ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[824: 匿名さん]

821さん
きっちり5年ごとではありません。5年、3年、4年、4年ごとに上がり、最後の14年間は上がりません。上がり方も、大体ですが+4000円、+6000円、+4000円、+6000円です。

823さん
ここは5段式の機械式駐車場が144台あり、3段式が165台あります。修繕積立金にはこれらの補修・取替費用も含まれます。国土交通省のガイドラインにも機械式駐車場は1台分当たり月6千〜15千円の修繕費が必要とありますから、それら費用を差し引けば私は決して高いとは思いませんね。平米あたりの単価も国交省ガイドラインの平均値くらいではないでしょうか？

[825: 購入経験者さん]

822に誤りがありました。

以下に訂正します。

※経年による単価変動はない →変動します。
822の修繕費は当初5年です。

・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
　上記の値は値上げ分が含まれていませんので再計算が必要です。



824さんの記載を参照してください。

[826: 匿名さん]

824さん

ご回答いただき、ありがとうございます。

ざっくり、試算してみました。
少々粗い計算ですが住居（広さ）によって修繕積立費は異なるので
7000円スタートで、ご提供いただいた数字で計算しますと
30年で616万くらいですね
これに、10年毎に初回の一時金と同程度かかるので
初回を含め70万が3回かかると仮定し210万とします。

そうしますと、粗い計算でも30年間800万は確実
この数字だけみると唖然としますが、これくらいは標準でしょうか？
それとも高めでしょうか？


修繕積立なので高い＝安心感を買っていると考えたいですが

[827: 匿名さん]

ここの経費は確実にたかいですよ。
平米あたりのコスト計算も大事ですが、三十年間の総支払額がいくらになるのか、管理費も含めたランニングコストを考えるべきです。

同規模のマンションのランニングコストより確実に500万以上は高いですよ。
表計算ソフトに入力すれば、直ぐにわかります。

[828: 匿名さん]

824さん

機械式駐車場の修繕は確かに必要ですが、利用者から料金を徴収するので、それを差し引く必要がありますよね？

電気代や業者へのメンテナンス代でいくらか使うにせよ、この物件の場合は、駐車場利用料はどの経費にいくら充てることになっているのでしょう？

[829: 匿名さん]

1回あたり70万ということはかなり広い方の部屋ですね。800万という試算は結構近い気がします。800万÷360ヶ月÷面積で㎡あたりの単価が出ると思うので、下の国交省ガイドラインに書いてある平均値と比較してみてはいかがでしょうか？その際、駐車場の考慮もお忘れなく。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

[830: 匿名さん]

15階未満10000㎡以上の平均が178円/㎡ってなってるから、85㎡で30年間の平均は総額約550万。平均よりは200万以上は高いかもね。

[831: 匿名]

結論は、国交省のガイドラインが言っている範囲（3分の2が包含される）内ってことですね。
ということは、決して高いとは言えないということ。

高いって言ってる人は、ただここを批判したいだけ。

[832: 購入検討中さん]

そんな事はないですよ。
実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。
広大な庭の手入れ、過剰な位の共用設備を賄うには、其れなりにランニングコストは負担するのが当たり前。
事実を冷静に受け止め納得して買う必要はあると思います。

[833: 匿名]

832さん

＞実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。

具体的な物件名（もしくは場所）と数字で教えて頂けませんでしょうか？

[834: 匿名さん]

批判とかじゃなく、私も計算しましたがやっぱり他より高いのは事実です。

老後年金生活になり、それでも毎月五万以上払うのは厳しいから辞める予定です。

[835: 匿名さん]

で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

もちろん、支払い金額＆能力は熟考する必要ありますが。

[837: 匿名さん]

835さん

>で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
>月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

→論点がずれていませんか
　安い方と指摘されているのは、こちらの修繕費用に対して安いだけであり
　修繕費用が足りないという発想はおかしくないですか
　通常、修繕費用は計画に基づいて足りなく内容に積み立てるものです。
　最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです。
　そして、「イザ修繕の時」とは、何の根拠かわかりかねます。


>古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
>その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

→修理費とありますが、これは修繕計画外の破損なのでは？
　この場合ですと、修繕計画に含まれてないので別に費用負担が必要になると思われます。


>「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
>安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

→こちらの修繕費用に対して安価だとして、
　それがなぜ安い部材とか仕様を落とすことにつながるのが説得力がありません
　他の方々が主張されている他の物件に対して高いという評価は
　事実なのではないでしょうか

　つまり、標準的な修繕費用価格ではなく高いということ
　個人の捉え方でしょうが高い＝高い部材で仕様も高いと、お考えならばそれはそれでいいですが

[838: 匿名さん]

入居済み住民さん、ってどこの？
ココは来年竣工。。。

重要事項説明の担当者に確認…は契約者のみでは？
が、自分の契約物件を「泥沼」とは言わないよね？

[839: 匿名さん]

確かに他と比べると高いけど、他の人が言ってるほど(500万高いとか)ではないね。

[841: 匿名さん]

誰か他物件の詳しい修繕費情報出して〜

[842: 物件比較中さん]

841さん

批判したいので他と比較して高いっておっしゃってるだけだから出てこないかと～。

[843: 匿名さん]

>>837

＞最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです


修繕費足りなくなるマンションいくらでもありますよ。。

[844: 匿名さん]

前に、最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体通常ありえない、とか言ってる人いたけどそうでもないみたいよ。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29563/

「デベロッパー（売主）は、マンションを長く快適に使うために必要な資金である修繕積立金を意図的に低く設定するのが通常」だそうです。

[845: 匿名さん]

＞＞844
もちろんそうでないマンションもある。修繕計画に合わせて一定期間積立金を上げる仕組みを取ってる所もある。

[846: 入居済み住民さん]

何処の住民でもイイでしょ？

この物件を真剣に検討して得た情報を提供してるだけです。
確かに重要事項説明は契約者しか受けられません、その通りです。
その時に確認して、高いと判断して申し込みを解約しました。
適当に批評してる人よりはよっぽどマシな情報提供してると思います。

[847: 契約済みさん]

まあ、高い買い物だからそれぞれ気になる点は解決しないと決断できないですよね。でも、あんまり煽られてもね・・・。
うちは、修繕費等はあまり考えなかったけど、まあそんなに鷺沼駅から遠くない立地（これまた意見はありますが）や価格で、アンチにはあり得ないF棟に決めちゃいました。
アンチが何言っても最後の決断は自分の条件に合致するかどうかだと思いますよ。

[848: 匿名さん]

修繕費が高くなってる頃には、繰り上げ返済で完済している人も多いでしょうし、
そこまで心配しなくてもいいと思います。

[849: 入居済み住民さん]

847さん

別にこの物件が悪いなんて言っていませんよ。
買われるなら847さんの様に、重要事項説明を受けてサインしたと言う事は、問題ないと判断して買われたのでしょうから。
正直、私もかなり迷って、色んな理由を自分に言い聞かせて、この物件をキャンセルしたんです〜よ。

修繕費が他の物件よりは高目に設定されている、管理費が高い物件である事を言いたいだけ、余り気になさる事ではないと思います。
因みに私が購入したマンションも鷺沼とはそんなに変わりませんよ。管理費とその他経費がかなり下がったのと、ローン減税が年内適応になる、エコポイント対象物件で決めました

[850: 匿名さん]

849さんへ
エコポイントは間に合ったんですか？？
もう財源の底をついたから今から契約する人は間に合わないですね。

[852: 匿名さん]

最近ＭＲ行きましたが、Ｆ棟すごいですね、、、
我が家は絶対パスかな

[853: 匿名さん]

遮音壁つけないと売れないよ。
現地見学した殆どが諦めるよ。

後、未だに積み立て修繕費を未定にしてるのは駄目だと思う。購入者を馬鹿にしてる。

[854: 匿名さん]

ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。
結局、この時点の修繕費予定表つくるのは管理会社(ドレッセは東急ファシリティ？)なんで、そこの方針によるのかもね。
将来的に管理組合が発足して、修繕費見直す気力があれば、もっと安くなるかもね。

[855: 匿名さん]

先ず無理だと思うよう。
ここは490弱の大所帯だから過半数以上の同意がないと変更出来ない。
管理会社が資産価値を落とさない為の必要な経費と囁かれたらかなりまとめるのは難しいでしょう。

[856: 匿名さん]

エコポイント最高ですね。
商品券と引き替え完了しました。
まだ間に合いそうですよ。

[857: 匿名さん]

エコポイントが出るから買うの？

鷺沼から歩いたけど遠いね

この距離なら一軒家買わないと。

[858: 匿名さん]

ってか、>856さんは、此処の購入者じゃないでしょう？
来年秋の竣工物件の代金払い込んだ？！

[859: 匿名さん]

856です。

別の物件買ったから貰えたんですよ。
貰えなくなる噂出てるから、まだ大丈夫みたいである情報を流しました。

[860: 匿名さん]

住宅エコポイントはすでに受付終了ですよ。

すでに竣工していて住宅エコポイントに引き換えずみか、
間に合わなかった場合でも、
相当の商品券がもらえる保証のある物件はありますね。

[861: 匿名さん]

ごめんなさい。
竣工じゃなくて着工ですね。

他の物件で引き換えずみと
言われたのはなんだったのだろう？

[862: 匿名さん]

即入居出来る物件が対象っていう意味でしょう。
入居可能なマンションについてはまだ受け付けしてますよ。

[863: 買い換え検討中]

一応買い換え検討中なのですが、やはり過去の土壌汚染問題と、近くのトンネルが・・・。
土壌汚染って、そんなにすぐ浄化されるのですか。

[864: 匿名さん]

http://www.d-saginuma.com/5reasons.html

ドレッセの公式ホームページより。

汚染土壌はすべて撤去したとありますので問題ないと考えられます。

[865: 匿名さん]

気になるなら止めた方がいいでしょ。
他にもマンションあるしそんなにここにこだわる理由がなきゃね。

[866: 匿名さん]

TO：854さん

>ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
>野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。

他の具体的な物件名は伏せていただいていいので
ドレッセと比較した場合、いくらくらいの高いのか教えてください
（30年の総額での場合ですか）

ドレッセシリーズは、他に比べて高いというのが前提なのか知りたいです

[867: 物件比較中さん]

修繕費が高い話題まだ続いてるんだね。
少し前に色々書かれてましたよ。
700-500万程度差があるみたいです。

実際は比較されている物件の長期修繕計画表を貰って
ご自分で計算された方が良いと思います。

私も計算しましたが、同程度差額が発生しました。
それ以外に駐車場代など周りの相場と変わらなく、使い道はやはり修繕費の様です。
しかしながら、問題ななは重要事項説明でその資金の使用先が明確にされていないのが不安で私は検討から外しました。

[868: 匿名さん]

TO:867さん

ご回答ありがとうございます。

>700-500万程度差があるみたいです。

私も他の物件（有名デベ）で計算すると総額500ちょっとでした
でも、そこは大型物件をウリにしていて駐車場で黒とのことで
一時金も初回のみで修繕も3回くらいしかあがらないようになっていました

ただ、その物件特有のはなし（セールスポイント）だと
思われたので標準的な値段レベルがつかめず質問しました。

こちらの部屋の広さは別格でしたので魅力的なものの
住んでからツライのも…
もし、通常の物件と比較して、さほど変わらないレベルならばとも思ったんですが
老後を考えると難しそうです

どうもありがとうございました

[869: 匿名さん]

広くて安いし、と目先の価格だけで買うと本当老後に後悔すると思うので、我が家もやめました。
あと老後を考えるとあの距離はかなり辛いかな…

[870: 匿名さん]

だから、700-500万も高くないってば。
80m2の部屋で30年の合計が750-800万くらいだよ。どんだけ安いマンションと比べてんのさ？

[871: 匿名]

どう考えても、＋500万とかにはならないんだけどなぁ。総額が800万ぐらいだよね。高い部屋で。

[872: 物件比較中さん]

確かに修繕費だけでは差額が出ないかもしれません。

ドレッセF棟３０年総支払い経費
修繕費７６０万円
駐車場代１２０００円

川崎市内４００世帯大規模マンションA
修繕費４５０万円
※駐車場代１０００円）

修繕費差額：２８０万円
管理費差額（１．６千円×３０年）５６万円
駐車場代差額（１．１千円×３０年）４００万円
総額差額約７４０万円

これが私の持っている資料です。
マンションAは現在も販売中ですが、マンション全体の長期修繕計画書の差額とは約８億円程度ですが
修繕内容に不審な点はありませんでした。ドレッセ２８億、Aマンション２０億円で計画
ドレッセと比較して建物が１１階建て、敷地面積はほぼ同じ、駐車場は大きく全て自走式で格安。
中庭がありかなり綺麗に手入れされています。
共用はカーシェアリングやコンビニ、ガーデニングなどが無い程度でほぼ同じ内容。

これは一番差がついたケースです。
参考になれば。

[873: 匿名さん]

駐車場1000円って（笑）

どんだけ駅から通い物件ですか。
ここを検討してる人はいくら安くてもそんな物件に住みたくないと思います。

ドレッセと比較するに値しない。