ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[861: 匿名さん]

ごめんなさい。
竣工じゃなくて着工ですね。

他の物件で引き換えずみと
言われたのはなんだったのだろう？

[862: 匿名さん]

即入居出来る物件が対象っていう意味でしょう。
入居可能なマンションについてはまだ受け付けしてますよ。

[863: 買い換え検討中]

一応買い換え検討中なのですが、やはり過去の土壌汚染問題と、近くのトンネルが・・・。
土壌汚染って、そんなにすぐ浄化されるのですか。

[864: 匿名さん]

http://www.d-saginuma.com/5reasons.html

ドレッセの公式ホームページより。

汚染土壌はすべて撤去したとありますので問題ないと考えられます。

[865: 匿名さん]

気になるなら止めた方がいいでしょ。
他にもマンションあるしそんなにここにこだわる理由がなきゃね。

[866: 匿名さん]

TO：854さん

>ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
>野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。

他の具体的な物件名は伏せていただいていいので
ドレッセと比較した場合、いくらくらいの高いのか教えてください
（30年の総額での場合ですか）

ドレッセシリーズは、他に比べて高いというのが前提なのか知りたいです

[867: 物件比較中さん]

修繕費が高い話題まだ続いてるんだね。
少し前に色々書かれてましたよ。
700-500万程度差があるみたいです。

実際は比較されている物件の長期修繕計画表を貰って
ご自分で計算された方が良いと思います。

私も計算しましたが、同程度差額が発生しました。
それ以外に駐車場代など周りの相場と変わらなく、使い道はやはり修繕費の様です。
しかしながら、問題ななは重要事項説明でその資金の使用先が明確にされていないのが不安で私は検討から外しました。

[868: 匿名さん]

TO:867さん

ご回答ありがとうございます。

>700-500万程度差があるみたいです。

私も他の物件（有名デベ）で計算すると総額500ちょっとでした
でも、そこは大型物件をウリにしていて駐車場で黒とのことで
一時金も初回のみで修繕も3回くらいしかあがらないようになっていました

ただ、その物件特有のはなし（セールスポイント）だと
思われたので標準的な値段レベルがつかめず質問しました。

こちらの部屋の広さは別格でしたので魅力的なものの
住んでからツライのも…
もし、通常の物件と比較して、さほど変わらないレベルならばとも思ったんですが
老後を考えると難しそうです

どうもありがとうございました

[869: 匿名さん]

広くて安いし、と目先の価格だけで買うと本当老後に後悔すると思うので、我が家もやめました。
あと老後を考えるとあの距離はかなり辛いかな…

[870: 匿名さん]

だから、700-500万も高くないってば。
80m2の部屋で30年の合計が750-800万くらいだよ。どんだけ安いマンションと比べてんのさ？

[871: 匿名]

どう考えても、＋500万とかにはならないんだけどなぁ。総額が800万ぐらいだよね。高い部屋で。

[872: 物件比較中さん]

確かに修繕費だけでは差額が出ないかもしれません。

ドレッセF棟３０年総支払い経費
修繕費７６０万円
駐車場代１２０００円

川崎市内４００世帯大規模マンションA
修繕費４５０万円
※駐車場代１０００円）

修繕費差額：２８０万円
管理費差額（１．６千円×３０年）５６万円
駐車場代差額（１．１千円×３０年）４００万円
総額差額約７４０万円

これが私の持っている資料です。
マンションAは現在も販売中ですが、マンション全体の長期修繕計画書の差額とは約８億円程度ですが
修繕内容に不審な点はありませんでした。ドレッセ２８億、Aマンション２０億円で計画
ドレッセと比較して建物が１１階建て、敷地面積はほぼ同じ、駐車場は大きく全て自走式で格安。
中庭がありかなり綺麗に手入れされています。
共用はカーシェアリングやコンビニ、ガーデニングなどが無い程度でほぼ同じ内容。

これは一番差がついたケースです。
参考になれば。

[873: 匿名さん]

駐車場1000円って（笑）

どんだけ駅から通い物件ですか。
ここを検討してる人はいくら安くてもそんな物件に住みたくないと思います。

ドレッセと比較するに値しない。

[874: 物件比較中さん]

書き忘れました。
A物件は最寄駅から徒歩８分ですよ。
都心へのアクセスはA物件の方が30分と良いですが
立地は川崎市でもあまり良いとは言えません。
でもだからといって駐車場代が安いわけではありません。

分譲の場合、駐車場代は地権者が居るわけじゃないのでマンションの為に
使われるのが普通です。

ドレッセの悪いところは駐車場代で集めた資金の使い道が明確になっていないところです。
長期修繕計画書には、積立金から機械式駐車場のメンテナンスの予算が組まれていたのに
何故ここまで駐車場代を高くする必要があるかです。（確か27000円～11000円で300台程度？？）

A物件は、長期修繕計画で徴収しているので駐車場代は不足の事態に備えての備蓄費用と
重要自事項説明書に明記されていました。

ドレッセを悪くは言いたくないですが、契約前にこの点を営業さんに確認したのですが
はっきりとした答えが帰ってきませんでした。
東急さんが何かを隠しているのかと疑ってしまい保留中です。

[875: 匿名さん]

874さん
営業さんに確認された際は、可能ならば結果を教えてください。

[876: 契約済みさん]

駐車場代は利用者負担ですから、それを除くとここで議論されていた修繕費云々が高いというのが、ちょっと言い過ぎって感じかな。
私が比較した物件の駐車場は、だいたい1万越えで今借りているのとそんなに変わらなかったから、これが相場と判断しましたし。
まあ1千は魅力ですけどね、どこなんだろう？
ただ、質問に答えられないとしたら大きな問題ですよね。うちも担当に聞いてみよう。

[877: 匿名さん]

徒歩九分のマンション買うぐらいなら戸建てを買うのが普通

[878: 購入検討中さん]

876さん

駐車場は確かに利用者負担ですが、満車にならないと修繕費に上乗せされる事を重要事項説明会で質問して確認済みです。
即ち住民全員負担です。
分譲マンションで、駐車場は格安にして清掃や照明などの経費負担が普通らしいく、数百円から高くて1000円というのは、大規模マンションではよく見かけます。

営業さんに是非確認して情報下さい。
私は担当者が分からないと言われたので、販売責任者に直接問い合わせまでしましたから。
非常に回答に興味がありますね。

[879: 匿名さん]

878さん

大変興味深い有益な情報をご提供いただき、ありがごうございます。
これは重要な問題ですね

[880: 契約済みさん]

>878
住民全員で空いてる分の
利用料(もしくは修繕費用分？)を負担ってことですよね？
誰も借りなかったら試算のとおりですが、
少なくとも半分以上は埋まるのでないですかね？
担当者さんの口振りだと7割～ってふうでした。

まあ、うちみたいに
カーシェアで十分に感じる世代が多ければ
それに近い状況になるかもですが…。

ここのカーシェアは台数が少なすぎるのが
なんとかならないかなぁ。
近くのタイムズはカーシェアやってないし。

[881: 匿名さん]

TO：872さん

お礼が遅くなりました。
参考例のご提示ありがとうございました。

[882: 購入検討中さん]

ほい

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71555/

[883: 匿名]

安い安いと猛アピールしてた物件ってこちらですか・・・

よく鷺沼と比較しましたねという感じです（苦笑）

[884: 匿名さん]

８８０さん
結局車を使いたい時はみんな同じですからね。週末、雨の日など。鷺沼だと駅の近くの
タイムズにカーシェアリングがありますね。あとは、オリックス、カレコカーシェアリング
クラブなどもあります。平日などに乗らないご家庭なら維持費の事など考えるとカーシェア
で十分なのかもしれませんね。

[885: 匿名]

882
鷺沼とはベクトルが違うかな・・・

[886: 契約済みさん]

今日、工事現場を久々に見てきたら、外壁の縦に色の濃いレンガが入り、少し引き締まった感じになってきましたね。学校のような感じがしてましたが、工事が、すすんできたら、よくなってきましたね。
これからが、楽しみです。

[887: 匿名]

>880さん、通りすがりです。明確に損益分岐点は設定されてますよ。だいたい5〜7割ってところで赤字が出たら管理費から自動持ち出しの場合が多いですからしっかり確認すべきですよ。

ほんとにカーシェアリングで十分って世代がまもなくマンションを買い始めますから。車を買わない分早いですよ。

[888: ご近所さん]

駐車場使用料金のことが話題になっていますね。

１期目の予算書で、「管理費収入」だけで「支出」の
何％を賄っているかがポイントです。

不足分は、駐車場使用料収入を流用します。
おそらく予算の段階で、この使用料が流用されることに
なっていると思います。

気にならない人、気付かない人にとってはどうでもいいんでしょうが、
要は、赤字を貯金で埋めているということです。

駐車場の空きが相当多いと（多くなると）、赤字を埋めることができず
「管理費を値上げするか、不足発生時にその都度徴収」という事になる
こともありえます。

管理組合の最大の支出は「管理委託費」です。ここを削減する事が大事です。

管理組合設立後、直ぐにでも管理委託費を見直せば削減できるようです。

購入者さん、購入予定者さん　頑張ってください。

[889: 申込予定さん]

886さん
本当ですね。私も見てきました。完成が楽しみです。

[890: 申込予定さん]

高速側の防音壁工事をしていて、ドレッセの前だけでなく、かなり長いさはがあるようです。東急が売れ行きがよくなくて、負担したんでしょうか。

[891: 匿名さん]

今日は駅からスカイツリーや副都心がよく見えますね。
場所によっては散歩しながら富士山が見えたり、夕方羽田に着陸する飛行機のライトも見えますよ。
沿線でも特に気持ちの良いところですね。

[892: 匿名]

890さん

いま工事してる防音壁はドレッセも東急も関係ありません。
他の高速近隣の住民さんが申請して建ててもらっている防音壁です。

おかげでドレッセも恩恵を受けれましたね。

[893: 匿名さん]

防音壁はドレッセまで届かないって営業さんに聞いたんですけど、実際どうなんでしょうね？

[894: 契約済みさん]

>880です。
気になったので管理規約を見直してみました。
半年前のことなのですっかり忘れてましたが、
駐車場は80%の稼働率で収支が釣り合うように
予算を組んでいるようですね。
それ以下だと負担が発生するようです。

とはいえ、まずは管理費の見直しからという気もします。
とくに管理業務委託と植栽の手入れなんかは
見積りに作業単価の情報も入っていないので。
これって一般的なんでしょうかね？
うちの業種だと、
お客様にこんな見積り出しても通らないんですが。。。

[895: 物件比較中さん]

積立修繕費を入居後に何とかするなんて甘い考えは辞めた方が良い。
最悪払う覚悟は持って買わないと後悔しますよ。

騒音の問題も、そうです。
リビングで窓も開けられない生活環境はさいあくですよ。
話し声が聞こえないんですから、、、

皆さんの安易なアドバイス私は無責任だと思いし、ちゃんと考えてください。
足りない積立修繕計画なんて今時ありませんから。

[896: 匿名]

買えないならもうここに粘着してないで、さっさと矢向のマンションを買われたらいかがですか？

[897: 物件比較中さん]

矢向の物件？
何の話をされているのですか？

全く訳の分からない話をしないでください。

[898: 匿名さん]

防音壁なんて簡単にはつかないよ。
申請して何年もかかるもの。

実物で騒音確認しないで買うなんてあり得ない。
実物出来てからモデルルーム行っても遅くない、多分売れ残るから。

上層階の騒音はかなりするから要注意！
それと、ここの修繕費はタワーマンション並の金額だよ！
それを無責任に入居してから変えたら？なんて意見は素人か詐欺師やね。
駐車場八割稼働で負担なし計算なんて、先週末確認したけど、ドレッセの責任者誰も言って無かったよ。
ガセネタばかりで困るね。

[899: 契約済みさん]

>894です。
ガセとか言われても、
手元の管理規約にそうあるので。。。

具体的には管理費の予算のところです。
まだ案の段階なのであくまでもご参考までに。

[900: 匿名さん]

営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？

もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？

[901: 契約済みさん]

＞営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？
もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？


899さんではありませんが確認しました。
Ⅳの予算のところに記載があります。。。。
但し899さんのおっしゃるとおり案かと思いますので、正式なところは是非営業さんにご確認ください。

[902: 匿名さん]

何ページに何と書かれているのか教えて貰えませんか？
稼働率八割が目安なんて書いていないと思いますが？
契約者なら分かるはずですよ。

因みに私も読んだ事ありますから、嘘は直ぐに分かりますよ。

[903: 契約済みさん]

>899です。
うーん、>902さんが何故そんなに疑うのかわかりませんが、
管理規約をお持ちなのでしたら、IVの管理費の収支表をご覧ください。
駐車場の収入は80%、バイクは70%で予算が組まれてます。
まぁ、変動費もあるので80%を切ったら必ず不足ではないですが、
固定費の方が多いのでだいたいこの数字かと。

ページ番号は夜にでも確認しますね。
私の読み方が間違っていたらご指摘ください。

[904: 匿名さん]

契約者しか知らない情報を煽られてベラベラと掲示板に書かないでください。

ほんとに購入を検討してるなら営業に確認すればよいこと。

[905: 匿名さん]

大した情報じゃないですよ。
そもそも購入前に開示すべき情報ですよね？

隠さないといけない都合悪い情報だからでは？
ドレッセの中で一番積み立て修繕費についてクローズな物件であるから疑われて当然ですね。

他の物件は聞きもしないのに、説明してくれますから。

[906: 匿名さん]

駐車場の利用率と管理費増減の話ならわかるけど
なんで修繕費用の話がでてくるの？

[908: 匿名さん]

おお、いいタイミングにレスが。

重要事項説明の長期修繕計画で見る限り、
ここは駐車場利用料を修繕費用に回している物件じゃないですよ。

長期修繕計画は積立金と基金のみで行うって計画でした。
そこには駐車場施設分も入ってます。
ここまでは事実。

以下は推測ですが、
そうなると駐車場利用料は全部管理費にあてていそうです。
修繕積立金の高さがそれを裏付けてくれます。
予定より多く入った分はたぶん修繕積立金に回されるのでしょうね。
だから、駐車場利用料は管理費と"修繕費用"に充てるって書かれているのです。

Q.E.D.


まぁ、あくまでも推測ですけど、
よくあるパターンなので当たっているのでないかと。

逆に駐車場利用料から修繕費用を見込む計画だとしたら、
その時点でその物件は危ないです。
確実に計画見直しが発生します。

[909: 購入検討中さん]

駐車場料金の使い道がハッキリしないのは問題では？
何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

しかも稼働率八割なんていい加減な取り決めを管理規約にうたってるマンション、本当に大丈夫？
営業に聞いてもハッキリ答えない、高い買い物するのにサイン出来る方達は太っ腹ですね。

修繕費減額なんて安易に考えてる人もいる様だけど、変えられない、寧ろアップする位に考えてないと破産するよ。

[910: 匿名さん]

>何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

駐車場の維持費が結構高いので、全く使わない家庭にも負担させることは問題あるじゃない？