道路斜線について

[march]

我が家の前に３F建の家が建つことになりました。
前面道路は2.8m道路でお互いセットバックを0.6mずつしなければなりません。
しかし、前の家は1.6mくらいしか引かずに家を建てられています。
道路の端から4m+(1.6m-0.6m)＝5mしかないので、第1種中高層のエリアでは、
5m*1.25＝6.25mの高さまでしか建てられないと思うのですが（道路斜線規定）
3Fを建てられています。
（大工さんと話をした所、高さは7.5m〜8m位あるんではないかとのことでした。）
何か特例等あるのでしょうか？ご存知の方、いらっしゃれば教えてください。
また、もし違法の場合、どの様に対処したらよいでしょうか?

[5: march]

02さん,03さん,04さん、コメントありがとうございます。

02さん
用途地域は第1種中高層のエリアです。
指定地区はよくわかりませんが、特に指定があるところではなかったと思います。
とりあえず、役所に確認してみます。

03さん
違法性があるかどうかわからなかったのでこちらで先にお伺いしました。

04さん
緩和措置があるのですか。。知りませんでした。
では、セットバックからさらに2.0ｍ下がれば、10mの家を建てる事は可能ということですね。
ちなみに、セットバックから2m下がって建てた場合に、２F３FにベランダをつけてもOKですか？（１Fはセットバックより2mだけど、２F３Fは90cm位道路側に出っ張りがある場合）
ご存知であれば教えてください。
よろしくお願いします。

[6: 匿名さん]

高さ規制があると思うんだけど。10Mってことは無いんじゃないかな。
北側が斜め天井になるんじゃないかな。

[7: march]

06さん、コメントありがとうございます。
高さ制限は10mということはないんですか？第1種中高層は10mと思ってたのですが。。
現状、道路挟んだお向かいが家の南になります。なので、お向かいの北側＝道路側なのです。
昨年、この家を買ったのですが、南道路で日当たりが良かったのが、急に前に３F建てが建つ事なり、日当たりが悪くなってきたので調べた所、道路斜線の規制があったので、どうしてこんなに道の近く(1m位空けたところ）から垂直に建つのか理解できませんでした。私も北側が斜め天井になるんじゃないかなと思っていたので（お向かいの家の不動産屋さんからはその様に聞いていたので。。）垂直の家が建った時にびっくりしたのです。緩和措置のことは知りませんでした。我が家を建てる時も不動産屋さんに道路斜線規制があるので垂直の3Fはたてられないと聞いてましたし。。
勉強不足ですね。そんな緩和措置があるなら、違法でもないわけですから、文句は言えないですね。

[8: 匿名さん]

高さ１０ｍ制限は第一種低層等。
第一種中高層に１０ｍ制限があるの？
中高層だよ、書いていて何か矛盾を感じないかい？

[9: 匿名さん]

１０mは低層だわ。中高層は用途によっては４階以下とかあるが、基本的には容積率建ぺい率であらかたの高さが決まるけどね。地域によっては条例などで制限されることもあるので注意。例えば我が家のあたりは１種中高層だが、地区計画で高さ制限１０mになっている。
http://ja.wikipedia.org/wiki/第一種中高層住居専用地域

[10: 04]

>２F３FにベランダをつけてもOKですか？（１Fはセットバックより
>2mだけど、２F３Fは90cm位道路側に出っ張りがある場合）
　この場合、2.0mではなく、1.1mの後退にあたると思います(要確認)

[11: 匿名さん]

以下、ものすごく大雑把な考え方。

セットバック後の道路境界線から、ベランダの面が１．１ｍ下がっているということなら
後退距離の緩和１．１ｍ。
なので
（４．０ｍ＋１．１ｍ＋１．１ｍ）×１．２５＝７．７５ｍ
これが３階ベランダの手すり上端。
これに
１．２５×１．１ｍ＝１．３７５ｍ
を足した９．１２５ｍが３階軒上。


ちなみに、この後退距離の緩和以外でも
ぜんぜんちがう計算でもっと緩和できる場合も多いから。

[12: １１]

間違えた。

>１．２５×１．１ｍ＝１．３７５ｍ
>を足した９．１２５ｍが３階軒上。

→１．２５×（ベランダの出幅ー庇の出幅）を足した高さが３階軒上。

[13: march]

08さん、09さん、10さん、11＝12さん　コメントありがとうございます。

08さん、09さん
私の勘違いですね。すいません。

10さん、11さん、12さん
わかりやすい解説ありがとうございました。
よくわかりました。

結論から言うと、
1m後退している場合は、7.5mまでの３Fは建てられる。ということですね。
ちなみに、相手の家が7.5m以下であるというのはどうすればわかるのでしょうか？
単純には、基礎の高さ＋３階分なので、基礎30cm、１階辺りの階高250cm位と考えると
Total7.5ｍは超えると思うのですが。。

[14: 04]

>手の家が7.5m以下であるというのはどうすればわかるのでしょうか？
建築申請に必要な書類を役所で見せてもらえる。それで分かる。ただし、
その図面ではOKでも、実際には違法建築をされている可能性もある。それをも
疑うためには結局のところ、実測しかない。

>基礎の高さ＋３階分なので、基礎30cm、１階辺りの階高250cm位と考えると
>Total7.5ｍは超えると思うのですが
　バルコニーの上端は7.5mに満たないのではないだろうか？
　3階雨樋は(軒からの出と勾配によるが、適当な数値を言うと)9mには満たないのでは？

[15: 匿名さん]

階高が250cm？とすると天井高はいくらくらい？200cmちょっとかな？
今時そんな家建てるとは思えないけど・・・・・
私が知らないだけで階高が250でも天井高が十分取れるような工法があるってこと？

[16: 匿名さん]

普通に３階建てを建てられるよ。

[17: TORU]

０４さんの後退距離の緩和もありますが、天空率（道路から敷地をみて建物の
両側が開いていればその分ぐらい上に上乗せすることができる。）
というものもあります。「建築基準法弟56条弟7項の規定による特例」

[18: 匿名さん]

14さん、15さん、16さん、17さんコメントありがとうございます。

14さん
建築申請に必要な書類を役所で見せてもらえるのですか。
よいことをお聞きできました。早速役所で確認させてもらいます。
あと、正確には、お向かいは（1m後退の）垂直の３F建てで屋根がフラットなので、
少なく見積もったとしても7.5mは超えている気がするのです。。
もう少し、北側に引いて建てなければいけないのではなかったのかなと言う気が
してます。

15さん
私も少なく見積もっても、これだけかかるので、7.5m超えている気がしています。

16さん
7.5mを超えないレベルの３階建ては建つものなのでしょうか?
3階建てといっても、北側が斜め天井になると思っていたのですが、
それもなく、フラットな屋根です。

17さん
お向かいのお家はいわゆるミニ戸と言われるもので、東側は50cmありますが、西側は30cmも
ない状況です。また、建蔽率60%、容積率160%の地域でとても余裕があるようには見えないのですが。。この特例の詳細を教えていただけないでしょうか?
よろしくお願いします。

[19: TORU]

17です。
両サイドの空き寸法が80cmとして、7.5＋0.8＝8.3m位になると予想されます（概算）。ただ空き
寸法は一番出てるところで測るので例えば軒先からの寸法ですよ（もっと上乗せは少なくなる）。
実際、天空率の計算をしないと、どれだけの高さまで建てられるのかは不明です。
バルコニーの手すりの形状がアルミ等の格子状で開放性のある場合は、道路斜線は手すりには
当たっても良いと判断する行政がほとんどです（法律やったかな？）。
建築計画概要書と言うのが役所で閲覧できますが、配置ぐらいしか分からないでしょう。
多分図面は閲覧できないと思いますが、その旨を説明したら役所が見て判断してくれるでしょう。
今は確認申請は民間でも申請できるから役所には図面がない場合もあり得ます。その場合は
建築計画概要書を役所で閲覧すれば確認を下ろした機関が分かります。
ちなみに特定行程（中間検査の事）は？

[20: march]

19さん
回答ありがとうございます。
両方30cmあれば、＋0.3mになってしまうんでしょうか？とりあえず、役所で聞いてみます。
申請してある配置が正しいか、正しい場合7.5m以上のたてものが建つ理由を聞いて見ます。
特定行程はどのうようにされているかわかりません。
まだ、工事中で、壁を作られてからフラットの屋根が載ったところです。

また、他に役所に行くならこんな事を聞いておいた方がよいよと言うのがあれば教えてください。
＞皆様

[21: march]

事後報告とお礼

先日、区役所に行ってきました。
結果、違法建築ではないことがわかりました。（納得は出来ませんが。。）
本来、道路斜線規制で（4m+1m)*1.25＝6.25mの高さしか建たないが、緩和規制により
（4m+1m+1m)=7.5mまで可能。更に正面から見た場合、住宅の両脇に（+30cmずつでも)スペースが
あるので天空率により＋1mは可能だそうです。計算方式は複雑で説明はしてもらえませんでしたが。。
道路斜線規制で規制しておきながら、緩和規制、天空率緩和規制。。。なんでもありですね。。
（天空率緩和規制なんて、民法の50cm守らなくても、緩和されるなんて驚きです。）

色々教えていただいた皆様、ありがとうございました。

[22: 04]

詳しい計算は出来ないので、深く突っ込んでいえないのだが、
天空率による緩和規制を利用する場合、セットバックによる
道路斜線緩和規制を利用することは出来ないんじゃなかった
かな。
　今回の場合、

　当該建築物において、道路斜線およびセットバックによる
緩和規制を用いた高さ制限は7.5mだった。一方、天空率を用
いた高さ制限は8.5mだった。よって、より規制の緩い天空率
により算出される高さ制限数値を用いて建築を行った。

ってことだと思います。
(間違ってたらごめんなさい)

[23: TORU]

marchさん
報告ありがとうございました。

[24: march]

22さん、23さん　コメントありがとうございます。

22さん
役所の方の説明では、先に緩和規制で7.5mとなり、NGですね。では、それに天空率も加味されて
この高さになったのでしょうとのことでした。
役所の方も、天空率については説明しきれないようでした。
（こちらも聞いてもわからなかったでしょうけど。。）
正直、両サイドの30cm程度（民法以下）の隙間で高さ制限がこんなに緩和される事にびっくりです。

23さん
天空率教えていただきありがとうございました。
正直、（両サイドの空きは民法以下の距離なので）こんなに天空率によって緩和されるものだとは
思ってませんでしたが。。
3F建てのミニ戸建（言い方が悪かったらすいません）が増えているわけですね。。
日照問題とかトラブルの元なのに。。。