吉祥寺御殿山HOUSE(旧：吉祥寺御殿山プロジェクト)

[匿名さん]

吉祥寺御殿山プロジェクトについて意見交換しましょう。

販売時期：平成24年4月下旬 (予定)
所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通情報：総武中央線・井の頭線「吉祥寺」駅　徒歩10分
　　　　　総武中央線「三鷹」駅　徒歩13分
構造・規模：鉄筋コンクリート (建築基準法上は鉄筋コンクリート造地上3階・地下1階建) 地上4階
総戸数：169戸 (他に管理事務室1戸)
間取り：2LDK ～4LDK
専有面積：61.82m2 ～ 122.08m2
売主：野村不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住商建物

【正式物件名を確認しましたのでタイトルを変更しました。2012.05.16 管理担当】

[81: 匿名]

＞＞79
建つよ。その内にね。多分20年から30年末後には建替されてると思うよ。但し保留床無いからほぼ売り出し無いと思う。
欲しかったら今出ている中古買って地権者になったほうが良いよ。
20～30年後は薔薇色が待ってます

[82: 匿名さん]

容積率減少による資産価値減少を、
薔薇色とは言わない、普通。

[83: 匿名]

資産価値は上がるでしょう。
戸当たりの容積は減りますが、あの立地条件は無い。
但し30年後まであの超高額管理修繕費払うとトータルはマイナスだろうけど。
81はひねくれた79への皮肉と推測。

[84: 匿名さん]

79の言ってることもわかるけど、

私はそれよりも、ここが動物園前なのに、公園前だとインチキする方がおかしいと思う。
公式ページにも井の頭恩賜公園じゃなくて、井の頭自然文化園って書いてあるでしょう。
隣同士だから、合わせて「公園」になってるけど、隣同士じゃなかったらここは明らかに動物園。
パークフロントじゃなくて、ズーフロント。

本当に資産価値が上がる本物のパークフロントは井の頭第2パークサイドマンション、って言いたいんじゃないのかな。

[85: 匿名]

井の頭公園は自然文化園も含むから、広告は間違いではない。
わざわざ、クライアントの機嫌損ねる広告代理店がマイナス情報出しますか？
ルフォン井の頭公園というネーミングは？
三鷹最寄りなのにルフォン吉祥寺は？
練馬区なのに吉祥寺の三井パークホームズは？

どれも広告代理店の仕事。
どうでもいい議論やめましょう。
建設的議論求む。

[86: 匿名さん]

実際問題のズーフロントの資産価値をどう評価するかだね。

もっとも、ここの前は動物園前というより、動物病院前だから。
病気の動物達を治療する場所で、夏場に窓を開けると、えさの臭い、おしっこの臭い、うんちの臭い、時にはそこで死んだりもするから、遺体の臭いまで臭う可能性がある。

かわいそうな小動物の遺体の臭いを、一瞬でもかいちゃうなんて。
私は絶対いやだ。

[87: 社宅にいた人]

そこの南側に10年いましたよ。
臭いは気にならなかったけどね。
むしろ最大の関心は「価格」
電話で聞いてもまだ全く未定だそうです。
設備・仕様が決まってないみたい。

[88: 匿名さん]

私もここに住んでたけど、私の部屋は動物園前だったから、すごく臭ってたよ。
今は都心の駅近に引っ越して、快適なこと。
ここの臭いから離れて、さわやかな空気が毎日吸えるからすっきりしてるよ。

[89: 匿名さん]

やはり、将来は容積率25%減での建て替えは覚悟しなきゃいけないんだね。
だから、二つの大地震が来た後は、痛んでも建て替えが進まずに住み続けなきゃいけない。

[90: ご近所]

すぐ横の社宅ももうすぐ閉鎖みたいですね。やはりマンションが建つのかな？

[91: 匿名さん]

ズーフロントは、いやだな。

[92: 匿名]

どうも、実際の現地や地域情報を持ってない人が多い気がする。

とりあえず現地行ってみたら？

[93: 匿名さん]

現地に行ってほしいね。
ズーフロントとパークフロントの両方行ってみて、その違いを感じてほしい。
夏だったらよりわかりやすい。

[94: ご近所]

「容積率クン」はなぜその話ばかりしたがるのだろう？

地震ならもっと低価格のマンションの方が建て替えは難しいでしょうね。結局、住民にどれだけ余裕があるかだからね。

それに地震があれば容積率の特例なんていくらでも出来るのでは？

[95: 匿名さん]

井の頭第2パークサイドマンションは高価格でも、容積率が減るから20年30年建て替えの見通しが立っていない。

容積率25%減による資産価値下落に加え、損傷マンションに住み続けなければいけないダブルパンチ。

[96: 匿名]

容積率君は論破されて、壊れたテープレコーダーになりました。
かわいそうなので、そっとしておいてください。
25％減25％減25％減 ……

[97: 匿名さん]

目の前の平屋で動物達が亡くなるって、本当か？
俄かに信じがたい。

[98: 匿名さん]

＞96
シャープな反論ありがとう。
やはり君の頭はいい。

[99: 匿名さん]

>井の頭第2パークサイドマンションは高価格でも、容積率が減るから20年30年建て替えの見通しが立っていない。
>容積率25%減による資産価値下落に加え、損傷マンションに住み続けなければいけないダブルパンチ。


容積率25%減は、具体的に言えば、
8000万の物件を買った後、他の条件が変わらなければ、すぐ売る時に6000万で売ることになるってこと。
もちろん数年たてば経過年数や相場に応じて更に5000万とか4000万に下がったりする。
ルフォン吉祥寺も、億で買って3年後中古で売る時に6000万後半で売られていた。
デベは高値で売れればよくて、その後大暴落しようがどうなろうが一切関係ない。

ここもズーフロントのくせに、パークフロントだとインチキできるから、実情を何も知らない人達に強気で売ってくるでしょう。
容積率25%減も視野に入れると坪単価200～が適正で、それ以上なら割高。

[100: 匿名さん]

なんか容積が減るとかズーの前とかで議論してるけど、そういうことよりも徒歩10分っていうのが問題じゃない？
高齢化社会では徒歩5分以内のマンションじゃないと。
徒歩10分で高値なら戸建でいいじゃん。

[101: 匿名]

あのさ、どちらにせよ公園見えるのは敷地形状からして10戸位だろ。
ここで資産価値とか言ってる奴は買えないだろ1億超は

[102: 匿名さん]

今は人口減と地方財政難と不景気による都心回帰時代、
また、高齢化と車不所持による駅徒歩3分以内の時代、
また、単身世帯増加によるコンパクトマンションの時代。

しかし、ここのマンションはすべて逆行してるね。
都心から離れてて、駅から遠くて、広い間取りで。
今までは団塊世帯の子供達が買ってくれたけど、これからは都心駅近のコンパクトに、リセールバリューで大負けするでしょうね。

[103: 匿名]

だから団塊世代の子供は買えないから。
医者か地主か、シニア会社オーナーが買うんだよ。

[104: 匿名さん]

リセールバリューって書いてあるだろう。
将来の話をしてるんだよ。
人口減で単身者が増えて、数少ない彼らが買うのは都心、駅近、小規模。
今まではファミリー物件でも健闘してたけど、今後資産価値はかなり厳しくなるだろう。
容積率25%減もあるし。

[106: 匿名さん]

私もそう思うし、デベもそういうことは十分承知のはず。

だから、ここは暴落を気にしない客を集めて、パークフロントだと偽って高値成約後、アクセス不便に嫌気がさして暴落することが目に見えてる。

現に当時億ションだと話題だったルフォン吉祥寺でさえ、リセールバリューでは数十％暴落して来てるから。

[107: 匿名さん]

ルフォン１や武蔵野タワーは売り出しの時期が悪かったから暴落してるだけだろ。

[108: 匿名さん]

結局普通の土地だよ。
値下がりしないで資産維持なんてわけない。

[109: ご近所]

ルフォン1で売りに出た部屋はもともと安めの部屋だったハズ。しかも確か地下の部屋だったんじゃない?

つーかそもそも、購買層が少ない価格帯の中古。8000とか出せる人はあんまり中古に行かないよ。だから、一億くらいのある意味中途半端なマンション買ったらすぐに3～4割の下落は当たり前。みんなそれを分かって買ってるよ。

ルフォンとかここで資産価値の話しをする事自体がナンセンス。容積率クンはどうぞ小金井あたりのマンションのスレで発言してあげなよ。

[110: 匿名さん]

地下と実質2階の二つ売られて、後者が億から6千万後半まで暴落。

>だから、一億くらいのある意味中途半端なマンション買ったらすぐに3～4割の下落は当たり前。みんなそれを分かって買ってるよ。

だから、そういう人を集めて、ここは割高な価格設定にするんだよ。
しかも、ここは住友商事だから、ルフォンよりもっと割高で売ってくるだろうね。
住商物件は価格設定が高くて、完成後も売れ残りが多いけど、ここは例えなんとか完売できたとしても、中古市場では住商の分だけルフォン以上に一気に割高が剥げ落ちるだろうね。

[111: 匿名]

買う人もリセールがつかないって分かってのことなら何が問題なの？

お金ある人が3～4000万損してもいいじゃん。何の心配してあげてるの？

[113: 匿名]

＞＞110さん教えて下さい。
プラウドの松涛や元麻布とか、グランドメゾン松涛・西麻布見ました？
都心・駅近・閑静・高台だけど、今は半値だよ。
ルフォン吉祥寺が3割値下がりしてる？
駅遠なのに凄いじゃんと思うけど。
ちなみに全部仕込み時期・スーパーゼネコン施工ね。

なんで都心の方が暴落率高いの？

[114: 匿名]

住商は住不と販売戦略が違う。
住不にとって在庫は重要資産だが、商社の住商にとって在庫は絶対悪。
シビアに価格設定して値下げもあるよ。

[115: 匿名さん]

クラッシィ三鷹も住商だね。

[116: 匿名さん]

都心はタワマン供給過剰や安全性の問題などで暴落惨いよ。
東京カンテイの中古マンション調査では都心区だけ４年間も暴落が続いている。
一方、武蔵野台地は、特に子持ち世帯への人気は益々高まっている。

[121: 物件比較中さん]

井の頭公園に隣接した古いホテルがマンションに変わるって情報、他で見たんだけど、それってここ？

[122: 匿名さん]

これは違います

[123: 匿名さん]

>121
それは「（仮称）ベルジュール井の頭公園」ですね。
7F建て21戸のようです。
売主が多摩建設のようなので、コンパクトマンションに
なるのではないでしょうか。
ここの物件とはグレードも含めて全然違いますよ。

[124: 購入検討中さん]

ゲストルームにパーティールーム・・・
要らんのが付いてしまった。
そんなの要らないから、その分、安い方がいいんだけれど、そういう層は避けたいのかもなあ。
きっと買えない予感

[125: 匿名さん]

コンシェルジュサービスで嬉しいのは宅配を預かってもらうサービスですね。
他の、タクシー手配やクリーニング取次サービスなどは恐らく使わないと思います。

共用施設では、パーティールームは不要に思いましたが、理事会などの会議室も兼用しているなら
あってもいいかな？と思います。

[126: 匿名さん]

資金に余裕がある方、うらやましいです。価格帯、ルフォン吉祥寺に近いレベルになりそうな予感がします。うちはムリです、、、

[127: 匿名さん]

吉祥寺に井の頭公園のそばに巨大なマンションが出来たらちょっとイメージダウンだなと思ったのですが、イメージ画像を見る限りは景観を壊す心配もなさそうですし、けっこう素敵なマンションになりそうでホッとしました。
なにしろ建設予定地が広そうなので大きな壁が出来るのかと思ってしまったもので。
価格が気になりますね。
たぶん手が届かないでしょうけど。

[128: 匿名さん]

元三和銀行吉祥寺支店で、合併後東京三菱ＵＦＪ銀行吉祥寺通り支店だった所にここのＭＲが建設されます。一当地に巨大なＭＲは凄い！でもそれが価格にガッツリ上乗せされるんでしょうね。億ション有りかな。とても買えそうにありません（涙）

[129: 匿名]

128
ふらっと立ち寄る人が多そうな無駄な立地だね。事前に調べもしないで立ち寄る人が買う可能性はほぼゼロだろうに。
予約なしはお断りにするんだろうけど。
モデルルームとしてはあまり良い立地とは言えないね。

[130: 匿名]

営業さんに聞いたら、三菱銀行跡地は野村不動産の所有地らしいです。ビル建替えの合間だけ使えるらしいですね。
あそこにマンション建つかと思ってびっくりしました。