ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[781: 匿名さん]

川崎市犬蔵周辺も、激安だよね
駅遠はやはり安い

[782: 匿名さん]

あ、専用リムジンバス出てるやつデスね。
確かに安いけど、最寄り駅たまプラーザと宮前平変わらんような気がする、

[784: 匿名さん]

田園都市線の中で３番目の早さで開発されたのが鷺沼なんですなー。
東急電鉄初のマンションも実は鷺沼から始まっている。
いわば、歴史の浅い田都の中でも東急との関わりが深く、たまプラーザと並びシンボル的存在。
しかも沿線の中でも屈指の「山の手地区」。
ここは最高で８０００万くらいするらしいから、お金のない人はあざみ野かなー。
あと、広さが魅力的だよねー。９０㎡を超える部屋が８０戸以上だってさー。

[786: 匿名さん]

F棟もあざみ野も高速脇だが、あざみ野の方が全然マシですよ。

[787: 匿名さん]

あざみ野は立地とアドレスが最悪。駅北西にあったら少し考えたかも。

[788: 匿名さん]

多摩川越えたらどこも同じ。
目くそ鼻くそのレベルだよ。

[789: 匿名さん]

↑　それはないｗ　乱暴すぎ。


にしても、ここ子供がやたら多いね。それも沿線屈指かもしれん。
学区がいいいこともポイントだよね。教育熱心な親御さん多いみたいだし。

[790: 匿名さん]

駅遠は同じだけど、あざみ野は青葉区なのがポイント高いです。今は他区ですが、どうせ越すなら同じ横浜市がいいな

[791: 匿名さん]

青葉は都心から離れるので安くなるのはいいんですが、田舎臭いのが。特にあざみ野はたまプラに比べるとどうも。
青葉はたまプラだけですね。あとは地味。

[792: ここで働く者です]

本日世間は休日ですが現場は稼働してました
高速側の２棟は
４階まで地下扱いとか皆さん詳しいですね

[793: 入居済み住民さん]

何度も図面と、模型と、現場に通ったので。

F棟は相場価格より安いですが、修繕積立金の金額がやたら高い。
部屋にもよりますが、三階の八十平米の部屋で三十年間負担する金額は他の物件より七百高いんです。
やたら広い庭や関係のない設備負担も含まれていますから、高速脇、高い積立負担でかなりリセールしにくいですし、リビング側かうるさい、寝室側四階まで地下では生活しにくい可能性大です。
実質ドアから鷺沼ホームまで徒歩20分はかかります。

[794: 匿名さん]

修繕積立金ってマンション全体じゃなくて、棟単位で負担額が計算されてるのでしょうか？
７百万も違うというのは驚きです。

[795: 匿名さん]

足湯は確かにこれほど無駄な共用施設はなないですね。

[796: 匿名さん]

この辺りの高速沿いはめちゃくちゃ安かったのにね。

[797: 入居済み住民さん]

794さん

積み立て修繕費は、部屋の広さによって決められています。
一番良いのは、販売店に長期修繕積立計画表を請求して下さい。
他の東急さん新築物件と比較して、高い事に気付いて他の類似物件にしました。
ご納得の上契約して下さい。

[798: 物件比較中さん]

797さん

類似物件教えてもらえますか？
この広さで、この価格の類似物件があるのであれば、是非検討したいので、お願いします。

[799: 匿名さん]

ここの積み立て修繕費って、他と比べてそんなにも割高なのですか？

[800: 匿名さん]

あざみ野の営業、たまプラーザとか鷺沼のドレッセスレでうるさいね。
ここで検討してる人は新石川なんかに住まないって。

[801: 物件比較中さん]

あざみ野と鷺沼なら街の発展具合も変わらないというかあざみ野の方がお店多くない？

駅も二つしか違わないしアドレスも横浜市青葉区だし二路線利用出来るしたまプラ徒歩圏だし良さそうに思うけど。

ただ鷺沼ドレッセの方が広い間取りが多いからそういう部分で検討してるけど決してアドレスや場所が優位とは思わない。

[802: 匿名さん]

鷺沼＞＞＞＞あざみ野

高台＞＞＞＞低地・川伝い

鷺沼４＞＞＞新石川

フレル＞＞＞とうきゅう


地価も鷺沼の方が上。小学生でも分かる。あ、ここもたまプラ徒歩圏な（爆。むしろこちらの方が近いかも。

[803: 匿名さん]

798さん

私が検討した物件は参考になるかどうか、、
街並みと眺望を重視したので、最寄り駅は鷺沼ではないですよ。同じ田園都市線で販売店は東急さんではありますが、、
それに、この掲示板はドレッセ鷺沼ですから他の物件名は、少々気がひけます。

あざみ野より先でも構わないなら、ご紹介します。

[804: 匿名さん]

799さん、

私も最初は営業さんの言いなりでしたが、武蔵小杉のタワーマンションに住んでる友人に指摘されて、色んな物件と三十年間の総額を比較して分かった事実です。

これだけ、共用設備があれば当然かもですが、私には殆ど必要がない物にお金は払えません。

一度こ自身で、強豪物件と比較されると良いですよ。

[805: 匿名さん]

現地見に行ったけど、Ｆ棟よりはあざみ野ドレッセが良かったよ。

[806: 匿名さん]

あざみ野は値下げしなきゃ売れないだろうな。あの立地じゃ。
たまプラはブランド力で誤魔化せるだろう。ここも普通に売れるでしょうな。

[807: 匿名さん]

804さん、
修繕費というのは、マンション住民自身が理事会等を通じて、自分達の裁量で決めていける、というものでもないのですか？

[808: 匿名さん]

803さん

あざみ野より先の時点で、この物件と類似物件とは言えないと思うんですが。。

ルフォン青葉市が尾ですかね。

[809: 匿名さん]

802
駅遠でマンション買う意味が分からん。
川崎市より横浜市の方が良いのは小学生でも分かる

[810: 匿名さん]

＞809
小学生では分からないんじゃない？
「川崎」って聞いてネガティブに感じるのはロスジェネ以上の世代でしょ。

[811: 物件比較中さん]

なんだかんだ、これだけ書き込みがあるというのは、それなりに注目されてるということでしょうか？最近はF棟の話ばかりですが、他の棟はもう、売れたのでしょうか？この間新聞の折り込みにAとBの間取りが載ってましたが、広すぎる間取りだったので、人気の棟でもまだ高い物件は売れてないようですね。
F棟がまったく別のマンションだったら、この物件はもっと評判がよかったのでしょうか？

[812: 匿名さん]

807さん

間違ってはいませんが、今ある計画を変更するには、400世帯近くある住民の2/3以上の同意を得る必要が確かある筈です。

修繕は、資産価値を維持する物なので、そう簡単には変更出来ないと考えていた方が良いと思いますよ。

[813: 匿名さん]

808さん

共用がない、最寄り駅が違う所以外はほぼF棟に類似してませんか？
ただし、もう残り少ないようなので希望の間取りがあるかは分かりません。

[814: 購入者]

F棟、そんなに悪い物件なんでしょうか？

[815: 入居済み住民さん]

814さん

鷺沼で条件が悪くても相場より安く買いたい人には魅力的だとは思いますよ。
但し、安いのには其れなりの理由があるという事と、維持費が高くつくというのが
この物件の特徴です。

色々制限があるんのでリセールは難しいと判断するのが普通で
全てを理解して満足されている方は問題ないと思います。

但し、騒音は対策をしてるとはいえ雨の日や冬は1.5倍くらいにはなるので
先ず戸は開けられないでしょう。

[816: 匿名]

793さん

Ｆ棟の実際に計算された部屋の広さ（㎡）と月額の修繕積立金および修繕積立基金を教えていただけますか？

ちなみに他物件について調べてみましたので記載します。
①グリーンライン高田駅　マンションＰ　61.83㎡　6,190円／月　494,640円
　100.11円／㎡　8,000円／㎡
②武蔵小杉駅　タワーマンションＰ　47.07㎡　5,650円／月　395,500円
　120.03円／㎡　8402.37円／㎡

これら（一例ですが）と比べて高いってことなんでしょうか？
それとも上昇率を加味した後の金額でおっしゃっているのでしょうか？

[817: 匿名さん]

小規模とタワマンは高いに決まってるから比較に値したいと思いますよ。

[818: 購入経験者さん]

「修繕積立金について」
マンションの積立金の一般的な目安は、
・単位専有面積・月当たり→￥100/㎡・月と言われています（ﾏﾝｼｮﾝ規模、設備、立地、経年数により変動はあります）
鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥144/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。

私のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥214/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）です。
※私のマンションの費用は経年数に応じて￥72/㎡・月→￥137/㎡・月→￥203/㎡・月→￥268/㎡・月（５年毎に引上げ）。
　因みに、鷺沼より遠い青葉台の２００戸強のマンションです。

修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。

「修繕計画の変更について」
通常の修繕計画の変更であれば、マンションの一般的な管理規約では議決件数（戸数）の過半数となっています。
※一度決定された計画を、過半数の賛成を得て変更することははなかなか難しいのが現実だと思います。

[819: 匿名さん]

818さん

この物件は一時金が一回で無い事を加味されていますか？
十年に一回ほど初回一時金と同額の費用を払う義務がありますよ。

[820: 購入経験者さん]

819さん

ご指摘ありがとうございました。
10年、20年後の積み立て基金の加算をしていませんでした（当然考慮すべきことは理解していましたが、加算忘れしていました）。

Ｎｏ．818の以下部分を訂正します。

鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。

修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。
しかし、目安の約2倍ですので、購入に当たっては、内容を十分精査し、判断する必要はあるでしょう。

[821: 匿名さん]

よろしければ修繕積立（月額）についてご教示いただけましたら幸いです。

最初、7000円くらいで5年ごとに4000円程度アップしていき
25年目あたりには、月額25000円までアップしていくかんじですか？

[822: 購入経験者さん]

「修繕積立金」
・単位専有面積・月当り積立金→約￥71/㎡・月
※専有面積100㎡の場合→￥7100/月
※棟（Ａ～Ｆ）、階数による積立金単価の差異はない
（上記の結果は全戸調べたわけではありません）
※経年による単価変動はない

（上記は重要事項説明書による）

[823: 匿名さん]

安いと思ってたけど、こういうカラクリがあったんですね。

同じ規模のマンションで調べてみましたが、やっぱりこっちの方がかなり高い。

[824: 匿名さん]

821さん
きっちり5年ごとではありません。5年、3年、4年、4年ごとに上がり、最後の14年間は上がりません。上がり方も、大体ですが+4000円、+6000円、+4000円、+6000円です。

823さん
ここは5段式の機械式駐車場が144台あり、3段式が165台あります。修繕積立金にはこれらの補修・取替費用も含まれます。国土交通省のガイドラインにも機械式駐車場は1台分当たり月6千〜15千円の修繕費が必要とありますから、それら費用を差し引けば私は決して高いとは思いませんね。平米あたりの単価も国交省ガイドラインの平均値くらいではないでしょうか？

[825: 購入経験者さん]

822に誤りがありました。

以下に訂正します。

※経年による単価変動はない →変動します。
822の修繕費は当初5年です。

・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
　上記の値は値上げ分が含まれていませんので再計算が必要です。



824さんの記載を参照してください。

[826: 匿名さん]

824さん

ご回答いただき、ありがとうございます。

ざっくり、試算してみました。
少々粗い計算ですが住居（広さ）によって修繕積立費は異なるので
7000円スタートで、ご提供いただいた数字で計算しますと
30年で616万くらいですね
これに、10年毎に初回の一時金と同程度かかるので
初回を含め70万が3回かかると仮定し210万とします。

そうしますと、粗い計算でも30年間800万は確実
この数字だけみると唖然としますが、これくらいは標準でしょうか？
それとも高めでしょうか？


修繕積立なので高い＝安心感を買っていると考えたいですが

[827: 匿名さん]

ここの経費は確実にたかいですよ。
平米あたりのコスト計算も大事ですが、三十年間の総支払額がいくらになるのか、管理費も含めたランニングコストを考えるべきです。

同規模のマンションのランニングコストより確実に500万以上は高いですよ。
表計算ソフトに入力すれば、直ぐにわかります。

[828: 匿名さん]

824さん

機械式駐車場の修繕は確かに必要ですが、利用者から料金を徴収するので、それを差し引く必要がありますよね？

電気代や業者へのメンテナンス代でいくらか使うにせよ、この物件の場合は、駐車場利用料はどの経費にいくら充てることになっているのでしょう？

[829: 匿名さん]

1回あたり70万ということはかなり広い方の部屋ですね。800万という試算は結構近い気がします。800万÷360ヶ月÷面積で㎡あたりの単価が出ると思うので、下の国交省ガイドラインに書いてある平均値と比較してみてはいかがでしょうか？その際、駐車場の考慮もお忘れなく。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

[830: 匿名さん]

15階未満10000㎡以上の平均が178円/㎡ってなってるから、85㎡で30年間の平均は総額約550万。平均よりは200万以上は高いかもね。

[831: 匿名]

結論は、国交省のガイドラインが言っている範囲（3分の2が包含される）内ってことですね。
ということは、決して高いとは言えないということ。

高いって言ってる人は、ただここを批判したいだけ。

[832: 購入検討中さん]

そんな事はないですよ。
実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。
広大な庭の手入れ、過剰な位の共用設備を賄うには、其れなりにランニングコストは負担するのが当たり前。
事実を冷静に受け止め納得して買う必要はあると思います。

[833: 匿名]

832さん

＞実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。

具体的な物件名（もしくは場所）と数字で教えて頂けませんでしょうか？

[834: 匿名さん]

批判とかじゃなく、私も計算しましたがやっぱり他より高いのは事実です。

老後年金生活になり、それでも毎月五万以上払うのは厳しいから辞める予定です。

[835: 匿名さん]

で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

もちろん、支払い金額＆能力は熟考する必要ありますが。

[837: 匿名さん]

835さん

>で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
>月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

→論点がずれていませんか
　安い方と指摘されているのは、こちらの修繕費用に対して安いだけであり
　修繕費用が足りないという発想はおかしくないですか
　通常、修繕費用は計画に基づいて足りなく内容に積み立てるものです。
　最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです。
　そして、「イザ修繕の時」とは、何の根拠かわかりかねます。


>古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
>その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

→修理費とありますが、これは修繕計画外の破損なのでは？
　この場合ですと、修繕計画に含まれてないので別に費用負担が必要になると思われます。


>「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
>安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

→こちらの修繕費用に対して安価だとして、
　それがなぜ安い部材とか仕様を落とすことにつながるのが説得力がありません
　他の方々が主張されている他の物件に対して高いという評価は
　事実なのではないでしょうか

　つまり、標準的な修繕費用価格ではなく高いということ
　個人の捉え方でしょうが高い＝高い部材で仕様も高いと、お考えならばそれはそれでいいですが

[838: 匿名さん]

入居済み住民さん、ってどこの？
ココは来年竣工。。。

重要事項説明の担当者に確認…は契約者のみでは？
が、自分の契約物件を「泥沼」とは言わないよね？

[839: 匿名さん]

確かに他と比べると高いけど、他の人が言ってるほど(500万高いとか)ではないね。

[841: 匿名さん]

誰か他物件の詳しい修繕費情報出して〜

[842: 物件比較中さん]

841さん

批判したいので他と比較して高いっておっしゃってるだけだから出てこないかと～。

[843: 匿名さん]

>>837

＞最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです


修繕費足りなくなるマンションいくらでもありますよ。。

[844: 匿名さん]

前に、最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体通常ありえない、とか言ってる人いたけどそうでもないみたいよ。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29563/

「デベロッパー（売主）は、マンションを長く快適に使うために必要な資金である修繕積立金を意図的に低く設定するのが通常」だそうです。

[845: 匿名さん]

＞＞844
もちろんそうでないマンションもある。修繕計画に合わせて一定期間積立金を上げる仕組みを取ってる所もある。

[846: 入居済み住民さん]

何処の住民でもイイでしょ？

この物件を真剣に検討して得た情報を提供してるだけです。
確かに重要事項説明は契約者しか受けられません、その通りです。
その時に確認して、高いと判断して申し込みを解約しました。
適当に批評してる人よりはよっぽどマシな情報提供してると思います。

[847: 契約済みさん]

まあ、高い買い物だからそれぞれ気になる点は解決しないと決断できないですよね。でも、あんまり煽られてもね・・・。
うちは、修繕費等はあまり考えなかったけど、まあそんなに鷺沼駅から遠くない立地（これまた意見はありますが）や価格で、アンチにはあり得ないF棟に決めちゃいました。
アンチが何言っても最後の決断は自分の条件に合致するかどうかだと思いますよ。

[848: 匿名さん]

修繕費が高くなってる頃には、繰り上げ返済で完済している人も多いでしょうし、
そこまで心配しなくてもいいと思います。

[849: 入居済み住民さん]

847さん

別にこの物件が悪いなんて言っていませんよ。
買われるなら847さんの様に、重要事項説明を受けてサインしたと言う事は、問題ないと判断して買われたのでしょうから。
正直、私もかなり迷って、色んな理由を自分に言い聞かせて、この物件をキャンセルしたんです〜よ。

修繕費が他の物件よりは高目に設定されている、管理費が高い物件である事を言いたいだけ、余り気になさる事ではないと思います。
因みに私が購入したマンションも鷺沼とはそんなに変わりませんよ。管理費とその他経費がかなり下がったのと、ローン減税が年内適応になる、エコポイント対象物件で決めました

[850: 匿名さん]

849さんへ
エコポイントは間に合ったんですか？？
もう財源の底をついたから今から契約する人は間に合わないですね。

[852: 匿名さん]

最近ＭＲ行きましたが、Ｆ棟すごいですね、、、
我が家は絶対パスかな

[853: 匿名さん]

遮音壁つけないと売れないよ。
現地見学した殆どが諦めるよ。

後、未だに積み立て修繕費を未定にしてるのは駄目だと思う。購入者を馬鹿にしてる。

[854: 匿名さん]

ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。
結局、この時点の修繕費予定表つくるのは管理会社(ドレッセは東急ファシリティ？)なんで、そこの方針によるのかもね。
将来的に管理組合が発足して、修繕費見直す気力があれば、もっと安くなるかもね。

[855: 匿名さん]

先ず無理だと思うよう。
ここは490弱の大所帯だから過半数以上の同意がないと変更出来ない。
管理会社が資産価値を落とさない為の必要な経費と囁かれたらかなりまとめるのは難しいでしょう。

[856: 匿名さん]

エコポイント最高ですね。
商品券と引き替え完了しました。
まだ間に合いそうですよ。

[857: 匿名さん]

エコポイントが出るから買うの？

鷺沼から歩いたけど遠いね

この距離なら一軒家買わないと。

[858: 匿名さん]

ってか、>856さんは、此処の購入者じゃないでしょう？
来年秋の竣工物件の代金払い込んだ？！

[859: 匿名さん]

856です。

別の物件買ったから貰えたんですよ。
貰えなくなる噂出てるから、まだ大丈夫みたいである情報を流しました。

[860: 匿名さん]

住宅エコポイントはすでに受付終了ですよ。

すでに竣工していて住宅エコポイントに引き換えずみか、
間に合わなかった場合でも、
相当の商品券がもらえる保証のある物件はありますね。

[861: 匿名さん]

ごめんなさい。
竣工じゃなくて着工ですね。

他の物件で引き換えずみと
言われたのはなんだったのだろう？

[862: 匿名さん]

即入居出来る物件が対象っていう意味でしょう。
入居可能なマンションについてはまだ受け付けしてますよ。

[863: 買い換え検討中]

一応買い換え検討中なのですが、やはり過去の土壌汚染問題と、近くのトンネルが・・・。
土壌汚染って、そんなにすぐ浄化されるのですか。

[864: 匿名さん]

http://www.d-saginuma.com/5reasons.html

ドレッセの公式ホームページより。

汚染土壌はすべて撤去したとありますので問題ないと考えられます。

[865: 匿名さん]

気になるなら止めた方がいいでしょ。
他にもマンションあるしそんなにここにこだわる理由がなきゃね。

[866: 匿名さん]

TO：854さん

>ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
>野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。

他の具体的な物件名は伏せていただいていいので
ドレッセと比較した場合、いくらくらいの高いのか教えてください
（30年の総額での場合ですか）

ドレッセシリーズは、他に比べて高いというのが前提なのか知りたいです

[867: 物件比較中さん]

修繕費が高い話題まだ続いてるんだね。
少し前に色々書かれてましたよ。
700-500万程度差があるみたいです。

実際は比較されている物件の長期修繕計画表を貰って
ご自分で計算された方が良いと思います。

私も計算しましたが、同程度差額が発生しました。
それ以外に駐車場代など周りの相場と変わらなく、使い道はやはり修繕費の様です。
しかしながら、問題ななは重要事項説明でその資金の使用先が明確にされていないのが不安で私は検討から外しました。

[868: 匿名さん]

TO:867さん

ご回答ありがとうございます。

>700-500万程度差があるみたいです。

私も他の物件（有名デベ）で計算すると総額500ちょっとでした
でも、そこは大型物件をウリにしていて駐車場で黒とのことで
一時金も初回のみで修繕も3回くらいしかあがらないようになっていました

ただ、その物件特有のはなし（セールスポイント）だと
思われたので標準的な値段レベルがつかめず質問しました。

こちらの部屋の広さは別格でしたので魅力的なものの
住んでからツライのも…
もし、通常の物件と比較して、さほど変わらないレベルならばとも思ったんですが
老後を考えると難しそうです

どうもありがとうございました

[869: 匿名さん]

広くて安いし、と目先の価格だけで買うと本当老後に後悔すると思うので、我が家もやめました。
あと老後を考えるとあの距離はかなり辛いかな…

[870: 匿名さん]

だから、700-500万も高くないってば。
80m2の部屋で30年の合計が750-800万くらいだよ。どんだけ安いマンションと比べてんのさ？

[871: 匿名]

どう考えても、＋500万とかにはならないんだけどなぁ。総額が800万ぐらいだよね。高い部屋で。

[872: 物件比較中さん]

確かに修繕費だけでは差額が出ないかもしれません。

ドレッセF棟３０年総支払い経費
修繕費７６０万円
駐車場代１２０００円

川崎市内４００世帯大規模マンションA
修繕費４５０万円
※駐車場代１０００円）

修繕費差額：２８０万円
管理費差額（１．６千円×３０年）５６万円
駐車場代差額（１．１千円×３０年）４００万円
総額差額約７４０万円

これが私の持っている資料です。
マンションAは現在も販売中ですが、マンション全体の長期修繕計画書の差額とは約８億円程度ですが
修繕内容に不審な点はありませんでした。ドレッセ２８億、Aマンション２０億円で計画
ドレッセと比較して建物が１１階建て、敷地面積はほぼ同じ、駐車場は大きく全て自走式で格安。
中庭がありかなり綺麗に手入れされています。
共用はカーシェアリングやコンビニ、ガーデニングなどが無い程度でほぼ同じ内容。

これは一番差がついたケースです。
参考になれば。

[873: 匿名さん]

駐車場1000円って（笑）

どんだけ駅から通い物件ですか。
ここを検討してる人はいくら安くてもそんな物件に住みたくないと思います。

ドレッセと比較するに値しない。

[874: 物件比較中さん]

書き忘れました。
A物件は最寄駅から徒歩８分ですよ。
都心へのアクセスはA物件の方が30分と良いですが
立地は川崎市でもあまり良いとは言えません。
でもだからといって駐車場代が安いわけではありません。

分譲の場合、駐車場代は地権者が居るわけじゃないのでマンションの為に
使われるのが普通です。

ドレッセの悪いところは駐車場代で集めた資金の使い道が明確になっていないところです。
長期修繕計画書には、積立金から機械式駐車場のメンテナンスの予算が組まれていたのに
何故ここまで駐車場代を高くする必要があるかです。（確か27000円～11000円で300台程度？？）

A物件は、長期修繕計画で徴収しているので駐車場代は不足の事態に備えての備蓄費用と
重要自事項説明書に明記されていました。

ドレッセを悪くは言いたくないですが、契約前にこの点を営業さんに確認したのですが
はっきりとした答えが帰ってきませんでした。
東急さんが何かを隠しているのかと疑ってしまい保留中です。

[875: 匿名さん]

874さん
営業さんに確認された際は、可能ならば結果を教えてください。

[876: 契約済みさん]

駐車場代は利用者負担ですから、それを除くとここで議論されていた修繕費云々が高いというのが、ちょっと言い過ぎって感じかな。
私が比較した物件の駐車場は、だいたい1万越えで今借りているのとそんなに変わらなかったから、これが相場と判断しましたし。
まあ1千は魅力ですけどね、どこなんだろう？
ただ、質問に答えられないとしたら大きな問題ですよね。うちも担当に聞いてみよう。

[877: 匿名さん]

徒歩九分のマンション買うぐらいなら戸建てを買うのが普通

[878: 購入検討中さん]

876さん

駐車場は確かに利用者負担ですが、満車にならないと修繕費に上乗せされる事を重要事項説明会で質問して確認済みです。
即ち住民全員負担です。
分譲マンションで、駐車場は格安にして清掃や照明などの経費負担が普通らしいく、数百円から高くて1000円というのは、大規模マンションではよく見かけます。

営業さんに是非確認して情報下さい。
私は担当者が分からないと言われたので、販売責任者に直接問い合わせまでしましたから。
非常に回答に興味がありますね。

[879: 匿名さん]

878さん

大変興味深い有益な情報をご提供いただき、ありがごうございます。
これは重要な問題ですね

[880: 契約済みさん]

>878
住民全員で空いてる分の
利用料(もしくは修繕費用分？)を負担ってことですよね？
誰も借りなかったら試算のとおりですが、
少なくとも半分以上は埋まるのでないですかね？
担当者さんの口振りだと7割～ってふうでした。

まあ、うちみたいに
カーシェアで十分に感じる世代が多ければ
それに近い状況になるかもですが…。

ここのカーシェアは台数が少なすぎるのが
なんとかならないかなぁ。
近くのタイムズはカーシェアやってないし。