ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[861: 匿名さん]

ごめんなさい。
竣工じゃなくて着工ですね。

他の物件で引き換えずみと
言われたのはなんだったのだろう？

[862: 匿名さん]

即入居出来る物件が対象っていう意味でしょう。
入居可能なマンションについてはまだ受け付けしてますよ。

[863: 買い換え検討中]

一応買い換え検討中なのですが、やはり過去の土壌汚染問題と、近くのトンネルが・・・。
土壌汚染って、そんなにすぐ浄化されるのですか。

[864: 匿名さん]

http://www.d-saginuma.com/5reasons.html

ドレッセの公式ホームページより。

汚染土壌はすべて撤去したとありますので問題ないと考えられます。

[865: 匿名さん]

気になるなら止めた方がいいでしょ。
他にもマンションあるしそんなにここにこだわる理由がなきゃね。

[866: 匿名さん]

TO：854さん

>ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
>野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。

他の具体的な物件名は伏せていただいていいので
ドレッセと比較した場合、いくらくらいの高いのか教えてください
（30年の総額での場合ですか）

ドレッセシリーズは、他に比べて高いというのが前提なのか知りたいです

[867: 物件比較中さん]

修繕費が高い話題まだ続いてるんだね。
少し前に色々書かれてましたよ。
700-500万程度差があるみたいです。

実際は比較されている物件の長期修繕計画表を貰って
ご自分で計算された方が良いと思います。

私も計算しましたが、同程度差額が発生しました。
それ以外に駐車場代など周りの相場と変わらなく、使い道はやはり修繕費の様です。
しかしながら、問題ななは重要事項説明でその資金の使用先が明確にされていないのが不安で私は検討から外しました。

[868: 匿名さん]

TO:867さん

ご回答ありがとうございます。

>700-500万程度差があるみたいです。

私も他の物件（有名デベ）で計算すると総額500ちょっとでした
でも、そこは大型物件をウリにしていて駐車場で黒とのことで
一時金も初回のみで修繕も3回くらいしかあがらないようになっていました

ただ、その物件特有のはなし（セールスポイント）だと
思われたので標準的な値段レベルがつかめず質問しました。

こちらの部屋の広さは別格でしたので魅力的なものの
住んでからツライのも…
もし、通常の物件と比較して、さほど変わらないレベルならばとも思ったんですが
老後を考えると難しそうです

どうもありがとうございました

[869: 匿名さん]

広くて安いし、と目先の価格だけで買うと本当老後に後悔すると思うので、我が家もやめました。
あと老後を考えるとあの距離はかなり辛いかな…

[870: 匿名さん]

だから、700-500万も高くないってば。
80m2の部屋で30年の合計が750-800万くらいだよ。どんだけ安いマンションと比べてんのさ？

[871: 匿名]

どう考えても、＋500万とかにはならないんだけどなぁ。総額が800万ぐらいだよね。高い部屋で。

[872: 物件比較中さん]

確かに修繕費だけでは差額が出ないかもしれません。

ドレッセF棟３０年総支払い経費
修繕費７６０万円
駐車場代１２０００円

川崎市内４００世帯大規模マンションA
修繕費４５０万円
※駐車場代１０００円）

修繕費差額：２８０万円
管理費差額（１．６千円×３０年）５６万円
駐車場代差額（１．１千円×３０年）４００万円
総額差額約７４０万円

これが私の持っている資料です。
マンションAは現在も販売中ですが、マンション全体の長期修繕計画書の差額とは約８億円程度ですが
修繕内容に不審な点はありませんでした。ドレッセ２８億、Aマンション２０億円で計画
ドレッセと比較して建物が１１階建て、敷地面積はほぼ同じ、駐車場は大きく全て自走式で格安。
中庭がありかなり綺麗に手入れされています。
共用はカーシェアリングやコンビニ、ガーデニングなどが無い程度でほぼ同じ内容。

これは一番差がついたケースです。
参考になれば。

[873: 匿名さん]

駐車場1000円って（笑）

どんだけ駅から通い物件ですか。
ここを検討してる人はいくら安くてもそんな物件に住みたくないと思います。

ドレッセと比較するに値しない。

[874: 物件比較中さん]

書き忘れました。
A物件は最寄駅から徒歩８分ですよ。
都心へのアクセスはA物件の方が30分と良いですが
立地は川崎市でもあまり良いとは言えません。
でもだからといって駐車場代が安いわけではありません。

分譲の場合、駐車場代は地権者が居るわけじゃないのでマンションの為に
使われるのが普通です。

ドレッセの悪いところは駐車場代で集めた資金の使い道が明確になっていないところです。
長期修繕計画書には、積立金から機械式駐車場のメンテナンスの予算が組まれていたのに
何故ここまで駐車場代を高くする必要があるかです。（確か27000円～11000円で300台程度？？）

A物件は、長期修繕計画で徴収しているので駐車場代は不足の事態に備えての備蓄費用と
重要自事項説明書に明記されていました。

ドレッセを悪くは言いたくないですが、契約前にこの点を営業さんに確認したのですが
はっきりとした答えが帰ってきませんでした。
東急さんが何かを隠しているのかと疑ってしまい保留中です。

[875: 匿名さん]

874さん
営業さんに確認された際は、可能ならば結果を教えてください。

[876: 契約済みさん]

駐車場代は利用者負担ですから、それを除くとここで議論されていた修繕費云々が高いというのが、ちょっと言い過ぎって感じかな。
私が比較した物件の駐車場は、だいたい1万越えで今借りているのとそんなに変わらなかったから、これが相場と判断しましたし。
まあ1千は魅力ですけどね、どこなんだろう？
ただ、質問に答えられないとしたら大きな問題ですよね。うちも担当に聞いてみよう。

[877: 匿名さん]

徒歩九分のマンション買うぐらいなら戸建てを買うのが普通

[878: 購入検討中さん]

876さん

駐車場は確かに利用者負担ですが、満車にならないと修繕費に上乗せされる事を重要事項説明会で質問して確認済みです。
即ち住民全員負担です。
分譲マンションで、駐車場は格安にして清掃や照明などの経費負担が普通らしいく、数百円から高くて1000円というのは、大規模マンションではよく見かけます。

営業さんに是非確認して情報下さい。
私は担当者が分からないと言われたので、販売責任者に直接問い合わせまでしましたから。
非常に回答に興味がありますね。

[879: 匿名さん]

878さん

大変興味深い有益な情報をご提供いただき、ありがごうございます。
これは重要な問題ですね

[880: 契約済みさん]

>878
住民全員で空いてる分の
利用料(もしくは修繕費用分？)を負担ってことですよね？
誰も借りなかったら試算のとおりですが、
少なくとも半分以上は埋まるのでないですかね？
担当者さんの口振りだと7割～ってふうでした。

まあ、うちみたいに
カーシェアで十分に感じる世代が多ければ
それに近い状況になるかもですが…。

ここのカーシェアは台数が少なすぎるのが
なんとかならないかなぁ。
近くのタイムズはカーシェアやってないし。