中古戸建について

[ラビ]

ラビといいます。
よろしくお願いします。

私は最初、すきな土地を探し、大手メーカーで注文住宅を建てる
予定でいましたが、予算オーバーのためあきらめました。
以下は私が出した条件です。
条件
場所：横浜、鎌倉、藤沢
地域：第1種低層住居地域
道路幅：5ｍ以上
その他：日当たり良好

わたしなり、自分の予算（諸経費込みで4000万円くらい）
をふまえ、不動産に通い、買える物を考えた結果、中古住宅
がいいのではという結論に至りました。

みなさんはどう思われますか。
率直な意見をお願いいたします。

また、中古住宅を買うときにはどのようなことに注意したら
よろしいですか。

例
平成5年に耐震基準が変わったため、平成以前の物は
買わないほうがよいとか。

など

みなさんもしお時間がありましたら
御回答願います。

[21: 匿名さん]

確かに、新築物件には最新設備は魅力ですね。システムキッチン、バス、セキュリティ、床暖房などなど・・。中古でも人気の沿線で築浅物件はあまり安くないし、掘り出し物は右から左、と言われ、短い時間でどうしても買わなければならない状況だったため、大手ではないけれど地元で評判の高い業者の新築建売を購入しました。結婚以来２０年間、古い社宅住まいだったので、一生に一度は新しい家に住むのも悪くないなと思います。でも、かなり予算オーバーでしたから、ローンは厳しい!
一方、友達は中古の戸建を買いました。築２０数年たった物件を買った友達はリフォームに２００万位かけて、壁紙や和室とダイニングをつなげて大きなリビングにしたり、壁紙や洗面台を取り替えたといってます。それなりに気に入って住んでいます。やはり少なからずローンを抱えています。
別の友達は、バブル期に築５年の中古を買って以来、１５年住んでいる家を、最近７００万かけてリフォームしました。上と下に一部屋ずつ増築して、外壁を塗り替えて、壁紙や照明、ドアを新しくしました。こちらは高収入なので、ローンなし。
年齢は４０代後半です。場所はいいので、土地だけでいつでも売れるとおもうけど、今の家が気に入っているので、修理しながら死ぬまで住んで、あとは子供にまかせようと考えているみたいです。

[22: ラビ]

>>No.20

おっしゃるとおりだと思います。

本日、○井さんに問い合わせをしました。

場所：横浜、鎌倉、藤沢
地域：第1種低層住居地域
道路幅：5ｍ以上
その他：日当たり良好

条件はこれだけですが
これで予算も考慮すると
物件はかなり限られてくるそうです。

確かに安い場所もありますが
安いにはそれなりの理由があります。

もし新築でもよい場所があれば
教えていただけると幸いです。

[23: ５]

通勤圏が大船？あたりのようですね。青葉区に住めなくて残念です。
いい物件が見つかればいいですね。

以下は私が中古住宅購入時に心得たことですので参考まで、、
そのほとんどはネットでも調査可能です。

　　−地盤のよい地域を探す。（特に地名に”川”や”田”とある地域は要注意）
　　−昔の地名を調査する。（今は小ジャレタ地名でも昔の地名を見てびっくり！なんて嫌でしょ）
　　−敷地上空が航空道路になっていないかしらべる。
　　−近所の河川の水面高と目的の住宅地の高さとの関係。（水害注意）
　　−借り入れは年収の３倍を目安に。（５〜６倍は貸手の理論、銀行の為に働くのはどうかと）
　　−旗竿地はダメダメ。（プライバシーが全く無し。売るとき困ります。低資産価値。）
　　−敷地に隣接した電信柱無し。（美観、防犯）
　　−私有地負担無し。（世代が変わった時に覚書等でややこしいことに、、、、）

[24: 20]

藤沢在住なので他市はよくわかりませんが、
鵠沼など海側なら土地130万/坪しますし、
山側(藤沢駅より北)なら土地70万/坪位からありますよね。
土地の広さや建物の広さによっても総額はかなり変わりますし・・・。
まだ場所も決まってないうちから中古という結論に至るのは早いと思います。
新築も中古も含めいろいろな物件を見ることをおすすめします。

ちなみに、うちは新築(建築条件付宅地)を買いましたけど、
同じ位の総額で、すぐ近所に中古(築18年)が売りに出てました。
うちが土地40坪、中古が土地50坪でした。
でも、土地の広さより新築で間取りから設備や壁紙や外構まで自分達で
好きに決められ、建築中の様子もわかる建築条件付の方を選びました。

[25: らび]

>>24

ご意見ありがとうございます・
そうですね。
とりあえず新築も探しみます。

今日、新築の広告をみたのですが
やはり、よだれがでるくらい
欲しくなりますね。

[26: ラビ]

>>23

ご意見ありがとうございます。
ほとんど知らないことばかりでした。
参考にさせていただきます。

>>16 ,17

今週土曜日に○井のリハウスに行くことにしました。
大手がしっかりしているということですが

他にしっかりしている大手はご存じないでしょうか？

[27: ラビ]

>>21

御回答ありがとうございます。
リフォームされたということですが
耐震などの対策はされたのでしょうか

もしやるとしたらどのくらいかかりますか？

>>23

会社の最寄り駅は戸塚駅です。
貧乏人なので年収の6倍は借りないと
無理です。言っていることは
ごもっともだと思うのですが・・・
何か対策とかはないですねえ？

>>24

藤沢の北側ですが、厚木の自衛隊の航路なっていませんか？

[28: 匿名さん]

21です。耐震については、特に聞いていないので、やっていないと思います。そこそこ古いので、万一つぶれたら建て直せば・・くらいに考えているのではないかな。地盤はしっかりした土地なので。
「貧乏人」とおっしゃいますが・・・まだ３１歳ですよね？うちもそれくらいの頃は子供も小さくて、お給料も少なく、転勤はあるし、家を買うなんて考えられなくて、ずっーっと社宅でした。それから少しずつ会社での地位、給料も上がって、なんとかマイホームをもつことができました。当時、同級生たちはいっせいにマンションなどを買って、それこそ年収の６倍くらいのローンを、今からみたらすごく高金利で組んでいましたが、がんばって返しています。会社の経営状態、自分の健康状態、どれも「絶対大丈夫」とは誰も言えません。大きな買い物だし不安材料をあげたらきりがないけど、自分の納得のいく家だったら、それがまた「働き甲斐」につながるんじゃないかな？みなさんも良いアドバイスくれているし、がんばって良い家にめぐりあえるといいですね。

[29: 中古も見たが土地買った]

私は30歳で、ラビさんとまあ同じくらいです。
不動産を購入したら、60歳まではそこに住むつもりで、その後は売るかもしれないし、住むかもしれない。
30年後の売りやすさを考え、マンションは除外しました。中古物件も土地探しと並行してやってました。中古を買っても30年の間には立て直す可能性が大いにあると考えてましたので、なるべくウワモノに価値のない(つまり古い)中古は検討しましたが、まだまだ住めるような中古は除外しました。つまり、中古物件といっても、その家そのものは気にせず、あくまで土地情報として探しました。結果的には土地の購入になりました。
　ラビさんが予測しうる一番可能性のある将来の人生を考えて物件購入されるとよいですよ。

[30: 中古も見たが土地買った]

　(連投すいません)
　不動産屋は大手不動産屋も銀行系列不動産やも地場の不動産屋も一通りまわりました。インターネットも活用しました。空き地の立て看板に載ってる不動産屋にも(その土地が目当てじゃなくても)電話して物件紹介をお願いしました。
　結果、(あくまで自分の場合)東○リバ○ルや野○不動産からはいい物件の紹介はありませんでした。銀行系や地場の不動産屋からは、レインズにまだのせてない物件の紹介を受けたこともありました。最終的にはネットで見つけた物件を購入するに至りました。よく、ネットや折込広告は既に古い物件だと言われるが、そう捨てたものではありません。たしかに超最新ではないかもしれないが、その不動産屋のツテでは理想の物件購入者とのマッチングが出来なかったに過ぎない。坪単価、立地としてはいい条件なのに、少し広い(36坪)ばっかりに自分(やその不動産屋の客)には買えない物件が新聞の折り込みチラシにはいったこともあったし、ネットでも毎日見て(ほんとに毎日)これは！？と思うところには電話して詳細を送ってもらい、また、自分の希望条件を伝え、合致する物件も同時におくってもらっていました。
　物件探しは気力、耐力、時間のいることですが、がんばってください。

[31: 匿名さん]

ラビさん、こちらの掲示板には何でアクセスしてらっしゃいますか？
携帯ですか？パソコンですか？
パソコンでアクセスしているのでしたら、○井のリハウス等の不動産業者のホームページや、Yahoo!不動産などのページにアクセスしてみる事をお薦めしますよ。
そういった所では、物件情報を希望条件に的を絞って検索出来るのはもちろんの事、不動産購入にあたっての知識やノウハウ、ローンの比較や返済シミュレーション、資料請求などもでき、私は大変タメになりましたよ。
ネットなら、評判の悪いと言われる業者でも、営業と会わずに物件を見る事ができ、相場感を養う事が出来ます。
それと、中古物件購入にあたってのノウハウが書かれた書籍も書店で売っています。
一冊は買われても良いかと思いますよ。
あと、実際に店舗に行かれるのも良いのですが、それだと、その業者の範囲内で探してしまう流れになりやすいので、私は、業者に会うのはある程度目星の物件を決めてからにしましたよ。
まずは、ネットで調べた物件を実際に自分の力で見に行く。
番地がわからなくても、○丁目までの住所はわかりますから、例えば、接面道路が南6m、東6mなら、東南角地ですし、間取り図から家の向きもわかります。外観写真やカーポート有りなどの情報、公園など近隣施設からの距離、その他の情報から、現地を特定するのはさほど難しくありません。
それで実際に現地に行き、実際の外観の程度や庭木の手入れ状態などから、だいたいの家の状態がわかりますし、交通の流れ、スーパーや学校の位置、家の前に電柱やゴミ集積所が無いか等もわかりますよ。
私はそれをせず、いきなり物件を見に行って、想像以上に程度や近隣の条件が悪い事もありました。
それでも、居住中の中古物件は、内覧する時は売主が丁寧に掃除をして待っているし、売主、買主、不動産屋の三者が都合を合わせ見に行くので、さっさと帰る訳にもいかず、とても気まずい思いをしましたから（汗）

[32: 24]

厚木の航路を考えるなら、厚木から海に向けて藤沢市上空を飛んでるので
山側だけでなく海側もアウトですね。
私は以前は片瀬海岸に住んでましたが、やはり戦闘機の音はかなり聞こえました。
ずっと藤沢市民なのでもう慣れてますが、はじめて聞いた人はかなりウルサイと思います。
戦闘機が多く飛ぶ時期(空母入港中)に見学に行けるとは限らないので、
音が気になるなら藤沢は避けて鎌倉か横浜を選ばれるのがいいと思います。

[33: 匿名さん]

>32
横浜の、昔、米軍の飛行機が落ちたあたりに住んでいますが、
上空を米軍機が通る時は、うるさいですよ。
電話の声も、テレビの音も聞こえませんし、ガラスが振動るときもあります。
もっとも、毎日ではありませんが、
初めて、ココに住み始めたときには、驚きました。

[34: ５、２３]

会社の最寄り駅が戸塚駅でしたら、

横浜市だと大倉山駅の太尾町（東急東横線）、新横浜駅の篠原町（横浜市営地下鉄、ＪＲ）
いづれも駅徒歩圏の高級住宅地です。中古なら予算内におさまるでしょう。

会社にも１時間内で通勤可能だと思います。往路は下り復路は上りと、電車ならガラガラ快適通勤
間違いなし？かな。

借り入れ金６倍対策ですが、がんばれ！！としかいいようがありません。
結論から申し上げると、よほど良い（担保価値のある）立地を見つけないと
中古は無理かと思います。
おそらく業者は駅からバス便の新築物件をがんがんに勧めてくると考えられます。

[35: ラビ]

たくさんのご意見ありがとうございます。

本日、現在通っている「線チュリにじゅういち」
から資料をいただきました。

中古をお願いしたのですが
なぜか新築ばかりでした。

それはいいとして
物件情報をいただいたのは良いのですが
やはり1枚の紙から何もわかりません。

見に行くにあたり数をしぼってくれと
言われたのですが、
かなり困っています。

とりあえず、第1種低層住居専用地域では
ないのははずしました。
将来的に何が建つか不安だからです。
この考えは皆さんどう思われますか。

また、みなさんならどのように
物件をしぼりますか？

資料内容
予算（4000万）は問題なし。
間取りはほとんど、３LDK　か　４LDK
相場的は私の感覚になりますがおかしくはないと思います。
ほとんどが第1種低層住居専用地域
駅に歩いていけるところもあります。

[36: ラビ]

ちょっと気になったので
書かせていただきます。

御意見をいただいた中で
みなさん耐震についてはあまりふれてないような気がします。

耐震強度についてはどう考えればいいですか？
鑑定士さんとかいるのでしょうか？

[37: 匿名さん]

戸建はマンションと違い、ひとつひとつ全部条件が違うので、不動産屋さんに車で案内してもらって、実際、どれくらいの値段でどんな物件があるのか、見ながら勉強するのがよいかと思います。見たからといって買わなくてはならないわけではないのですから、遠慮なく! 見て回るうちに目が肥えてきて、その中でいつか「ピン」とくるものが出てくるはずです。あせらず、じっくり・・。（大手の不動産屋のほうがいいと思いますよ）

[38: ラビ]

>>31

ご意見ありがとうございました。
yahoo不動産早速使いまいた。
あれ便利ですね。いろいろな物件をいろいろな会社に
一括で資料請求できるんですね。
それと同時にまだ多くの不動産会社があることを知りました。

ここへカキコされたみなさんもぜひ使ってみてください。
いい物件が手に入るかわかりませんが
情報が偏ることはないと思われます。

[39: 匿名さん]

>耐震強度についてはどう考えればいいですか？
>鑑定士さんとかいるのでしょうか？

古家つき土地を購入しました。
築28年というだけあって、土地だけの値段でした。
当初は、解体して新築を考えていましたが、
結局、古家が注文住宅でよい物でしたので、全面改修して使うことにしました。
その時、耐震補強もしました。
鑑定士さんとかではなく、1級建築士さんが耐震強度の計算をして、
それなりの大掛かりな工事になりました。
その家を建てた工務店がわかったので、そこにお願いしました。
昔の図面もそのまま保存してありました。
考え方でしょうが、新築の半分のお金ですんで、ラッキーだったと思っています。
中は、新築同然です。

[40: 中古も見たが土地買った]

自分は不動産探しのために、始めのうちは６，７サイトくらい見ていたが、
後半ではHOME'Sとat home webの２つで十分だという結論に達しました。
(物件数、鮮度等より）