中古戸建について

[ラビ]

ラビといいます。
よろしくお願いします。

私は最初、すきな土地を探し、大手メーカーで注文住宅を建てる
予定でいましたが、予算オーバーのためあきらめました。
以下は私が出した条件です。
条件
場所：横浜、鎌倉、藤沢
地域：第1種低層住居地域
道路幅：5ｍ以上
その他：日当たり良好

わたしなり、自分の予算（諸経費込みで4000万円くらい）
をふまえ、不動産に通い、買える物を考えた結果、中古住宅
がいいのではという結論に至りました。

みなさんはどう思われますか。
率直な意見をお願いいたします。

また、中古住宅を買うときにはどのようなことに注意したら
よろしいですか。

例
平成5年に耐震基準が変わったため、平成以前の物は
買わないほうがよいとか。

など

みなさんもしお時間がありましたら
御回答願います。

[21: 匿名さん]

確かに、新築物件には最新設備は魅力ですね。システムキッチン、バス、セキュリティ、床暖房などなど・・。中古でも人気の沿線で築浅物件はあまり安くないし、掘り出し物は右から左、と言われ、短い時間でどうしても買わなければならない状況だったため、大手ではないけれど地元で評判の高い業者の新築建売を購入しました。結婚以来２０年間、古い社宅住まいだったので、一生に一度は新しい家に住むのも悪くないなと思います。でも、かなり予算オーバーでしたから、ローンは厳しい!
一方、友達は中古の戸建を買いました。築２０数年たった物件を買った友達はリフォームに２００万位かけて、壁紙や和室とダイニングをつなげて大きなリビングにしたり、壁紙や洗面台を取り替えたといってます。それなりに気に入って住んでいます。やはり少なからずローンを抱えています。
別の友達は、バブル期に築５年の中古を買って以来、１５年住んでいる家を、最近７００万かけてリフォームしました。上と下に一部屋ずつ増築して、外壁を塗り替えて、壁紙や照明、ドアを新しくしました。こちらは高収入なので、ローンなし。
年齢は４０代後半です。場所はいいので、土地だけでいつでも売れるとおもうけど、今の家が気に入っているので、修理しながら死ぬまで住んで、あとは子供にまかせようと考えているみたいです。

[22: ラビ]

>>No.20

おっしゃるとおりだと思います。

本日、○井さんに問い合わせをしました。

場所：横浜、鎌倉、藤沢
地域：第1種低層住居地域
道路幅：5ｍ以上
その他：日当たり良好

条件はこれだけですが
これで予算も考慮すると
物件はかなり限られてくるそうです。

確かに安い場所もありますが
安いにはそれなりの理由があります。

もし新築でもよい場所があれば
教えていただけると幸いです。

[23: ５]

通勤圏が大船？あたりのようですね。青葉区に住めなくて残念です。
いい物件が見つかればいいですね。

以下は私が中古住宅購入時に心得たことですので参考まで、、
そのほとんどはネットでも調査可能です。

　　−地盤のよい地域を探す。（特に地名に”川”や”田”とある地域は要注意）
　　−昔の地名を調査する。（今は小ジャレタ地名でも昔の地名を見てびっくり！なんて嫌でしょ）
　　−敷地上空が航空道路になっていないかしらべる。
　　−近所の河川の水面高と目的の住宅地の高さとの関係。（水害注意）
　　−借り入れは年収の３倍を目安に。（５〜６倍は貸手の理論、銀行の為に働くのはどうかと）
　　−旗竿地はダメダメ。（プライバシーが全く無し。売るとき困ります。低資産価値。）
　　−敷地に隣接した電信柱無し。（美観、防犯）
　　−私有地負担無し。（世代が変わった時に覚書等でややこしいことに、、、、）

[24: 20]

藤沢在住なので他市はよくわかりませんが、
鵠沼など海側なら土地130万/坪しますし、
山側(藤沢駅より北)なら土地70万/坪位からありますよね。
土地の広さや建物の広さによっても総額はかなり変わりますし・・・。
まだ場所も決まってないうちから中古という結論に至るのは早いと思います。
新築も中古も含めいろいろな物件を見ることをおすすめします。

ちなみに、うちは新築(建築条件付宅地)を買いましたけど、
同じ位の総額で、すぐ近所に中古(築18年)が売りに出てました。
うちが土地40坪、中古が土地50坪でした。
でも、土地の広さより新築で間取りから設備や壁紙や外構まで自分達で
好きに決められ、建築中の様子もわかる建築条件付の方を選びました。

[25: らび]

>>24

ご意見ありがとうございます・
そうですね。
とりあえず新築も探しみます。

今日、新築の広告をみたのですが
やはり、よだれがでるくらい
欲しくなりますね。

[26: ラビ]

>>23

ご意見ありがとうございます。
ほとんど知らないことばかりでした。
参考にさせていただきます。

>>16 ,17

今週土曜日に○井のリハウスに行くことにしました。
大手がしっかりしているということですが

他にしっかりしている大手はご存じないでしょうか？

[27: ラビ]

>>21

御回答ありがとうございます。
リフォームされたということですが
耐震などの対策はされたのでしょうか

もしやるとしたらどのくらいかかりますか？

>>23

会社の最寄り駅は戸塚駅です。
貧乏人なので年収の6倍は借りないと
無理です。言っていることは
ごもっともだと思うのですが・・・
何か対策とかはないですねえ？

>>24

藤沢の北側ですが、厚木の自衛隊の航路なっていませんか？

[28: 匿名さん]

21です。耐震については、特に聞いていないので、やっていないと思います。そこそこ古いので、万一つぶれたら建て直せば・・くらいに考えているのではないかな。地盤はしっかりした土地なので。
「貧乏人」とおっしゃいますが・・・まだ３１歳ですよね？うちもそれくらいの頃は子供も小さくて、お給料も少なく、転勤はあるし、家を買うなんて考えられなくて、ずっーっと社宅でした。それから少しずつ会社での地位、給料も上がって、なんとかマイホームをもつことができました。当時、同級生たちはいっせいにマンションなどを買って、それこそ年収の６倍くらいのローンを、今からみたらすごく高金利で組んでいましたが、がんばって返しています。会社の経営状態、自分の健康状態、どれも「絶対大丈夫」とは誰も言えません。大きな買い物だし不安材料をあげたらきりがないけど、自分の納得のいく家だったら、それがまた「働き甲斐」につながるんじゃないかな？みなさんも良いアドバイスくれているし、がんばって良い家にめぐりあえるといいですね。

[29: 中古も見たが土地買った]

私は30歳で、ラビさんとまあ同じくらいです。
不動産を購入したら、60歳まではそこに住むつもりで、その後は売るかもしれないし、住むかもしれない。
30年後の売りやすさを考え、マンションは除外しました。中古物件も土地探しと並行してやってました。中古を買っても30年の間には立て直す可能性が大いにあると考えてましたので、なるべくウワモノに価値のない(つまり古い)中古は検討しましたが、まだまだ住めるような中古は除外しました。つまり、中古物件といっても、その家そのものは気にせず、あくまで土地情報として探しました。結果的には土地の購入になりました。
　ラビさんが予測しうる一番可能性のある将来の人生を考えて物件購入されるとよいですよ。

[30: 中古も見たが土地買った]

　(連投すいません)
　不動産屋は大手不動産屋も銀行系列不動産やも地場の不動産屋も一通りまわりました。インターネットも活用しました。空き地の立て看板に載ってる不動産屋にも(その土地が目当てじゃなくても)電話して物件紹介をお願いしました。
　結果、(あくまで自分の場合)東○リバ○ルや野○不動産からはいい物件の紹介はありませんでした。銀行系や地場の不動産屋からは、レインズにまだのせてない物件の紹介を受けたこともありました。最終的にはネットで見つけた物件を購入するに至りました。よく、ネットや折込広告は既に古い物件だと言われるが、そう捨てたものではありません。たしかに超最新ではないかもしれないが、その不動産屋のツテでは理想の物件購入者とのマッチングが出来なかったに過ぎない。坪単価、立地としてはいい条件なのに、少し広い(36坪)ばっかりに自分(やその不動産屋の客)には買えない物件が新聞の折り込みチラシにはいったこともあったし、ネットでも毎日見て(ほんとに毎日)これは！？と思うところには電話して詳細を送ってもらい、また、自分の希望条件を伝え、合致する物件も同時におくってもらっていました。
　物件探しは気力、耐力、時間のいることですが、がんばってください。

[31: 匿名さん]

ラビさん、こちらの掲示板には何でアクセスしてらっしゃいますか？
携帯ですか？パソコンですか？
パソコンでアクセスしているのでしたら、○井のリハウス等の不動産業者のホームページや、Yahoo!不動産などのページにアクセスしてみる事をお薦めしますよ。
そういった所では、物件情報を希望条件に的を絞って検索出来るのはもちろんの事、不動産購入にあたっての知識やノウハウ、ローンの比較や返済シミュレーション、資料請求などもでき、私は大変タメになりましたよ。
ネットなら、評判の悪いと言われる業者でも、営業と会わずに物件を見る事ができ、相場感を養う事が出来ます。
それと、中古物件購入にあたってのノウハウが書かれた書籍も書店で売っています。
一冊は買われても良いかと思いますよ。
あと、実際に店舗に行かれるのも良いのですが、それだと、その業者の範囲内で探してしまう流れになりやすいので、私は、業者に会うのはある程度目星の物件を決めてからにしましたよ。
まずは、ネットで調べた物件を実際に自分の力で見に行く。
番地がわからなくても、○丁目までの住所はわかりますから、例えば、接面道路が南6m、東6mなら、東南角地ですし、間取り図から家の向きもわかります。外観写真やカーポート有りなどの情報、公園など近隣施設からの距離、その他の情報から、現地を特定するのはさほど難しくありません。
それで実際に現地に行き、実際の外観の程度や庭木の手入れ状態などから、だいたいの家の状態がわかりますし、交通の流れ、スーパーや学校の位置、家の前に電柱やゴミ集積所が無いか等もわかりますよ。
私はそれをせず、いきなり物件を見に行って、想像以上に程度や近隣の条件が悪い事もありました。
それでも、居住中の中古物件は、内覧する時は売主が丁寧に掃除をして待っているし、売主、買主、不動産屋の三者が都合を合わせ見に行くので、さっさと帰る訳にもいかず、とても気まずい思いをしましたから（汗）

[32: 24]

厚木の航路を考えるなら、厚木から海に向けて藤沢市上空を飛んでるので
山側だけでなく海側もアウトですね。
私は以前は片瀬海岸に住んでましたが、やはり戦闘機の音はかなり聞こえました。
ずっと藤沢市民なのでもう慣れてますが、はじめて聞いた人はかなりウルサイと思います。
戦闘機が多く飛ぶ時期(空母入港中)に見学に行けるとは限らないので、
音が気になるなら藤沢は避けて鎌倉か横浜を選ばれるのがいいと思います。

[33: 匿名さん]

>32
横浜の、昔、米軍の飛行機が落ちたあたりに住んでいますが、
上空を米軍機が通る時は、うるさいですよ。
電話の声も、テレビの音も聞こえませんし、ガラスが振動るときもあります。
もっとも、毎日ではありませんが、
初めて、ココに住み始めたときには、驚きました。

[34: ５、２３]

会社の最寄り駅が戸塚駅でしたら、

横浜市だと大倉山駅の太尾町（東急東横線）、新横浜駅の篠原町（横浜市営地下鉄、ＪＲ）
いづれも駅徒歩圏の高級住宅地です。中古なら予算内におさまるでしょう。

会社にも１時間内で通勤可能だと思います。往路は下り復路は上りと、電車ならガラガラ快適通勤
間違いなし？かな。

借り入れ金６倍対策ですが、がんばれ！！としかいいようがありません。
結論から申し上げると、よほど良い（担保価値のある）立地を見つけないと
中古は無理かと思います。
おそらく業者は駅からバス便の新築物件をがんがんに勧めてくると考えられます。

[35: ラビ]

たくさんのご意見ありがとうございます。

本日、現在通っている「線チュリにじゅういち」
から資料をいただきました。

中古をお願いしたのですが
なぜか新築ばかりでした。

それはいいとして
物件情報をいただいたのは良いのですが
やはり1枚の紙から何もわかりません。

見に行くにあたり数をしぼってくれと
言われたのですが、
かなり困っています。

とりあえず、第1種低層住居専用地域では
ないのははずしました。
将来的に何が建つか不安だからです。
この考えは皆さんどう思われますか。

また、みなさんならどのように
物件をしぼりますか？

資料内容
予算（4000万）は問題なし。
間取りはほとんど、３LDK　か　４LDK
相場的は私の感覚になりますがおかしくはないと思います。
ほとんどが第1種低層住居専用地域
駅に歩いていけるところもあります。

[36: ラビ]

ちょっと気になったので
書かせていただきます。

御意見をいただいた中で
みなさん耐震についてはあまりふれてないような気がします。

耐震強度についてはどう考えればいいですか？
鑑定士さんとかいるのでしょうか？

[37: 匿名さん]

戸建はマンションと違い、ひとつひとつ全部条件が違うので、不動産屋さんに車で案内してもらって、実際、どれくらいの値段でどんな物件があるのか、見ながら勉強するのがよいかと思います。見たからといって買わなくてはならないわけではないのですから、遠慮なく! 見て回るうちに目が肥えてきて、その中でいつか「ピン」とくるものが出てくるはずです。あせらず、じっくり・・。（大手の不動産屋のほうがいいと思いますよ）

[38: ラビ]

>>31

ご意見ありがとうございました。
yahoo不動産早速使いまいた。
あれ便利ですね。いろいろな物件をいろいろな会社に
一括で資料請求できるんですね。
それと同時にまだ多くの不動産会社があることを知りました。

ここへカキコされたみなさんもぜひ使ってみてください。
いい物件が手に入るかわかりませんが
情報が偏ることはないと思われます。

[39: 匿名さん]

>耐震強度についてはどう考えればいいですか？
>鑑定士さんとかいるのでしょうか？

古家つき土地を購入しました。
築28年というだけあって、土地だけの値段でした。
当初は、解体して新築を考えていましたが、
結局、古家が注文住宅でよい物でしたので、全面改修して使うことにしました。
その時、耐震補強もしました。
鑑定士さんとかではなく、1級建築士さんが耐震強度の計算をして、
それなりの大掛かりな工事になりました。
その家を建てた工務店がわかったので、そこにお願いしました。
昔の図面もそのまま保存してありました。
考え方でしょうが、新築の半分のお金ですんで、ラッキーだったと思っています。
中は、新築同然です。

[40: 中古も見たが土地買った]

自分は不動産探しのために、始めのうちは６，７サイトくらい見ていたが、
後半ではHOME'Sとat home webの２つで十分だという結論に達しました。
(物件数、鮮度等より）

[41: 匿名さん]

私もat home webで十分だと思いますね。

不動産取引は取引業者間のネット開示が義務付けられていますから
ここを見ていれば間違いは起こりにくいです。

[42: 匿名さん]

>41
揚げ足をとるわけではないけど、開示が義務づけられているのはRAINSに、ですよ。
ネットでは無いです。

[43: ラビ]

>>41
>>42

お二人に訪ねします。
義務付けられているということですが
不動産に物件を紹介をしてもらうとき
同じ条件で（最寄り駅など）問い合わせても
ダブルときもありますがたいてい
違うものが出てきます。なぜでしょうか？
これは不動産の好み（売れそうだから紹介）とか
何か協定（1物件に付き、1不動産しか紹介できない）
で決まってくるのでしょうか。

[44: 匿名さん]

>43
難しく考えすぎ。たまたま、そうだっただけ。

ちなみに、専売じゃない限り、一つの物件を扱う業者に制限は無い。

[45: 匿名さん]

>>43
まずあなたの出した予算4000万円と言う根拠は？
住宅を検討するのに予算は重要ですが、
１、予算
２、地域（エリア、沿線、学校校区）
３、間取、仕様等
優先順位を考えて下さい。

[46: 中古も見たが土地買った]

ラビさんの疑問への答えではなく、意見の追加なのですが、

　物件検索は駅からの距離ではなく、住所の方がいいですよ(当然ですが、自分が望む益からの距離に入る住所を網羅させること)。希望より広い検索結果となってしまい、出てきた検索結果から、希望物件を探すのが少し面倒にはなりますが、物件の漏れが少なくなります。

[47: 匿名さん]

そうそう、うちの近所の２つの物件は、
ほとんど同じ場所なのに、物件A「駅14分」と物件B「駅8分」と表示されていたよ。
ちなみに、物件Aの物件の方が実際には駅まで近くて徒歩7分ほど。
物件Aは国道を通るかなり回り道をした道順で載ってたみたい。

友達の買った家なんて、実際には「徒歩14分」なのに
ネットには「バス14分 バス停まで徒歩14分」で出てたらしい。
これは単なるミスだろうけど。

[48: ラビ]

>>45

全部読むとすべて書かれているのですが
全部読むのは面倒くさいですよね。

追加した条件も含めて改めて条件を書くと
予算：4200万円（頭金＋ローン：銀行に仮審査済みでOKをもらっています。）
　　　私が払える金額はこれが限度です。
地域：会社から車で30分で通えるところで
　　　最寄り駅が大船、戸塚、鎌倉、本郷台、港南台、洋光台に
　　　バス、もしくは徒歩で20分くらい
間取り：３LDK、４LDKくらい
その他、第1種低層住居専用地域
　　　　道幅5メートル以上
　　　　ベランダが南
　

[49: ラビ]

久々に書きます。
スレ主です。

本日中古物件を3つほど見てきました。
場所ですが、ネットでも公開されている物件なので
少しあいまいな記述を致しますがご了承ください。

気になったものが1つあったので皆さんの
率直な意見をお聞かせください。

場所：本郷台、洋光台、港南台のいずれか
築：20年
建築会社：大手メーカー
価格：約3900万円
間取り：2階建て3LDK　ルーフバルコニー
アクセス：最寄り駅約20分
道路：西側4.5ｍ〜5.0m
その他：北と南は戸建で挟まれています。
前の家は新築したばかりなのか、かなり威圧感があります。
そのせいで１階には日が差しません。２階には大きなバルコニーがあり
日当たりは最高です。しかし前の家が邪魔で風景はよくありません。
水周り、新築と比べるとかなり古くさいですが、部屋自体は新築とあまり変わりません。

[50: 匿名さん]

物件探しに苦労されているようですね。
土地形状や道路付け、用途種別にもよりますが、車利用とのことで駅から離れた物件
の土地の取引額は、坪７０〜９０万ぐらいですね。
４０坪の土地を購入した場合、２８００万〜３６００万が土地代ということになり
ます。
土地の広さも延べ床面積も分からないので、評価が難しいです・・・。築２０年との
ことなので、ほとんどが土地代であれば、購入してもいいかもしれません。
第一種低層住居専用地域（４０／８０）でも土地１００平米で、述べ床８０平米で
あれば、十分に新築注文戸建てが考えられると思いますが・・・。

[51: らび]

>>50
ここのスレを読んでいると建売は怖くて買えないですよね。

>>第一種低層住居専用地域（４０／８０）でも土地１００平米で、述べ床８０平米で
>>あれば、十分に新築注文戸建てが考えられると思いますが・・

現在それも考えています。
狭くても大手なら安心はできますので・・・
でもそれでも予算が足りないので
悩んでいます。

[52: はーい]

無指向性デジタルアンテナにして、タワー出力アップ時に備えてブースターはオートレギュレーション機能付きにしました。
墨田タワーに変わっても、無調整で、そのまま対応できます。

[53: 50]

予算を気にするようであれば、１種中高層住居専用（６０／１６０）ぐらいも
考えたらいかがでしょう？１００平米の土地で２階建てでも、１２０平米の
延べ床になります。
確かに、景色は期待できないかもしれませんが、駅の近くという御希望はなさ
そうなので大規模に開発される可能性も少ないのではないでしょうか？
建売は、おっしゃられる通り、施工時のチェックができないので、手抜きが心配
ですが、床下や屋根裏をチェックすることで、ある程度リスクは回避可能です。
注文住宅の場合、大手でも可能でしょうが地元密着型の業者も探してみたらいか
がでしょう？坪５０万ぐらいでいけるのではないでしょうか？
納得のできる間取りが実現できれば、延べ床が大きくなくても満足度は高いのでは？

[54: 困った君]

鎌倉・藤沢海側限定で約３０程の中古物件を見て来ました。
予算：３５００万、間取り：２〜３ＬＤＫ、駐車場：最低１台あり
海まで徒歩圏内、庭が小さくてもある。
上記内容で５〜６社に購入意志を表示していましたが、
最後まで付き合ってくれたのは１社のみ。
中には「お宅の予算じゃ茅ヶ崎・平塚じゃないとまともなの買えないよ！」
とはっきり言われ、二度と電話も来なくなりました。
他店より紹介があっても、庭無し、駐車場無し、築２０〜３５年。

築１５年の家は買う寸前までいって、私が基礎に潜ってみたら、
基礎に強引に配水管を通してあって、基礎鉄筋をぶった切ってあるのを発見！
家主・不動産屋・家主側の不動産屋共に、ビックリしていました。
危うく購入してしまうところでした。
ちなみに土地６３坪だけど、家が建てられる箇所は約３０坪。
急傾斜地の下に家があり、上に１０坪程の庭がある感じで、
残り２０坪が急傾斜地となっている土地でした。
これで値段４１８０万です！

これを機に中古物件を諦め、新築戸建で探して、
建売３０坪西鎌倉でコミコミ５０００万です。
頭金７００万をどうにか捻出して、
４３００万の借り入れを４４年ローンで組む仮承認が取れました。
４４年なんて！と思いますが、現実に仮承認が出たので間違いないみたいです。
建売とはいえ、これからの建築なので内装・外装を少しだけ選べました。

そんな訳で個人的にはもう中古は散々ですね！
友達が土地１７坪、建坪１６坪、腰越氾濫川沿い築１２年を、
３１８０万で購入しましたが、湿気とカビに既に悩まされていましたし。
色々な物件があるとは思いますが、藤沢・鎌倉海側では諦めたほうが良いかと思います。
ある程度全国大手・地元大手の不動産屋に当るのが得策かと思います。
何の理由も無く、掘り出し物件・割安物件は無いと痛感しました。
長々と書きましたが、同じ市民となれる様頑張ってください！

[55: 匿名さん]

＞スレヌシ様
以下の物件なんて、いかがでしょうか？
横浜市港南区日野南4丁目 京浜東北線/港南台 13分 1,580万円 132.62平米
第一種低層住居専用　要セットバック
http://www.livable.co.jp/rue/2/CZV69601.php3
古屋付きですが木造平屋なので、解体費100万ぐらいですみそうです。
道路との段差がなく、車が進入可能であれば、検討の価値があるかもしれません。

[56: ラビ]

>>54

私もそんな感じです。
口では何も言いませんでしたが
条件を出しても何も回答が来ません

ないんでしょうねえ。きっと
鎌倉とは良いとこに買われましたね。
44年ローンはきついと思いますが
繰り上げ返済もできるので
がんばって下さい。

>>55
よく見かける物件ですね。
だいぶ前から売れ残っている・・・
ここまで安い理由はなんですか？

[57: 匿名さん]

地区は違いますが、家さがしをしていたときに感じたのですが、中古の物件ってほとんど出てきませんでした・・・
あってもすぐに建替えが必要そうなものばかり・・・
地区を限定して不動産仲介を利用してみてはいかがででしょうか？

[58: 匿名さん]

中古購入者ですが、最初にリフォームしてくれる、工務店さんを決めました。
一緒に古家付きを見てもらい、これなら大丈夫、とお墨付きをもらって、購入しました。
邪道ですが、こうゆう方法もあるのです。
古くても、注文住宅で基礎がしっかりしていました。
土地だけの値段で購入し、リフォーム代が５００万。
湘南スタイルという雑誌、ご存知ですか？
古い家のリフォームがたくさん出ていて、参考になりました。
ただ、ローンは厳しかったです。
頭金の一部、親に頼ってしまいました。