ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[841: 匿名さん]

誰か他物件の詳しい修繕費情報出して〜

[842: 物件比較中さん]

841さん

批判したいので他と比較して高いっておっしゃってるだけだから出てこないかと～。

[843: 匿名さん]

>>837

＞最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです


修繕費足りなくなるマンションいくらでもありますよ。。

[844: 匿名さん]

前に、最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体通常ありえない、とか言ってる人いたけどそうでもないみたいよ。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29563/

「デベロッパー（売主）は、マンションを長く快適に使うために必要な資金である修繕積立金を意図的に低く設定するのが通常」だそうです。

[845: 匿名さん]

＞＞844
もちろんそうでないマンションもある。修繕計画に合わせて一定期間積立金を上げる仕組みを取ってる所もある。

[846: 入居済み住民さん]

何処の住民でもイイでしょ？

この物件を真剣に検討して得た情報を提供してるだけです。
確かに重要事項説明は契約者しか受けられません、その通りです。
その時に確認して、高いと判断して申し込みを解約しました。
適当に批評してる人よりはよっぽどマシな情報提供してると思います。

[847: 契約済みさん]

まあ、高い買い物だからそれぞれ気になる点は解決しないと決断できないですよね。でも、あんまり煽られてもね・・・。
うちは、修繕費等はあまり考えなかったけど、まあそんなに鷺沼駅から遠くない立地（これまた意見はありますが）や価格で、アンチにはあり得ないF棟に決めちゃいました。
アンチが何言っても最後の決断は自分の条件に合致するかどうかだと思いますよ。

[848: 匿名さん]

修繕費が高くなってる頃には、繰り上げ返済で完済している人も多いでしょうし、
そこまで心配しなくてもいいと思います。

[849: 入居済み住民さん]

847さん

別にこの物件が悪いなんて言っていませんよ。
買われるなら847さんの様に、重要事項説明を受けてサインしたと言う事は、問題ないと判断して買われたのでしょうから。
正直、私もかなり迷って、色んな理由を自分に言い聞かせて、この物件をキャンセルしたんです〜よ。

修繕費が他の物件よりは高目に設定されている、管理費が高い物件である事を言いたいだけ、余り気になさる事ではないと思います。
因みに私が購入したマンションも鷺沼とはそんなに変わりませんよ。管理費とその他経費がかなり下がったのと、ローン減税が年内適応になる、エコポイント対象物件で決めました

[850: 匿名さん]

849さんへ
エコポイントは間に合ったんですか？？
もう財源の底をついたから今から契約する人は間に合わないですね。

[852: 匿名さん]

最近ＭＲ行きましたが、Ｆ棟すごいですね、、、
我が家は絶対パスかな

[853: 匿名さん]

遮音壁つけないと売れないよ。
現地見学した殆どが諦めるよ。

後、未だに積み立て修繕費を未定にしてるのは駄目だと思う。購入者を馬鹿にしてる。

[854: 匿名さん]

ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。
結局、この時点の修繕費予定表つくるのは管理会社(ドレッセは東急ファシリティ？)なんで、そこの方針によるのかもね。
将来的に管理組合が発足して、修繕費見直す気力があれば、もっと安くなるかもね。

[855: 匿名さん]

先ず無理だと思うよう。
ここは490弱の大所帯だから過半数以上の同意がないと変更出来ない。
管理会社が資産価値を落とさない為の必要な経費と囁かれたらかなりまとめるのは難しいでしょう。

[856: 匿名さん]

エコポイント最高ですね。
商品券と引き替え完了しました。
まだ間に合いそうですよ。

[857: 匿名さん]

エコポイントが出るから買うの？

鷺沼から歩いたけど遠いね

この距離なら一軒家買わないと。

[858: 匿名さん]

ってか、>856さんは、此処の購入者じゃないでしょう？
来年秋の竣工物件の代金払い込んだ？！

[859: 匿名さん]

856です。

別の物件買ったから貰えたんですよ。
貰えなくなる噂出てるから、まだ大丈夫みたいである情報を流しました。

[860: 匿名さん]

住宅エコポイントはすでに受付終了ですよ。

すでに竣工していて住宅エコポイントに引き換えずみか、
間に合わなかった場合でも、
相当の商品券がもらえる保証のある物件はありますね。

[861: 匿名さん]

ごめんなさい。
竣工じゃなくて着工ですね。

他の物件で引き換えずみと
言われたのはなんだったのだろう？

[862: 匿名さん]

即入居出来る物件が対象っていう意味でしょう。
入居可能なマンションについてはまだ受け付けしてますよ。

[863: 買い換え検討中]

一応買い換え検討中なのですが、やはり過去の土壌汚染問題と、近くのトンネルが・・・。
土壌汚染って、そんなにすぐ浄化されるのですか。

[864: 匿名さん]

http://www.d-saginuma.com/5reasons.html

ドレッセの公式ホームページより。

汚染土壌はすべて撤去したとありますので問題ないと考えられます。

[865: 匿名さん]

気になるなら止めた方がいいでしょ。
他にもマンションあるしそんなにここにこだわる理由がなきゃね。

[866: 匿名さん]

TO：854さん

>ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
>野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。

他の具体的な物件名は伏せていただいていいので
ドレッセと比較した場合、いくらくらいの高いのか教えてください
（30年の総額での場合ですか）

ドレッセシリーズは、他に比べて高いというのが前提なのか知りたいです

[867: 物件比較中さん]

修繕費が高い話題まだ続いてるんだね。
少し前に色々書かれてましたよ。
700-500万程度差があるみたいです。

実際は比較されている物件の長期修繕計画表を貰って
ご自分で計算された方が良いと思います。

私も計算しましたが、同程度差額が発生しました。
それ以外に駐車場代など周りの相場と変わらなく、使い道はやはり修繕費の様です。
しかしながら、問題ななは重要事項説明でその資金の使用先が明確にされていないのが不安で私は検討から外しました。

[868: 匿名さん]

TO:867さん

ご回答ありがとうございます。

>700-500万程度差があるみたいです。

私も他の物件（有名デベ）で計算すると総額500ちょっとでした
でも、そこは大型物件をウリにしていて駐車場で黒とのことで
一時金も初回のみで修繕も3回くらいしかあがらないようになっていました

ただ、その物件特有のはなし（セールスポイント）だと
思われたので標準的な値段レベルがつかめず質問しました。

こちらの部屋の広さは別格でしたので魅力的なものの
住んでからツライのも…
もし、通常の物件と比較して、さほど変わらないレベルならばとも思ったんですが
老後を考えると難しそうです

どうもありがとうございました

[869: 匿名さん]

広くて安いし、と目先の価格だけで買うと本当老後に後悔すると思うので、我が家もやめました。
あと老後を考えるとあの距離はかなり辛いかな…

[870: 匿名さん]

だから、700-500万も高くないってば。
80m2の部屋で30年の合計が750-800万くらいだよ。どんだけ安いマンションと比べてんのさ？

[871: 匿名]

どう考えても、＋500万とかにはならないんだけどなぁ。総額が800万ぐらいだよね。高い部屋で。

[872: 物件比較中さん]

確かに修繕費だけでは差額が出ないかもしれません。

ドレッセF棟３０年総支払い経費
修繕費７６０万円
駐車場代１２０００円

川崎市内４００世帯大規模マンションA
修繕費４５０万円
※駐車場代１０００円）

修繕費差額：２８０万円
管理費差額（１．６千円×３０年）５６万円
駐車場代差額（１．１千円×３０年）４００万円
総額差額約７４０万円

これが私の持っている資料です。
マンションAは現在も販売中ですが、マンション全体の長期修繕計画書の差額とは約８億円程度ですが
修繕内容に不審な点はありませんでした。ドレッセ２８億、Aマンション２０億円で計画
ドレッセと比較して建物が１１階建て、敷地面積はほぼ同じ、駐車場は大きく全て自走式で格安。
中庭がありかなり綺麗に手入れされています。
共用はカーシェアリングやコンビニ、ガーデニングなどが無い程度でほぼ同じ内容。

これは一番差がついたケースです。
参考になれば。

[873: 匿名さん]

駐車場1000円って（笑）

どんだけ駅から通い物件ですか。
ここを検討してる人はいくら安くてもそんな物件に住みたくないと思います。

ドレッセと比較するに値しない。

[874: 物件比較中さん]

書き忘れました。
A物件は最寄駅から徒歩８分ですよ。
都心へのアクセスはA物件の方が30分と良いですが
立地は川崎市でもあまり良いとは言えません。
でもだからといって駐車場代が安いわけではありません。

分譲の場合、駐車場代は地権者が居るわけじゃないのでマンションの為に
使われるのが普通です。

ドレッセの悪いところは駐車場代で集めた資金の使い道が明確になっていないところです。
長期修繕計画書には、積立金から機械式駐車場のメンテナンスの予算が組まれていたのに
何故ここまで駐車場代を高くする必要があるかです。（確か27000円～11000円で300台程度？？）

A物件は、長期修繕計画で徴収しているので駐車場代は不足の事態に備えての備蓄費用と
重要自事項説明書に明記されていました。

ドレッセを悪くは言いたくないですが、契約前にこの点を営業さんに確認したのですが
はっきりとした答えが帰ってきませんでした。
東急さんが何かを隠しているのかと疑ってしまい保留中です。

[875: 匿名さん]

874さん
営業さんに確認された際は、可能ならば結果を教えてください。

[876: 契約済みさん]

駐車場代は利用者負担ですから、それを除くとここで議論されていた修繕費云々が高いというのが、ちょっと言い過ぎって感じかな。
私が比較した物件の駐車場は、だいたい1万越えで今借りているのとそんなに変わらなかったから、これが相場と判断しましたし。
まあ1千は魅力ですけどね、どこなんだろう？
ただ、質問に答えられないとしたら大きな問題ですよね。うちも担当に聞いてみよう。

[877: 匿名さん]

徒歩九分のマンション買うぐらいなら戸建てを買うのが普通

[878: 購入検討中さん]

876さん

駐車場は確かに利用者負担ですが、満車にならないと修繕費に上乗せされる事を重要事項説明会で質問して確認済みです。
即ち住民全員負担です。
分譲マンションで、駐車場は格安にして清掃や照明などの経費負担が普通らしいく、数百円から高くて1000円というのは、大規模マンションではよく見かけます。

営業さんに是非確認して情報下さい。
私は担当者が分からないと言われたので、販売責任者に直接問い合わせまでしましたから。
非常に回答に興味がありますね。

[879: 匿名さん]

878さん

大変興味深い有益な情報をご提供いただき、ありがごうございます。
これは重要な問題ですね

[880: 契約済みさん]

>878
住民全員で空いてる分の
利用料(もしくは修繕費用分？)を負担ってことですよね？
誰も借りなかったら試算のとおりですが、
少なくとも半分以上は埋まるのでないですかね？
担当者さんの口振りだと7割～ってふうでした。

まあ、うちみたいに
カーシェアで十分に感じる世代が多ければ
それに近い状況になるかもですが…。

ここのカーシェアは台数が少なすぎるのが
なんとかならないかなぁ。
近くのタイムズはカーシェアやってないし。

[881: 匿名さん]

TO：872さん

お礼が遅くなりました。
参考例のご提示ありがとうございました。

[882: 購入検討中さん]

ほい

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71555/

[883: 匿名]

安い安いと猛アピールしてた物件ってこちらですか・・・

よく鷺沼と比較しましたねという感じです（苦笑）

[884: 匿名さん]

８８０さん
結局車を使いたい時はみんな同じですからね。週末、雨の日など。鷺沼だと駅の近くの
タイムズにカーシェアリングがありますね。あとは、オリックス、カレコカーシェアリング
クラブなどもあります。平日などに乗らないご家庭なら維持費の事など考えるとカーシェア
で十分なのかもしれませんね。

[885: 匿名]

882
鷺沼とはベクトルが違うかな・・・

[886: 契約済みさん]

今日、工事現場を久々に見てきたら、外壁の縦に色の濃いレンガが入り、少し引き締まった感じになってきましたね。学校のような感じがしてましたが、工事が、すすんできたら、よくなってきましたね。
これからが、楽しみです。

[887: 匿名]

>880さん、通りすがりです。明確に損益分岐点は設定されてますよ。だいたい5〜7割ってところで赤字が出たら管理費から自動持ち出しの場合が多いですからしっかり確認すべきですよ。

ほんとにカーシェアリングで十分って世代がまもなくマンションを買い始めますから。車を買わない分早いですよ。

[888: ご近所さん]

駐車場使用料金のことが話題になっていますね。

１期目の予算書で、「管理費収入」だけで「支出」の
何％を賄っているかがポイントです。

不足分は、駐車場使用料収入を流用します。
おそらく予算の段階で、この使用料が流用されることに
なっていると思います。

気にならない人、気付かない人にとってはどうでもいいんでしょうが、
要は、赤字を貯金で埋めているということです。

駐車場の空きが相当多いと（多くなると）、赤字を埋めることができず
「管理費を値上げするか、不足発生時にその都度徴収」という事になる
こともありえます。

管理組合の最大の支出は「管理委託費」です。ここを削減する事が大事です。

管理組合設立後、直ぐにでも管理委託費を見直せば削減できるようです。

購入者さん、購入予定者さん　頑張ってください。

[889: 申込予定さん]

886さん
本当ですね。私も見てきました。完成が楽しみです。

[890: 申込予定さん]

高速側の防音壁工事をしていて、ドレッセの前だけでなく、かなり長いさはがあるようです。東急が売れ行きがよくなくて、負担したんでしょうか。

[891: 匿名さん]

今日は駅からスカイツリーや副都心がよく見えますね。
場所によっては散歩しながら富士山が見えたり、夕方羽田に着陸する飛行機のライトも見えますよ。
沿線でも特に気持ちの良いところですね。

[892: 匿名]

890さん

いま工事してる防音壁はドレッセも東急も関係ありません。
他の高速近隣の住民さんが申請して建ててもらっている防音壁です。

おかげでドレッセも恩恵を受けれましたね。

[893: 匿名さん]

防音壁はドレッセまで届かないって営業さんに聞いたんですけど、実際どうなんでしょうね？

[894: 契約済みさん]

>880です。
気になったので管理規約を見直してみました。
半年前のことなのですっかり忘れてましたが、
駐車場は80%の稼働率で収支が釣り合うように
予算を組んでいるようですね。
それ以下だと負担が発生するようです。

とはいえ、まずは管理費の見直しからという気もします。
とくに管理業務委託と植栽の手入れなんかは
見積りに作業単価の情報も入っていないので。
これって一般的なんでしょうかね？
うちの業種だと、
お客様にこんな見積り出しても通らないんですが。。。

[895: 物件比較中さん]

積立修繕費を入居後に何とかするなんて甘い考えは辞めた方が良い。
最悪払う覚悟は持って買わないと後悔しますよ。

騒音の問題も、そうです。
リビングで窓も開けられない生活環境はさいあくですよ。
話し声が聞こえないんですから、、、

皆さんの安易なアドバイス私は無責任だと思いし、ちゃんと考えてください。
足りない積立修繕計画なんて今時ありませんから。

[896: 匿名]

買えないならもうここに粘着してないで、さっさと矢向のマンションを買われたらいかがですか？

[897: 物件比較中さん]

矢向の物件？
何の話をされているのですか？

全く訳の分からない話をしないでください。

[898: 匿名さん]

防音壁なんて簡単にはつかないよ。
申請して何年もかかるもの。

実物で騒音確認しないで買うなんてあり得ない。
実物出来てからモデルルーム行っても遅くない、多分売れ残るから。

上層階の騒音はかなりするから要注意！
それと、ここの修繕費はタワーマンション並の金額だよ！
それを無責任に入居してから変えたら？なんて意見は素人か詐欺師やね。
駐車場八割稼働で負担なし計算なんて、先週末確認したけど、ドレッセの責任者誰も言って無かったよ。
ガセネタばかりで困るね。

[899: 契約済みさん]

>894です。
ガセとか言われても、
手元の管理規約にそうあるので。。。

具体的には管理費の予算のところです。
まだ案の段階なのであくまでもご参考までに。

[900: 匿名さん]

営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？

もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？

[901: 契約済みさん]

＞営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？
もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？


899さんではありませんが確認しました。
Ⅳの予算のところに記載があります。。。。
但し899さんのおっしゃるとおり案かと思いますので、正式なところは是非営業さんにご確認ください。

[902: 匿名さん]

何ページに何と書かれているのか教えて貰えませんか？
稼働率八割が目安なんて書いていないと思いますが？
契約者なら分かるはずですよ。

因みに私も読んだ事ありますから、嘘は直ぐに分かりますよ。

[903: 契約済みさん]

>899です。
うーん、>902さんが何故そんなに疑うのかわかりませんが、
管理規約をお持ちなのでしたら、IVの管理費の収支表をご覧ください。
駐車場の収入は80%、バイクは70%で予算が組まれてます。
まぁ、変動費もあるので80%を切ったら必ず不足ではないですが、
固定費の方が多いのでだいたいこの数字かと。

ページ番号は夜にでも確認しますね。
私の読み方が間違っていたらご指摘ください。

[904: 匿名さん]

契約者しか知らない情報を煽られてベラベラと掲示板に書かないでください。

ほんとに購入を検討してるなら営業に確認すればよいこと。

[905: 匿名さん]

大した情報じゃないですよ。
そもそも購入前に開示すべき情報ですよね？

隠さないといけない都合悪い情報だからでは？
ドレッセの中で一番積み立て修繕費についてクローズな物件であるから疑われて当然ですね。

他の物件は聞きもしないのに、説明してくれますから。

[906: 匿名さん]

駐車場の利用率と管理費増減の話ならわかるけど
なんで修繕費用の話がでてくるの？

[908: 匿名さん]

おお、いいタイミングにレスが。

重要事項説明の長期修繕計画で見る限り、
ここは駐車場利用料を修繕費用に回している物件じゃないですよ。

長期修繕計画は積立金と基金のみで行うって計画でした。
そこには駐車場施設分も入ってます。
ここまでは事実。

以下は推測ですが、
そうなると駐車場利用料は全部管理費にあてていそうです。
修繕積立金の高さがそれを裏付けてくれます。
予定より多く入った分はたぶん修繕積立金に回されるのでしょうね。
だから、駐車場利用料は管理費と"修繕費用"に充てるって書かれているのです。

Q.E.D.


まぁ、あくまでも推測ですけど、
よくあるパターンなので当たっているのでないかと。

逆に駐車場利用料から修繕費用を見込む計画だとしたら、
その時点でその物件は危ないです。
確実に計画見直しが発生します。

[909: 購入検討中さん]

駐車場料金の使い道がハッキリしないのは問題では？
何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

しかも稼働率八割なんていい加減な取り決めを管理規約にうたってるマンション、本当に大丈夫？
営業に聞いてもハッキリ答えない、高い買い物するのにサイン出来る方達は太っ腹ですね。

修繕費減額なんて安易に考えてる人もいる様だけど、変えられない、寧ろアップする位に考えてないと破産するよ。

[910: 匿名さん]

>何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

駐車場の維持費が結構高いので、全く使わない家庭にも負担させることは問題あるじゃない？

[911: 匿名さん]

管理費の仕組み、あまり詳しくない方でしょうか？
修繕積立に回されない駐車場料金は管理費に加算されます。
ちなみに管理費はマンション住民からなる管理組合のお金です。
つまりデベや不動産会社には回らないお金です。
使い道は管理組合で決められます。

管理費の多くは受付業務、清掃、警備員の人件費に当てられます。
常駐フロント、常駐警備員の有無、清掃回数、夜間警備の有無が、
そのまま管理費の金額に反映されますね。
ここだと、上記がフルオプションなので人数的には6～8人月分でしょうかね。
1人月を100万でざっと計算しても600～800万くらいかな？
この時点ですでに住民からの管理費は使いきってしまいますね。
じゃあ残りの固定費とかをどうするのか？
足りないから駐車場利用料で補填するんです。

なので、管理費が高いのに修繕費も高いという意見は
関連のない2つを結び付けているだけで無意味です。
管理費が高いのに駐車場も高いと思われるようでしたら、
フロントや警備員のいない物件を探さなくてはです。

[912: 匿名さん]

失礼な投稿ですね。
理解されて無いのは貴方の方です。
管理費はマンションの共益を維持するランニングコスト、修繕費は共益を修繕して維持するコストくらい分かりますよ。
問題は駐車場料金を何に利用する明確に説明されていないのが問題なんです。
何の為に集めるのか？不思議に思いませんか？
もし、予備的なお金であるなら管理組合がその使い道を決定すると規約書に謳うべきでは？

そもそも今の時点でチラシに積み立て修繕費が未定と記載しているのも不思議ですね。

[913: 匿名さん]

失礼に感じたなら申し訳ないです。

予備というか、駐車場料金を入れないと
住民が払う管理費だけじゃすでに足りないんです。

ところが、
管理費3万円なんて書くと皆が敬遠してしまうのと、
駐車場を使わない人に不公平感がありますよね？
だから、せめて管理費を少し下げて
駐車場料金の名目で実質的には管理費を回収します。
そもそも、管理費の対象には駐車場の管理も入りますが、
駐車場料金は地域の相場なんかをベースに設定するので、
駐車場に使われない分の方が多い場合もあります。
それでも、近くて地域の他駐車場よりは安い値段なはずです。

これは、ごくごく一般的なやり方です。
駐車場料金が高く感じる場合には、
管理費の増額かコスト削減を管理組合に提案することになります。

[914: 購入検討中さん]

不明なことがある方は営業さんに聞けばいいと思います。。
ここで売主以外の方々が内容の捉え方の議論をしても結論は出てこないかと。。

また、「営業の方の回答が明確でない」、というスレをご覧になって不安になった方も
直接営業の方に聞かれて事実の確認をするのが良いと思います。

[915: 匿名さん]

912さん
同感です
説明がないと、あらぬ事も考えてしまいますよね


有名デベの大型物件で911の方がいうようなフルオプション物件の重説でも
営業の方から駐車場利用率8割で黒であまった金額は修繕費にまわすと説明があり
そのおかげで、この物件に比べ修繕費が250万程度は安く一時金も初回のみ
911の方がいうような管理費と修繕費が両方とも高額ではなく、むしろ安いです。
ですから必ずしもそうではないですということを、お伝えしておきます。


個人的な見解ですが見てきた物件からすると駐車場の利益は修繕費にまわすのが
一般的ではないですか？


ドレッセは、駐車場利益を修繕費にあてるが駐車場利益を確保できない場合を考慮して
あえて、修繕費用の最大値をだしている可能性はないですか。
あくまで駐車場利益がでない場合の最低ケースを

人間って提示額よりも値上がる事は納得できませんが
値下げすることは歓迎しますし（淡い期待かもしれませんが）

いずれにしても、補足説明がないのは不思議ですね

[916: 匿名さん]

答えは出ていませんか？
マンションの理事会が賢くないと、管理会社が儲かる仕組みを予め計画してるだけなんですよ。

駐車場の維持管理に修繕計画表で書いているのに、何故駐車場代が必要なのか？

その上、利用者が任意の稼働率が無いと管理費を上げるのも疑問です。

[917: 匿名さん]

>1人月を100万でざっと計算しても600～800万くらいかな？

1人月が100万ってありえないです。どこの管理会社でしょうか？
この物件なら、人件費は３割くらいじゃないですか？
残りは、各種保守点検、植栽、光熱費、それとケーブルテレビやインターネットなどのサービス使用料など。

>マンションの理事会が賢くないと、管理会社が儲かる仕組みを予め計画してるだけなんですよ。
その通りですね。
この規模のマンションなら賢い方は大勢いるでしょうから、大丈夫でしょう。

[918: 匿名さん]

すみません。
マンション管理会社の人月単価は詳しくないのです。
知っている方がそうおっしゃるなら、
そのくらいなんですかね？ずいぶん安いような…。

製造業やソフトウェア業だと職種によりますが、
5000～10000円が時間単価なので、
それに×140時間換算で算出しました。

うーん、3割だと
ほとんど給与支払いで消えてしまいませんか？

[919: 匿名さん]

管理会社が儲ける仕組みについては同感です。
ただ、駐車場料金が高いと訴えるだけじゃ、見積もられた管理費支出を下げられないですよね。
じゃあ駐車場料金のかわりに管理費を上げましょうってなったら意味がない。

というのも、管理費の予算は想定する駐車場稼働率で
きっちり収支が釣り合うように組まれるからです。
予算で余ってるんだったら、
管理費／駐車場料金を下げてよってなっちゃいますから。


たぶん初年度は難しいのですが、他からも見積りをもらうなりして
管理費支出を下げる工夫をしなきゃなと思います。

[920: 匿名さん]

その後、400弱ある世帯数の2/3の賛成を得るのは至難の技ですよ。
業者の狙いはここにあります。
減ったら資産価値下がるのでは？
安い所ではサービスや品質が心配だの、反対される可能性大です。

[921: 購入経験者さん]

920さんに質問です。
＞その後、400弱ある世帯数の2/3の賛成を得るのは至難の技ですよ。
と述べておられますが、
私の認識は、「通常議案（管理費、駐車場料金、修繕積立金、修繕積立基金の金額など）は過半数（1/2）以上の賛成で議決される」です。
鷺沼の杜の管理規約では2/3以上の賛成が得られないと管理費や駐車場料金の金額変更はできないのでしょうか？
参照すべき管理規約条文番号は第55条（総会の会議及び議事）と思いますが、その他に参照すべき条文はあるでしょうか？
以前、他の方も同様の記載をされておりましたこともあり、改めてお聞かせ下さい。

[922: 匿名さん]

売り出し時に設定される管理費は、管理会社の言い値です。だから、高いです。
たいていのマンションでは、２，３年目頃に値下げ交渉や他の管理会社の見積もりをとるなど、また各種工夫して、支出を抑えてますよね。
売主の系列の大手管理会社だったら、結構値下げが期待できます。
まじめな中小の管理会社だったら、値下げの余地は少ないかも知れません。
ちなみに、某ドレッセのスレでは、理事長さんが費用削減状況を公開しています。

[923: 購入検討中さん]

その情報公開サイトを紹介してください。

[924: 匿名さん]

不安だったら検討からはずすしかないよ。
ここで一所懸命語ってる人も、所詮素性が知れない人の意見なんだし。
それはそれとして覚えといて、あとは実際にマンションの営業に改めて聞くか、
専門家に質問するしかないんじゃない？
そろそろこの話題、おしまいにしていいんじゃないかな。
最後に９２２さんの言ってるサイトは教えて欲しいですが。

[925: 匿名さん]

>921さん
（私は>920さんではないですが）
解釈が難しいので専門家に聞きたいところですが、
私が読む限りでは管理費の認識はそれで正しいと思います。

管理費に該当する費用は、規約だと
『共有部分の共有持分に応じて算出』
とだけあるので、金額自体は規約に含まれないはずです。
規約でなければ"総会出席者の"過半数で承認ですね。

ただ、駐車場料金については、利用細則に
『別に定める使用料』
とあるので、規約に含まれるかもしれません。
規約の改訂となると、"組合員総数の"4分の3ですね。
規約の改訂だと、
『一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす』
場合の拒否権が認められます。
よって、駐車場を利用していない人は、
"駐車場料金を下げて管理費を上げること"
を拒否できるようになります。

こんな感じじゃないでしょうか。

[926: 匿名さん]

９２２です。

下記のNo,74です。立派な理事長さんの書き込みです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65779/8

[927: 匿名さん]

これからが厳しそう。ここら辺からが本当の正念場かと。

[928: 匿名さん]

理事会はあくまで、その住民達から選出されるもの。
住んでる方の指向性によって同じ方が理事長したから成功するとは決まらない。

そんな事で物件決められないでしょう。
共用と居住世帯数のバランスが大事。

ここは、高い見積もりで修繕計画を立てている最悪な管理会社と、共用サービスに対して世帯数不足なのでは？と思います。

[929: 匿名さん]

不要な共用施設はいずれ淘汰されるでしょ。

[930: 匿名さん]

いずれじゃね、、、、意味ない。
初めから足湯なんて不要だしムダ金でしかないよ。
他の共用施設ならもっと検討したかも

[931: 契約済みさん]

まあ足湯は早々に廃止しましょ

[932: 匿名さん]

中途半端なカーシェアリングも要らない。
タクシーで十分！
車三台ランニングコストを考えると、足湯と同じ位無駄。

[933: 匿名さん]

足湯って、共用施設にあるんですか？
公式HP見ても見つからないです。
バスルームの説明に「足湯などが簡単にできるフルオートバスを採用」って記載があるが、これのことではないですよね？

[934: 匿名さん]

シガールームなんかいらない。タバコ吸う人だけ負担しなよ

[935: 契約者]

HPから足湯の記載がなくなっちゃったね

[936: 匿名さん]

世の中そんなに甘くないよ。
これから大変そう。

[937: 匿名さん]

936はなんか嫌なことでもあったの？

[938: 匿名]

淘汰と言ってもなくなるまでには相当時間かかるよ。
だから足湯もなかなかなくならないのでは？

[939: 購入経験者さん]

付属施設の要否に対する意見が色々ありますね。
私は肯定的な考えです。

・このような集合住宅があるべきだと感じている売主、設計者がいるんです。
そして、このような付属施設のある集合住宅が作られ、販売されます。
多少なりとも、企画意図を受け入れて買い求めた方々が、工夫（下記）しながら住まえば色々なアイデアがあるのではないでしょうか（創られた物の範囲に終始していては何も生れないのではないでしょうか）。

入居後の実情を良く把握し、コミュニテイー作りの一手段として考えるのも一案ではないでしょうか？
足湯：10月～6月は足湯、7月～9月は冷水にし、涼を楽しむ。
　　　冬場：近くで「お汁粉、豚汁など」。　　　
　　　夏場：近くで「流しそうめんなど」。

屋上にファームもあるんですよね。
・有志主導で野菜、植物を育て、試食会を企画したらどうでしょう。
（植物の成長って、自然・生物の素晴らしさを実感できますよ。失礼ながらそんな経験少ない方がほとんどでは）
・昆虫観察会・撮影会、写真展示会などを企画したらどうでしょう。

　以上のようなコミュニティーを実現している集合住宅は横浜市の港北ＮＴに実在します（屋上ファームはないですが）。

私が住んでいる集合住宅にはレンタルサイクルがあり、私も利用しています。
（入居当初は無料でしたが、契約更新時に台数削減、時間貸し有料に変更しました。
　初期投資は別として、現状の収支はとんとんです。
　自転車は購入してもあまり乗らず、埃をかぶっている物に￥300/月・台　程度支払っているケースが多いのでは？
　そして、転居時はきちんと処分しないケースも時たま見受けられます）

カーシェアリングも利用方法もアイデアあるはずです。
・災害時の電源車として利用。

購入を考えている方の参考になればとの思いです（集合住宅生活43年の親父）。

[940: 匿名さん]

たった三台のハイブリッド車が400世帯の為の震災時の電源⁇
頭大丈夫？
長いだけで中身薄いね。
そんなものに、30年間で800万の経費払えるか。