ドレッセ鷺沼の杜 【Part2】

[匿名さん]

PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
公式URL：http://www.d-saginuma.com/

[824: 匿名さん]

821さん
きっちり5年ごとではありません。5年、3年、4年、4年ごとに上がり、最後の14年間は上がりません。上がり方も、大体ですが+4000円、+6000円、+4000円、+6000円です。

823さん
ここは5段式の機械式駐車場が144台あり、3段式が165台あります。修繕積立金にはこれらの補修・取替費用も含まれます。国土交通省のガイドラインにも機械式駐車場は1台分当たり月6千〜15千円の修繕費が必要とありますから、それら費用を差し引けば私は決して高いとは思いませんね。平米あたりの単価も国交省ガイドラインの平均値くらいではないでしょうか？

[825: 購入経験者さん]

822に誤りがありました。

以下に訂正します。

※経年による単価変動はない →変動します。
822の修繕費は当初5年です。

・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
　上記の値は値上げ分が含まれていませんので再計算が必要です。



824さんの記載を参照してください。

[826: 匿名さん]

824さん

ご回答いただき、ありがとうございます。

ざっくり、試算してみました。
少々粗い計算ですが住居（広さ）によって修繕積立費は異なるので
7000円スタートで、ご提供いただいた数字で計算しますと
30年で616万くらいですね
これに、10年毎に初回の一時金と同程度かかるので
初回を含め70万が3回かかると仮定し210万とします。

そうしますと、粗い計算でも30年間800万は確実
この数字だけみると唖然としますが、これくらいは標準でしょうか？
それとも高めでしょうか？


修繕積立なので高い＝安心感を買っていると考えたいですが

[827: 匿名さん]

ここの経費は確実にたかいですよ。
平米あたりのコスト計算も大事ですが、三十年間の総支払額がいくらになるのか、管理費も含めたランニングコストを考えるべきです。

同規模のマンションのランニングコストより確実に500万以上は高いですよ。
表計算ソフトに入力すれば、直ぐにわかります。

[828: 匿名さん]

824さん

機械式駐車場の修繕は確かに必要ですが、利用者から料金を徴収するので、それを差し引く必要がありますよね？

電気代や業者へのメンテナンス代でいくらか使うにせよ、この物件の場合は、駐車場利用料はどの経費にいくら充てることになっているのでしょう？

[829: 匿名さん]

1回あたり70万ということはかなり広い方の部屋ですね。800万という試算は結構近い気がします。800万÷360ヶ月÷面積で㎡あたりの単価が出ると思うので、下の国交省ガイドラインに書いてある平均値と比較してみてはいかがでしょうか？その際、駐車場の考慮もお忘れなく。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

[830: 匿名さん]

15階未満10000㎡以上の平均が178円/㎡ってなってるから、85㎡で30年間の平均は総額約550万。平均よりは200万以上は高いかもね。

[831: 匿名]

結論は、国交省のガイドラインが言っている範囲（3分の2が包含される）内ってことですね。
ということは、決して高いとは言えないということ。

高いって言ってる人は、ただここを批判したいだけ。

[832: 購入検討中さん]

そんな事はないですよ。
実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。
広大な庭の手入れ、過剰な位の共用設備を賄うには、其れなりにランニングコストは負担するのが当たり前。
事実を冷静に受け止め納得して買う必要はあると思います。

[833: 匿名]

832さん

＞実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。

具体的な物件名（もしくは場所）と数字で教えて頂けませんでしょうか？

[834: 匿名さん]

批判とかじゃなく、私も計算しましたがやっぱり他より高いのは事実です。

老後年金生活になり、それでも毎月五万以上払うのは厳しいから辞める予定です。

[835: 匿名さん]

で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

もちろん、支払い金額＆能力は熟考する必要ありますが。

[837: 匿名さん]

835さん

>で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
>月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

→論点がずれていませんか
　安い方と指摘されているのは、こちらの修繕費用に対して安いだけであり
　修繕費用が足りないという発想はおかしくないですか
　通常、修繕費用は計画に基づいて足りなく内容に積み立てるものです。
　最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです。
　そして、「イザ修繕の時」とは、何の根拠かわかりかねます。


>古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
>その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

→修理費とありますが、これは修繕計画外の破損なのでは？
　この場合ですと、修繕計画に含まれてないので別に費用負担が必要になると思われます。


>「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
>安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

→こちらの修繕費用に対して安価だとして、
　それがなぜ安い部材とか仕様を落とすことにつながるのが説得力がありません
　他の方々が主張されている他の物件に対して高いという評価は
　事実なのではないでしょうか

　つまり、標準的な修繕費用価格ではなく高いということ
　個人の捉え方でしょうが高い＝高い部材で仕様も高いと、お考えならばそれはそれでいいですが

[838: 匿名さん]

入居済み住民さん、ってどこの？
ココは来年竣工。。。

重要事項説明の担当者に確認…は契約者のみでは？
が、自分の契約物件を「泥沼」とは言わないよね？

[839: 匿名さん]

確かに他と比べると高いけど、他の人が言ってるほど(500万高いとか)ではないね。

[841: 匿名さん]

誰か他物件の詳しい修繕費情報出して〜

[842: 物件比較中さん]

841さん

批判したいので他と比較して高いっておっしゃってるだけだから出てこないかと～。

[843: 匿名さん]

>>837

＞最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです


修繕費足りなくなるマンションいくらでもありますよ。。

[844: 匿名さん]

前に、最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体通常ありえない、とか言ってる人いたけどそうでもないみたいよ。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29563/

「デベロッパー（売主）は、マンションを長く快適に使うために必要な資金である修繕積立金を意図的に低く設定するのが通常」だそうです。

[845: 匿名さん]

＞＞844
もちろんそうでないマンションもある。修繕計画に合わせて一定期間積立金を上げる仕組みを取ってる所もある。