パークシティ武蔵野桜堤ってどうですか？ パート3

[物件比較中さん]

パート3に突入です。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165156/

所在地：東京都武蔵野市桜堤2丁目1645番1（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 バス10分 バス停から 徒歩1分
中央本線（JR東日本） 「東小金井」駅 徒歩18分
中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 徒歩23分
間取：3LDK
面積：77.03平米～85.49平米
売主：三井不動産レジデンシャル
媒介：フージャースコーポレーション

[351: 匿名さん]

出産に関係なくタクシー会社への登録はできますから、いろいろなところに普通に登録しておけば良いと思いますよ。
出産の方も下手に陣痛タクシーにすると、会社によっては特殊な講習を受けてる人限定等の特殊なものになって、ものすごく待たされるかもしれないですよ。

[352: 周辺住民さん]

近隣の渋滞は五日市街道を除いて無いと言っても良いでしょう。
以前は中央線の開かずの踏切が大渋滞でしたが立体かで解消しました。
五日市街道の渋滞は上りは境橋交差点を頭に発生する程度です。
下りは休日の小金井公園を頭に発生します。

[353: 匿名さん]

>>352

それを聞いて安心しました。周辺道路において車の往来がスムーズでないと、緊急時は・・と心配になりますよね。

道路の数も多いし、基本的にどこも空いているなら万が一の時も安心だと思います。バス便を重宝する立地ですから駅との間の所要時間も普段は信頼できることがわかりました。

また一つストレスになりそうなポイントが減りましたよ。周辺環境の確認って細部まで大切ですね。

[354: いつか買いたいさん]

すみません。音のトラブルなどってどうでしょうか？
ピアノをひくので階下や近隣の方にどれくらい迷惑をかけるのかと・・・

直床だし、天井も二重ではないとこのことで、どのくらい足音など響くのでしょうか。
どなたか教えていただけると助かります！
宜しくお願い致します。

[355: 匿名]

確か、本当はどっちもどっちなはず。後は硬いか、柔らかいかの感触の問題。

後で、数値データなど、ネットで見てみますが。

でも、固いものを落とした際の重低音はどっちが優れてて、とか、何とも判断しづらいデータを見た記憶があります。

[356: いつか買いたいさん]

＞＞３５５

ありがとうございます。
建物に実際すんでみないとわからないのかなと思ってはいるのですが、
二重床でも施工がいまいちのところだと逆に響いたりもすると別のマンションでかかれていたのも
みましたし・・・

以前賃貸ですが、足音がうるさいといわれてへこんでしまったので、
買うとなると慎重になります。

[357: 物件比較中さん]

足音は人間が気をつけないといけないことで少し神経を使いますよね（汗）

家具の、特に脚のあるテーブルと椅子のことですが、ソックスがあるんですね、デザインも豊富で、新居では全部ソックスを付けて床への傷と下の階への音に配慮しようと思っています。

うちは木材が好きなので余計気をつけないといけません。

[358: 匿名さん]

どれくらい残っているの

[359: 匿名さん]

棟によってまちまちですが、だいたい10～20くらいは残ってますよね。
Dは販売はじめたからまだこれからのとこもある感じでしょうか。
安くなりますかね・・

のっこってる理由は桜堤にしては高いからなんじゃないかと思いますが・・・？

[360: 匿名さん]

349さん
陣痛タクシーについて調べてみました。
サービスを行っているのは「日本交通株式会社」で、HPからお迎え場所・かかりつけ病院・出産予定日を
登録しておけば、通院や陣痛の時に利用できるということです。
料金はメーター料金以外にお迎え料金400円、深夜割り増しあり。
助産士から「妊産婦搬送時の注意事項と対応」という講習を受けた乗務員がきてくれるそうですよ。

[361: 匿名さん]

359さん
Ｄ棟以外でしっかりしていも、棟ごとに10戸～20戸残っているということでしょうか？
それとも、Ｄ棟以外では合計で10戸～20戸残っているということでしょうか？

[362: 匿名さん]

第5期の販売でA~C各棟15-20こ位販売しているようです。
そのときより今のほうが売れていると思うのですが、どうなのでしょうね？

[363: 匿名さん]

まだ１００戸以上残っている

[364: 匿名さん]

＞＞363

ですね。D棟いれたらそれくらいはありますね。
隣にもたてているのにそんな感じで大丈夫なのかとも
思いますよね。
価格さげるにしても、すでに住んでいる方もたくさんいるのにできるのでしょうかね？

[365: 匿名さん]

電気ついている部屋が半分ぐらい　大丈夫なのか

[366: 匿名さん]

>電気ついている部屋が半分ぐらい　
それが普通だと思います。
大部分が室内点灯しているマンションなどありません。

[367: 匿名さん]

入居開始から４ヶ月くらいたって残り100戸以上とはかなり苦戦していますね。
少し前に見学者で賑わっていると書かれていましたが、ここの関係者の方の書き込みですかね？
やはり、駅から遠くて仕様も高くないのに価格が高すぎますよね。

[368: 匿名さん]

この場所に400戸規模の大所帯ですからね。
大幅値引きでもない限り、販売は長期的になりそうです。
そう言えばモデルルームが8月7日（火）～8月22日（水）と
夏休みに入るようですが、8月11日(土)、12日(日)だけは特別に
営業しているそうですよ。

[369: ご近所さん]

365は目の前モデルルームの有楽さん？でなければあの広いA〜Fまで見て回るなら完璧不審者ですね。

[370: 匿名さん]

いずれにしても、半分も残っているということはないが、未だ１／４程度は残っているということですよね。

[371: 匿名さん]

>367
武蔵野アドレスだとこの値段は珍しくないです。
この値段を高いとみるか、妥当とみるか人それぞれだと思います。
仕様を高くすると値段も高くなると思いますが、それを望むかも人それぞれだと思います。

[372: 購入者]

6月にモデルルームに行った時は、契約者のバラが沢山ついていたのですが、それ以降ほとんど動きがないという事でしょうか？100戸以上残っているとおっしゃった方は実際にモデルルームで確認された方なのでしょうか…？

武蔵野市内で探していましたが、この広さで4千万台は殆どありませんでした。
徒歩圏内ですと諸経費等入れると6000万に近くなり、我が家には厳しい為見送りました。

ほど良いペースで完売するといいなと思いますが、本当にそんなに厳しい状況なのですか？実際にモデルルームに行かれて確認された方、どうでしたか？

[373: 匿名さん]

武蔵のアドレスといっても・・・武蔵野市というと主に吉祥寺を思い浮かべますよね。
桜堤って小金井市なのかと思うくらいの場所ですよ。
だから値段が高いと思うのではないでしょうか？
以前から東京に住んでいる人ならそう思うと思うのですが。
もう少し値段をさげていたら売れていたかもしれないですよね？

時期を分けて販売っていうのもなんか違う気がします・・
入居してる人はあんまりそういうこと気にしないでしょうかね？
価格がさがったらやっぱり嫌かと思うのですが。

[374: 購入者]

少数派の意見かも知れませんが…

個人的に永住するなら環境は小金井、行政は武蔵野（小金井の行政をけなす気も荒らす気も無いです。気に障った方いらっしゃったらごめんなさい）が良いなぁと思っていたクチです。それで、ここを気に入りました。他にも似た感覚の方いらっしゃるでしょうか？？
武蔵野で連想するのは雑木林とのどかな環境です。吉祥寺は区部・市部関係なく、人気の繁華街という認識で、私の中の武蔵野のイメージとはあまり結びつきません。

独身時代吉祥寺に住んでいましたが、繁華街に住むのはもうこりごりですし、最寄吉祥寺は残念ながら予算オーバーです。

価格が下がったら複雑な気持ちですね。その代わり沢山の選択肢から選ぶ事ができたのでしょうがないかな（と納得するつもりです）。

時期を分けず販売なんてしていたら、デベの正気を疑います（^^;）ワイルド過ぎるでしょう…（汗）
この土地におけるマンション販売の経緯、駅遠、大規模、隣に大規模競合。
まわりの動きを見ながら慎重に売り出すのは当然だと思いますよ。

[375: 匿名さん]

>>374
駅から遠い時点で価値ってこれからもさがってくると思いますが。
マンションなんてたくさんこれからも建つだろうし・・・
駅近とかならまだしも。この距離・・・

公園の近くっていうのも、緑は多いけど夜はまっくら、正直怖いですよ。

仕様もたいしたことないし、直床では、リフォームなどもできないですしね。
それなのに、初期の価格で買ってしまうのはもったいない気がしますよ・・
きっと値段さげてくると思います。

[376: 匿名さん]

>375
散々データ付きでレスされていましたが、武蔵野市アドレスは高いです。
東小金井が最寄り駅となりますが、駅に近い小金井市よりも住所地だけで土地の値段が高くなります。
100戸に満たないようなマンションであれば即完売もあったでしょうが、
一気に1000戸もの供給ですから、即完売みたいなものはないと思います。
URの賃貸でも、それなりの賃貸料でしっかり借り手がつくエリアでもあります。
そこまでの心配は必要ないかなと思ってます。
仕様に関しても値段に見合ったものではないでしょうか？
どの物件との比較ですか？

[377: 匿名さん]

＞>376
業者の方が必死になっている感じがします
武蔵野アドレスってね

[378: 匿名さん]

小金井市から桜堤に入った途端に道幅が広くなって街路樹が連なっています。
公園も整備されて、緑が多いという点で地価が高くなっているのでしょう。
駅から遠い場所のほうが地価が高いというのは、それなりの根拠や評価があってのこと。
路線価や地価公示をもとに固定資産税、都市計画税、相続税が決定されます。
土地保有者からすると、適性（実勢）価格を超えた設定をされてしまうと、税金が高くなるだけで何の利益もありません。
駅から遠い武蔵野市内が高いのには、それなりの理由があってのこと。
駅に近くて安い小金井市内のほうが良いと思う人はそっちを買えばいいだけです。
土地が安いので、浮いた分で仕様を良いものに出来ますから。
そんな人が多ければ駅に近い小金井市のほうが高くなるんだけど、そうならない理由が色々あります。

[379: 匿名さん]

378さん
一般論としてはその通りでしょう。
一方で、戸数が多かろうが、価格が高あろうが、その価格以上に価値があるとマーケットが認める物は良く売れて、売残りは少なくなります。
武蔵野アドレスは土地価格が高いのは事実ですが、売残りの多さを見る限りは結果としてこの物件はその価格に見合った価値が無いとマーケットは評価していると考えざるを得ません。

[380: 匿名さん]

人口密度が低く、3,000世帯しか居住していない桜堤地区に、1,000世帯ものマンションが出来るのです。
1,000戸ものマンションが一気に売れる状況なら地価は上昇に転じているでしょう。

[381: 匿名さん]

急遽、8月2日(木)に第5期8次として2戸が販売されますね。
一応抽選となっていますが、要望分ですよね。
それにしても、今後も要望が入る度に細かく売り出して行く予定なのでしょうか。
第6期として残りを一気に販売しても、もうほとんど動かないと見込んでいるのでしょうか？

[382: いつか買いたいさん]

コレだけ残っていると慌てなくてもいいのではないかと思ってしまいますよね。
前にも横にもマンションがたっているところなので、考え中です。

[383: 購入者]

やはり前述の100戸以上売れ残り等のコメントは、実際モデルルームで確認した人の意見ではない可能性が強いでしょうか。というのも、以前も同じような事があったので、気になりました。
自分は5月から6月にかけて何度かモデルルームに行きましたが、実情と掲示板の書き込み内容がずいぶん違っていたんです。

ネガティブコメント自体はあっても良いと思いますが、事実ではないことを書いてはいかんだろ～と思った次第です。

[384: 匿名さん]

残り100戸という根拠は「まだ１００戸以上残っている」というネタ元不明の一行レスです。
その書き込みが話題になって、半ば既成事実化しかけた感じがします。
具体的根拠があるのなら再度「まだ１００戸以上残っている」と判った理由についてレスしてくれると思うので、それがなければガセっぽいですね。

[385: 匿名さん]

383さん
実際に何戸残っているのかを明確にしていただけますか？

[386: 匿名]

383ではありませんが、おとといくらいに三井から送られてきたアンケートにＡからＤまでの価格表が入っていて、それの販売済になってない箇所を数えたら96戸でしたよ。
ただ、Ｄを除くと50戸くらいです。Ｄ棟は最近販売開始したんですかね。

[387: 匿名さん]

明確にできないでしょ。。
公表数字と実数字が違うのなんて容易に想定できますよね。
フェイシアの時もそうでしたけど、売れ残るのは初めから分かってたんだから今後の15%〜20%の値引きは契約者も我慢しなきゃ。

[388: 匿名さん]

売れ行きがよくない原因として考えられるのは、他所から転入してまで
住みたいと思わせる要因がないからですよね。
(通勤・通学の利便性、買い物施設の有無など)
また、地元に住まれる方が住み替えを考えにくい価格設定もあると思います。

[389: 匿名]

386さんの書き込みによると、販売したばかりのD棟を除く、350戸中の300戸が売れたとも言えます。
この辺はこの規模のマンションが即日完売するようなエリアだったでしたっけ？

[390: 383]

383です。

もう購入手続きは済んでしまったので、6月以降モデルルームには行っていないんです。当然現在の状況がわからないので、383のコメントをしたのでした。

書き方が下手で本当にすみませんっ…（汗）

ちなみに自分は他所からの転入組です。

通学の利便性は良いと思いますよ。小・中学校は至近距離で激しい往来のない道（歩道あり）を歩き、通学路に交番もあります。中学は近所に都立武蔵もありますし。中央線を使えば、だいたいの高校・大学に行きやすいです。武蔵境駅までは自転車で平坦な道。通学の利便性は我が家では決め手のひとつとなりました。

[391: いつか買いたいさん]

でも周りにマンションが建ちはじめているのですから、以前より販売には苦戦するんじゃないでしょうか？
なので残りもすぐにはあまり売れないのでは？やはり値下げしないと。モデルルームの花はやっぱりあてにはならないのかと思います。こちらも5期の販売価格表とどいてます。

[392: 匿名さん]

386さん
公表数字で残96戸ですか。
実態数字は100戸を超えていそうですね。

389さん
今は売れる見込みがある分しか売りに出さないので、やはり残は100戸以上／405戸とみるのが妥当でしょう。
（売残りが多い物件でも、売り出した分は完売していると見えるような売り出し方になっていますよね。）

[393: 匿名]

＞392さん
｢早く決めないと完売しちゃうよ｣というように煽るメリットのある状況ではないので、価格表上｢販売済｣となっている住戸は実際売れていると思いますよ。
申込み段階なのか契約済なのかは分かりませんが。
販売初期のバラとはわけがちがうかと。

[394: 匿名さん]

いずれにしても、約100戸は残っているということですね。

[395: 匿名さん]

この場所はマンションも一戸建ても知らないうちに　売れていると言うより　知らないうち住んでいる　場所です　表現がうまくないので　湾岸嫌いにはとてもよい

[396: 匿名]

また話が一人歩きしてる(笑)
誰かさん(匿名)が、いつ作成されたかも分からない価格表を見て数字が入ってる箇所を数えただけですよね(笑)
残り戸数が気になるなら営業さんに直接聞くか、それでも信用出来ないなら法務局行って不動産登記を確認しないと分かりません。

[397: 匿名さん]

396は変な理屈をつけて話を曲げようとしていますね。
おとといの営業が送ってきた資料にある残りの部屋数よりも実際の残数が少ないということは有り得ないでしょう。
営業が実態以上に販売状況が悪く見える数値を出すことは考えられないですよね。

したがって、本当の実態はわからないにしても、未だ最低100戸程度は残っているというのは間違いないと見るべきですね。

[398: 匿名さん]

>397
相変わらず想像力が豊かですね(笑)
今月発売されたD棟に至っては50戸が全く売れていない前提になってるし(笑)

[399: 匿名]

賃貸物件を探してネットなんかで良い物件を見付けて不動産屋に連絡すると、
結局その部屋は埋まっていて、「似たような部屋があります」と別の部屋を紹介されるのはしょっちゅうです。
その後に確認しても、更新されてる筈なのに、空室として残ってるケースが多々ありました。
それと同じだとすると、逆に本当はもっと売れているんじゃないかという見方も出来ます。
残り部屋数が１割とかになると、どうしても間取りや方角なんかに問題があって不人気物件になりがちでしょうから。

[400: 匿名さん]

399さん
新築物件の場合は、デベの公表値よりも実態の残数の方が少ないというのは先ずないですね。
販売開始からかなり経過した物件については、一般敵には実態はデベの公表値の１．５倍～２倍と言われています。