シティテラス下目黒 その２

[匿名]

早くもその２となりました。
情報交換の場にしましょう

シティテラス下目黒
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/180654/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro/
売主：住友不動産
施工会社：東海興業

[724: 匿名さん]

総戸数175戸のうち、契約済は60戸程度でしょ。
全体の半分にも満たないでしょ。

もっとも、ザ・テラスは総戸数77戸で完売だったようなので、戸数的には同じ程度の売れ行きともみられるが。

[725: 匿名さん]

９割ってどこの物件かわかんないね。

[727: 匿名さん]

どこの立地を見た感想ですか?

[728: 匿名]

ザ、は99戸でしたね。

[729: 匿名さん]

比較の話ですが、相対的に資産価値が低いのは間違いないでしょう。仮に70平米のファミリータイプを貸すにしても、例えば目黒駅近なら32万、駅徒歩10分なら27万、バス物件のここらなら頑張って20万とすると割引率にもよるが、駅至近より2500万、駅徒歩10分より1500万程度は価値が低い計算になる。夢とか永住とかいろいろ理屈はたつけれど、日々1000円、1万円を気にする人たちが、いきなり資産価値1000万以上の下落をあまり考えずにバス物件を購入するのはよくわからない。良く分からない夢に1500万払うのは理にかなっているのか。やはり相当安く買わないといけないのがバス部物件マンションだと思います。ザ・テラスの人はとりあえず資産価値は失っているが、当物件の検討者各位は同じ失敗を犯さぬように利口に買いましょう。

[730: 匿名さん]

さすがのスミフも値引いてくるんじゃない？たった15戸の販売住戸がほぼそのまま先着順になっちゃうとか、尋常じゃないぜ。

[731: 物件比較中さん]

規模ならシティテラス
自由度ならスタイルハウス
高級感ならディアスタ

結局価格は次第ですね。

[732: 匿名]

スミフが値引くのは竣工3年経過ぐらいからでは？
すぐ欲しい人以外は2、3年待って買い叩くといいよ。頭金もたまるし。
焦って買う必要なし。どうせ売れ残るんだから。

[733: 匿名さん]

そうだね。２〜３年後を狙うのは面白いね。さっさと売れたら売れたで、この規模なら築浅中古がでるよね。こんな不安定な経済情勢だから、大きな動きを取る必要もない気がするし。

[734: 匿名さん]

さすがのスミフも、ここまでキメテに欠く物件なら値引きもあるかと。
価格をキメテにしないと、このロケーションきびしいよね。

[735: 匿名さん]

＞729
この人、この物件に対し相当ネガで購入を検討しているように感じられませんが。
購入検討者じゃなく、ただネガを言いたいだけの荒らしているだけなら、ほかでやってください。
駅近のごみごみが嫌で、駅から離れた静かな環境かつ目黒という環境を望んでいる人もいるのに、
自分の価値観だけでこの環境を公然と批判するのは、どうなんでしょう。
ここを考えている自分にとっては正直嫌な気分になりました。

[736: 匿名]

729が環境をネガってるように見えないけど。確かに、本当に7万の家賃差があるなら、年84万円を例えばCapレート5%で割り引くと1680万の差になるからさ。あくまで収益還元法による不動産評価で言えばだけどね。
個人的には、むしろ735の方が感情的で嫌な感じ。

[737: 匿名さん]

スミフは売り出すまで価格調整するみたいだけど、かなりゆっくりだよね。売り出すと価格調整しなさそうなかんじだけど・・・値下げ有るのか？
部屋が猛スピードで埋まって行く感じでもないし、他見る時間も取れるし、更に値下げ期待できるなら、待つでしょ。

[738: 物件比較中さん]

ここのメリットは、７３７の言うとおり他物件とゆっくり比較できることかな？

これほどネガ書き込みが並ぶ物件もめずらしいよね。
つまり、それだけみんな注目してたし、期待してたってことでは？
それが期待はずれのがっかりなモノだったので、ぶーぶー言ってるかんじがします。

すみふも何かをどうかすれば、ここは大人気物件になったはずなのにね・・・

[740: 匿名さん]

したいというか、事実じゃないですかね。検討者からすれば、ポジもネガも重要な情報、誹謗中傷じゃない限り、自分で精査していくしかないですよね。
ここは、環境はとても良いですし、住民もファミリーが多そうなので、安心出来そう。ただ、うちは共働きなので、通勤と子育てのどちらに重きを置くか悩むてころ。

[741: 匿名さん]

７２９や７３６が言うくらい安くて、もっと広ければ、大人気かもね。どちらも望めないけどね。
他を見に行って、どうしてもココの立地が忘れられないくらい魅力があると感じたなら戻ってくれば良いのでは？それくらいココは放って置いても大丈夫でしょう。広さはどうにもならないしね。

[743: 匿名さん]

他も見て判断した方がイイよね。

[744: 匿名]

確かに価格は1割ぐらいは割高な感じがしますね。環境については、東京学園高校の偏差値がかなり低いも気になります。生徒の素行は悪いんでしょうか？誰かご存知ありませんか？

[746: 匿名さん]

７４２さんは「場所はすごく良いのにね。」とおっしゃっているよ。

[747: 匿名さん]

この地域はすごくいいけど、バス停から遠い。１割安ならかなりいい物件。

[749: 匿名さん]

729、736
同じ人だと思いますが、きもいです。

[750: 匿名さん]

ネガの情報も時に有益な場合もありますよ。冷静に判断するのがベター。

[751: 匿名さん]

少なくとも条件が近いザと同じ価格帯にすべき！
なぜこちらの方が高いのか、理解に苦しみます。
それともこちらのほうが価格が高い納得する理由があるのでしょうか？

[752: 匿名さん]

ザを買えばいいのでは？

[753: 匿名さん]

そうね。ザがいいよ。

[754: 匿名さん]

すみふの人か？

[755: 購入検討中さん]

どうもこのスレは、まだザテラスを引きずっている人が多いですね。
もう販売済みの物件について比較するのはやめません？
それより、現実的にスミフが販売不振で価格を下げることって、ありえるんでしょうか？

[756: 購入検討中さん]

モデルルーム、見に行ってきました。なんか、リビング狭かったですね。まーカスタムでいろいろ出来るのでしょうけど。しかし、すごいＰＲにお金かけてますね、住友は。現地にも行ってきましたけど、とても都心とは思えないいい場所ですね。ここのマンションと、向かいの戸建の工事でうるさかったけど、落ち着いたらすごい静かな環境になるのでは、と思いました！ただ、バス停からちょっと遠い。今日みたいに暑い日は大変だと思いました。ここは車の送り迎えは必須かもしれません。

[758: 匿名さん]

ホームページをみました。
今はどういう状況なのかを教えてください。
17戸先着順になっていますが、この戸数が残戸数でしょうか？
それとも第二期がはじまるのでしょうか？

電話すればよいのですが、断るのが苦手なので・・・
どなたか最近モデルルーム行かれた方がおられましたら、教えてください。

[760: 匿名さん]

ここは武蔵小山徒歩１３分物件の物件なのでそれからするとうーんていう値段ですよね。
もちろん大規模な公園近くで環境がよくてバスも使えるというメリットはありますけど。
値段的には目黒徒歩物件ですからね。

[761: 匿名さん]

ここは、公園も近く静かで車通りも少ない、都内にはあまりない住みやすい環境だと思います。子育て世代や静かな環境が好きな方には素晴らしい環境だと思います。ただ駅から遠いのはデメリットですが、都心ではこのような環境だと駅から少し離れている事が多いのではないでしょうか。
ザテラスと比べて割高という意見がありますが、地価に関してはこのような記載もあります。➡http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130110/kakaku.html
単純にシティテラスは9735㎡/175戸➡1戸当たり55.6㎡、ザテラスは6500㎡/99戸➡1戸当たり65.7㎡
物件価格に占める土地価格はシティテラス4398万円、ザテラス4047万円、約350万円の差があります。
仕様に関しては引き合いに出される天然石キッチン、エアコン、食洗機ですが3つ合わせても100万円も行かないオプションです。その他に明らかな劣るオプションなどはあるのでしょうか。
むしろ、直接各戸へ通じる地下駐車場や中庭等の施設、おさえられた管理費はこの物件の魅力ではないかと思われます。
割高でないとは言えませんが大規模で迫力があり、目黒通りからより奥に入った静かな環境に立地していて、敢えて駅から遠いこういった物件を求める方にはふさわしい条件の物件ではないかと思います。

[762: 匿名さん]

内装やら近くの物件やらが引き合いに出ていますが、「敢えて駅から遠い」物件を選ぶかどうかが、大きな分かれ道だと思います。

[764: 購入検討中さん]

763
それは、人それぞれ。マンソンを買い替えたいが、
子どもがいる自分は、駅近では育てたくない。
子どもの教育上、駅から多少離れている方がいいという価値観もあるんだよ。

[766: 匿名さん]

７６１さんは営業さんかってくらい分析してますね。３５０万の差ですが、バス停から離れてちょっとした共用部分があるくらいでは、やはり納得しない人もいると思います。これならもう少し探そうと欲が出るかなと。個人的にはこんなものだろうと思いますが、それにしてもネガが増えましたね。販売も後半になるとどこもネガが増えますね。

[767: 匿名さん]

>758
１期と２期は終了して先着順１７戸だよ。
１期２期合わせても１７５戸の販売はしていないので、次が３期。

[768: 購入検討中さん]

752、753さん
ザテラスはもう完売してるようですよ。

[770: 匿名さん]

＞768さん
そんなことは、ここの掲示板を見ている人はみんな知っていますよ。

[771: 匿名さん]

ザよりこっちが立地、スケール感、ブランド力が上。だから価格も納得できる。

[772: 匿名]

価格も納得できない｡｡｡

[773: 匿名さん]

大規模はなかなか価格さげないでしょ。
ディアスタ下目黒が価格出してきましたね。
スタイルハウスはまだかな？

[775: 匿名さん]

モノ・条件に対して高すぎるからでしょ。
２割引ならすぐ買ったと思います。

[777: 匿名さん]

ネイルサービスに似顔絵って・・よその不動産屋もこんな客寄せしてるの？

[778: 匿名さん]

かなり不人気なんでしょうね。

[779: 760]

２割安ならさすがに瞬間蒸発でしょう。
他の財閥系なら１割安が妥当なところですが
住友の場合は早期に完売は担当者が左遷されそうな感じなので
５％安ぐらいが順当だったような。

[780: 匿名さん]

値引きの話は眉唾です。焦ったデベならまだしも、そこまで焦っていないでしょう。値引きで買った人がこの掲示板を見ているとは思えないし、むしろ特定されてしまうので、値引情報は書かないでしょうね。

[781: 匿名さん]

地下の階って、やっぱりじめじめするんでしょうか？
テラスが広いし、価格も断然安いので魅力なんですが、日が当たらないところに一生住むってどうなんだろうと思うと、踏み出せんません。

[782: 匿名さん]

値引きの話で、
＞むしろ特定されてしまうので、値引情報は書かないでしょう
ってどういう事？
特定するのは誰？特定されて困るの？

[783: 匿名さん]

ザテラス地下部屋が賃貸で出てるから住んでみれば。「高級マンション」らしいです（笑）

http://www.kokyuchintai.jp/rent/room_3901.html

[785: 匿名さん]

今、購入を決断するメリットが無いからでしょ?
誰かの言うとおり、ここは直ぐに無くなることもないだろうから他を優先して考えた方が良いし、何だか値段の話(値引かれるのではないかと)が出たりしているし。

[786: 匿名さん]

783さん
この程度では高級とは言えないですよね（笑）。中の上ってとこでしょうか。高級っていうのは、やっぱり白金とか六本木とかで賃貸50万円以上はするものでないと。じゃー、ここも高級といわれちゃうのでしょうか？（笑）

[787: 匿名さん]

＞783、786
私からすれば、両方とも高級マンションですよ。
一般的には、私と同じ感覚だと思いますが。
この程度で高級じゃないなんて、ちょっとずれてますね、お二方は。
こうゆう方々が検討しているマンションだと思うと、ほんと嫌気がさします。

[788: 匿名さん]

＞787さん
まー、そのお二方はひがんでいるだけなので、気にしないことですよ。
それより、マンション前のファインコートが好調のようですね。やっぱりこのエリアは、何だかんだ言って需要があるんでしょうか？

[789: 匿名さん]

そうですかねぇ？
隣が好調に売れてるから、こちらも良いんです
って言われてもねぇ
こちらも売れているなら同列に並べていいと思うんですが・・・別物でしょ?

[790: 匿名さん]

賃料50万円はかけ離れている感じもするが、少なくともバス物件で高級はないでしょう。金持ちは絶対買わないよ。不便な分、駅徒歩圏より安いから買う人が出てくるだけ。

[791: 匿名さん]

>783
でも内装みると、少なくともここよりは高級ですね。
キッチンも天然石ですし、収納扉も表面加工してありお金かかってます。
ここは内装最安グレードのクラスですから、このよりは間違いなく高級です。

[792: 匿名さん]

まー、もう販売してないマンションのこと言うのやめましょうよ。
でもここ、コンビニ、スーパーまでかなりありそうですね。その点もネックですね。
競合になりそうなスタイルハウスのほうが、間取りのバリエーションも多いし、バス停からも近いしメリットは多い気がします。ディアスタ、スタイルハウスに比べて高いのに、ここのメリットはスケールだけですね。

[793: 匿名さん]

＞７９１
単独でそこだけ比べると、その部分は高級そうに思えますが、天然石もピンキリで、表面加工もピンキリ。その程度で高級とは言えないですよ。お金はただ取らない部分があります。ここの仕様がいいとはいいませんけど。どちらもそれなりかな。

[794: 匿名]

ここがそれなりって！（笑）
わりとマジで笑った。

[796: 匿名さん]

パス物件なのに安くないから。

[797: 購入検討中さん]

販売戸数が7戸になってますがいよいよ最終期ですかね

[798: 購入検討中さん]

バス物件とかいろいろデメリットはあるけど、目黒だけじゃなくて、渋谷とか恵比寿、代官山、中目黒とか、やっぱりよく買い物に行くところが近いのは大きいなー。外観もかっこいいし。ＪＲ山手線・渋谷、恵比寿、目黒の３駅からほど近くて、スケールがあって70㎡6000～7000万円、しかも高台の物件って、なかなかないですよねー。

[799: 匿名さん]

近いと言っても交通手段を考えると最寄りの駅から電車だけで移動できる物件と、バスを必ず使うという物件と便利さは異なると思います。離れた駅の駅近物件の人と時間的に変わらない場合もあると思いますよ。いつも車ならいいですね。

[800: 匿名さん]

正直「バス」で迷っています。
やはりバスは不便でしょうか。
目黒駅や渋谷駅、東京駅までもバス直通があるので使いようによってはアリかなと淡い期待を抱いていたのですが…。

[801: 周辺住民さん]

下目黒６丁目に住んでいるものです。
目黒通りのバスはかなり使えます。

バスは、朝、かなり頻繁に来るので、ストレスはないです。
(ラッシュの８時ごろは、避けるのがベストですが)

また帰りは、目黒の西口の目の前にバスが停まっていて、頻繁に出発するので、これもかなり便利です。

休みの日は、渋谷で買い物をして、結構荷物が多くなってもバス一本で帰れるので、かなり快適です。
周りの住民の方も、そんな感じでバスを有効利用しています。

東京駅へは、朝の通勤は道の混雑状況が読めないので、電車の方がいいです。
ただ、帰りはバスに乗って寝て帰れるので、霞が関や東京駅方面にお勤めの方は便利です。
休日、丸ビルで買い物して帰るのも、一本で便利です。

とにかく、目黒駅をメインステーションに使いたいという方には、バスはいいと思います。
逆に、目黒駅はどうでもいいという方は、武蔵小山などの駅近のほうがメリットが大きいかも知れません。

[802: 匿名さん]

目黒、いいですよね～。
駅前が大きすぎず、小さすぎず、おしゃれすぎず、ださすぎず。
さりげなく目黒に住んでるって聞くと、
センス良さそうって思っちゃいます。
埼玉在住の自分にとっては、憧れです。

[803: 匿名さん]

そうですか？
そんなにおしゃれじゃないと思うけど。
いたって普通なところ。

[804: 匿名さん]

No.801さんありがとうございます。
バスの使い方、とってもイメージが湧きました。
路線や使い方をマスターすれば、相当便利そうですね。
目黒駅周辺もよさそうなお店が多いですし、前向きに検討できそうです。

[805: 匿名さん]

最近の目黒のイメージは、財政難かなぁ。

[806: 匿名さん]

碑文谷に賃貸で住んでますが、ここを検討中です。
目黒は財政難といっても、実際住んでいて特にデメリットは感じないですよ。
これまで東京のいろいろな区に住んできましたが（中野区、新宿区、大田区）
目黒が一番気に入っていますね。人が多すぎず、落ち着いていて、街の雰囲気がいいです。

[807: 匿名さん]

やっぱり目黒はイメージがいいよね～。でも高いイメージ。そしてこのマンションも高い。

[808: 匿名さん]

目黒は結構下町ですよ。アトレの客層みると恵比寿と違いますね。権之助坂の商店街も相当な下町っぽさです。
バスに対して通勤の事ばかりですね。朝と夕方は便利だというのはわかります。平日昼間土日も便利でしょうか。小さい子供を連れて、ベビーカーなどあっても便利でしょうか。雨でもバス停とか、あまり良いイメージはないです。来客には車を出す事になるのかな。

[810: 匿名さん]

雨でもバスがすぐに来るので、ほとんど気にならないです。
ただ、小さい子供がいてベビーカーが必須な場合や、来客のときは車がない場合、それは面倒かも。
ここはカーシェリングないんでしたっけ？　カーシェアがあれば、問題はないと思いますよ。

[811: 検討中の奥さま]

→808、809さん
先日現地に行きましたが、
他に検討中の埼玉・千葉や他区のマンションから見たら、
目黒の雰囲気を含め、ここの環境は抜群だと思いました。
808さん、809さんはきっと都会生まれ、都会育ちの方なんですね。
やっぱりちょっと高くて検討から外れそうですが、
どんなにいい環境でも、上の人から見たらここも下に見えるのかもしれませんね。

[812: 匿名さん]

環境は抜群ですね。
いつか、もっと安い価格で同じような物件が出ればよいのですが・・・。

[813: 匿名さん]

さすがに広い土地がないからもう出ないでしょうね、この下目黒５、６丁目では。

[815: 匿名さん]

下目黒６丁目でも、
スタイルハウスやディアスタが
同時販売だから、色々ありますね。

[816: 匿名さん]

環境は、埼玉、千葉の方がいいでしょ？
利便性なら、目黒だろうけど、バス停まで遠いのはどうかな。
それとも、価格も含めて考えると、埼玉、千葉と比較する価値ありってことか！？

[817: 匿名さん]

埼玉、千葉より環境が抜群というのが、ひっかかりますね。駅近の埼玉千葉なんでしょうか？都内は他はあたってないのですか？ここと比較はわたしも不思議に思いました。路線もばらばらだし。

[818: 匿名さん]

目黒と埼玉、千葉の比較は斬新だな。
あまりに高額なシティテラス下目黒は、高額な借入れと月々の支払いがリスクだね。
一方で、埼玉、千葉は、値下りがリスクだね。
一生住もうと割り切れば、後者はリスクでなくなるのか。完済まで支払いが不安なら、前者は選べないかもね。

[819: 匿名さん]

武蔵小山駅からの帰りを想定して歩いてみました。
林試の森公園を通るのがちょっと心配だったので。
南側は明るいけど、北門の手前から抜ける坂道はちょっと怖いですね…。

[820: 匿名さん]

暗くなったら公園内はもちろん近くは通らない方がいいですよ。女性は目黒から、バスが安全です。

[822: 匿名さん]

目黒通りは昔からバスがメジャー。本数ハンパない。

[823: 匿名さん]

ただしバス便ゆえに商売はダメなとこ。そこでシャッター通りになりかけたが、賃料安かったのでインテリアショップなどが集まりはじめ今では東京一のインテリア街となっており、その客目当ての飲食店も充実している。
今クラスカがあるホテルサン目黒なんて本当に終わった感じの寂れた結婚式場だったんだけどね。