下住戸を作ると延床面積は増えて分譲する時の土地代の
負担は軽減されます。ただその軽減された分は、地下特有の対策と
グレードアップ等に使われて、全部は直接購入者には還元されません。

その集合住宅で地下部分を含む区画を購入された場合ですが、
リスクは全面的に自分に降りかかります。
本当に万一ですが、水没でもすれば売却時の評価の低下を含めて
泣きっ面に蜂状態でしょうね。

地下にも住戸がある集合住宅の２〜３階以上を購入する場合、
水没のリスクははるかに少なくて、一時的に生活は不便になっても
高見の見物状態で済むかも知れません。
但し浸水住戸の後始末や、長期間空き家になって管理費の滞納や、
それらが原因でその集合住宅のイメージダウンは避けられません。

最近では神田川沿いの地下室の水没や、世田谷で水道管破裂での浸水が
ニュースで出ましたが、見ていて現実に自分の身に降りかかる実感はないでしょう。

似た話題で、高圧送電線の近くのリスクがありますが、これも気になるのなら、
購入は取りやめた方が賢明ですとしか言い様がありません。

個人的には、こうしたリスクは避けたいので、
住宅地での集合住宅に地下住戸付が増えてきて、
選択の幅が狭まった事を憂慮しています。

建築基準法で地下を延べ面積算定から緩和したのは、
当時の建設省と不動産業界との結託だったと思っています。
せめて戸建に限定された緩和にすべきでした。

本当に額に汗して得たお金を、それも人が羨むほどの高額なお金を、
ハイリスクな不動産物件に費やす神経が分かりません。

[49: 匿名さん]

02さんの体験談を読むと、リスクも個別の条件（土地の形状、施工など）が左右しそうです。

だいぶ前に世田谷区なのに殆どすべて億ション以上という高級マンションの
地下住戸メゾネットタイプのモデルルームを見ました。
テラスが広々としていて明るく良い印象を持ちました。
たぶん一般的なバルコニーを持つ住戸よりも前面が開けている分明るいのだと思います。
加えてガーデニングなど前面の広さに価値を見出す人もいるでしょう。
どこかのデベのＤＭに都心マンションの半地下住戸の居住例がでていましたが、なかなか住み心地はよさそうでした。

確かに地下住戸は確かにデベロッパーの都合という部分もあるのでしょうが、
設計思想や施工の巧拙でだいぶ違ってきそうです。

よく調べて費用対満足度で納得できればいいのでは。

[50: らら]

すれぬしです。

1年少し経ったので、れぽーとをば。

■春・秋：
超快適。日もけっこう当たりました。

■夏：
でました。カビ。和室と北側の部屋。古い家具や古い衣料品に白いぷつぷつができました。
栄養のないところには出ないようで、壁とかはまったく被害なしです。
水とりぞうさんは欠かせません。今は春なのでそんなに溜まりませんが、2006年の夏は
おお〜っというほどたまりました。
和室。押入れにでました。すのこではだめだったので、ホームセンターでプラスチック
ブロックを買ってきてすのこを底上げし、そこに水とりぞうさんで完璧です。

要は部屋が乾燥している状態であれば良いのかと思ってエアコンのドライを使おうと
思ったのですが、部屋の空気を乾燥させるそばから24時間換気で外気がはいるんです
よねー（とめても1時間でかってにONになるの）

1シーズン目はコンクリートが乾ききっていないために余計湿気もあるでしょう。
今シーズンは？乞うご期待。

■冬：
前に建物があるので直射日光があたらないのでちょっと暗い。
早く春にならないかなーと思っていました。
実害はなし。
マンションだからか、1階だけどそんなに寒くはなかったです。

すごく調べた甲斐あり（？）、ということで、夏のカビ以外は実害なしです。
水害はないのでわかりませんが、最近はよく下水の工事してますね・・・

以上、なんとなくレポートでした。

[51: 購入検討中さん]

ららさま
レポートありがとうございます。参考になりました。
やはり、出るんですね。カビ。
同マンションの、上層階（地下ではない部屋）の北側部屋については
どうなのでしょうか？地域や建物全体の施工の問題なのか、
半地下がゆえのカビなのか。。。

あと、気になっているのがお洗濯物なのですが、
日当りや風通しは同なのでしょう。みなさんテラスに干しているのでしょうか？
洗濯乾燥機を導入するかどうかも悩み中です。

また、プライバシーの問題ですが、お隣りさんとの関係は如何でしょうか？

私が現在検討している（というか、ほぼ決めているのですが）のは杉並区の住宅地にあるマンションで、
1F（申請上はB1）がテラス（約30㎡）付ですが、お隣りのテラスとの間が
高さ120センチほどの柵（緊急時にはもちろん開閉できる）しかなく、お隣りから丸見えです。
他の物件でもテラス付住居をみたのですが、そこは2mほどの壁に非常扉がついていました。

法律上は、テラス部分は避難経路にあたるので、お隣りとの間の柵部分に物を置いてはいけない
わけですよね？みなさんの物件はどのような仕切りですか？
管理組合で取り決めなどをしているのでしょうか？

質問ばかりですみません。
住み始めたらレポートをしたいと思いますので。。

[52: 匿名さん]

>>51
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

[53: らら]

すれぬしです。

2年目夏が終了しましたので、状況レポートです。

■カビについて
北側洋室：ウォークインクロゼットの中に水とりぞうさん1個使用。8月頭に新品に交換し、8月末にはお取替え目安ラインの5ミリ下まで溜まりました。

去年とまったく同じ対策だったのですが、去年はカビだらけになった古い家具にも古い衣類にもカビは出ませんでした！(^-^)/~~

和室：水とりぞうさん・すのこ・プラスチックブロック使用。

去年からプラスチックブロックをどけていないので、去年と直接比べられませんが。やはり8月頭に新品の水とりぞうさん2個をすのこ下に使用。2つとも8月末にはお取替え目安ラインの5ミリ下まで溜まっていました。

来年はどうでしょうね。プラスチックブロック要らなくなるとよいなぁ■購入予定者さんへ
遅ればせですが、返答します。

> 同マンションの、上層階（地下ではない部屋）の北側部屋については
> どうなのでしょうか？地域や建物全体の施工の問題なのか、
> 半地下がゆえのカビなのか。。。

他の部屋でもカビは出たところがあると聞いていますが、何階かまでの情報はいただけませんでした。また、去年もお隣の家には出なかったようです。
カビだらけのすのこを干しているときにカビ出ませんかって話し掛けたら、内は出ていませんっていわれました。


今年は出なかった＆隣には出ていないことを考えると、
・コンクリートの乾き方の問題
・生活習慣？の問題


でしょうかね。ちなみに我が家はDINKSなので、平日昼間（朝8時〜夜平均9時まで）は閉め切っています。週末は窓を開けて換気しますが。私のウォークインクロゼットは洋服でぎっしりです。あんまり隙間はありません。> あと、気になっているのがお洗濯物なのですが、
> 日当りや風通しは同なのでしょう。みなさんテラスに干しているのでしょうか？
> 洗濯乾燥機を導入するかどうかも悩み中です。

風通し：物件にもよると思いますが、うちの場合は風通しは問題ないかと思っています。（日によりますがそよ風が入ります）風のある日はテラスの洗濯物がそよそよなびきます。（みなさんテラスに干しています）
先日2007/9/6〜7の台風のときは、前の建物のおかげか、風向きかもしれませんがそれほどの強風は感じませんでした。

前の建物がどのくらいの高さかにもよると思いますが、やはり普通に立てるよりは風通し悪いのでしょうね。


> また、プライバシーの問題ですが、お隣りさんとの関係は如何でしょうか？

もう遅いかもしれませんが・・・
テラスの奥行きは3M、その奥に人工芝（奥行き約2M）があります。
フェンスの高さは2Mです。
柱の端まで部屋から2Mあるため、隣がテラスでしていることは気になりません。
人工芝の部分で何かしていると見えます。
部屋の中はフェンス沿いに行くと若干見えますが、それほど気になる見え方ではないと思います。


こちらが部屋
---------------------------------------------
|| ||
||←壁 ||
||___ テラス ___||
|柱 | |柱 |
| | | |
|~~~~ ~~~~|
|--------------------------------------------
| |
|←フェンス 人工芝 vv |
| vv |
| vv |
---------------------------------------------


> 法律上は、テラス部分は避難経路にあたるので、お隣りとの間の柵部分に物を
> 置いてはいけないわけですよね？みなさんの物件はどのような仕切りですか？
> 管理組合で取り決めなどをしているのでしょうか？

人工芝の部分には物を設置してはいけないことになっています。

[55: 匿名さん]

行政訴訟：「タヌキの森」に建築、違法　新宿区が逆転敗訴−−東京高裁判決
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090115ddm041040032000c.html

[59: 匿名さん]

０２さん。その後どうでしょうか？

[60: 有田]

道より低い店舗や住居は、風水ではよくない。カビ臭いカビ生える店。地盤沈下でも運気変わるぐらいなんでお勧め出来ず、
御近所さんの洗濯屋さんなんか焼失したよ
寝煙草と漏電で

[61: いつか買いたいさん]

　地下一階と１階のメゾネットタイプのマンションの購入を検討しています．
　１階がリビング・キッチン・トイレ・バスと１部屋，地下１階に和室１部屋洋室２部屋と納戸があります．地下にもライトコートがあり，和室と１つの洋室に面しているので，換気はよいのですが，残る北側の洋室が，直接外とは接しておらず，換気は２４時間換気頼みです．
　先日部屋を見に行ったとき，この部屋と納戸，クローゼットの引き出しのうらにカビを発見してしまいました．（少しでしたが）和室の押入れにはかびはありませんでしたが，実際カビをみてしまうとかなりへこんでしまいました．なんどか部屋を見に行って，はじめて先日気がついたのですが・・・．約１年ほど空き家の状態というのもあるでしょうが，購入後は寝室にしようと思っていた部屋なので・・・．いまは，クロスも防カビ効果のあるものとか，エコカラットなどもあるようですが，これらで予防できるものなのでしょうか．また，本当にかびやすい部屋なら，１年空き家だと，もっとかびているというようなことはありませんか．
　もしなにか情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら，アドバイスを宜しくお願いします．

[62: りあん]

半地下は、ハンパモン

[63: 匿名さん]

押尾か

[64: 匿名さん]

堀越海老

[65: 匿名さん]

参考になります