テラス渋谷美竹ってどうですか？2

[申込予定さん]

テラス渋谷美竹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区渋谷1丁目15番6号（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩1分
東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩1分
山手線 「渋谷」駅 徒歩3分
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩3分
京王井の頭線 「渋谷」駅 徒歩6分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩11分
間取：1K～3LDK
面積：33.10平米～113.47平米
売主：新日鉄都市開発
販売代理：野村不動産アーバンネット

[121: 匿名さん]

テラス渋谷美竹の北東側に地上１８階建ての共同住宅ができるみたいですね。

（仮称）渋谷区渋谷一丁目計画とありますが、三菱地所レジデンスが事業主でやるみたいですが、
これってどんなものになるのだろう、分譲orオール賃貸？
何か情報のある方よろしく。

[122: 匿名さん]

ヒカリエが渋谷再開発の先鞭ですからね。
これからが楽しみ。

[123: 匿名さん]

>121
もしかして宮下町アパートの住宅のことかな？
18階で場所は渋谷区一丁目というのは合ってるけど事業主は東急だから違うかな？
http://www.fashionsnap.com/news/2012-04-04/miyashita-saikaihatsu/

宮下町アパートだとすれば賃貸住宅だよ。

[124: 匿名さん]

＞123

旧：水野ビルだそうです

[125: 匿名さん]

ヒカリエ明日いよいよオープンですね。今日テレビで中の様子をやっていましたが、東急シアターオーブ
は本当素敵な劇場でした。渋谷のイメージがヒカリエによって大人のイメージに若干変わるのでしょうか。
渋谷も少し落ち着いた雰囲気になってくれれば住みやすい街になるのでしょうけど、今の状態だと
なんとなく落ち着かない様な気がしてしまって。

[126: 匿名さん]

あぁ、そういえば水野ビルの建替があったね。
水野ビル建替計画は清水建設施工だから分譲じゃないかって
噂はあるけどリリースまだだから現状は未定。

三菱の賃貸は渋谷でパークハビオだしたばっかだし。

分譲だとしたら清水建設だからパークハウスの可能性高いと思うけど規模的にはパークリュクスもあるなぁ。

[127: 匿名さん]

渋谷は変わります。ポテンシャルが抜群ですから。
渋谷・表参道・代官山、このエリアを東急はブラッシュアップしていくでしょう。

[128: 匿名]

パークリュクス（三井）
パークハウスアーバンス（三菱）
ですかね。ま、細かいことですが。

[129: 匿名さん]

渋谷・表参道はわかるのだけど、
代官山？？？

[131: 匿名さん]

>>129
東急が言ってましたよ。何か？東急のおひざ元は南平台だから当たり前。

[132: 匿名さん]

>>129
はいどうぞ　↓

>プレス説明会で東京急行電鉄の野本弘文社長は「原宿、代官山、表参道といった近郊の街とも繋がり、新しく進化する渋谷をみて欲しい」と語った。

http://www.asahi.com/showbiz/pia/AUT201204250104.html

[133: 物件比較中さん]

ヒカリエオープン迫って、急にここにぎやかになりましたね。

[134: 匿名]

水野ビル→分譲住宅
現場建築計画より。

[135: 匿名さん]

水野ビル建替えってこれだけ近いと
ここの北側の眺望やプライバシーにも影響あるね

前スレ891の周辺住民の書込みは本当だったわけだ
もう少し待てって書いてたから周辺住民には分譲
ってことですでに挨拶してたんだね

[136: 匿名]

美竹は北西、水野ビルは北東向きなのでうまいことにかぶらない。不思議な位置関係です。

[137: 匿名さん]

前スレの周辺住民の言ってたのって水野ビル建替のことだったの？
大規模物件ではなくてミニマンだよね。

[138: 匿名さん]

正面からはかぶんないけど視界には入るから一部眺望が遮られるな

[139: 匿名さん]

「原宿、代官山、表参道といった近郊の街とも繋がり、新しく進化する渋谷をみて欲しい」

これをどう読むと、代官山を「ブラッシュアップしていく」と読めるの？
近郊の街とも「繋がり」としか書いていないよ。

最近、代官山をあちこちで売り込む輩がいて、正直、辟易。
このまま行くと豊洲みたいな立ち位置になってしまうので、やめた方がいいよ。

[140: 匿名さん]

139さん、なにムキになってるの？代官山に恨みでもあるみたい。
細かいことはどうでもいいんだけど、新しく進化する＝ブラッシュアップでいいんじゃない？代官山は渋谷区だしさ。

そんなことより、ヒカリエ開店前から行列してましたね。

[141: 匿名]

契約者には水野ビルの建替計画の概要届きましたね。
狭い部屋中心で共有設備も特になさそうなので投資向けかな？という印象。
1LDKが大抽選で買えなかった人が検討できそうな物件ですね。

[142: 匿名さん]

いい場所ですねえ。

子供がいたらちょっと離れてるけど神南小学校、松涛中ですね。
でも、ここが買えるようなら私立かな。

児童会館がなくなるから遊ぶ場所が少なくなるけど
美竹公園があるし、週末は家族で代々木公園かな。

仕事帰り表参道から歩いて帰ってきても楽しいですね。
通勤通学の電車は渋谷でみんな降りるから
混雑している時間も少ないし。

終電気にしないで飲めるのもいいですね。

渋谷駅より西側は凄い人だけど東はわりと（笑）少ないし。

なにせ便利ですよね。

想像だけで買えませんけどね（笑）

[143: 物件比較中さん]

ここって、南はヒカリエの影が来るけど。北側はさえぎるものなく景色がいいってことじゃなかったっけ

[144: 匿名]

いくらなんでもこの立地に眺望期待してる人はいないよ。モデルルームでも再開発でどんどん変わるから眺望は期待できないとちゃんと説明を受けたし。

[145: 匿名さん]

水野ビル建替は一部だけど、宮下町アパート再開発はこの物件の眺望にモロにかぶるね
しかも若干向こうの方が高さあるし
ホームページでアピールしてる新宿方面の絶景も２年しか保証されないわけか
それならわざわざホームページでアピールしなくてもいいのに

[146: 匿名]

次の販売はいつからですか？

ここ買わないでどこ買う？

[147: 匿名さん]

児童会館跡地も住宅かもしれないし青山病院跡地については立地からして住宅＋αはほぼ間違いなさそう。
桜ヶ丘には東急のタワーなので再開発の中で買う機会はあると思うよ。
買える値段で出てくるかは別だけども。

[148: 匿名]

先々の眺望についてわからないのはどこも同じこと。
そんなにカリカリしなくとも。

宮下町跡地や児童館、青山病院跡地再開発が進みこの一帯に活気が出ればますますこの辺りの不動産価値が上がると思いますが。

[149: 匿名さん]

水野ビル建て替えって狭い部屋中心でも分譲なんですかね

[150: 匿名さん]

児童会館跡地も同じ高さだろうから
新宿の眺望は絶望的だな

[151: 匿名さん]

ここの半分くらいの規模で清水建設だったら賃貸はコスト考えると使わないと思う。
水野ビルに特別問題があるとかだったら清水でもおかしくないけど。

[152: 匿名]

皆さん、眺望がよほど大事なんですね。
そもそも高層階（ここなら北側15階以上）でなければ最初からあまり関係ないでしょ。
やはりこの立地。資金計画立てば本当に欲しいです。

[153: 入居予定さん]

何はともあれ、不動産は立地、地震のリスクを考え免震、眺望はいずれあきます。
あと、リセールや賃貸需要も考えて購入するべきだと思います。
各々価値観は異なるが客観的に分析できることが一番重要です。
ちなみに北側の角の小さめの物件を購入しております。

[154: 匿名さん]

購入時と売却時の差が無ければ、むしろプラスであれば当然買いだと思う。
そんな物件はなかなか見つからないが、ここはそれにあたるかも。

[155: 匿名さん]

http://sankei.jp.msn.com/region/news/120424/tky12042421420018-n1.htm

旧来型の免震は、「直下型地震では縦（垂直）方向の揺れが強くなる傾向」
があるようです。

今後は、3次元免震への移行が想定されますし、直下型で揺れが強くなるというのでは、
肝心のときに役立たない（むしろマイナス）ということで、旧来型の免震は、中古市場
では、マイナス評価を受けるかもしれませんね。

[156: 匿名さん]

ここは、旧来型の免震でしょうか？

http://www.nsc.co.jp/monthly/pdf/2005_6_149_01_08.pdf

[157: 匿名さん]

三次元免震ではないのでは？

[158: 匿名さん]

大丈夫ですよ、156さん。ここより地盤の悪い場所、構造が古い建て物が日本にどれだけあります？3.11、仙台の免震マンションは置物も倒れなかったそうですよ。

それにしても155は、挑発的ですね。
＞肝心のときに役立たない（むしろマイナス）
＞中古市場では、マイナス評価を受けるかもしれませんね

縦方向にも部分的に作用する免振も一部あると記事も記載してる。
あなたはマイナスと言いきりましたが、ここのマンションの免震作用は縦揺れにマイナスであると専門家に裏をとりました？それともあなたが免震装置の専門家？
ただ不安をあおりたいだけでしょう。

[160: 匿名]

購入した人で焦っている人はあまりいないのでは？
2期販売で購入できるか考えている人はいるかもしれませんが。
2期で全て売れてしまうでしょうか？倍率がどうなるか心配です。

[161: 匿名さん]

>>159
焦っていません。いたって冷静ですよ。あなたの文章を一字一句読ませていただいた上であなたの目的と真意を伺ってます。


>肝心のときに役立たない（むしろマイナス）
この根拠を示せと言っているまでです。憶測なら憶測と認めるべきです。

[162: 匿名さん]

外野からですが、三次元免震システムは2011年2月に知粋館で初めて実用化された
比較的新しいシステムと理解しています。
開発には、構造計画研究所、東京大学、清水建設、カヤバシステムマシナリー等が関わっていると聞いています。
設計：株式会社UG都市建築、施工：熊谷組では三次元免震システムではないと
考える方が自然だと思いませんか。

もちろん私も確認をとったわけではありませんが。

[163: 匿名さん]

「既存の免震構造ビルは、横（水平）方向の揺れを抑えるだけだが、
直下型地震では縦（垂直）方向の揺れが強くなる傾向にあり」って、
記事に書いてありますが？

ここは、記事でいう「既存の免震」に該当するのではないのですか？

[164: 匿名さん]

すみません、ようやく161さんの怒りの源泉がわかりました。

一般論としては、「既存の免震構造ビルは、横（水平）方向の
揺れを抑えるだけだが、 直下型地震では縦（垂直）方向の揺れ
が強くなる傾向」があり、かつ、ここは3次元免震ではないけど、
そのような一般論が妥当する免震ではない「かも」しれない、
ここが、「 直下型地震では縦（垂直）方向の揺れが強くなる」
と言い切るのはおかしい、ということですね。

そりゃ、そうですね。一般論として上記のとおりでも、一般論
がここに当てはまるかはわかりませんものね。

中古市場の検討者がどう判断するか、ということはあると思いますが、
ここに上記一般論があてはまらない可能性があることは、否定しません。

[165: 自信家]

いろいろ地震学者のように話している方もおられますが、基本的にここが崩壊したときには東京壊滅してますよ。
それくらいの規模の直下型は１万年に1度おきるかどうかのレベルではないでしょうか？
充分過ぎるくらい安心してよいと思います。
ここが心配なら日本中どこも住めないよ。

[166: 匿名さん]

たしかにここの建物がダメならかなりの地域がダメでしょう。
ここの場合は免震かどうかより近隣のビルが倒壊することで被害を受けたり、
商業地粋なので火災のほうがより心配です。

[167: 匿名]

あの、、、3.11は直下型ではなく、震源は牡鹿半島の東南東約130km付近でしたので、縦揺れ成分は極めて少なかったのです。ですので、仙台の３次元免震装置ではない普通の免震マンションが無傷であったことと、今都心で心配されている直下型地震に普通の免震マンションが耐えられるかどうか、ということは基本無関係です。仙台の件で証明されたのは、免震は評判通り横揺れに強いということのみです。

（マイナスの評価を受けるかどうかは別として）ここが３次元免震でないことを仮定してまとめると、一般の耐震マンションより、以下の理由で直下型に弱い可能性があるというリスクがあることです。

・直下型地震では縦（垂直）方向の揺れが強くなる傾向がある　　
　　参考：http://www.sankeibiz.jp/compliance/news/120425/cpd1204251049013-n1.htm

・免震マンションはそれほど揺れない前提で作れれているので、建物が耐震マンションに比べ弱い
　　参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/392427/
　　※一方で、マンションはもともと縦方向の力には強いので、縦揺れには頑健であるという意見もあるそうです。

売り手や当マンション購入者は、こういった事を隠したがりますが（当たり前ですよね）、高い買い物なので、このようなリスクを十分検討確認したうえで、納得して購入するというのがよろしいかと思います。

結局は買い手しだいですが、都心の3~5割以上のマンションが3次元免震型にならない限り（30年後？）、マイナス評価にはならないとは思います。

>>165
議論しているのは、縦揺れについてで、ここは縦揺れ（直下型）に対しては普通のマンションと同等以下“かも”しれないということです。要は、震型だから全てにおいて耐震型より優れていると盲目的に信じて良いのでしょうか、ということです。

[168: 匿名]

すみません、No.167はNo.158に対するコメントです。

[169: 匿名さん]

免震がいいか制震がいいかそんなに考えなくても両方買えばいいんじゃないかな。

[170: 匿名さん]

あれ１０階以上は景色抜けると思ってたけど実際北側全部抜けないんだ
ちょっとガッカリ
絶景は期待してないけど、遠くまえ抜けた眺望は確保したいとこ
目の前がビルやマンションじゃね

[171: 匿名]

ここで眺望は難しいでしょう。その分、割安なのでは。

[172: 匿名]

渋谷に住むなら眺望は仕方ないのでは？
だったらそれこそ４０階とかに住まないと
圧迫感はまぬがれないと思います。

[173: 匿名さん]

HPの眺望専用ページはなんだったんだろうね、
デベはページ作る前から当然わかってるはずなのに

[174: 匿名]

スカイテラスに上がれば居住者なら誰でもある程度は眺められるんじゃないですか？
眺望より立地です。
地震対策に万全はありません。建築する時期のベストであればそれでしょうがないと思います。どのマンションであってもそれが有効かどうか、災害が起きた時でないとわからないのでは？
購入者が納得していればいいのです。

[175: 匿名]

何を取るかですね。収益性か住み心地か。
収益性は高いでしょう。
眺望は住み心地と直結します。住めばわかります。

[176: 匿名さん]

収益性高いかな？渋谷って案外賃料安いけど･･･

[177: 匿名さん]

渋谷駅周辺は古いマンションも結構あるからそう見えるんじゃないの。高いところは高いよ。

[178: 匿名さん]

なんだか買えた人と買えなかった人の戦いみたいになってきましたね。
いつまで続くかな。

[179: 匿名さん]

一部の1LDKを除けば目先の利回りは高くはないと思います。
実際、青山パークタワーの賃料も分譲価格の割にそう高くもないですし。
最近できた地所のパークハビオの家賃設定みてもいくら賃貸仕様とはいえ安いなという印象で。
都内の他物件と比較して利回りだけで見たら低いほうでしょう。
一流企業のオフィスが周辺にあるわけじゃないので、
そういう需要が見込めないのが影響してる気がしますね。

ただ目先の利回りはそうでもなくても、
価格の値落ちのしにくいのと長期的に賃料は落ちなそうなので
比較的長い目で見た時の収益性は高いと思ってます。
そこに再開発でのプラスαという要素でリセールバリューがどうなるかですが･･･。

[180: 匿名さん]

確かに収益性が高いと言うより、資産価値が高いという感じですね。再開発が収益性も高めたら最強です。

[181: 匿名さん]

買えなかった人、って変ですよ。まだ売ってるんだから。買えない人ならわかるけど。日経に新聞広告出してたし、実はあんまり売れてないのかな。

[183: 匿名さん]

代官山方面へ行っても、松濤方面へ行っても、青山方面・広尾方面へ行っても、周辺の高台エリアはいずれも超優良住宅地ばかり。それが渋谷エリアの強みでしょうね。
でも、渋谷駅そのものに住むようなこういう物件も、なかなか興味深いものがあると思います。世の中の関心は結構高いみたいですよ。この先の売れ行きが楽しみですね。

[184: 匿名さん]

横浜駅と新宿駅(代々木寄り）に賃貸で住んでたのですが
電車に乗らずに商業施設を使える環境に住むってこんなかんじです。

ちょっとスタバでお茶をして家に帰る、
家に着るもので合う物がないからちょっとルミネで見てこよう、
そろそろデパ地下のセール時間だから今日の夕飯を買ってこよう、
電球が切れたのでちょっとビックカメラへ行って買ってこよう
こんなかんじの経験をしてしまうと普通の住宅街では
なかなか暮らせないのでここを買ってしまいました。

[185: 匿名さん]

ここ、ヒカリエから見えました！

[186: 匿名さん]

駅を中心とした再開発も、周辺の住宅地の開発も、最近は何だか渋谷エリアの勢いを感じます。

[187: 匿名さん]

一期は完売だし買えなかった人はいるだろ

[188: 匿名さん]

追加販売もしてましたね。ここの売れ方にはかなり勢いがあると思います。

[189: 物件比較中さん]

3LDKはだいぶ前から、あと2～3戸しかないって言っていましたよ。

[190: 入居予定さん]

立地しかないのかもしれないけど、やはり眺望気になるな。上層にした意味なくなるし。ある程度の圧迫感を和らげる効果くらいかな。

[191: 匿名]

ここに住むなら眺望なんか気にしちゃ駄目

[192: 匿名さん]

青パーなら眺望も期待できるのに…。

[193: 匿名さん]

青パーは、デザインがださ過ぎる。
（というとぐっとデザインがうんたらこうたらとか
いうのだろうけど、、、）

[194: 物件比較中さん]

ここって、この連休で販売終了ですか？5月上旬って書いてあるけど。あと何戸くらい残っている？

[195: 匿名]

ちょっと前に近くに地所のﾏﾝｼｮﾝできるって話でてましたが、定借って聞きました。
40平米台3000万円代の予定と聞きましたが、数ヶ月前の話でしたので、その後どうなったかわかる方いませんか？

[196: 物件比較中さん]

>>186

確かに。

このマンションにとってもタイミングがいいと思っています。
今ちょうど渋谷が話題なだけに自然とマンションも注目されている感がありますね。
検討者が妙に多い印象ですよ。

恐らく渋谷のこれからの更なる成長に期待を寄せている部分もあると思いますし、渋谷ならどんな物件でも良いというわけではなく、ここみたいなハイクオリティ物件を優先的に候補にしている方が多いのでは。

[197: 匿名さん]

角部屋は坪単価がかなり高いんですね…

[198: 匿名]

今回、購入しないと完売になってしまい再販時（中古物件時）には価格が上がってしまうかな？
抽選なしで購入できないかな？心配です。
希望の角部屋は倍率着きそうですね。

[199: 匿名]

そうでしょうか？そこまでお値打ち？

[200: 匿名]

さすがに中古で値上りはないと思うが数十万円単位の多少のプラスはあるかもしれない。
今回買った人は手数料上乗せしてまで売れる価格ではないけど、地権者住居は売りに出るはずだからそれは強気価格で売り出される気がする。

[201: 匿名]

中古だと手数料が200〜300万円は必要だから、地権者住戸もそんなには強気になれないのでは？
新築価格にそれだけ乗せて売れるかというと。

[202: 匿名さん]

こういう場所の地権者はファンドが入ってるから。
だいたい新築価格にプラスして売る人が多いよ。
ファンドなら自分たちで売れるから手数料もかからないし。

[203: 匿名さん]

ここの地権者ってもともとここに住んでいた人じゃないの？

[204: 匿名]

地権者が多くてうるさいみたいですね

[205: 匿名]

早く売りたい地権者は、建替が決まってからファンドとかに自分の持分を売っちゃうんだよ。
完成後は売り急がないファンドや純粋に住もうと思ってる住民の割合が多いから、意外と地検者住戸は安く出てこない。その代わり賃貸でよく出てくる。

[206: 匿名さん]

地権者は従前権利を新しい建物と変換できますが、新しい建物は販売価格ではなく、原価で取得できますので権利を売るより完成後に売却したほうが得な場合が多いです。
だいたい分譲価格の２－３割引くらいで権利変換しますからね。

[207: 匿名さん]

それ言っちゃったらファンドが儲からないよｗ　まぁ、建替の話が出てから実際に動き出すまでに何年もかかるからわかってても割引で売ってしまう人も多いのが実情だけどね。老朽物件の持ち主は高齢の人が多いから数年後のお金より目の前のお金をとる人も少なくない。

[208: 入居予定さん]

23戸って、けっこう残ってるね～値下げとかするのかな。

[209: 匿名]

は？
普通は半分以上残ってるよ

[210: 匿名]

は？
普通は一期終了後は半分以上残ってるよ

[211: 申込予定さん]

23戸って一期終了後の戸数で、売れ残っているわけじゃないから、値下げしないよ。

するとしたら、物件が出来上がる直前とか、入居が始まってからでしょ。

[212: 入居予定さん]

そうなんですね～かなり勉強不足でした。一期でお隣が決まっていなかったので、少し不安になりました。

[213: 匿名さん]

価格設定は期ごとに見直しがあるから
要望書の集まり方次第では値下げ＆値上げもあるよ。
好調な場合は値下げしないのが普通だけど
要望書が一点集中とかする場合は変わったりする。

[214: 匿名]

値段の上下は100万円程度の範囲で行われます。
まさに心理戦ですね。でも多少でしょ。

[215: 匿名]

このマンションは2012年販売のマンションとしては大成功のマンションだと思います。昨年で言えばワテラスタワーが大成功マンションであり、やはりグレードと立地が重要と感じますね。

[216: 匿名]

多少な場合もあれば大幅な場合もあってケースバイケース。二期くらいなら調整あるとしても数十万からマックス300万ってところ。3期や4期あたりまで長引くと中には落ちる部屋もでてくる。ただ億でもない限りは500万円とか1000万円の誤差はまずありえないけど。

[217: 匿名]

ここ場所よいから、3期4期でも強気だと思います。
デベも最終的には賃貸で調整することが出来て時機を見て再販することもあるでしょうから。
価格を下げてくることはまず無いと思いますよ。
良い間取りは無くなっていくので、私は、2期目で決着をつけるつもりです。

[218: 匿名さん]

ここは残ってる戸数的に4期までないと思う。3期の2次、3次で売り切るでしょう。
残ってるのでちょっと苦戦しそうなのは南向きの60平米と億越えかな？
60平米台は狭いけどちょっと高いから2期でもし売れ残るとしたらそのへんかなぁ。

[219: 匿名さん]

場所も良いし、コンシェルジュなどのサービスもあって、便利でしょうね。間取りも良いです。欠けている変形の部屋もないし、3LDKが100平米近くある物件もなかなか貴重だと思います。

[220: 購入検討中さん]

今回受け付け5月12日からハ最終期っていうメール貰っていますけど・・・