プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？ part10

[申込予定さん]

まもなく第二期の登録が始まります！
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[544: 購入検討中さん]

No.543さん
じゃぁ金利はどう動く？！

[545: 匿名さん]

ただの日本の不動産を買いあさってた中国人とかの逃げ売りなら、金利は動かないでしょう。

金利は国債の値動きですが、欧州の次は日本と言われてるので、
いつかはドカン(金利急上昇)とくるでしょう＾＾；

[546: 購入検討中さん]

金利が上がるなら低金利の今のうちにローン組んだ方がよい？
でも資産の価値は下がる・・・・難しい

[547: 匿名さん]

分譲は下がるだろうけど、住むには賃貸だろうがどうせ金掛かる訳だから、
低金利・増税前の今がいいんじゃない？

[548: 匿名さん]

絶対、固定金利ですねー。途中から固定でもいいでしょうけど。

[549: 購入検討中さん]

日本↑＝金利↑資産価値↑
日本↓＝金利↓資産価値↓
・・・こうは行かない時代に突入って事ですねー

[550: 申込完了さん]

金利は物価変動で動きます。
よく、変動金利が急上昇したらという、たとえ話がでますが、急上昇は物価上昇つまりインフレを示唆しています。
インフレのときは給与が上がるので変動金利でもＯＫです。
インフレでも給与だけ上がらない恐ろしい場合もありえますが、その場合はインフレ潰しの金融政策が行われて給与は低下し、やがて金利も元にもどります。
いずれの場合も、変動金利は給与に応じて上下しますが、固定は動きません。
固定のメリットは返済額確定という以外にないので、給与が固定の人以外は変動金利がおすすめです。

ローン実行後の残高大きい時期を低金利で切り抜けるアドバンテージはなかなか捨てがたいですよね。

[551: 購入検討中さん]

その恐ろしい場合がずっと続く事はないの？！
日本経済沈没・・・みたいな記事が良く出てますが
ま～おバカなもんでよくわからんのですよその仕組みが　

[552: 匿名さん]

551
実体経済に精通した政治家に因り、安定的多数で、政権を樹立するか、
官僚の使い方が上手い政治家が大臣と成って、官僚を上手くコントロール
できるようになるまで、難しいでしょう。


三流の政治家を、一流の官僚が支えていたが、其の三流に因り、
一流を蔑ろにした為、逆鱗に触れ、一流が反乱を起している」
と言われて居ます。
如何に、”一流を上手く使いこなすか”に掛かって居ます。

[553: 匿名さん]

金利が上がるのは物価上昇（インフレ）局面だけではありませんよ。
おそらく今の経済状況からしたら長期金利が上がることは考えにくいですが、心配なのは財政赤字を市場がどうとらえるかです。
よく日本の国債は国内での保有が高いので安全だと言われますが、このまま国債に頼る財政政策が継続され、日本の国債の価値が下がると大手金融機関などの機関投資家が国債を手放す可能性があります。
結局、国内の保有率が高いかどうかは関係がありません。
その時はリスクのある金融商品ということで日本の国債の利率が上がります。
ということになれば、長期金利が上がり、住宅ローンの変動金利も上がる。
日本の今の経済状況を考えれば、このシナリオのほうがありえる話でしょう。
この時は給与があがるわけではないから負担は増します。

[554: 匿名さん]

金利の変動、地震被害の恐怖
この二つを考えると賃貸のほうがいいのかな？とも思いますが・・・どうでしょう？
もしくは土地の資産が残る戸建を選択するのもありでしょうか？

[555: 匿名さん]

さすがプラウド！
http://diamond.jp/articles/-/16084

　好業績の会社の特徴は大別すると二つある。

　一つは震災で慎重になり過ぎず、物件を供給し続けた会社だ。
代表格は11年4～12月期の売上高が2617億円（前年同期比7.5％増）、営業利益が301億円（同56％増）だった野村不動産。

　昨秋は業界に先駆けて、震災で最もイメージを落とした湾岸埋め立て地の高層物件の販売を東京都江東区で開始。競合が消えた市場で存在感を見せた。

[556: 匿名さん]

本当は戸建が良いんだよねー、郊外で駅から遠くてもさ。。かみさんがマンションの方が楽だっていうからここにしたけどさ。。
一生管理費と修繕積立金と駐車場代払うのってバカにならないよね。毎月合計5万として60で定年85で死ぬとして定年後ミニマム1500万だよ。永住するならマンションってないと思う。。

[557: 匿名さん]

修繕積立金は5年毎に上がらない？

[558: 匿名さん]

うん、だからお金がない人は買わない方がいいよ。

[559: 匿名さん]

ばかにならん。マジで。
その分戸建よりメリットあるのかな？例えば固定資産税とか。詳しくないから教えて。

[560: 匿名さん]

ここはシミュレーション上は修繕積立金の上がり幅はMAX2万だって。タワマンの中ではかなり少ないよ。

戸建も普通の分譲だと30年位でガタがくるからね、どっちが安いんだろうね。

[561: 匿名さん]

>だからお金ない人は買わない方がいいよ。

30年40年先に金あるかなんてわからんよ。。でも賃貸はもっとハイコストだしな。

[562: 匿名さん]

金利の話とか賢い人がいて、いいですね。ここは。

いいコミュニティだと思います。

[563: 匿名]

平日の日中からレスできるなんて
暇人か、営業でしょ。
まともなサラリーマンにはできないわな。

[564: 匿名さん]

安すぎたんだよ。
大失敗だ。

[565: 申込完了さん]

戸建ては10年おきくらいにどかっと修繕費がかかるので割安なわけではないと思うんですよ。
結局、どんな形態だろうと地球上の構築物はずっと修繕費がかかり続ける。
朽ちるに任せるなら別ですが…

マンションはズボラで積み立てできない私に代わって、ある意味天引きで計画的にお金準備してくれるのでありがたいです。
管理費も自分で時間割いて掃除や草刈りするか、金で解決するかの二択です。
時間節約して頑張って稼ぐ方向で行ってみようと私は思いました。

中古販売もマンションの方が流動性高いんじゃないですかね。

[566: 申込完了さん]

>553さん

長期金利上昇は、景気後退と物価下落を招いて短期変動金利は逆に低下すると思います。
2005年くらいのアメリカは逆に短期金利が上がっても長期金利は上がりませんでした。
短期金利が急上昇するとしたら、金融決済の危機で短期資金需要が急増するときだと思いますが、そういう事象は数ヶ月しか続きません。

金利に占める信用リスク分はやはりあまり高くなく、基本は物価動向だと思います。

なので私はこの物件を買うにあたって、地銀提携ローンの変動金利で借りる予定です。

固定で借りる方はいらっしゃいますか？

[567: 匿名さん]

タワマンの修繕費って結構適当で、再試算したら数億円足りないって言われたとこもあったよ。

[568: 匿名]

修繕費は5年ごとに最大2万上昇ってことは30年後は10万越えるということですよね？タワーにしては安い方ですが、やはり中低層と比べると高いですね。タワーは築浅でないと中古に出すのは難しいかなぁ。

[569: 匿名さん]

タワーじゃないと売りにくいというのはご存知のはずでは？

[570: 匿名さん]

足りなくなるより余るくらい徴収しておいたほうがいいですよ。
どうせ、積立金ですし。

支払うときに精査すればいいんですよ。

[571: 匿名さん]

積立試算は何もなかった場合ですよね？
大地震でもあれば一気に足りなくなる可能性も？

[572: 匿名さん]

五年毎に2万上がるんじゃなくて2〜30年間(大きな差だが、ごめん忘れた)で2万だって、営業にシミュレーション出せっていえば出すよ、俺の営業は自分から出してきたが。飽くまでシミュレーションだけどね。
免震じゃないってのもあるが、立体駐車場じゃないのがでかい。立体駐車場は数億円、ここは数千万で済むんだって(これも何年間でかは忘れた、ごめん)。

[573: 匿名さん]

ここ立体駐車場だよ。自走式だけど。

[574: 匿名さん]

間違えた、自走式ね。機械式じゃなくて。

[575: 匿名さん]

有楽町線東雲駅作って。

[576: 申込予定さん]

欲しいですねー！

[577: 匿名さん]

２期はたった１１０戸なんだ。

野村の社運をかけたプロジェクトなのに、低調な感は否めない。

やはり、震災後の湾岸回避の機運が痛いね。
だれかが指摘しているように、震災からわずか１年だが、喉元過ぎれば何とやらでその傾向はおさまってきてはいるが。
ただ、確実にそれまで湾岸を購入しようとしていた層の２割〜３割は検討から除外している。
需要と供給の関係から、たった２・３割でも価格や販売実績に跳ね返る。

これだけ販売が失速すると、完成までに完売は無理かな。
まあ、野村のことだから値下げしたりして早期に売り抜けると思うけど。

資産価値の維持は難しいね。
永住するならば問題なし。
１０〜２０年後に住み替えるのでも、資産価値が大きく目減りしても資金計画上大丈夫なら問題なし。

ただ、うちはそんなにお金ないし、湾岸に永住する気もないので、ここはパスかな。

[580: 匿名]

このご時世こんなに販売好調な物件も珍しい凄い事ですよ！
5500万の部屋が3カ月位で360戸完売なんてワテラスに次ぐ人気タワマンですよ。

[583: 匿名さん]

値上がりするマンションは売れ行きが良い法則

[584: 匿名さん]

安田と野村、どちらか選べと言われたら、絶対野村を選ぶわ。

[585: 検討中]

値引きされそうな部屋ってどこでしょう？

[586: 匿名さん]

たぶんここはこのままたいした値引きなんてしないで完売しそうかな。
高層の広い価格の高い部屋も売れてるし、まんべんなく計画的に売ってる感じがするね。

[587: 匿名さん]

値引きなし、秋口には完売でしょう

[588: 匿名さん]

2012年の販売を代表するＭＳになりそうですね。

[589: 申込完了さん]

やっぱり、値段の付け方が絶妙なんでしょうね。
>577さんが需給の話に言及されてますが、ここは均衡が取れた値付けだと思います。
売れ行きの良さからみると、もう少し高くしても良さそうですが、最後まで走りきるにはちょうどよいのかもしれません。

均衡価格は仕様や立地やかけたコストではなく、まさに需給のみで決まるわけですよ。

[590: 匿名]

震災なかったら、いくらで売る気だったんだろう？

[591: 匿名さん]

＠270くらいじゃないかな？

[592: 匿名さん]

1期、2期でそんなに騒いでもしょうがないでしょ・・・残り200戸ぐらいから伸び悩むのがほとんどのタワマン。
完売は無いね。ただ値付けはかなりいいと思いますよ。高からず安からず。

[593: 匿名さん]

完売が無いとは言い切れないかと。
どうしようもない不人気部屋はとっとと値引きして売り切るのでは。プラウドのブランドを掲げている以上、どこかのデベとは違い、柔軟な対応を図ると思います。

[594: 匿名さん]

>593
値下げするのは購入者にとってはいいが周りの中古相場に影響するからねー一概になんとも言えないね・・・
値下げは自分のマンションの価値を下げる行為ですからね・・・値下げされるようなマンションは将来
はないかと・・・そういった意味で周りは意地でも下げないんですよ。みんな自分のマンションの価値を
下げないためにも。すぐ下げるデベは周りと違いそれなりって事ですねｗｗ

[595: 匿名さん]

価値は自分が売りたい時にいくらかだって事を市場が判断するんであって、その時に大量にまだ新築在庫が残ってるような物件は厳しいよ。中古に出しても不人気物件は敬遠されるし、値段を叩かれ下げて売るしかないよ。
そういう物件は実際中古価格は新築に比べ下がってないように思うが、成約価格はかなり下がってるし成約まで時間がかかってる。
なんだかんだ価値を維持してる物件は人気だった物件が多いよ。

[596: 匿名さん]

高く買っちゃうと損切するにもできるだけ高値でと頑張るから、成約までいたずらに時間だけがかかり、結果安値で成約ってパターンがほとんど。
不人気物件掴んじゃうと、資産維持のためにスレにポジティブ投稿したり苦労してる人を見かけるよ。
そんなことしても無意味なんだけどね。

[597: 匿名さん]

>>593
どこかのデベとは豊洲のデベさんですか？

[598: 匿名さん]

予算があって家を探している人に対しては、その予算でこれだけの広さの部屋が買えますよ、というところのアピールが上手なように思いますよ。外とちょうど比較した人もいっぱいいるだろうし。設備とかは見えにくいし。

[599: 匿名さん]

>594
分かっていないようなのでマジレスしますが、最後の残り数戸で、コッソリ値下げするのは実際あることです。
買い手は守秘義務が課せられますが。
このマンションで行われるかは、三期以降の売行き次第。

[600: 匿名さん]

値下げはしないと思われている某ディベでさえコッソリ値下げしていると榊さんが書いてました。

[601: 匿名さん]

まぁ、購入者としては、最後の方になったら値下げされてもいいよ。はじめから良いと思った部屋と売れ残りで安い部屋だったら前者を買うもん。

[602: 匿名さん]

>596さん
見かけるってどこで分かるんですか？？


値引きはあってもいいけど自分が予算下げて他の部屋購入したとして、狙ってた部屋が値引きされたら悔しいかも。

[603: 匿名さん]

>600
榊さんってプラウド嫌いな人でしたっけ？
榊さんが書いて無くても値引きして買った人って「実は・・」って話しちゃう人いますよね。

[604: 匿名さん]

ここは安すぎたんだよ。

[605: 匿名さん]

＞601
最後で値下げされる分にはしょうがないけど3分の1程度しか売れてないのに値下げされたら嫌じゃない？
何年たったら完売するかもわからない時に。
千歳烏山のように放送されたら目も当てられない。

[606: 匿名さん]

安すぎたから仕方ないのでは？
人気があるわけでなく、安すぎたから売れてるだけ。
どうせまた、即日完売でしょうね。

[607: 申込完了さん]

人気があるから売れるんですよ
606さんは、人気の秘訣が安さだと思っているわけですね。
しかし、何件か物件みてると分かりますが、ここの人気の理由は安さだけではありません。
やはり、足動かして自分で見に行かなきゃ何一つ分かりはしませんからね。

[608: 購入検討中さん]

そっかここに書き込んでる人でまだそんなに真剣に検討してない人もいるんですねー

[609: 匿名さん]

人気があるわけではなく、価格を安く設定しすぎて売れてるだけです。

[610: 匿名さん]

プラウドは高い高いと言われてたのに、安すぎるって、適正価格って何だか分からなくなりますね。

>605
千歳烏山って？？売れ残りでテレビ放送されたって事ですか？

[611: 匿名さん]

売れる理由を考えれば分かること。

価格設定をミスって安く設定しすぎている。

[612: 匿名さん]

価格を安く設定しすぎているなら、なおさら早く買わないとね。
買えた人ラッキーだったね。

[613: 匿名さん]

安い部屋から売れていってるから、乗り遅れた人はどんどん高い部屋を買わされてお得感が無くなっていく。
もともと高層好きならいいけどね。

[614: 匿名さん]

高い部屋も高層も全然売れてるよ。

[615: 匿名さん]

高くても安くても、売れても売れなくても何か書かれるって事は分かりました。

[616: 申込完了さん]

そうか安すぎなのか。本来はもっと高価ということですか。
今週末、第二期の抽選会に行くのですが、買えそうでなによりです。
いい物件に出会えてよかったです！入居が楽しみ！

[617: 匿名さん]

>>616さん
抽選当たるといいですね！

[618: 匿名さん]

だから、売れ行きは好調ではないんだって。

野村がそう見せたいから第１期即日完売なんて言っている。
本当に人気なら、１期だけで売り切る。

１期２期３期などと細かく区切っている時点で、売れ行きはそれほどでもないということ。
そんなデベの戦略は、まあ、みんなしってると思うけど。

値付けとしては絶妙というか、なんというか。（やや高めに設定して、手が届きそうと思わせて、あとは営業力で売り切る）

うーん。なんだかだまされてる気がする。

[619: 匿名さん]

618、恥ずかしいな。無視されてるぞ。

[620: 匿名]

震災後、液状化の懸念のある湾岸で耐震のタワーを売るためには安くしないと売り切れないからでしょう。また大きな地震がきたらさらに湾岸タワー離れが進んでしまいますから。

[621: 匿名さん]

６００戸なんて１期で売れるわけないでしょ。今はバブルではないのですよ。

[622: 匿名さん]

表現はたしかに誇張がある（売れる戸数を出して即日完売宣言）が、1期は3ヶ月で250戸、2期は2ヶ月で110戸。
あと240戸だから、まあ2～30は残るとしても、半年あれば捌けるんじゃないか。

当初の目論見から値下げして利幅が薄くなってるから、早期完売して早く営業部隊を他に回したいのも本音。
さらに事前案内会での提示価格帯から、同一部屋で4～5％下げてきたのもその表れかと。

[623: 匿名さん]

この時期の湾岸タワー物件にしては、上出来で売れてるとは言ってもいいんじゃないのかな。安すぎる値付けとか言うけれど、600戸もその値段で売れば、以後はその「安すぎた」価格が相場になるんだと思うけれど。。

[624: 購入検討中さん]

今日みたいな長周期振動が来たら、さぞかし上層階は揺れるのでしょうね（合唱）

[625: 匿名さん]

震度6弱　耐震マンション9Fでの揺れ
http://www.youtube.com/watch?v=lNqwdkU_lb0


9階でこの揺れですから、50階とかは想像つかないですね。
とにかく低層も高層も家具固定は必須ですね。

[626: 匿名さん]

タワマンの９階はこんな揺れ方しないよ。

[627: 匿名さん]

奥さん絶叫してるのに動画取り続けて、YouTubeにアップするとは。

[628: 物件比較中さん]

豊洲までけっこう遠いし風強くて寒かったです・・・

[629: 匿名さん]

安い！
仕様も安っぽい！
湾岸の仕様の標準はこのマンションになるんじゃない？
豊洲の売れ残りマンションは完全にずれてる！高級すぎ！

[630: 匿名さん]

>>627
＞奥さん絶叫してるのに動画取り続けて、YouTubeにアップするとは。

！！！w

[631: 匿名さん]

>625　みんな売りに出してるから言わないが、、50階は凄まじい揺れだぞ。うちの嫁はパニックの後遺症で実家に帰ったまま。。

[632: ご近所さん]

今住んでいる耐震マンションですが、25階以上に居た時に震度2に出くわした事があります。
もう2度と経験したくないです。揺れ方が気持ち悪い！長く揺れて収まりが悪い。
「これで震度2？」って揺れでした。
でもガタガタとは揺れずフーラフーラ揺れる感じでした。
物が壊れたり倒れたりはしにくいと思います。
実際3月の震災時は25階は殆ど壊れなったようでい、一方最も壊れたの階は5階でした。
低層に住んでいますが、揺れ幅は小さいもののガタガタと小刻みに揺れます。
震災で小さなクラックが無数に入り、内装も一部壊れました。
どっちも嫌ですが、高層の揺れ方は人によって耐えられない人いると思います。

[633: 匿名さん]

高層マンションやビルは柔軟性があるといいますが
例えば、ちくわを縦にして揺らしたときのように
上の部分は振り幅が大きくゆっくり揺れる、あんな感じでしょうか

[634: 匿名さん]

そして、中層階はクッションになるから壁は、亀裂だらけですよね。
これが一番の問題。家具なんて倒れてもいいけど。

[635: 匿名]

今回はオフィスもマンションも免震だから被害ほとんどなかったな。神戸を耐震高層階で経験したから、マンションはオイルダンパー付きの共振対策の免震選んだけど、オフィスは偶然。
今回の震災時はオフィスの30階にいたが、窓から見える隣の耐震高層ビル達が揃って倍以上数分間横に揺れてて、机ごと床を左右に一斉に滑る人達を見た時はあのビル折れると思ったが。
隣のビルは壁もヒビだらけで物は散乱してたし、エレベーターも復旧遅かった。
いつ来るかも解らない地震を考えるかは個人の価値観だけど、耐震高層で一度でも経験すると考えるよね。

[636: 匿名]

盛り上がっているところ申し訳ありません。質問させてください。

モデルルームで、部屋の雰囲気を掴んだり、標準装備を確認したりするため、写真を撮ることは可能なのでしょうか。

これだけ盛り上がっているので、一度行ってみようという気持ちになってきました。

ポジもネガも読んだ上で、ＭＲ・現地を見学してきます！

ビビっとくるマンションだといいなぁ。

[637: 申込完了さん]

写真を撮るのは可能だと思いますよ。
ブログでここの写真載せてる人がいますし。
休日は混み混みで、人が写ってしまうかもしれません。
平日に休みをとって行ったときは、結構空いててゆっくり見れました。

[638: 匿名さん]

必死に耐震の高層ビルを非難してる人がいますね。なぜここのスレにいて投稿してるんだろう。
ここを検討候補からはずし、たいして揺れない優良物件を早く探し出して購入することをオススメしますよ！

[639: 匿名さん]

晴海関係者かもね

[640: 匿名さん]

ここの検討者は耐震の危険性は承知の上で
価格メリットを優先に考えてます。
いまさらネガってもねえ。

[641: 匿名さん]

耐震だから安いということですか？

[642: 匿名さん]

今の耐震はえらく金掛かっているんだよ。
昔の耐震と一括りにされてもねぇ。

[643: 匿名さん]

免震＝安全・高い　　耐震＝危険・安い　という考え自体が間違ってますね。
もっと安く作りたいならスーパーゼネコンの大林組なんかが施工してませんよ。