ザ・パークハウス池田山

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ikedayama/index.html
所在地：東京都品川区東五反田５丁目60番278
交通：東京都浅草線「五反田」駅　徒歩6分、山手線「五反田」駅　徒歩8分、東急池上線「五反田」駅　徒歩9分
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：71.24m2～103.4m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社

[561: 匿名さん]

正田さんはサラリーマン社長と違うでしょ。創業者一族。

[562: 匿名さん]

>557

現在、数年前に購入した城南エリアのマンションに住んでいますが、都心への買い替えを考え、ここや港区、千代田区の物件のMRを数件回りましたが・・・やはりどれもお高いですね。
ということで買い替え自体を断念しつつあります。

今のところも、利便性まずまずで閑静、緑も多いので。

[563: 匿名さん]

千代田区は、潤いのない街、緑のない街が多い気がしませんか？
職住近接と言ったって決してオフィス街に住みたいわけじゃありませんしね。

[564: 周辺住民さん]

>>563
ここは、ザ・パークハウス池田山の掲示板なのでスレッドが違う気がしますが、
千代田区のことをあまりご存知無いようなので一言だけ。

千代田区といっても広く、確かにオフィス街もありますが、例えば番町エリアは、
英国大使館や、桜で有名な千鳥ヶ淵〜皇居、靖国神社など緑も潤いもありますよ（笑）
元々、江戸時代には諸藩の上屋敷が多く点在していたという場所柄、
緑や広い敷地を引き継ぐ邸宅やマンションも多くあり、確かに商店やスーパーなどは少ないので、
日常生活には少し不便な面もありますが、素晴らしい住宅地でもあります。

ご自分の朧げなイメージだけで意見を書き込むのは、慎まれた方が宜しいかと。

[574: 匿名さん]

ファミリー層で、残りの住戸に一億出すか？
わたしもなさそうに思います。

むしろ1LDKで一億のゆとりある間取りなら、
池田山を知るお金持ちが、子供に買ったりしそう。
外資系の独身者とか。

文句なしの立地に
作りは最低限を押さえているに
・・・間取りが惜しい。


残りの住戸は間取り変更か、どなたかの意見のコネクティング
案が間違いないように思う。

結局 池田山をよく知らない人間がリサーチ不足でこんな間取りにしたんだろうな。
周辺住民のほうが購買層を把握している気がする。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[577: 周辺住民さん]

今日はすごい雪ですね！

さて本題ですが、コネクティング案も提案しましたが、三菱地所さんに多少理解を示すとすれば、
ここ数年の経済不況の中、やはり1戸2億近い物件を市場に出しても、果たして買う層がいるかどうか、
それならば、小さく細切れにして割安な価格設定にして売りだそう、というのが彼らの判断だったのでしょう。
ただ、今現在の結果として、>>574さんの仰るとおり、エリアと購買層のミスマッチが起きてしまい、
リサーチ不足もあり、なかなか苦戦しているのだと思われます。

ご存知の通り、このマンションは池田山でも8年ぶりとなる新築物件で、
もし間取りやグレード感など良い感じだったら、私自身も住み替えを考えていたのですが、
出来れば150㎡以上の3LDK以上を望んでいましたし、場所柄を考えても、当然そのようなマンションが
建設されるものだと考えていたので、正直拍子抜けというか落胆も大きく、書き込ませて頂きました。

もし、この掲示板を地所の方が見ておられたら、コネクティングの可能性なども含めて、
ご検討頂ければ良いかと思われます。ところで、この物件の天井高ってどれぐらいかご存知の方いらっしゃいますか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[578: 購入検討中さん]

私は傍観者の検討者ですが、このマンションの出来栄えは気に入っています。
ただ池田山自体が、イメージが暗く、やはり五反田アドレスなところもマイナス点かと思っています。
かといって、港区や渋谷区の一等地の高級マンションは高すぎて手がだせません・・。
そういう層が安くて静かな環境が手に入る池田山あたりを検討するわけですが、このスレッドみるとさらにイメージが・・笑
あと相当売れ残ってしまっていますが、場所の割に価格が少し高いのだと感じています。
前からあった木を残すなど、随所にこだわりのあるいいマンションなんですけどね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[579: 購入検討中さん]

天井高はリビングが２５７０
他がだいたい２２００くらいです
標準的ではないでしょうか。
ただ、レイアウトがひどすぎます。
池田山は住宅地としてはいいところかと思いますが、人気が少なすぎて寂しい感じがするのでしょう。
近隣の方は、できればマンションでなく、戸建てにしてほしかったのでは？

[580: 周辺住民さん]

>>579
情報ありがとうございます。本当は270cmぐらいあると気持ちいいのですが、ギリギリ及第点、
という感じですね（笑）

戸建て、とは言いません。やはり敷地が450坪ですから、今時そのようなお屋敷を建てるのは、
なかなか大変でしょう。ただ、すぐ近所に一年ほど前に建てられた、
一階が何と能舞台になっているお宅があるのですが、著名なデザイナーの設計らしく、
建物の意匠や植樹の感じもとても素敵で、やはり戸建てもいいなあと思います。

[581: 購入検討中さん]

住宅地のマンションは高く建てられないので、２７０は厳しいのではないでしょうか
確かに近所にはすごい戸建てが多いですね
もったいない角地の使い方で建てられていますね
都内では、この空き地の角地だけで戸建てがたっていそうです（笑）
余裕のあるお家が多いのですね

[582: 周辺住民さん]

この辺りは、第1種低層住居専用地域なので高さ制限があり、よく言えば景観を保てるのですが、
最高でも3階建てが制限一杯で、仰るとおり、天井高もなかなか十分取れないという側面もあります。

この辺りの戸建ての平均敷地は120坪〜150坪で、建ぺい・容積率も厳しく制限があるので、
比較的ゆったりと建てられたお宅が多いですね。
田園調布なども、昔は最低80坪というような不文律があったようですが、最近では随分と
小さな戸建ても増えてきた印象があり、都心部の住宅地では規模を維持していくのは難しいようです。

[583: 匿名さん]

『良い物件を買った』と思いたいなら、
売れ残りの無いマンションを選ぶべしですよ。
中古の物件当たってても素敵なマンションは空家はありません。
不動産屋が得意気に『ここは人気があって空きませんよ』って言うじゃないですか。
ここに住んでもリセールは残念ながらアウト。問題は明らかですよね。
空家だらけのマンション。デベロッパーもそろそろ考え方変えないとね。
買ってくれた人が報われないですよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[584: 周辺住民さん]

スレッド云々はさておき、このマンション、間取りの比較的良い専有面積の広い高額物件は、
早い段階から売れてしまっているそうですから、このような中途半端なプランニングをした三菱地所の、
マーケ力不足というか、需要とのギャップをきちんと認識されるべきでしょうね。

それで結局、今の段階で残り何戸になっているのでしょうかね？

[586: 匿名さん]

私がいいたいことは、ここが売れ残っているのは
池田山の魅力がないせいではなく、このマンション
特有の問題だ、ということです。

その点、ご理解頂ければ、問題ありません。

[587: 購入検討中さん]

土地代が高すぎて，売るためには各種仕様を落としてしまった
その結果、場所に見合わない貧相なマンションになってしまいました
結果として売れない
最近の地所さんは失敗が多い気がします

[588: 周辺住民さん]

能の舞台のある御宅、本当に素敵ですね。
建築中の段階から気になって見ていました。
さすがに建築家の意匠だけのことはあります。


逆側の関東病院の坂付近もすごい御宅ばかりで
季節がいい時は散歩をしながら眺めています。
このあたりは広い範囲で五丁目ですね。

分譲マンションですしこのくらいの落ち着いたトーンのタイルのほうが馴染んでいると思いますよ。
玄関と廊下に一切の段差がない？
トイレやパウダールームの石が厚いですね。

内装は家具やオプション次第でもっと高級感はでるんじゃないでしょうか？

[589: 周辺住民さん]

まさに、そのとおりだと思います。
ただ、この場所は元々国有地（内閣法制局長官公邸）だったので、
一般競争入札で、割安に購入したはずなのですがね…
ちなみに、当時の建物は写真のような感じでした。
11億も掛けて建立されたらしいです(^^;

仰るとおり「ザ・パークハウス」になってから、地所はダメダメな印象ですね。

[590: 周辺住民さん]

上の書き込みは、>>587さんへのものです。

>>588さん。関東病院近くもいいですよね。つい最近建ったホワイトハウス？のような館も趣がありますし、
駐車場を挟んで、壁がそびえ立っている洋館は、竹中工務店創業者一族のお宅で、
中の建物が見えないぐらいの広い敷地ですよね！

[591: 周辺住民さん]

土地だけ高くてデベが売るために各種仕様を下げてコストダウンしていたら
購入者もバカじゃないし、見送ることになりますよ。
ここ自体は周辺建物と比較してもそこそこいい仕様で貧相ではないと思いますよ。

...失敗は狭い部屋の間取りと、価格帯ですね。
高額住戸と最安住戸差の価格が倍近いのは、26世帯のマンションとしてはバランスが悪い。
全住戸一億2000以上で100平米、15戸のほうが完売したんじゃないかな？

場所が横綱級だけに残念。

[592: 購入検討中さん]

パウダールームの床は大理石でしたか？？
リビングの床はどう思われましたか？
１億円を超えるような物件の内装でしょうか？

[593: 周辺住民さん]

>>591

その通りですね。同じ周辺住民ということらしいので共感して頂けるかと思いますが、
同じ建物内で2倍ほどの価格差があるよりも、全室1.2億以上なりに揃えた方が、
ある程度以上の価値観でバランスしますし、ある種の連帯感や一体感も生まれやすいですよね。

重ね重ね、最近の三菱地所のコンセプトなど、一体どうなってしまったのか疑問ですね〜。

[594: 周辺住民さん]

590>>> やっぱりですか？
前に知人から池田山にお住まいがあると聞いていて、
あるとき表札を拝見して、もしかしてここかな？、と思ったことが。。
確かにそんな感じの建物ですね。

駐車場向かいの和風のお宅やその隣の洋風の邸宅も素敵ですよね。
病院関係者の寮のある急な坂のあたりもいいですよね。

目黒方面からガソリンスタンドを入って三叉路、角あたりの御宅もスゴイと思いました。
色々な意味でです。
蔦を這わせたお家も雰囲気ありますね。

[595: 周辺住民さん]

592さん
厚いと感じたのは、トイレと洗面所のカウンターの石の厚さです。
昨今はこの半分の石を標準としている物件が多かったのでそう感じました。
ただしMRは一番広い100平米〜の住戸仕様でしたから、様になって見えたんだと思います。
こちらも80平米以下であの仕様は想像できませんよ。

フローリングが無垢でないのは確かに安っぽいですね。
そこは明確にコストダウンしたと思います。
あとはもうこれから購入では不可能かもしれませんがオプションや家具ではないでしょうか？
MRもオプションだらけでしたしね。

[596: 購入検討中さん]

内装に家具が勝ってしまいそうです
いかんせんあの間取りじゃあ
コーディネートが難しいですね

[597: 周辺住民さん]

率直な疑問なのですが…
残っている住戸だと、LDが最大でも20帖ほどなのですが、
その場合って、ダイニングは4脚、6脚ですか？
ソファは大抵何人用を置かれるんですか？

11帖のLDなんかもラインアップされていますが、正直狭すぎてどれぐらいものが置けるのか、
想像ができないもので…

それから、皆さん、リビングの床材がどうとかパウダールームの石がどうとか、
建具にこだわり、興味？をお持ちのようですが、少なくとも1億近い物件を購入される訳ですから、
やはり家具などにも、それなりの、まあ数百万クラスのものをお使いになられているのですよね？
床材が素敵だろうと、大理石だろうと、そこに数万のソファやダイニングセットでは、
チグハグな印象の部屋になってしまいますよね(^^;

[598: 匿名さん]

596>> どの部屋を検討しました？
さぞかしの家具なんでしょう。

[603: 匿名さん]

内装しょぼすぎです。食洗機が国産なのに坪４３０万はちょっとやりすぎでは？

[604: 匿名さん]

食洗機が国産はチョイと恥ずかしいかもね

[605: 匿名さん]

国産だろうが何だろうと、使えればいいじゃん。
日本人はミーレとか入ってれば高級と思っているフシがあるけれど、そんなことより家具やインテリアに凝ればいいのに(^^;

[606: 匿名さん]

いやだから坪単価430万なのになぜたかが数万円程度をそこでケチるのかと問いただしたい。

[607: 匿名さん]

使えればいい＝住めれぱいいにつながるのでよろしくない

[608: 匿名さん]

国産食洗機の機能に問題なければいいってことでしょ。
自分も同感。
インテリアに凝ったほうがいい。

[609: 匿名さん]

どこまでもデベの味方なんですね。もしやステマっすか？

[610: 匿名さん]

608だが、ここの話なんかしていない。一般論。
ここは仕様はさほどよくない（食洗機はどうでもいいけど、フローリングや水回りなど）し、施工会社もいまいちだよね。
それもあって自分は選ばなかったが。

もう少しリアリティのある話したら？

[611: 匿名さん]

マンションは立地と仕様と価格がバランスする必要があるけど
ここの坪４３０万は立地相場に対しては高すぎ。だから仕様が
さぞすばらしいかと思えば大した高級仕様でもなく坪３００万
以下でもあるような感じでちぐはぐです。
（立地を仕様でカバーするという物件もありますけど）
ゆえに立地、仕様に対して価格が高すぎる（もしくは仕様が
低すぎる）と感じますね。

こうなった原因は土地を高く仕入れすぎたからだと考えます。
地所＋池田山ブランドで売り抜けると踏んだんでしょうが、
マーケットはそんなに甘くなかったってことでは？

[612: 匿名さん]

とにかくここは間取りがひどいです。廊下長すぎでバルコニーも狭く、リビングインの居室ばかり。玄関の位置が良くないんですよね。最近は購買者も目も肥えてきていますし、設計ミスと言われても仕方ないです。

[613: 購入検討中さん]

折角の立地なのに
またそれを売りにした宣伝をしていたのに
出来上がりは細切れの部屋とチープな内装
高いと売りにくいと考えたのでしょうが
三菱地所のマーケティングの完全なり失敗です

[614: 匿名さん]

>>611

この場所は、元々国有地（内閣法制局長官公邸）だったので、
一般競争入札で、割安に購入したはずなのですがね…

[615: 匿名さん]

競争入札なのになんで割安になるんだよ？
一番高値で入れたやつに売るんだぞ。
このあたりの土地の価格は坪５～６００万だけど地所はたしか７００万近くで落札したはず。

[616: 匿名さん]

結果として、池田山というブランドに三菱地所が甘え過ぎた、という事ですかね。

[617: 匿名さん]

甘えすぎたというか入札だから地所の面子かけて高く札入れすぎたんでしょ。

だからいかに随契にもっていけるかが土地の仕入れのポイント。

[618: 匿名さん]

そうではなくて、ザがついてからは純高級路線からはずれた方法でいくと、社長がいってると思うんですけど。。
何度も同じ話が繰り返されていますね。

[619: 匿名さん]

まあ、土地取得は２０１０年だからね。ブランド整理前です。
高値つかみしちゃった土地なのに「ザ・パークハウス」で売ろうとしているからいろいろ無理が出てるんですよ。

[620: 匿名さん]

もっともここにあった内閣法制局長工程は建物だけで１１億とか
言われていたから国も安く売るわけにはいかなかったよね。
そこで地所があうんの呼吸で空気を読んで高値入札して国に恩を売ったってとこじゃないの？
文科省なんて長らく丸の内の三菱重工ビルに仮住まいしてたしね。
最後は国（もしくは外郭団体）が幹部官舎として借りるとかいろ
いろあるんじゃないの？

[621: 匿名さん]

そういえば地所ってここの隣だかもマンションつくる予定なかったっけ？

[622: 匿名さん]

>>620
だから、あの公務員官舎っぽい重苦しくダサいデザインなのか！納得！！

[623: 匿名さん]

ここを買うハードルは高いですね～　価格が無理と思っていましたが、よく見たら自分が住めると思える間取りがなく。

しかもここまで売れ残るのを見てしまった今は、リセール不安の方が大きいかもしれません。路線価も高いところだから、手放すに手放せない田舎の一等地みたいになりそうで。

コネクティングといっても残り住戸はあまり隣り合ってないし、今からできることといえば販売委託が簡単じゃないですか？時々、これよくここまでさばいたな～このデベすごい、という時ありますよ。

[624: 匿名さん]

立地のよいところにそこそこの価格というのが最近の
路線で、そこそこは売れるというのが傾向だと思うのですが、
ここは本当に売れないですね。

ザ・パークハウス元麻布なんかは、ここよりは売れてるよう
ですし、池田山の限界ですかね。

[625: 匿名さん]

最近の傾向と言えば売れ残る住戸が縦に並ぶのも傾向だなと思います。

ここでいえばＤだかＥタイプとか北向きとか？他のＭＳですが残り戸数が結構あるのに間取りは２パターンしかない、要は１戸も売れていない住戸タイプが縦に２列あるだけというのがありました。

売れる住戸だけ売れてもね。売れない住戸をつくらないのが腕だと思うんですが、最近売るのが難しい向きや位置の住戸はすっかり見捨てられた造りなことが多い気がします。

[627: 匿名さん]

んなわけない
池田山は今も昔も都内最高峰ブランド住宅地だ

[628: 匿名さん]

天下の池田山の一等地の三菱地所ブランドマンションがたったの7,600万円で買えるのかよ、、、。
どうなってんだニッポン、、、。5年前の半額くらいじゃねーの？

[629: 物件比較中さん]

都心でかなりのブランド地でも、@400以上は広さと仕様が良くなければ割高でしょう。
元麻布同様にブランド地に1億円前後で背伸びして住みたい方用です。
ザーパークハウスの「中の上」の位置付け、ハイラインではない。

[630: 匿名さん]

「和」のイメージ全開のマンション、住めば自身の気持ちの面にも好影響を与えてくれそうな雰囲気を持っていそうです。
ここで敢えてカントリーやクールなコンセプトのマンションといろいろ比較している最中です、どのコンセプトが自分達にとってシックリくるかなあと思いまして。

和はパッと明るい印象は持たないのですが住んでいるうちに自然と自分達に気品を持たせてくれそうな気がするんですよね。
家族にとっていいかもしれません。

[632: 匿名さん]

池田山が二流ってw
どこの田舎者だよ

[634: 匿名さん]

アホらし
相手して損した

[635: 匿名]

相手しない方がいいですよ。反応があることに喜ぶタイプですから。実社会で孤独なんでしょうから、見守るのが吉です。

[636: 周辺住民さん]

>631、>633

貴殿、もしや他の掲示板にもいた方かもしれませんが、
本物の高級住宅地というものにも縁がない人のようですね。
田園調布か成城ぐらいしか知らないのでは？(^^;
恐らく、ベンツやローレックスを最高級ブランドだと思っているのでしょうなぁ。
その上にロールスロイスやベントレー、時計ならパテック・フィリップやオーデマ・ピゲがあるように、
知る人ぞ知るものが、世の中にはあるということです。

>634-635
上記のような田舎者もいるようです(^^;。無知というのは恐ろしいものですね…

[642: 周辺住民さん]

>>639
そうですね。タイプする時間も無駄ですから、この土地と無縁で無知な方はスルーしましょう（笑）

[644: 匿名さん]

636さんの喩えは言いえて妙ですね。
ここに張り付いている約1名のネガさんはほっとくしかないでしょうな。。。

以前私が書いた「能舞台のある邸宅」のこと、他の方も最近書いていらっしゃいましたね。
自分は池田山には手の届かない庶民なので、メルセデスに乗っており「メルセデスマガジン」でその邸宅のことを知った次第です（笑）。

[645: 周辺住民さん]

>>644
喩えはほんの思いつきですが、分かる人には分かるかなぁと。

「能舞台のある邸宅」素敵ですよね！
今日も舞台があったようで、入り口に「池田山舞台」の立て札が出ていました。
あのお宅、シルバーのメルセデスEクラス、アヴァンギャルド（現行モデル）が停まっていますよ！

[646: 匿名さん]

ねむの木公園は昼間も霜柱があったよ。山の上は寒いね。

[647: 周辺住民さん]

↑ねむの木公園？ねむの木の庭では？
それに、今日は日曜なので閉園でしたよ。

[648: 匿名さん]

まあまあ。品川区の中では池田山はいいところだと思うけどね。
マンションのつくりいいのにもったいないよ。

[649: 匿名さん]

ねむの木の庭だけど通称ねむの木公園って言ってます。
ちなみに日曜もやってるよ。閉園は年末年始だけ。

[651: 匿名さん]

しかし池田山は空き地とコインパーキングが目立つね。
きっと今は（土地であれば）買い時なんだろうね。
ただ今分譲しているマンションは高い時期に土地を取得しているのでぜんぜん買いではないと思う。

[652: 周辺住民さん]

確かにこの5年ぐらい、空き地が増えましたよね。上大崎の方に抜ける、
インドネシア大使公邸の辺りは無事に売れて今は家が建っていますが、
交番横の、元有名デザイナーさん宅だった和風建築のお宅も取り壊されて以降、
ずっとコインパーキングですし、その横の白亜の要塞のようなお宅も一時5億円ぐらいで
売りに出されていましたが、結局まだ売れていないようですね。
やはり空き地が多いと寂しい雰囲気になるので、住宅が建つといいのですが、
以前より安くなったといっても地価が高く、坪500万以上でしょう。
更に一区画が100坪以上と大きいので、最低でも5億以上土地取得に掛かるので、
マンションには小さいし、戸建てには、かなりの経済力が必要となるし、
細切れになってしまうのは忍びないし。
都内の所謂高級住宅地は、今後どの様になっていくのか不安もありますね。

[653: 匿名さん]

さすがに今は坪５００万もしねーだろ。
ねむの木の庭の前の東南角の土地は６０／１５０で
坪３７０万だよ。もっとも総額だと７億超えるがね。

[654: 周辺住民さん]

↑どの不動産屋さんを通すか、また場所にもよると思いますよ。
その場所より少し五反田寄りの、ナガタハウス北面の土地はそれ以上と聞きましたので。

[656: 匿名さん]

まだまだマンションたつらしいね。

[657: 匿名さん]

私も以前土地を検討しましたが、港区の一等地などと比べると池田山はだいぶ安く提示されましたよ。
閑静な場所ではあるのでリーズナブルだとは思いましたが、結局妥協はせず他を選びました。
空き地が目立つのはさみしいですよね。

[658: 周辺住民さん]

>>657
それは勿論、港区内の一等地に比べると、都心から遠ざかりますしもちろん割安ですよね。
例えば千鳥ヶ淵や番町が、港区内より高いというのと同じ現象です。

ただ、山手線内では希少な、第一種低層住居専用地域なので、
街並みが整然と揃っていて、各々の敷地が100坪以上という住宅地は、
港区内でもなかなか見付けられないかもしれません。
そういうところに価値を見い出す方が住まわれるのがこのエリアですね。

[659: 匿名]

池田山だと戸建ほしいしね。でも池田山で戸建だと、土地代だけで港区のパークマンションを二、三戸買える値段になるし、なかなか難しいよね。

[660: 周辺住民さん]

私もマンション住民、とは言え200㎡近いので2億近かったですが、
それでも、このエリアで一戸建てを建てられる方、5億ぐらいをポーンと払えるような人達って、
一体どのようなお仕事をされているのかと興味が湧いてしまいます。ミーハーでスミマセン…

更に止まっている車も桁が違います。メルセデスE、Sクラス、ポルシェは勿論、
ジャガー、ベントレー、アストン、マセラティ、フェラーリ等々。
家の他にまで余裕のある方が多いですね〜(^^;