困っています！どうしたら良い物件を紹介してもらえる？？？

[まこ]

一戸建てを手に入れようと、中古か土地ということでもう１年近く探しています。初めの半年くらいは建売販売会でたまたま連絡先を教えた弱小不動産屋の強引な誘いに乗り、見てまわっていたのですが、希望の土地もみつからないのと、一度宅建も持っていないという知識不足の不動産屋に瑕疵物件をつかまされそうになり、あわてて今年の３月頃、大手の不動産屋に出向き、希望を伝えました。
都内城西地区で４０坪以上、５千万から８千万くらいの物件を探しています。けれど全く紹介してもらえません。全く無視も多いですし（みずほ）、良くても初めに全く希望とは違う３０坪前後の建売物件をファックスで何件か送ってきて後はなしのつぶてです（リハウス）。これってどういう訳でしょうか。また、どうしたらよい情報をくれる営業マンを探せるのでしょう。相談に乗ってください！

[2: 匿名さん]

家探しは受身ではだめですよ。
最大の買い物(?)でそんな他人の意見とかで探すの？
自分の足で歩き回り、モデルハウスに入りまくり、知識をつけて目を肥やし判断するものです。
家探しを楽しまなくっちゃ！
本当ならそんな大きな儲け話を不動産屋が放っておく訳ない。
しかし現実は放置。理由は「本気と思われていない」のでは？
こちらの意気込みが感じられず伝わっていないのですよ。
そりゃ、顔の見えるお客さんで熱心なら頑張りますって、営業マンも・・・。

[3: 匿名さん]

不動産屋さんだって商売でやってる訳ですから、お客さんを無下にする事はしないでしょう。
連絡がないのは、単純にその予算で４０坪以上の物件ってのが少ないからだけなんじゃありませんか？
瑕疵物件を紹介したって事は、その予算ではそれくらいしか用意できなかったってことでしょう。

もっと捜し方を工夫しましょう。
例えばネットの不動産検索サイトで捜して良さそうな物を見付けたらそれを載せた不動産屋に問い合わせるとか。
そう言うサイトを見れば「相場」ってものも見えて来るし。

[4: 匿名さん]

土地を見つけて、個人建築士数人当たってみるのが良いと思います。
家造りを楽しんでいる企業垢のついていない建築士は、たくさんいますよ。
近所から探してみては如何ですか？
ギョ−カイが汚れきっていることは皆さんご承知のとおりです。
汚れたところの仲介経路をカットして、きれいな道筋で探すのが一番です。

[5: 匿名さん]

人気地区の土地は、一定以上の広さで接道状況のまあまあな物件は
ほぼすべてがどっかの工務店やHM(大手HMも含む)の建築条件付として
出てきます。フリーで出てくる物件は極狭だったり接道状況が
悪かったり周囲環境に問題があったりとか工務店ですら手を出さないような
問題物件か、相場よりかなり高い物件かどちらかです。
そもそも不動産屋に紹介されてくる時点で売れ残りの物件なので
あなたが満足するようなものである可能性は限りなく低いと
考えた方が無難です。あきらめて建築条件付の物件を買うか
人気が低い地区の物件を探すかしないと1年以内に家を建てるのは
難しいのでは。あとは5-10年単位で地道に探すか（それでも
コツをつかまないと難しいですが)。

[6: 匿名さん]

瑕疵物件とは、どのような物件だったのですか？

[7: しおん]

私も土地を探してますが、サイトやチラシは当然チェックしますが売残り物件が多いので　不動産屋に顔と希望を覚えてもらって表に出す前の情報をもらえるように努力してます。　さらに、希望の地区を実際に歩いたり車で走り回って空地や空家のチェックをして不動産屋に問い合わせてもらったりもしてます。　検討しているハウスメーカーにも連絡して条件付販売予定の物件についての情報も問い合わせてます。　建築条件付の土地は割安になってるので希望のハウスメーカーや工務店が希望地区に出してくれれば　土地が安く済む分を建物にまわせますから・・・。

[8: 匿名さん]

もちろん城西地区とはレベルが違うけど、うちのあたりは近辺の中では
それなりの人気地区だが、フリーな物件が出ることはほとんどない。
建築条件付で坪80万-100万くらいの土地がたまに出るが、どんなに交渉しても
建築条件をはずしてくれる事はない。極たまに出るフリーの土地が出るが、
相当に条件が悪い(25坪以下、旗竿地、北3m以下道路のみ接道、道路から2m以上高い土地
の２条件以上が当てはまる)土地で坪80万くらい、普通の条件の土地で最低で120万以上
南道路とか角地の50坪以上なら坪150万以上は確実につく。
それでも看板が立ってから1-2週間で看板が取り外されるので、広告(ネットを含む)とかに
そういう土地情報が掲載されることはほとんどない。
たまに回転すし状態で毎週掲載される土地もあるが、かなり条件が悪い。
（それでも半年くらいで売れるみたいだが)
だから、１さんも建築条件付がいやならそれなりの金額を用意しないと
どこに行っても相手にされないと思う。

[9: 匿名さん]

私も１年以上探しました。
既に書かれていますが、土地だけの物件で良いモノって、ホントに無い。
まして予算が厳しいと、99%くらいは検討外って感じで、ろくな物件無いですね。
不動産屋もそれがわかっているので、手間がかかるだけになるため、相手に
しないのです。これ、不動産営業から聞いたホンネ。

予算をあげる、長期戦略をとる、良心的な不動産屋を見つける、建築条件付きや
建売も考える、といった戦略的？な行動が必要でしょう。
あ、建築士は出物の情報なんて持ってないですから、土地探しにはダメですよ。

私は１年以上も物件探しをしたため、不動産情報を見るのが趣味になって
しまいましたが(笑)、今の所に住んでからも、いまだに、これだ！って土地は
見かけないですね。
今の所は丸２年経つので、受け身で待っているだけでは３年経っても見つからないって
ことになりかねません。

[10: 匿名さん]

業者に渡る前に地主に直接交渉するとか方法は口コミでいくらでもあります。
地主にしても２〜３割も安く買いたたかれているので、利害関係は一致します。
地積測量などをしている土地の場合にも、土地の売買契約が未済のこともありますから、
当たって砕けるぐらいの気持ちが必要でしょうね。
独占化しようとする業者との戦いです。
土地を独占し、建物の構築まで押さえてしまう手法は、独禁法に掛からないのでしょうか？

[11: 匿名さん]

>10
>>業者に渡る前に地主に直接交渉するとか方法は口コミでいくらでもあります。
立地条件に満足できるところで、かつそんな土地が簡単に見つかれば、誰も苦労
しないですよ。
良い土地が更地になっただけで、地元の定評有る不動産屋さんには、手に入れたい
という個人客の相談がいくつも来るそうですから、皆考えることは一緒ということ。

>>土地を独占し、建物の構築まで押さえてしまう手法は、独禁法に掛からないのでしょうか？
全く引っかからないですよ。
日本の何十％もの土地を独占している業者がいますか？(笑)

[12: 匿名さん]

我が家のケースです　参考程度に聞いて下さい。

最初は条件も絞りきれず、沿線と価格だけで漠然と探していました。
適当に現地に出向いては駅前にある業者に登録しました（大手・地元で６社ほど）
遠隔地で探したものですから大手からはＦＡＸか手紙で紹介される程度です。
真剣には相手にされてなかったです。

たまたま入った地元業者の担当者が今までの営業マンとは違うタイプで
予算と相場が１千万違うこともはっきり指摘する人でした。
こちらが住み替えと分かると、建設条件付や中古（建物の値が付いているもの）は辞めましょうとこちらもバッサリ！
今は良い物件がないからと案内もなしで、近隣の成約事例と相場の説明を受けておしまい。
良い物件が出たらすぐに動けるようにと資金計画を練り直し、待つこと２ヶ月
企業放出物件が分筆され宅地販売されると連絡がありました。
それぞれの営業所に私のような待機客が沢山登録していたらしく
この土地は市場には出ませんでした。

もし相場と予算が違う場合はエリアを変える覚悟も必要ですよ
不動産は縁ですから焦らずに頑張ってください。

[13: 匿名さん]

>>10
＞業者に渡る前に地主に直接交渉するとか方法は口コミでいくらでもあります。

人気の地域では土地持っている地主や趣味で畑仕事しているような農家には
地元の不動産屋や工務店のオヤジが週1ペースで通っているんだから
一見の客がそういう玄人より先に譲ってもらえる可能性なんて
０に等しい。そもそも不動産屋挟まずに素人同士で土地売買の
契約結ぶなんて危険極まりない。

[14: 匿名さん]

「ネット、たて看板一切禁止」と書かれた物件情報をよく見せられましたよ。素人向けネットに公開されずに、あるいはされて間もなく完売する物件は結構あります。『レインズ』というプロ向けＨＰは我々素人は利用できませんし。大手でなくても、自分に合う不動産屋を探しましょう。まずハウスメーカーに行くのも手ですよ。そこの紹介で知り合った不動産屋さんに、全く関係ない条件付物件を教えたもらい、契約しました。希望して200〜300万円払えば、条件を外すこともできるんです。そうすれば「土地」ですよね。中古を解体するのに200〜300万かかるので同じこと。

[15: 匿名さん]

>13
不動産屋もよく調べて売り渡すなら、良いのですが
業者次第ってことですかね。
地盤改良が必要なことが後日判明した土地って、販売業者の調査不十分とおもいますが
責任はないのですか？

[16: 匿名さん]

あとは市街化調整区域買って、裏技使って建てるとかね。

[17: 匿名さん]

市街化調整はローン通りにくいよ。かなり自己資金入れないとね。

[18: 匿名さん]

ローンを払っているバイトなんだと思い込むことにして希望地域よりも住環境のいいところでさがすというのは？

[19: 匿名さん]

>>14
レインズにまわってきている段階で売れ残り物件。
地主から売りを直接頼まれた不動産屋にコネがないと
人気地区の良い物件を相場の値段でフリーの状態で買うのは
ほとんど不可能です。

[20: 匿名さん]

時間があるなら、目当てのエリアの空き地が出たら法務局に行って
所有者名を調べればいい。
そして交渉。エリア散策＆土地所有者調査。
これができないようなら売建を買うしかないだろ。

[21: 匿名さん]

>20
そんな時間の有る奴がどこに居る？

>15
>>地盤改良が必要なことが後日判明した土地って、販売業者の調査不十分とおもいますが
責任はないのですか？

無い。買った側が行うのが慣習。