半地下？な物件

[らら]

都内南向き庭付き一階を検討している者です。

前の道路（西東に走る）は傾斜しているので、道路と並行して高い塀（３．９ｍ！）になっています。
塀の内側はわりと広くて、ゆったりとした庭になります。いい感じがします。
でも。。。マンションの横の道路（南東に走る）も傾斜していて、北側は２階が地面です。
（１階は地下みたいにみえる）廊下の幅は４M〜５Mあるけど、光があまりはいらず、
きっと、部屋はいつも照明をつけなくてはいけないだろうなと予想されます。

カビ対策とか必要でしょうか？24時間換気とはいうものの、北側の部屋にはエアコン用穴しかなくて、
通気口はないようです。（今日見てきたの）

もし、なんか同じような物件を見たことがある方がいらっしゃったらどう思うか教えてください。
都内南向き庭付き一階を検討している者です。

前の道路（西東に走る）は傾斜しているので、道路と並行して高い塀（３．９ｍ！）になっています。
塀の内側はわりと広くて、ゆったりとした庭になります。いい感じがします。
でも。。。マンションの横の道路（南東に走る）も傾斜していて、北側は２階が地面です。
（１階は地下みたいにみえる）廊下の幅は４M〜５Mあるけど、光があまりはいらず、
きっと、部屋はいつも照明をつけなくてはいけないだろうなと予想されます。

カビ対策とか必要でしょうか？24時間換気とはいうものの、北側の部屋にはエアコン用穴しかなくて、
通気口はないようです。（今日見てきたの）

もし、なんか同じような物件を見たことがある方がいらっしゃったらどう思うか教えてください。

[22: 02]

その鉄砲水に見舞われた地域です。
あれほどの雨はそう無いでしょう。大丈夫でした。
庭側が半地下なのですが一戸ごとの庭に下水溝があります。
逆の玄関側に地下３階の駐車場（１７０台分）があります。
ここが１番先に水没する可能性があると聞きました。
（下水への１番近い所という事ですね）
なので安心です。

カビはあれからは出ません。(^^)

[23: らら]

02さんへ
そうだったんですか・・・あの地域のあの雨で大丈夫だったのであれば
今後も浸水する可能性は少ないでしょうね

うちは玄関側が半地下です。
玄関がわに地下2階、地上3階の駐車場があります。
1階の下にはピットがあります。

雨水はおそらく最初はピットに入るでしょう。
それ以上のときは敷地の端から坂の下に向かって流れるでしょう。
下水道だけはチェックしたいのだけど、区役所って土日はあいていないしな・・

[24: 匿名さん]

東京とは下水の状況がネットで公開されてます。

[25: 匿名さん]

どんな情報？

[26: らら]

24さん、情報ありがとう！
下記のページですね？
地図が見られるのと、大きさ・場所を指定して、PDFのダウンロードができます。
A3のプリンタがほしいところではありますが、とっても便利です。

http://www.gesuijoho.metro.tokyo.jp/SemisWebSystem/index.html

下水道のとおってる場所、深さ、太さ、勾配などがかかれています。
印刷して、紙つぎはぎして、糊付けしてたらこんな時間になったー

うちの場合、勾配は大丈夫そうだけど、深さはどういうのがより安全かまだ分からない
今度調べながらにらめっこしますー

[27: 匿名さん]

＞ららさん

一戸建て検討と７月におっしゃっていますが、マンションなのですね？
もしかして、山手線の某駅９分の物件ですか？
あそこなら私も見ましたよ。三方が掘られていて唯一、北東が本来の形状では？
傾斜地が掘ってあり、廊下側はかなり深いと感じました。
　廊下側はドライエリアがありますよね。あそこの排水口はどうなっているのでしょうか？
心配なのは　むしろ前面の庭の方の水はけでは？西も掘ってありますから、水の抜け道は？
　我が家は中層階を検討していましたが、希望価格より高かったので　あえなく撃沈しました。

物件、違っていたらごめんなさい。高い買い物です。とことん調べてくださいね。

[28: 匿名さん]

　２７です
ららさん
ごめんなさい。１階と一戸建て、読み違えました。

[29: 匿名さん]

また台風が近づいてきましたが、先日の台風で浸水された半地下マンションは、
どのような装備だったのでしょうか？
一説によると、そもそも排水ポンプがなかったとか、コンセントの位置が低くて
作動しなかったとか、言われているようですが・・・具体的に原因を追求された
記事やニュースを見かけないので、ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

都内では、一部の地域で下水と雨水を分けて排水する地域もあるようです。
24さん、26さんが紹介されているページでも確認できますが・・・今回の地域は
分けていない地域だったようですね。

[30: らら]

27さんへ

物件を特定する詳細はふせさせてください m(_ _)m 申し訳ない

> 高い買い物です。とことん調べてくださいね。

ありがとうございます、もう契約してしまったけど、気が済むまで調べようと思っています。
なんか不安が見つかったら、ショックだろうなぁ〜

私が契約した物件も、ドライエリアがあります。
排水設備は施工会社に確認中・・・・
庭の排水は・・一方向は開いていて、（そしてそちらが勾配下側）大丈夫かな。

29さんの言っている具体的な原因、私も知りたいですねー
けっこう調べたつもりなのだけど、すごく具体的なものは見つけてないです。

[31: 匿名さん]

先日、「コの字型」に建っているマンションの半地下を内覧をさせてもらいました。
半地下部屋（ここでは１階という）の下に貯留槽（ピット）があるのは当然として、
２階（通常の１階面）も接地しているため、そのピットが地下部分（１階部分）にあるのです。
つまり、半地下部屋（複数あるのですが）は、２階部屋のピットと同じ階に隣接していて、
図面を見ると、なんと、周囲や下をピットで囲まれているのです！！

テラスは広いのですが、実際にそこに立ってみると、じっとり重い空気が・・・。
立地や半地下の作り方によっては、こんなこともあり得るのだと確信しました！

半地下を考えている方は、もう一度、検討している部屋以外の他の隣接部がどうなって
いるのか、確認してみてはいかがでしょうか？

[32: 匿名さん]

法的に地下住居を禁止する地域を設定するという記事が日経に出ていた。

[33: 匿名さん]

今日の日経見ました。東京でも区（地区）によって規制が異なるみたいですけどね。
新たに法規制されたら、既存の地下・半地下マンションの価値は下がるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

価値がどうなるかは分からない。
建替えの時に問題が生じる可能性があるのではないかと思う。
地下室部分が再建築時に許可されないので、全体の面積が
少なくなるんじゃない？

[35: 匿名さん]

これから半地下を買うかどうするか迷いますな。
町田市とか文京区とか、環境保全の観点からは、第一種低層とか
用途で地区を決める条例が見受けられますが、今回のように
防災に主眼を置く場合はどうなるのでしょうかねぇ。
良好な住環境を確保するという見方をすれば、
環境保全＋防災となるので、より厳しく捉えれば、
やはり用途で地区計画や規制の対象地域を決めるのでしょうか？
防災を重視するならば、崖地や浸水多発地域などを特定して
地区対象とするのでしょうけど。

タテワリ行政が強力ならば、結果的に別々の規制となってしまうかも？

[36: らら]

もう買っちゃったしな・・・(^-^;;;
売るつもりはないけど（まだ住んでもいないし）売りにくくはなるのですかねー
とっても楽観的に考えると都心部なら手ごろな物件の希少性で人気が出たりとか・・・
/(. .)

[37: 匿名さん]

いわゆる建築基準法に準拠しているかどうかで建築の認可を得るのだと思いますが、
今回の「地区計画」による規制というのは、どの程度、制約を与えるのでしょうか？
つまり、「地区計画」において規制対象となった場合、いわゆる不適正建築になるのでしょうか？

[38: 匿名さん]

完成済みや今から完成するものが今後どうなるかは、ホントわからないですね。
希少性があるともいえるし、建替え時に不利になるともいえる。
容積率一杯なら建替え時に問題出るので地下以外の所有者にも不利になるかもしれない。
でも、一番の影響は、都心や一種低専地域の低層マンションで、今は業者が地下住戸をつくって
採算を確保しているが、これができなくなって採算確保困難->値段の上昇ってことでしょうか。

[39: 匿名さん]

＞３７
今回の規制は「地区計画」ベースのようですから、「地区計画」で規制する地域のみが対象です。
どの行政がそういう「地区計画」をつくるかはわかりませんが、水害に悩まされている地域、例えば
城東・城北など沖積低地やそれ以外でも杉並・中野・渋谷・文京・新宿区等谷底低地を持つ区は
規制に乗り出すかもしれませんね。
「地区計画」の規制対象になった場合、既存のものは即「基準違反建物」になるわけではありませんが、
「既存不適格」なので将来建替えが困難になる可能性は十分有ります。

[40: 匿名さん]

第１種低層住居専用の地域は、河川側とかよっぽどひどい地形でない限り、
地区計画などで規制を掛けるのは難しいかもしれませんね。
杉並区や世田谷区など、マンションに限らず、ここ数年で多くの半地下住戸ができてますし。
それに地区計画なので地元住民との協議が不可欠、利害関係の調整にも時間がかかりそう。
となると、スペックにもよりますが、そこそこ高台にあって低層住居地域にある
半地下マンションは、地区計画の対象とならないことも考えられますし、
従来どおりの評価で済むかもしれませんよ。
さらに、半地下物件を作れる地域が限定されてくると、建てることが可能な地域は、
テラスが欲しいというニーズが集中するかも・・・なんて。
低層住戸しか許されない地域は、住環境としても恵まれていますし。
そして、３８さんが指摘しているように、デベの事業からすると規制自体は
大きな足かせになると思うので、今後の価格上昇に拍車を掛けかねません。
立地やスペックがよければ、はてさて、今のタイミングは買いか！？

[41: 匿名さん]

半地下でテラスが欲しいというニーズが集中…？それはないのでは。
近隣（第１種低層地域）で、テラス付き地下住戸のマンションがいくつか販売されて
いますが、もともと個性的な部屋で好き嫌いがはっきりしているので、売れ残ったり
キャンセルも結構出ているようです。さらに今回のニュースで地下部屋を避ける人が
増えるのではないでしょうか。デベさんには気の毒ですが。