中古戸建について

[ラビ]

ラビといいます。
よろしくお願いします。

私は最初、すきな土地を探し、大手メーカーで注文住宅を建てる
予定でいましたが、予算オーバーのためあきらめました。
以下は私が出した条件です。
条件
場所：横浜、鎌倉、藤沢
地域：第1種低層住居地域
道路幅：5ｍ以上
その他：日当たり良好

わたしなり、自分の予算（諸経費込みで4000万円くらい）
をふまえ、不動産に通い、買える物を考えた結果、中古住宅
がいいのではという結論に至りました。

みなさんはどう思われますか。
率直な意見をお願いいたします。

また、中古住宅を買うときにはどのようなことに注意したら
よろしいですか。

例
平成5年に耐震基準が変わったため、平成以前の物は
買わないほうがよいとか。

など

みなさんもしお時間がありましたら
御回答願います。

[39: 匿名さん]

>耐震強度についてはどう考えればいいですか？
>鑑定士さんとかいるのでしょうか？

古家つき土地を購入しました。
築28年というだけあって、土地だけの値段でした。
当初は、解体して新築を考えていましたが、
結局、古家が注文住宅でよい物でしたので、全面改修して使うことにしました。
その時、耐震補強もしました。
鑑定士さんとかではなく、1級建築士さんが耐震強度の計算をして、
それなりの大掛かりな工事になりました。
その家を建てた工務店がわかったので、そこにお願いしました。
昔の図面もそのまま保存してありました。
考え方でしょうが、新築の半分のお金ですんで、ラッキーだったと思っています。
中は、新築同然です。

[40: 中古も見たが土地買った]

自分は不動産探しのために、始めのうちは６，７サイトくらい見ていたが、
後半ではHOME'Sとat home webの２つで十分だという結論に達しました。
(物件数、鮮度等より）

[41: 匿名さん]

私もat home webで十分だと思いますね。

不動産取引は取引業者間のネット開示が義務付けられていますから
ここを見ていれば間違いは起こりにくいです。

[42: 匿名さん]

>41
揚げ足をとるわけではないけど、開示が義務づけられているのはRAINSに、ですよ。
ネットでは無いです。

[43: ラビ]

>>41
>>42

お二人に訪ねします。
義務付けられているということですが
不動産に物件を紹介をしてもらうとき
同じ条件で（最寄り駅など）問い合わせても
ダブルときもありますがたいてい
違うものが出てきます。なぜでしょうか？
これは不動産の好み（売れそうだから紹介）とか
何か協定（1物件に付き、1不動産しか紹介できない）
で決まってくるのでしょうか。

[44: 匿名さん]

>43
難しく考えすぎ。たまたま、そうだっただけ。

ちなみに、専売じゃない限り、一つの物件を扱う業者に制限は無い。

[45: 匿名さん]

>>43
まずあなたの出した予算4000万円と言う根拠は？
住宅を検討するのに予算は重要ですが、
１、予算
２、地域（エリア、沿線、学校校区）
３、間取、仕様等
優先順位を考えて下さい。

[46: 中古も見たが土地買った]

ラビさんの疑問への答えではなく、意見の追加なのですが、

　物件検索は駅からの距離ではなく、住所の方がいいですよ(当然ですが、自分が望む益からの距離に入る住所を網羅させること)。希望より広い検索結果となってしまい、出てきた検索結果から、希望物件を探すのが少し面倒にはなりますが、物件の漏れが少なくなります。

[47: 匿名さん]

そうそう、うちの近所の２つの物件は、
ほとんど同じ場所なのに、物件A「駅14分」と物件B「駅8分」と表示されていたよ。
ちなみに、物件Aの物件の方が実際には駅まで近くて徒歩7分ほど。
物件Aは国道を通るかなり回り道をした道順で載ってたみたい。

友達の買った家なんて、実際には「徒歩14分」なのに
ネットには「バス14分 バス停まで徒歩14分」で出てたらしい。
これは単なるミスだろうけど。

[48: ラビ]

>>45

全部読むとすべて書かれているのですが
全部読むのは面倒くさいですよね。

追加した条件も含めて改めて条件を書くと
予算：4200万円（頭金＋ローン：銀行に仮審査済みでOKをもらっています。）
　　　私が払える金額はこれが限度です。
地域：会社から車で30分で通えるところで
　　　最寄り駅が大船、戸塚、鎌倉、本郷台、港南台、洋光台に
　　　バス、もしくは徒歩で20分くらい
間取り：３LDK、４LDKくらい
その他、第1種低層住居専用地域
　　　　道幅5メートル以上
　　　　ベランダが南
　

[49: ラビ]

久々に書きます。
スレ主です。

本日中古物件を3つほど見てきました。
場所ですが、ネットでも公開されている物件なので
少しあいまいな記述を致しますがご了承ください。

気になったものが1つあったので皆さんの
率直な意見をお聞かせください。

場所：本郷台、洋光台、港南台のいずれか
築：20年
建築会社：大手メーカー
価格：約3900万円
間取り：2階建て3LDK　ルーフバルコニー
アクセス：最寄り駅約20分
道路：西側4.5ｍ〜5.0m
その他：北と南は戸建で挟まれています。
前の家は新築したばかりなのか、かなり威圧感があります。
そのせいで１階には日が差しません。２階には大きなバルコニーがあり
日当たりは最高です。しかし前の家が邪魔で風景はよくありません。
水周り、新築と比べるとかなり古くさいですが、部屋自体は新築とあまり変わりません。

[50: 匿名さん]

物件探しに苦労されているようですね。
土地形状や道路付け、用途種別にもよりますが、車利用とのことで駅から離れた物件
の土地の取引額は、坪７０〜９０万ぐらいですね。
４０坪の土地を購入した場合、２８００万〜３６００万が土地代ということになり
ます。
土地の広さも延べ床面積も分からないので、評価が難しいです・・・。築２０年との
ことなので、ほとんどが土地代であれば、購入してもいいかもしれません。
第一種低層住居専用地域（４０／８０）でも土地１００平米で、述べ床８０平米で
あれば、十分に新築注文戸建てが考えられると思いますが・・・。

[51: らび]

>>50
ここのスレを読んでいると建売は怖くて買えないですよね。

>>第一種低層住居専用地域（４０／８０）でも土地１００平米で、述べ床８０平米で
>>あれば、十分に新築注文戸建てが考えられると思いますが・・

現在それも考えています。
狭くても大手なら安心はできますので・・・
でもそれでも予算が足りないので
悩んでいます。

[52: はーい]

無指向性デジタルアンテナにして、タワー出力アップ時に備えてブースターはオートレギュレーション機能付きにしました。
墨田タワーに変わっても、無調整で、そのまま対応できます。

[53: 50]

予算を気にするようであれば、１種中高層住居専用（６０／１６０）ぐらいも
考えたらいかがでしょう？１００平米の土地で２階建てでも、１２０平米の
延べ床になります。
確かに、景色は期待できないかもしれませんが、駅の近くという御希望はなさ
そうなので大規模に開発される可能性も少ないのではないでしょうか？
建売は、おっしゃられる通り、施工時のチェックができないので、手抜きが心配
ですが、床下や屋根裏をチェックすることで、ある程度リスクは回避可能です。
注文住宅の場合、大手でも可能でしょうが地元密着型の業者も探してみたらいか
がでしょう？坪５０万ぐらいでいけるのではないでしょうか？
納得のできる間取りが実現できれば、延べ床が大きくなくても満足度は高いのでは？

[54: 困った君]

鎌倉・藤沢海側限定で約３０程の中古物件を見て来ました。
予算：３５００万、間取り：２〜３ＬＤＫ、駐車場：最低１台あり
海まで徒歩圏内、庭が小さくてもある。
上記内容で５〜６社に購入意志を表示していましたが、
最後まで付き合ってくれたのは１社のみ。
中には「お宅の予算じゃ茅ヶ崎・平塚じゃないとまともなの買えないよ！」
とはっきり言われ、二度と電話も来なくなりました。
他店より紹介があっても、庭無し、駐車場無し、築２０〜３５年。

築１５年の家は買う寸前までいって、私が基礎に潜ってみたら、
基礎に強引に配水管を通してあって、基礎鉄筋をぶった切ってあるのを発見！
家主・不動産屋・家主側の不動産屋共に、ビックリしていました。
危うく購入してしまうところでした。
ちなみに土地６３坪だけど、家が建てられる箇所は約３０坪。
急傾斜地の下に家があり、上に１０坪程の庭がある感じで、
残り２０坪が急傾斜地となっている土地でした。
これで値段４１８０万です！

これを機に中古物件を諦め、新築戸建で探して、
建売３０坪西鎌倉でコミコミ５０００万です。
頭金７００万をどうにか捻出して、
４３００万の借り入れを４４年ローンで組む仮承認が取れました。
４４年なんて！と思いますが、現実に仮承認が出たので間違いないみたいです。
建売とはいえ、これからの建築なので内装・外装を少しだけ選べました。

そんな訳で個人的にはもう中古は散々ですね！
友達が土地１７坪、建坪１６坪、腰越氾濫川沿い築１２年を、
３１８０万で購入しましたが、湿気とカビに既に悩まされていましたし。
色々な物件があるとは思いますが、藤沢・鎌倉海側では諦めたほうが良いかと思います。
ある程度全国大手・地元大手の不動産屋に当るのが得策かと思います。
何の理由も無く、掘り出し物件・割安物件は無いと痛感しました。
長々と書きましたが、同じ市民となれる様頑張ってください！

[55: 匿名さん]

＞スレヌシ様
以下の物件なんて、いかがでしょうか？
横浜市港南区日野南4丁目 京浜東北線/港南台 13分 1,580万円 132.62平米
第一種低層住居専用　要セットバック
http://www.livable.co.jp/rue/2/CZV69601.php3
古屋付きですが木造平屋なので、解体費100万ぐらいですみそうです。
道路との段差がなく、車が進入可能であれば、検討の価値があるかもしれません。

[56: ラビ]

>>54

私もそんな感じです。
口では何も言いませんでしたが
条件を出しても何も回答が来ません

ないんでしょうねえ。きっと
鎌倉とは良いとこに買われましたね。
44年ローンはきついと思いますが
繰り上げ返済もできるので
がんばって下さい。

>>55
よく見かける物件ですね。
だいぶ前から売れ残っている・・・
ここまで安い理由はなんですか？

[57: 匿名さん]

地区は違いますが、家さがしをしていたときに感じたのですが、中古の物件ってほとんど出てきませんでした・・・
あってもすぐに建替えが必要そうなものばかり・・・
地区を限定して不動産仲介を利用してみてはいかがででしょうか？

[58: 匿名さん]

中古購入者ですが、最初にリフォームしてくれる、工務店さんを決めました。
一緒に古家付きを見てもらい、これなら大丈夫、とお墨付きをもらって、購入しました。
邪道ですが、こうゆう方法もあるのです。
古くても、注文住宅で基礎がしっかりしていました。
土地だけの値段で購入し、リフォーム代が５００万。
湘南スタイルという雑誌、ご存知ですか？
古い家のリフォームがたくさん出ていて、参考になりました。
ただ、ローンは厳しかったです。
頭金の一部、親に頼ってしまいました。