ザ・パークハウス池田山

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ikedayama/index.html
所在地：東京都品川区東五反田５丁目60番278
交通：東京都浅草線「五反田」駅　徒歩6分、山手線「五反田」駅　徒歩8分、東急池上線「五反田」駅　徒歩9分
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：71.24m2～103.4m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社

[1: 匿名さん]

ここは首相官邸を建て替えている時、小泉総理が仮公邸として使っていた内閣法制局長公邸があった場所。

[2: 匿名]

五反田なのに高そう。
７０００万円台はないんじゃないか？
同じ地所でも東雪谷はお得。

[3: 匿名さん]

五反田なのにって池田山だぜ

[4: 匿名さん]

期待してますが、施工が大豊建設ってどうなんでしょう。聞いたことないんだけど。

[5: 匿名さん]

全戸億ションですね。池田山に住める人がうらやましい。

[6: 匿名さん]

大豊建設は上目黒のパークハウスもそうでしたね。
著名な高級住宅地城南五山の内でも、ここは駅にも程近く、利便性もあります。

洗足池よりもかなり高い値付けが想定されますが、どの程度なのか・・・

[7: 匿名さん]

池田山と洗足池を比較する感覚が分からない。

[8: 匿名さん]

そう？
もちろん程度の差はあるにせよ、石神井公園・洗足池あたりのコンセプトのラインナップじゃないの？
CGの雰囲気はよく似ている。

いずれにせよ、ここは相当な高級路線だね。買手がそんなにいるかなぁ？
２ＬＤＫで億切るか億前後ぐらいなら、真剣に検討します。

[9: 匿名さん]

所詮、池田山だろう。
セオリーランキングでも中位ぐらいだよな。
新宿の下落合と似たようなもんじゃん。まあ中位だね。

[10: 匿名]

大岡山のパークハウス洗足池も、平均が９０００万円くらいだったから、ここは余裕で１億超えだろうね。

[11: 匿名さん]

土地だけで十億軽く超えてるでしょう。

[12: 匿名さん]

ざっと計算したけど坪平均390以下にはならんね。
それ以下だと原価割れする。

[13: 匿名さん]

坪４００と仮定すると、７１㎡の２ＬＤＫで８７００万ちょい？
億切りますね。
坪４２０ぐらいかなぁ？そうすると９１５０万か・・・
そんなもん？

[14: 匿名]

７１平米ならそんなもんかもね。

[15: 匿名さん]

坪４００前後なら、検討する人も多そうですね。
９０㎡の３Ｌで１億ちょいか。

[16: 匿名さん]

71平米が地下部屋なら350くらいじゃないのかな。そうすると7500万くらい。
いいかどうかは微妙だけど。

[17: 匿名さん]

地下もやっぱり住居ですかね？
駐車場ってことはないですか？

安めでも地下住居は極力避けたいので。
出来れば２Ｆ以上が良いなぁ。。

[18: 匿名さん]

さすがにこのレベルの物件で地下に住戸はないでしょう。
地下は駐車場じゃないでしょうか？

[19: 匿名さん]

地下って言っても傾斜地なら隣家よりも地面が高くなってることが多いですね。

この物件がどうなってるかは知りませんが。

[20: 匿名さん]

敷地1500平米弱で容積率150なら総床面積は2250平米。
26戸で割ると84平米ですから容積率不算入の地下住居はないと思われます。地下住居作れば土地代の割り勘要員が増えるので１０００万くらいは安くできるでしょうね。

[21: 匿名さん]

と思ったけど建ぺい率60だから建物のフットプリントは最大でも９００平米くらい。三階だから2700で26戸だと共用部いれると一戸100平米だと収まらないな。やっぱ地下住居あるかも。

[22: 匿名]

あるに決まってるじゃん。デベは経済合理性で動く機械みたいなものですからね。

[23: 匿名さん]

駐車場は平置き３＋機械式１２台。地下フロア、駐車場だけではなさそうかな。

いずれにしろ、小泉さんが「首相官邸より豪華」とあきれたという内閣法制長官公邸跡のマンションなんてちょっと住んでみたいですね。

[24: 匿名さん]

いや、この立地の購入者は、少しくらい高くても地下なんか買わないでしょ、JK。

[25: 匿名さん]

池田山ならマンションより戸建だと思う。
５億ぐらい持ってなきゃダメだけど。

[26: 匿名さん]

美智子様の生家近くというプレミアムと価格設定が高いパークハウスブランドを考えると、ここの想像より1000万ぐらいは高そう。

[27: 匿名]

まあでも１億切りそうだから前向きに考えてみようかな。親に、ひと部屋余らすから５０００万出さへん？って持ち掛けて共有で買おうかな♪

[28: 匿名さん]

１億切る部屋はあんまりないでしょ。あっても2LDKか、HPに出てる76平米の3LDKあたりか。。。

親御さん、5000万出して５畳の部屋に住むかなあ？（笑）

[29: 匿名さん]

>28

あいや、遊びに来た時に泊まる用の部屋ね♪

[30: 匿名]

わざわざ７０台なんていうのをこの立地で造ると言うことは、
やはり細切れにしてグロスを下げないと今のご時世売りにくいと言うことなんでしょうかね。
だから、やはり安いところは一億を切るのかな？

[31: デベにお勤めさん]

安いのは、6000万位からでしょう。
所詮、郊外の住宅地で下屋敷(田舎)池田山ですから。


安いから邸宅がたったんですよ。

[32: 匿名さん]

ここで３５０を切るなんてありえないわ。

[35: 匿名]

地所さんなら池田山プレイスみたいな建て方できなかったのかな？

[36: 匿名さん]

住まいサーフィンの予想で1平米126万円となってますね。坪単価415万円ですか。妥当な感じですね。

[37: 匿名]

資料請求しても来ないんですけど

[38: 東五反田さん]

資料請求してないのに来きたんですけど

[39: 東五反田さん]

住まいサーフィンの予想で1平米126万円となってませんかね。坪単価415万円ではないのですが。妥当な感じはしませんね

[41: 匿名さん]

これだけ駅から近いと仕方がないですが、駐車場が半分ですね。
できたらマンション内にと思っているのですが、借りられない事も考えて
おいた方がよさそうですね。ここら辺は３万円位の様です。でもマンション内で機械式を
借りるなら、外で借りてしまった方がいいのかな。

[42: 匿名]

説明会は来週ですよ。ただ、予定価格の話はでるかどうか。

[44: 匿名さん]

ここ以前仮首相公邸として小泉さんが住んでたとこですよね

[45: 匿名さん]

高輪にマンションギャラリーできましたね。御殿山交番の近くです。

[46: 匿名]

ここ本気で検討しているのですが、
大豊建設って信頼して良いのでしょうか。少し心配です...

最近は良いのかもしれませんが、一昔前の物件は評判よくないですね。

↓では、「大豊建設施工のパークハウスは最悪と賑わっているようですが、本当です。チェックアイズは、ほとんど機能していないと言っても良いでしょう。営業も適当な事を言う方が多いので、購入を考えておられる方は慎重に判断して下さい。 」とありますし。

http://sutekicookan.com/%E4%B8%89%E8%8F%B1%E5%9C%B0%E6%89%80%E3%83%AC%...

↓なんかを読むと、なお心配になります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47649/all/

[47: 匿名]

坪おいくらですか？

[48: 匿名さん]

46さん
２００３年に負債総額２１５３億円を抱えて民事再生法を申請した森本組のスポンサー
となったこ事で有名な会社ですよね。マンションだけでなく、商業施設や学校なども
実績は多くある様ですね。
実際は現場担当者や職人さん次第なので、あまり私は気になりませんが。

[49: 物件比較中さん]

Ownership Presentationに参加しました。

地所の意気込みは良く伝わりましたが、仕様が今一つですかね。

一番気になったのは、せっかく南面道路なのにデザイン優先で、南側のベランダを小さくまとめてしまっているところ。
南面窓の多くがFIXになっていました。

価格は高くも無く、安くも無くと言ったところです。

[50: 物件比較中さん]

希望の日時に空席が無く、プレゼンに参加できなかった者です。
グランドメゾン白金も検討中です。こちらの物件の坪単価は
発表されたのでしょうか。

[52: 物件比較中さん]

予定価格を見せられましたがうろ覚えです。

一番大きなのは14000だったかなぁ。

反応を見て価格調整されると思いますが。

[53: 匿名さん]

バルコニーが狭小なのが残念ですね

[54: 匿名さん]

70平米代のお部屋は予定価格いくらくらいなのでしょうか？？？

[56: 匿名]

間取りが悪いね。
廊下が無駄に長かったり、PP分離出来てなかったり。

[58: 匿名さん]

>>57さん
年をとると、階段の上りおりが面倒になって戸建からマンションへ引っ越しする老夫婦の方も多い
様ですよ。池田山は五反田のあのざわざわした雰囲気とは考えられないほど静寂な住宅地ですごく
落ち着きます。近辺は元々岡山池田藩の下屋敷があった場所で大正期に分譲に出された様ですね。
近くにある和牛料理の池田山はおすすめのレストランです。五反田って結構裏に名店があったりするので
楽しいですよ。

[59: 匿名さん]

池田山って言われてもあまりしられてない。
それより住所が五反田っていうだけで一般的にはイメージ悪いよね。

[60: 匿名]

庶民に知られてるかどうかなんて関係ないね。都心の貴重な一低高級住宅街です。

[61: 匿名さん]

予定価格がHPに出てるね。
これはけっこういいかも。

[62: 匿名さん]

坪３６０万とか信じられないほど安いね。

[63: 匿名さん]

マジっすか？それは安いな。

[65: 匿名さん]

安いのは住みこみ管理人みたいな部屋だな

[67: 匿名]

高いっていうのは池田山について相場感なさすぎじゃないの？

[69: 匿名さん]

とりあえずMRに行って詳細をみないとね。
少なくとも、その気にはなった。

[70: 匿名]

麻布や番町の定借が買えるというだけでしょ？４００万では。

[72: 匿名さん]

麻布のどこ？ここは周辺も含めて本当にいいところですよ。
麻布にもいろいろあるでしょう。
ここ並みにいい環境で、所有権だったら、坪４００以下はありえないと思いますが。

[73: 匿名さん]

ザパークハウス元麻布でしょうか？
３５０万円の部屋もありましたね。

[74: 匿名さん]

確かに、港区元麻布で３５０万なら安いですが、マンションは地名だけじゃないんで、地所さんがこの価格でもイケると考えたんでしょう。それだけ価値があるということです。元麻布の所有権物件で３５０万というのは、逆にいうと相当なマイナス材料があるってことですよね？

[75: 匿名さん]

モデルルームや設備の情報が早く見てみたいです。
間取りを見ると、浴室がゆったりしていそうですし、
エアコンの室外機を、屋上に設置というのもいいですね。

[76: 匿名さん]

ここはキングオブ池田山みたいな立地だからね。
小泉さんもかつてこの場所に住んでたよ。

[77: 匿名さん]

設備は標準的。全室天カセ、食洗器表準。
駐車場代が安い。
周囲環境は素晴らしい。けどパレスチナ公邸が近すぎ？

[79: 匿名さん]

確かに、１０３平米でバルコニーが６平米っていうのは凄い！でも、バルコニーが大きいと貧乏くさく見えてしまうことも事実ですね。デザイン重視ということですかね。

[81: 匿名]

だから庶民の聞こえなんてどうでもよいんだってば。欲しいネガさんですか？

[83: 匿名さん]

日当たりはどうなんだろうか

[85: 匿名さん]

立地はこちらの方が上でしょう。
白金台5丁目とか、三光坂沿いならおっしゃることも分かるが。
グランドメゾンは周辺に貧乏臭い建物がいくつか残ってるし、
敷地の形が悪いよね。何あの変形地は？
こちらは山手線最寄りのメリットは大きいよ。

[87: 匿名さん]

うーん、GM白金と比べてここが全てが劣るとは・・・
価値観は人それぞれですねえ。

どちらも見ましたが、
住宅地としての環境はこっちの圧勝（たぶん知ってる人なら同意でしょう）
仕様はGMの勝ちだけど本質的な差は少ない（こちらも基本は押さえている）
駐車場の数（住戸数に対する）、サイズ、使用料はこちらの勝ち
間取りは、一般的にはGMが好きな人が多いんだろうけど、こちらは大きなLDに変更しやすい。

GM白金はいい部屋もけっこうあったけど、１期であっという間に売れてしまいましたね。

[88: 匿名さん]

豊洲もよいですよ。

[89: 匿名さん]

私の中では
区　）港区＞品川区
駅　）白金台＞五反田
駅近）駅３分＞駅６分（浅草線）
五反田は風俗街だし池田山だけでみるといいですが、あんな汚い駅で下車したくない。
まあ個人的な意見なんで人それぞれですが。（歌舞伎町や五反田が好きな人もいるのは分かります）


ここがGM白金台と同等の価格なら私も検討からは外しますね・・・（７割とまではいいませんが８割が妥当？）
GMのような完成前完売はないと思うので現物みた後考えられそうなのはいいかもしれないですかね。

[90: 匿名さん]

GM白金台、ではなく（それは数年前に分譲済み）、GM白金、ですよ。
まじに検討した人なら間違えるはずがないように思いますが（笑）

[91: 匿名さん]

五反田駅からここまでに、繁華街や汚い？エリアはありませんね。
ただ、あの坂はけっこうきつい。今はいいけど歳をとると大変そう。
NTT関東病院が近いのはいいですね。

[92: 匿名さん]

池田山に住むなら電車に乗るような生活はしたくないね。

[95: 匿名さん]

年収２億なら鎌倉だろ。

[96: 匿名さん]

構造スペックが知りたい。
戸境壁の厚さとか、コンクリートスラブ厚とか。

池田山の低層ですから、しっかりしたものを期待したいですね。

[98: 匿名さん]

スラブ厚200mm以上、乾式壁136mm以上とパンプレットにあります。ちょっとひどいですよね。

[99: 匿名さん]

ああ、Check Eye's Bookに書いてあったんですね。
これマジ？

[100: 匿名さん]

普通じゃないの？