築10年の建売中古物件の値引き

[匿名]

そろそろマイホームをと探し始めて、これならと思える物件に出会いました。
ただ新築で買うのは予算的に厳しいので、建売中古物件です。
年末で丸10年になる物件で、現在価格交渉中です。

　価格：1760万
　土地：110㎡（約34坪）駐車場1台
　建物：90㎡　4LDK　木造　リフォームされてるのは全部屋のクロスだけ
　環境：住宅街という感じで買い物等には少し不便な場所です。
　　　　目安としては駅からバスで15分、バス停からは徒歩6分。

この価格で売れても残債割れだそうで、交渉の結果-20万の1740万と言われました。
ネットで調べたところ、近くの土地がだいたい坪単価30万くらいでした。
こちら側の不動産屋さんは、坪単価30万〜40万だろうと言ってましたが、
30万と40万とでは大きな差があると思うんです。
40万で計算した場合、土地代が1360万になるので、そこに上物分400万って計算だと推測して、
築10年の建物の値段としてはこれが相場なのでしょうか？
屋根裏と床下のチェックはしましたが、特に問題はなさそうでした。
築10年にしてはまだまだ綺麗かな？と言えます。

こちら側としては、1700万くらいになればと思っていたので、
残債割れの点も考えると提示された1740万でOKとしたほうがいいのか、
それともまだ交渉したほうがいいのか、みなさんのご意見をお聞かせ下さい。

[2: No.1です]

追記　売主さんは新築当時3200万で購入とのことでした。

[3: 匿名さん]

木造住宅の減価償却期間は法的に２２年と決められています
坪５０万の建設費として計算すると
建物価格約６０７万となります
土地坪単価３０万なら１０２０万／合計１６２７万
土地坪単価４０万なら１３６０万／合計１９６７万
相場だと思います。

スレ主さんの予算と開きがあれば商談は不成立となるだけです
何分相手あってのことですから・・・
納得いかないなら予算内での物件を探すしかないでしょうね。

[4: No.1です]

レスありがとうございます＾＾

そういう計算の方法があるんですね！とっても勉強になりました。
ということは、坪単価３０万と計算すると少しお高いということになりますが、
子供の学区のことがあり選択範囲が限られてしまって、
うちの購入予算では築２０年くらいの家しかないと諦めつつ探していたので、
今の物件は、私としてはとてもラッキーだと思っているんです。
教えていただいた内容を主人に見せて説得してみます！

[5: 匿名さん]

２です。
現在の自宅を含め過去に何度か不動産の売買経験があります。
そちらの市場性が分からないので２で書いたことは
あくまで一般論として参考程度に聞いてください。

土地も建物にも不動産にに絶対相場は存在しません。
売主がいくらで売りたいか、買主がいくらなら買うか　それだけです。
そこで成立した価格が近隣の成約事例として始めて相場価格となるのですが
付加価値があると判断した客は相場より高値をつけますし
魅力がないと判断されたらたとえ相場以下でもなかなか売れないのが現状です。
ここで粘って希望額まで値引き吉となるか、他の客に持っていかれるか
はたまた売主から嫌われて売り止めされるかは賭けだと思います。
売主側の事情は仲介業者は承知していますから
−２０万が妥協できるボーダーラインなのかもしれませんよ。

不動産は二つと同じものはありませんから、交渉は慎重に。

[6: No.1です]

やはり売主さんの事情というのが一番のネックになりますね。
坪単価が３０万だとしても、上乗せされてる部分が１００万円程度ですし、
本当に物件としてはとてもいいものだと思うので、−２０万が限界なんだと思いました。
でも言うだけならタダなので、こちらの仲介業者さんには、
「手数料分（６０万）の値引きくらい頑張って下さい。
　−２０万の値引き交渉なら手数料は２０万しか払いません」と
かなり強気なことを言ってお願いしてみました（汗）
結果は、店長まで出てきて下さって交渉したものの、やはり１７４０万が限界だそうです。
私たちが申し込みをして差し止めている間も、内覧の希望がいくつもあったらしく、
私たちが買わなければ売れてしまうと思って、慎重に考えました。
そして物件価格は仕方ないとして、あとは手数料の値引きをお願いするしかないということになり、
手数料の値引きはしないとこちらの掲示板で有名な某仲介業者さんなのですが、
５万円値引きを約束していただいて、さきほど購入する旨お電話したところです。

でもいろいろ考える上で、２さんに教えていただいた内容はとっても参考になりました。
あとは契約から引渡しまで、気を抜かずに頑張りたいと思います＾＾
ありがとうございました！

[7: 匿名さん]

おめでとうございます。
大手相手によくがんばられましたね！

[8: No.1です]

ありがとうございます＾＾

ですが先日、主人の会社とも取引のある地銀に事前審査をお願いしたのですが、
支店がすぐ近くにあって、借り入れ内容も優遇もいいと思ってほぼ決めていたのですが、
今日結果の連絡をいただいて、見事に落とされてしまいました・・・＞＜
５年くらい前に消費者金融から借りたことはありますが、すぐに完済しましたし、
それ以降は一度もキャッシングすらしていないのに、理由も話してもらえず困惑しています。
不動産屋と提携の都市銀行も一応審査をお願いしましたが、
「ご主人と直接お話したいことが・・・」と言われ、明日会う約束になっています。
地銀で落ちるなんて・・・その都市銀行も無理そうです。
まだ契約を交わす前なので、物件の申し込みをキャンセルしようかと悩んでいます・・・。

[9: 匿名さん]

う〜ん　困ったことになりましたね

例え奥様でも断りの理由は教えてくれないでしょうね。
もう少し早ければこちらから個人情報の開示請求ができたのですが・・・
http://www.cic.co.jp/rgyoumu/gy08_kaiji.html
http://www.fcbj.jp/

[10: No.1です]

はい。審査が通るかどうか、個人情報の開示を先にしておくんだったと反省しました・・・。
買う時の値段のことだけじゃなく、審査のこともこちらで調べておけばよかったです＞＜

そして今日、提携銀行の方とお会いしてきてたのですが、
『伺いたい事』というのが、主人の仕事の内容のことでして、
審査の方はその点以外は問題なく通っていると言っていただけました＾＾
昨日は頭の中がグルグルして大変でしたが、とりあえずホッとしています。
諦める前に出来ることをと思いまして、その提携銀行の方と会う前に、
主人の会社と取引のある、もうひとつの地銀（仮にＢ地銀）にも事前審査をお願いして来ました。
そちらで最初の地銀（仮にＡ地銀）で断られた旨お話しました。
すると、Ａ地銀では保証料がいらない代わりに、私が連帯保証人になるということで、
私が持っているクレジットカードで、残高不足から支払いが遅延したことが数回あったので、
たぶんその点で融資出来ないと言われたんでしょうと教えていただき、
今回のＢ地銀は保証料ありで、主人にはそういった金融事故？のようなことはなく、
提携銀行の方も大丈夫だったのもあり、たぶん承認していただけるのでは？と思っています。
融資内容や優遇の点でＢ地銀がいいな〜と思っているので、
無事事前審査が通ってくれるのを祈るのみです＞＜

[11: 匿名さん]

＞地銀で落ちるなんて・・・その都市銀行も無理そうです。
地方だと地元の銀行はダメでも都市銀行はＯＫの事の方が多いよ
都市銀行が嫌な場合、自分の県にある隣県の地銀の支所がねらい目
少しでも食い込もうとサービスもいいし

[12: No.1です]

地方がダメなら都市銀行は余計ダメなのかと思ってました。
隣県の地銀っていう手もあるんですね！
さきほど、提携銀行で仮審査が通ったと連絡いただいたのでひとまず安心ですが、
本審査に落ちて解約・・・となったら、今度借りる時は隣県もチェックしたいと思います＾＾

[13: 匿名さん]

仮審査が通れば　よほどのことがない限り大丈夫でしょう

＞残高不足から支払いが遅延したことが数回あったので
＞５年くらい前に消費者金融から借りたことはありますが

生活設計は大丈夫ですか？

[14: No.1です]

残高不足の件は私の単なるミスでして、
クレジットカードの引落のみの口座に入れ忘れただけなんです。
でもこれからは絶対に間違いがないようにしたいと思います。

消費者金融の話は、前の会社が傾き出して、給料がカットされたりボーナスがなくなったり、
貯めたお金をどんどん切り崩して生活する状態だったんです。
そんな中、転勤の辞令が出されましたが、引越しの為の費用は一切出してもらえず、
賃貸契約のためにまとまったお金が必要だったので借りました。
その後将来の為にも転職してもらったので、今は全く問題ないです。