ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[782: 匿名さん]

あ、専用リムジンバス出てるやつデスね。
確かに安いけど、最寄り駅たまプラーザと宮前平変わらんような気がする、

[784: 匿名さん]

田園都市線の中で３番目の早さで開発されたのが鷺沼なんですなー。
東急電鉄初のマンションも実は鷺沼から始まっている。
いわば、歴史の浅い田都の中でも東急との関わりが深く、たまプラーザと並びシンボル的存在。
しかも沿線の中でも屈指の「山の手地区」。
ここは最高で８０００万くらいするらしいから、お金のない人はあざみ野かなー。
あと、広さが魅力的だよねー。９０㎡を超える部屋が８０戸以上だってさー。

[786: 匿名さん]

F棟もあざみ野も高速脇だが、あざみ野の方が全然マシですよ。

[787: 匿名さん]

あざみ野は立地とアドレスが最悪。駅北西にあったら少し考えたかも。

[788: 匿名さん]

多摩川越えたらどこも同じ。
目くそ鼻くそのレベルだよ。

[789: 匿名さん]

↑　それはないｗ　乱暴すぎ。


にしても、ここ子供がやたら多いね。それも沿線屈指かもしれん。
学区がいいいこともポイントだよね。教育熱心な親御さん多いみたいだし。

[790: 匿名さん]

駅遠は同じだけど、あざみ野は青葉区なのがポイント高いです。今は他区ですが、どうせ越すなら同じ横浜市がいいな

[791: 匿名さん]

青葉は都心から離れるので安くなるのはいいんですが、田舎臭いのが。特にあざみ野はたまプラに比べるとどうも。
青葉はたまプラだけですね。あとは地味。

[792: ここで働く者です]

本日世間は休日ですが現場は稼働してました
高速側の２棟は
４階まで地下扱いとか皆さん詳しいですね

[793: 入居済み住民さん]

何度も図面と、模型と、現場に通ったので。

F棟は相場価格より安いですが、修繕積立金の金額がやたら高い。
部屋にもよりますが、三階の八十平米の部屋で三十年間負担する金額は他の物件より七百高いんです。
やたら広い庭や関係のない設備負担も含まれていますから、高速脇、高い積立負担でかなりリセールしにくいですし、リビング側かうるさい、寝室側四階まで地下では生活しにくい可能性大です。
実質ドアから鷺沼ホームまで徒歩20分はかかります。

[794: 匿名さん]

修繕積立金ってマンション全体じゃなくて、棟単位で負担額が計算されてるのでしょうか？
７百万も違うというのは驚きです。

[795: 匿名さん]

足湯は確かにこれほど無駄な共用施設はなないですね。

[796: 匿名さん]

この辺りの高速沿いはめちゃくちゃ安かったのにね。

[797: 入居済み住民さん]

794さん

積み立て修繕費は、部屋の広さによって決められています。
一番良いのは、販売店に長期修繕積立計画表を請求して下さい。
他の東急さん新築物件と比較して、高い事に気付いて他の類似物件にしました。
ご納得の上契約して下さい。

[798: 物件比較中さん]

797さん

類似物件教えてもらえますか？
この広さで、この価格の類似物件があるのであれば、是非検討したいので、お願いします。

[799: 匿名さん]

ここの積み立て修繕費って、他と比べてそんなにも割高なのですか？

[800: 匿名さん]

あざみ野の営業、たまプラーザとか鷺沼のドレッセスレでうるさいね。
ここで検討してる人は新石川なんかに住まないって。

[801: 物件比較中さん]

あざみ野と鷺沼なら街の発展具合も変わらないというかあざみ野の方がお店多くない？

駅も二つしか違わないしアドレスも横浜市青葉区だし二路線利用出来るしたまプラ徒歩圏だし良さそうに思うけど。

ただ鷺沼ドレッセの方が広い間取りが多いからそういう部分で検討してるけど決してアドレスや場所が優位とは思わない。

[802: 匿名さん]

鷺沼＞＞＞＞あざみ野

高台＞＞＞＞低地・川伝い

鷺沼４＞＞＞新石川

フレル＞＞＞とうきゅう


地価も鷺沼の方が上。小学生でも分かる。あ、ここもたまプラ徒歩圏な（爆。むしろこちらの方が近いかも。

[803: 匿名さん]

798さん

私が検討した物件は参考になるかどうか、、
街並みと眺望を重視したので、最寄り駅は鷺沼ではないですよ。同じ田園都市線で販売店は東急さんではありますが、、
それに、この掲示板はドレッセ鷺沼ですから他の物件名は、少々気がひけます。

あざみ野より先でも構わないなら、ご紹介します。

[804: 匿名さん]

799さん、

私も最初は営業さんの言いなりでしたが、武蔵小杉のタワーマンションに住んでる友人に指摘されて、色んな物件と三十年間の総額を比較して分かった事実です。

これだけ、共用設備があれば当然かもですが、私には殆ど必要がない物にお金は払えません。

一度こ自身で、強豪物件と比較されると良いですよ。

[805: 匿名さん]

現地見に行ったけど、Ｆ棟よりはあざみ野ドレッセが良かったよ。

[806: 匿名さん]

あざみ野は値下げしなきゃ売れないだろうな。あの立地じゃ。
たまプラはブランド力で誤魔化せるだろう。ここも普通に売れるでしょうな。

[807: 匿名さん]

804さん、
修繕費というのは、マンション住民自身が理事会等を通じて、自分達の裁量で決めていける、というものでもないのですか？

[808: 匿名さん]

803さん

あざみ野より先の時点で、この物件と類似物件とは言えないと思うんですが。。

ルフォン青葉市が尾ですかね。

[809: 匿名さん]

802
駅遠でマンション買う意味が分からん。
川崎市より横浜市の方が良いのは小学生でも分かる

[810: 匿名さん]

＞809
小学生では分からないんじゃない？
「川崎」って聞いてネガティブに感じるのはロスジェネ以上の世代でしょ。

[811: 物件比較中さん]

なんだかんだ、これだけ書き込みがあるというのは、それなりに注目されてるということでしょうか？最近はF棟の話ばかりですが、他の棟はもう、売れたのでしょうか？この間新聞の折り込みにAとBの間取りが載ってましたが、広すぎる間取りだったので、人気の棟でもまだ高い物件は売れてないようですね。
F棟がまったく別のマンションだったら、この物件はもっと評判がよかったのでしょうか？

[812: 匿名さん]

807さん

間違ってはいませんが、今ある計画を変更するには、400世帯近くある住民の2/3以上の同意を得る必要が確かある筈です。

修繕は、資産価値を維持する物なので、そう簡単には変更出来ないと考えていた方が良いと思いますよ。

[813: 匿名さん]

808さん

共用がない、最寄り駅が違う所以外はほぼF棟に類似してませんか？
ただし、もう残り少ないようなので希望の間取りがあるかは分かりません。

[814: 購入者]

F棟、そんなに悪い物件なんでしょうか？

[815: 入居済み住民さん]

814さん

鷺沼で条件が悪くても相場より安く買いたい人には魅力的だとは思いますよ。
但し、安いのには其れなりの理由があるという事と、維持費が高くつくというのが
この物件の特徴です。

色々制限があるんのでリセールは難しいと判断するのが普通で
全てを理解して満足されている方は問題ないと思います。

但し、騒音は対策をしてるとはいえ雨の日や冬は1.5倍くらいにはなるので
先ず戸は開けられないでしょう。

[816: 匿名]

793さん

Ｆ棟の実際に計算された部屋の広さ（㎡）と月額の修繕積立金および修繕積立基金を教えていただけますか？

ちなみに他物件について調べてみましたので記載します。
①グリーンライン高田駅　マンションＰ　61.83㎡　6,190円／月　494,640円
　100.11円／㎡　8,000円／㎡
②武蔵小杉駅　タワーマンションＰ　47.07㎡　5,650円／月　395,500円
　120.03円／㎡　8402.37円／㎡

これら（一例ですが）と比べて高いってことなんでしょうか？
それとも上昇率を加味した後の金額でおっしゃっているのでしょうか？

[817: 匿名さん]

小規模とタワマンは高いに決まってるから比較に値したいと思いますよ。

[818: 購入経験者さん]

「修繕積立金について」
マンションの積立金の一般的な目安は、
・単位専有面積・月当たり→￥100/㎡・月と言われています（ﾏﾝｼｮﾝ規模、設備、立地、経年数により変動はあります）
鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥144/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。

私のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥214/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）です。
※私のマンションの費用は経年数に応じて￥72/㎡・月→￥137/㎡・月→￥203/㎡・月→￥268/㎡・月（５年毎に引上げ）。
　因みに、鷺沼より遠い青葉台の２００戸強のマンションです。

修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。

「修繕計画の変更について」
通常の修繕計画の変更であれば、マンションの一般的な管理規約では議決件数（戸数）の過半数となっています。
※一度決定された計画を、過半数の賛成を得て変更することははなかなか難しいのが現実だと思います。

[819: 匿名さん]

818さん

この物件は一時金が一回で無い事を加味されていますか？
十年に一回ほど初回一時金と同額の費用を払う義務がありますよ。

[820: 購入経験者さん]

819さん

ご指摘ありがとうございました。
10年、20年後の積み立て基金の加算をしていませんでした（当然考慮すべきことは理解していましたが、加算忘れしていました）。

Ｎｏ．818の以下部分を訂正します。

鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。

修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。
しかし、目安の約2倍ですので、購入に当たっては、内容を十分精査し、判断する必要はあるでしょう。

[821: 匿名さん]

よろしければ修繕積立（月額）についてご教示いただけましたら幸いです。

最初、7000円くらいで5年ごとに4000円程度アップしていき
25年目あたりには、月額25000円までアップしていくかんじですか？

[822: 購入経験者さん]

「修繕積立金」
・単位専有面積・月当り積立金→約￥71/㎡・月
※専有面積100㎡の場合→￥7100/月
※棟（Ａ～Ｆ）、階数による積立金単価の差異はない
（上記の結果は全戸調べたわけではありません）
※経年による単価変動はない

（上記は重要事項説明書による）

[823: 匿名さん]

安いと思ってたけど、こういうカラクリがあったんですね。

同じ規模のマンションで調べてみましたが、やっぱりこっちの方がかなり高い。

[824: 匿名さん]

821さん
きっちり5年ごとではありません。5年、3年、4年、4年ごとに上がり、最後の14年間は上がりません。上がり方も、大体ですが+4000円、+6000円、+4000円、+6000円です。

823さん
ここは5段式の機械式駐車場が144台あり、3段式が165台あります。修繕積立金にはこれらの補修・取替費用も含まれます。国土交通省のガイドラインにも機械式駐車場は1台分当たり月6千〜15千円の修繕費が必要とありますから、それら費用を差し引けば私は決して高いとは思いませんね。平米あたりの単価も国交省ガイドラインの平均値くらいではないでしょうか？

[825: 購入経験者さん]

822に誤りがありました。

以下に訂正します。

※経年による単価変動はない →変動します。
822の修繕費は当初5年です。

・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
　上記の値は値上げ分が含まれていませんので再計算が必要です。



824さんの記載を参照してください。

[826: 匿名さん]

824さん

ご回答いただき、ありがとうございます。

ざっくり、試算してみました。
少々粗い計算ですが住居（広さ）によって修繕積立費は異なるので
7000円スタートで、ご提供いただいた数字で計算しますと
30年で616万くらいですね
これに、10年毎に初回の一時金と同程度かかるので
初回を含め70万が3回かかると仮定し210万とします。

そうしますと、粗い計算でも30年間800万は確実
この数字だけみると唖然としますが、これくらいは標準でしょうか？
それとも高めでしょうか？


修繕積立なので高い＝安心感を買っていると考えたいですが

[827: 匿名さん]

ここの経費は確実にたかいですよ。
平米あたりのコスト計算も大事ですが、三十年間の総支払額がいくらになるのか、管理費も含めたランニングコストを考えるべきです。

同規模のマンションのランニングコストより確実に500万以上は高いですよ。
表計算ソフトに入力すれば、直ぐにわかります。

[828: 匿名さん]

824さん

機械式駐車場の修繕は確かに必要ですが、利用者から料金を徴収するので、それを差し引く必要がありますよね？

電気代や業者へのメンテナンス代でいくらか使うにせよ、この物件の場合は、駐車場利用料はどの経費にいくら充てることになっているのでしょう？

[829: 匿名さん]

1回あたり70万ということはかなり広い方の部屋ですね。800万という試算は結構近い気がします。800万÷360ヶ月÷面積で㎡あたりの単価が出ると思うので、下の国交省ガイドラインに書いてある平均値と比較してみてはいかがでしょうか？その際、駐車場の考慮もお忘れなく。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

[830: 匿名さん]

15階未満10000㎡以上の平均が178円/㎡ってなってるから、85㎡で30年間の平均は総額約550万。平均よりは200万以上は高いかもね。

[831: 匿名]

結論は、国交省のガイドラインが言っている範囲（3分の2が包含される）内ってことですね。
ということは、決して高いとは言えないということ。

高いって言ってる人は、ただここを批判したいだけ。