ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[887: 匿名]

>880さん、通りすがりです。明確に損益分岐点は設定されてますよ。だいたい5〜7割ってところで赤字が出たら管理費から自動持ち出しの場合が多いですからしっかり確認すべきですよ。

ほんとにカーシェアリングで十分って世代がまもなくマンションを買い始めますから。車を買わない分早いですよ。

[888: ご近所さん]

駐車場使用料金のことが話題になっていますね。

１期目の予算書で、「管理費収入」だけで「支出」の
何％を賄っているかがポイントです。

不足分は、駐車場使用料収入を流用します。
おそらく予算の段階で、この使用料が流用されることに
なっていると思います。

気にならない人、気付かない人にとってはどうでもいいんでしょうが、
要は、赤字を貯金で埋めているということです。

駐車場の空きが相当多いと（多くなると）、赤字を埋めることができず
「管理費を値上げするか、不足発生時にその都度徴収」という事になる
こともありえます。

管理組合の最大の支出は「管理委託費」です。ここを削減する事が大事です。

管理組合設立後、直ぐにでも管理委託費を見直せば削減できるようです。

購入者さん、購入予定者さん　頑張ってください。

[889: 申込予定さん]

886さん
本当ですね。私も見てきました。完成が楽しみです。

[890: 申込予定さん]

高速側の防音壁工事をしていて、ドレッセの前だけでなく、かなり長いさはがあるようです。東急が売れ行きがよくなくて、負担したんでしょうか。

[891: 匿名さん]

今日は駅からスカイツリーや副都心がよく見えますね。
場所によっては散歩しながら富士山が見えたり、夕方羽田に着陸する飛行機のライトも見えますよ。
沿線でも特に気持ちの良いところですね。

[892: 匿名]

890さん

いま工事してる防音壁はドレッセも東急も関係ありません。
他の高速近隣の住民さんが申請して建ててもらっている防音壁です。

おかげでドレッセも恩恵を受けれましたね。

[893: 匿名さん]

防音壁はドレッセまで届かないって営業さんに聞いたんですけど、実際どうなんでしょうね？

[894: 契約済みさん]

>880です。
気になったので管理規約を見直してみました。
半年前のことなのですっかり忘れてましたが、
駐車場は80%の稼働率で収支が釣り合うように
予算を組んでいるようですね。
それ以下だと負担が発生するようです。

とはいえ、まずは管理費の見直しからという気もします。
とくに管理業務委託と植栽の手入れなんかは
見積りに作業単価の情報も入っていないので。
これって一般的なんでしょうかね？
うちの業種だと、
お客様にこんな見積り出しても通らないんですが。。。

[895: 物件比較中さん]

積立修繕費を入居後に何とかするなんて甘い考えは辞めた方が良い。
最悪払う覚悟は持って買わないと後悔しますよ。

騒音の問題も、そうです。
リビングで窓も開けられない生活環境はさいあくですよ。
話し声が聞こえないんですから、、、

皆さんの安易なアドバイス私は無責任だと思いし、ちゃんと考えてください。
足りない積立修繕計画なんて今時ありませんから。

[896: 匿名]

買えないならもうここに粘着してないで、さっさと矢向のマンションを買われたらいかがですか？

[897: 物件比較中さん]

矢向の物件？
何の話をされているのですか？

全く訳の分からない話をしないでください。

[898: 匿名さん]

防音壁なんて簡単にはつかないよ。
申請して何年もかかるもの。

実物で騒音確認しないで買うなんてあり得ない。
実物出来てからモデルルーム行っても遅くない、多分売れ残るから。

上層階の騒音はかなりするから要注意！
それと、ここの修繕費はタワーマンション並の金額だよ！
それを無責任に入居してから変えたら？なんて意見は素人か詐欺師やね。
駐車場八割稼働で負担なし計算なんて、先週末確認したけど、ドレッセの責任者誰も言って無かったよ。
ガセネタばかりで困るね。

[899: 契約済みさん]

>894です。
ガセとか言われても、
手元の管理規約にそうあるので。。。

具体的には管理費の予算のところです。
まだ案の段階なのであくまでもご参考までに。

[900: 匿名さん]

営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？

もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？

[901: 契約済みさん]

＞営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？
もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？


899さんではありませんが確認しました。
Ⅳの予算のところに記載があります。。。。
但し899さんのおっしゃるとおり案かと思いますので、正式なところは是非営業さんにご確認ください。

[902: 匿名さん]

何ページに何と書かれているのか教えて貰えませんか？
稼働率八割が目安なんて書いていないと思いますが？
契約者なら分かるはずですよ。

因みに私も読んだ事ありますから、嘘は直ぐに分かりますよ。

[903: 契約済みさん]

>899です。
うーん、>902さんが何故そんなに疑うのかわかりませんが、
管理規約をお持ちなのでしたら、IVの管理費の収支表をご覧ください。
駐車場の収入は80%、バイクは70%で予算が組まれてます。
まぁ、変動費もあるので80%を切ったら必ず不足ではないですが、
固定費の方が多いのでだいたいこの数字かと。

ページ番号は夜にでも確認しますね。
私の読み方が間違っていたらご指摘ください。

[904: 匿名さん]

契約者しか知らない情報を煽られてベラベラと掲示板に書かないでください。

ほんとに購入を検討してるなら営業に確認すればよいこと。

[905: 匿名さん]

大した情報じゃないですよ。
そもそも購入前に開示すべき情報ですよね？

隠さないといけない都合悪い情報だからでは？
ドレッセの中で一番積み立て修繕費についてクローズな物件であるから疑われて当然ですね。

他の物件は聞きもしないのに、説明してくれますから。

[906: 匿名さん]

駐車場の利用率と管理費増減の話ならわかるけど
なんで修繕費用の話がでてくるの？

[908: 匿名さん]

おお、いいタイミングにレスが。

重要事項説明の長期修繕計画で見る限り、
ここは駐車場利用料を修繕費用に回している物件じゃないですよ。

長期修繕計画は積立金と基金のみで行うって計画でした。
そこには駐車場施設分も入ってます。
ここまでは事実。

以下は推測ですが、
そうなると駐車場利用料は全部管理費にあてていそうです。
修繕積立金の高さがそれを裏付けてくれます。
予定より多く入った分はたぶん修繕積立金に回されるのでしょうね。
だから、駐車場利用料は管理費と"修繕費用"に充てるって書かれているのです。

Q.E.D.


まぁ、あくまでも推測ですけど、
よくあるパターンなので当たっているのでないかと。

逆に駐車場利用料から修繕費用を見込む計画だとしたら、
その時点でその物件は危ないです。
確実に計画見直しが発生します。

[909: 購入検討中さん]

駐車場料金の使い道がハッキリしないのは問題では？
何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

しかも稼働率八割なんていい加減な取り決めを管理規約にうたってるマンション、本当に大丈夫？
営業に聞いてもハッキリ答えない、高い買い物するのにサイン出来る方達は太っ腹ですね。

修繕費減額なんて安易に考えてる人もいる様だけど、変えられない、寧ろアップする位に考えてないと破産するよ。

[910: 匿名さん]

>何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

駐車場の維持費が結構高いので、全く使わない家庭にも負担させることは問題あるじゃない？

[911: 匿名さん]

管理費の仕組み、あまり詳しくない方でしょうか？
修繕積立に回されない駐車場料金は管理費に加算されます。
ちなみに管理費はマンション住民からなる管理組合のお金です。
つまりデベや不動産会社には回らないお金です。
使い道は管理組合で決められます。

管理費の多くは受付業務、清掃、警備員の人件費に当てられます。
常駐フロント、常駐警備員の有無、清掃回数、夜間警備の有無が、
そのまま管理費の金額に反映されますね。
ここだと、上記がフルオプションなので人数的には6～8人月分でしょうかね。
1人月を100万でざっと計算しても600～800万くらいかな？
この時点ですでに住民からの管理費は使いきってしまいますね。
じゃあ残りの固定費とかをどうするのか？
足りないから駐車場利用料で補填するんです。

なので、管理費が高いのに修繕費も高いという意見は
関連のない2つを結び付けているだけで無意味です。
管理費が高いのに駐車場も高いと思われるようでしたら、
フロントや警備員のいない物件を探さなくてはです。

[912: 匿名さん]

失礼な投稿ですね。
理解されて無いのは貴方の方です。
管理費はマンションの共益を維持するランニングコスト、修繕費は共益を修繕して維持するコストくらい分かりますよ。
問題は駐車場料金を何に利用する明確に説明されていないのが問題なんです。
何の為に集めるのか？不思議に思いませんか？
もし、予備的なお金であるなら管理組合がその使い道を決定すると規約書に謳うべきでは？

そもそも今の時点でチラシに積み立て修繕費が未定と記載しているのも不思議ですね。

[913: 匿名さん]

失礼に感じたなら申し訳ないです。

予備というか、駐車場料金を入れないと
住民が払う管理費だけじゃすでに足りないんです。

ところが、
管理費3万円なんて書くと皆が敬遠してしまうのと、
駐車場を使わない人に不公平感がありますよね？
だから、せめて管理費を少し下げて
駐車場料金の名目で実質的には管理費を回収します。
そもそも、管理費の対象には駐車場の管理も入りますが、
駐車場料金は地域の相場なんかをベースに設定するので、
駐車場に使われない分の方が多い場合もあります。
それでも、近くて地域の他駐車場よりは安い値段なはずです。

これは、ごくごく一般的なやり方です。
駐車場料金が高く感じる場合には、
管理費の増額かコスト削減を管理組合に提案することになります。

[914: 購入検討中さん]

不明なことがある方は営業さんに聞けばいいと思います。。
ここで売主以外の方々が内容の捉え方の議論をしても結論は出てこないかと。。

また、「営業の方の回答が明確でない」、というスレをご覧になって不安になった方も
直接営業の方に聞かれて事実の確認をするのが良いと思います。

[915: 匿名さん]

912さん
同感です
説明がないと、あらぬ事も考えてしまいますよね


有名デベの大型物件で911の方がいうようなフルオプション物件の重説でも
営業の方から駐車場利用率8割で黒であまった金額は修繕費にまわすと説明があり
そのおかげで、この物件に比べ修繕費が250万程度は安く一時金も初回のみ
911の方がいうような管理費と修繕費が両方とも高額ではなく、むしろ安いです。
ですから必ずしもそうではないですということを、お伝えしておきます。


個人的な見解ですが見てきた物件からすると駐車場の利益は修繕費にまわすのが
一般的ではないですか？


ドレッセは、駐車場利益を修繕費にあてるが駐車場利益を確保できない場合を考慮して
あえて、修繕費用の最大値をだしている可能性はないですか。
あくまで駐車場利益がでない場合の最低ケースを

人間って提示額よりも値上がる事は納得できませんが
値下げすることは歓迎しますし（淡い期待かもしれませんが）

いずれにしても、補足説明がないのは不思議ですね

[916: 匿名さん]

答えは出ていませんか？
マンションの理事会が賢くないと、管理会社が儲かる仕組みを予め計画してるだけなんですよ。

駐車場の維持管理に修繕計画表で書いているのに、何故駐車場代が必要なのか？

その上、利用者が任意の稼働率が無いと管理費を上げるのも疑問です。

[917: 匿名さん]

>1人月を100万でざっと計算しても600～800万くらいかな？

1人月が100万ってありえないです。どこの管理会社でしょうか？
この物件なら、人件費は３割くらいじゃないですか？
残りは、各種保守点検、植栽、光熱費、それとケーブルテレビやインターネットなどのサービス使用料など。

>マンションの理事会が賢くないと、管理会社が儲かる仕組みを予め計画してるだけなんですよ。
その通りですね。
この規模のマンションなら賢い方は大勢いるでしょうから、大丈夫でしょう。

[918: 匿名さん]

すみません。
マンション管理会社の人月単価は詳しくないのです。
知っている方がそうおっしゃるなら、
そのくらいなんですかね？ずいぶん安いような…。

製造業やソフトウェア業だと職種によりますが、
5000～10000円が時間単価なので、
それに×140時間換算で算出しました。

うーん、3割だと
ほとんど給与支払いで消えてしまいませんか？

[919: 匿名さん]

管理会社が儲ける仕組みについては同感です。
ただ、駐車場料金が高いと訴えるだけじゃ、見積もられた管理費支出を下げられないですよね。
じゃあ駐車場料金のかわりに管理費を上げましょうってなったら意味がない。

というのも、管理費の予算は想定する駐車場稼働率で
きっちり収支が釣り合うように組まれるからです。
予算で余ってるんだったら、
管理費／駐車場料金を下げてよってなっちゃいますから。


たぶん初年度は難しいのですが、他からも見積りをもらうなりして
管理費支出を下げる工夫をしなきゃなと思います。

[920: 匿名さん]

その後、400弱ある世帯数の2/3の賛成を得るのは至難の技ですよ。
業者の狙いはここにあります。
減ったら資産価値下がるのでは？
安い所ではサービスや品質が心配だの、反対される可能性大です。

[921: 購入経験者さん]

920さんに質問です。
＞その後、400弱ある世帯数の2/3の賛成を得るのは至難の技ですよ。
と述べておられますが、
私の認識は、「通常議案（管理費、駐車場料金、修繕積立金、修繕積立基金の金額など）は過半数（1/2）以上の賛成で議決される」です。
鷺沼の杜の管理規約では2/3以上の賛成が得られないと管理費や駐車場料金の金額変更はできないのでしょうか？
参照すべき管理規約条文番号は第55条（総会の会議及び議事）と思いますが、その他に参照すべき条文はあるでしょうか？
以前、他の方も同様の記載をされておりましたこともあり、改めてお聞かせ下さい。

[922: 匿名さん]

売り出し時に設定される管理費は、管理会社の言い値です。だから、高いです。
たいていのマンションでは、２，３年目頃に値下げ交渉や他の管理会社の見積もりをとるなど、また各種工夫して、支出を抑えてますよね。
売主の系列の大手管理会社だったら、結構値下げが期待できます。
まじめな中小の管理会社だったら、値下げの余地は少ないかも知れません。
ちなみに、某ドレッセのスレでは、理事長さんが費用削減状況を公開しています。

[923: 購入検討中さん]

その情報公開サイトを紹介してください。

[924: 匿名さん]

不安だったら検討からはずすしかないよ。
ここで一所懸命語ってる人も、所詮素性が知れない人の意見なんだし。
それはそれとして覚えといて、あとは実際にマンションの営業に改めて聞くか、
専門家に質問するしかないんじゃない？
そろそろこの話題、おしまいにしていいんじゃないかな。
最後に９２２さんの言ってるサイトは教えて欲しいですが。

[925: 匿名さん]

>921さん
（私は>920さんではないですが）
解釈が難しいので専門家に聞きたいところですが、
私が読む限りでは管理費の認識はそれで正しいと思います。

管理費に該当する費用は、規約だと
『共有部分の共有持分に応じて算出』
とだけあるので、金額自体は規約に含まれないはずです。
規約でなければ"総会出席者の"過半数で承認ですね。

ただ、駐車場料金については、利用細則に
『別に定める使用料』
とあるので、規約に含まれるかもしれません。
規約の改訂となると、"組合員総数の"4分の3ですね。
規約の改訂だと、
『一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす』
場合の拒否権が認められます。
よって、駐車場を利用していない人は、
"駐車場料金を下げて管理費を上げること"
を拒否できるようになります。

こんな感じじゃないでしょうか。

[926: 匿名さん]

９２２です。

下記のNo,74です。立派な理事長さんの書き込みです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65779/8

[927: 匿名さん]

これからが厳しそう。ここら辺からが本当の正念場かと。

[928: 匿名さん]

理事会はあくまで、その住民達から選出されるもの。
住んでる方の指向性によって同じ方が理事長したから成功するとは決まらない。

そんな事で物件決められないでしょう。
共用と居住世帯数のバランスが大事。

ここは、高い見積もりで修繕計画を立てている最悪な管理会社と、共用サービスに対して世帯数不足なのでは？と思います。

[929: 匿名さん]

不要な共用施設はいずれ淘汰されるでしょ。

[930: 匿名さん]

いずれじゃね、、、、意味ない。
初めから足湯なんて不要だしムダ金でしかないよ。
他の共用施設ならもっと検討したかも

[931: 契約済みさん]

まあ足湯は早々に廃止しましょ

[932: 匿名さん]

中途半端なカーシェアリングも要らない。
タクシーで十分！
車三台ランニングコストを考えると、足湯と同じ位無駄。

[933: 匿名さん]

足湯って、共用施設にあるんですか？
公式HP見ても見つからないです。
バスルームの説明に「足湯などが簡単にできるフルオートバスを採用」って記載があるが、これのことではないですよね？

[934: 匿名さん]

シガールームなんかいらない。タバコ吸う人だけ負担しなよ

[935: 契約者]

HPから足湯の記載がなくなっちゃったね

[936: 匿名さん]

世の中そんなに甘くないよ。
これから大変そう。