吉祥寺御殿山HOUSE(旧：吉祥寺御殿山プロジェクト)

[匿名さん]

吉祥寺御殿山プロジェクトについて意見交換しましょう。

販売時期：平成24年4月下旬 (予定)
所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通情報：総武中央線・井の頭線「吉祥寺」駅　徒歩10分
　　　　　総武中央線「三鷹」駅　徒歩13分
構造・規模：鉄筋コンクリート (建築基準法上は鉄筋コンクリート造地上3階・地下1階建) 地上4階
総戸数：169戸 (他に管理事務室1戸)
間取り：2LDK ～4LDK
専有面積：61.82m2 ～ 122.08m2
売主：野村不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住商建物

【正式物件名を確認しましたのでタイトルを変更しました。2012.05.16 管理担当】

[41: 匿名さん]

線路脇は駐車場とかエントランスを置いて
極力南側に住居を作るでしょ。

[42: ご近所さん]

臭いが気になるのは、一番通りよりだけじゃないかな。
いい立地ですね。

[43: ご近所さん]

売主の順番逆じゃない？
○住商　野村
×野村　住商

[44: 匿名さん]

線路脇に駐車場は無いよ。鉄粉被害で一年もたたずに塗装がダメになる。

[45: 購入検討中さん]

線路近くで屋外駐車なら、鉄粉で車の塗装が痛むのはあきらめるしかない。
ただ、このマンションは地下があるみたいだから、地下駐車場なら大丈夫しょう。

[46: 不動産購入勉強中さん]

立地の比較をしてみるなら、ルフォン吉祥寺やルフォン井の頭公園をみると良いのではないですか。
騒音は人によって受け取り方が違うので何とも言えません。
車両も昔と違ってだいぶ改良されているから昔のガタンゴトンは無いでしょうが、ゴーという低音が問題になるかも
しれませんね。
ルフォンは売れなくてほとんどが賃貸になっているようですよ。

[47: 匿名さん]

ほとんど賃貸になったのは、三鷹のタワーじゃないんですか？

[48: 購入検討中さん]

線路沿いマンションが気になるかたは過去ログで散々既出なので、そちらでどうぞ。
この掲示板ではもう少し建設的な話をしましょう。

線路沿いの電磁波ってどうなんでしょう?
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/21499/

線路沿いのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51524/

線路沿いの土地ってどう？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/14654/

線路際の物件てどう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3654/

[49: 電車でGO]

46>
電車の音、ガタンゴトンはレールの継ぎ目で出る音なので、車両の新旧はあまり関係ないです。

[50: 周辺住民さん]

夏場は動物園そんなに臭いの?

[51: 匿名さん]

音は二重サッシュにでもすればいいんだろうけど、
微妙な振動がどうなるかだろうね。

[52: 匿名]

二重サッシに、遮音効果は、ないみたいですよ。

[53: 匿名さん]

>>49さん
最近はレールの継ぎ目が少ないので、
マンション付近のレールに継ぎ目がなければガタンゴトンの音はほとんどしないとおもいますよ。

[54: 匿名さん]

音は個人差ありますが、さすがに隣接となると気にはなるでしょうね。日中、家にいないようであれば良いのかな。

[55: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

継ぎ目とかあんまり関係無く、線路沿いは騒々しいでしょ。
金属のレールと車輪が擦れ合うんだから。

でも吉祥寺徒歩圏は魅力かも。
この物件は気になる！

営業活動として、社員に掲示板への書き込みを義務化しているデベロッパーがあるらしいけど、本当なんですかね？
この掲示板には変な書き込みが増えたりしないで欲しい。

[56: 匿名]

そんなの都市伝説。
社員は暇無いでしょ。ディベロッパーなんて激務高給の代名詞。
やってるのは販売代理と、広告代理店

[57: 匿名さん]

ここは、

・混みこみした10分間の歩道と混雑の駅ホームによって駅への行き帰りがストレス。
・南の道路にそれなりに交通量があるから、夏場に窓を開けるとうるさいし、排気ガスを吸うことになるし、動物園からは匂いだけでなく虫も入ってくる。
・低層だと、人通りも多いから中を除かれるか人の声テレビの声の漏れなどプライバシーの問題もあるし、木で日当たりを遮られる。
・地下住戸があるため、将来地下の容積率緩和に対して世田谷区みたいに規制が入ったら、建て替える際に4分の1のスペースを削られることになる。

[58: 匿名さん]

私も前面道路の交通量は気になります。
平日は三鷹から吉祥寺までの道路が渋滞するほどすごく混んでると聞いたことがありますが、ここの前面道路はどうなんでしょうか？
誰か知ってる人いたら教えてください。

[59: 匿名さん]

駅前のせまい道をガンガン入ってくるバスを避けながら、井の頭通り、吉祥寺通りを二本渡るとなると、とてもじゃないが公称の10分じゃ着かない。

[60: kichijouji に絶対住みたい]

10分って単純に駅までの距離が800メートル以内ってことですよね。改札まで時間にして（距離じゃなく）どのくらいかかるんだろう？

[61: 匿名さん]

敷地の南側の道は交通量ほとんどないよ。
行って見れば分かる。

[62: 社宅にいた人]

ロンロン、今はアトレ？西口からならすぐだけどね。
公園口は井の頭通りから行くと良いよ。バス来ないし、歩道広いし。
ここは遊びも子育ても最高だったなぁ。
私みたいなしがない国鉄マンには買えない気がするが、価格に期待したいけどね。
まあ無理か

[63: 匿名さん]

ここは三鷹駅まで１kmの距離だから、12～3分で着きますよ。
吉祥寺までの道が嫌という人は三鷹駅も使えます。

[64: 周辺住民さん]

南側の道は車の交通量はほとんどないと思います。
しかし道路が狭いから一方通行だし、車の出し入れは車庫がどこにできるかにもよりますがちょっと考え物かも。。
公園から吉祥寺駅に向かう吉祥寺通りは年中渋滞になるし、大変かもしれませんね。

[65: 匿名さん]

土日現地行けばわかるけど、本数は少ないが絶え間なく車は走ってる。
平日の夕方になるとかなり本数は増えて、うるさいっちゃうるさいから落ち着いた住み環境ではない。

[66: 匿名さん]

ここは吉祥寺、中央線、総武線、東西線高架の眼前

私たちは、これほどの立地にはきっと、もう二度と出逢えない

[67: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

電車の音は、部屋の位置次第なんでしょうね。
家内は、公園が近いと虫が来るのでは？と心配してます。
私はそうでもないと思うのですが、公園が近いと虫多いんでしょうか？

>56さん
そうですかぁ。デベロッパーの方が書き込むと言うのは、無いんですね。
でも販売代理の不動産業者や広告代理店の方が書き込む事はあるんですね。

[68: 匿名さん]

>66
吉祥寺の売りの一つが中央線総武線だから、その言い方だとダブルブッキングになっちゃうよ。
正しいのは、
ここは吉祥寺、獣臭と虫のある動物病院の眼前。

井の頭第2パークサイドマンションみたいに、ちゃんとした「公園」の前で車も通らず駅も近いマンションなら、こんなに都心に遠くてもなんとか価値はあるけど、ここはちょっと9分でも8分でもないギリギリ10分で臭いのする動物園前というのがどうなのかだよな。
少なくとも他を犠牲にしてまで絶対ほしい立地じゃないよね。

1971年築のパークサイドマンションもそのうち建て替えるから、二度と出逢えないことはなでしょう。
10年以内に出会える本物のマンションが現れる前に、ここみたいな動物園前の偽の「公園前」物件を買っちゃったら、それこそ本物のパークフロントに「出逢えないかもしれない」ことになる。

高齢化社会において、一番近い最寄駅が、徒歩10分。
この一言に尽きる。

[69: 匿名さん]

駅から遠いわりに、獣臭やら、線路脇の騒音、振動、電磁波、鉄粉で、環境が良くないんだよな。
普通、環境と利便性はトレードオフだと思うんだが。

[70: 匿名]

井の頭パークサイドの建替えは無理だろ。容積既に食い過ぎ。余剰が無いと無理。
一般的な建替えは協議開始から20位かかるよ。

[71: 匿名さん]

プレミア立地の井の頭パークサイド、メゾン井の頭は既存不適格だから、現状の容積率だと階数はほぼ半分になる。
つまり建替えは無理。大規模修繕予定みたいだし、このまま耐用年数を延ばすのでしょう。

[72: 購入検討中さん]

線路からも離れていて、動物園からも離れている、ちょうど敷地の真ん中あたりの部屋を買えば問題ない。

[73: 匿名さん]

容積率オーバーによる、既存不適格ね。
ここの半地下の方こそ、将来いかにも既存不適格になりそうな感じではないか。
50年以内に、どこかでゲリラ豪雨による大きな被害が報じられて世田谷みたいに規制となった場合、地下階の容積率が消滅するわけだから、約25%のスペース減での建て替えになっちゃう。
パークサイドの延命の予想が本当ならば、ここも将来首都直下型や東海大地震が来た後、耐震性に若干問題が生じても、建て替えできずにそういうゴーストマンションになるね。
借地権じゃあるまいし、所有権の資産価値下落は不安。

[74: 匿名さん]

ここの半地下はルフォンみたいな地下住戸用？？吉祥寺レジデンシアみたいに地下駐車場用なのでは。
そうすれば、線路脇の車の鉄粉被害を防げるし。

[75: ご近所]

ルフォンにせよ、ここにせよ、一世帯当たりの土地の持ち分面積は、お隣の杉並区であればそれなりの戸建てを建てられるくらいある。

こういうマンションって値落ちしにくいって考えてよいの？

[76: 匿名さん]

>75
世田谷みたいに規制となった場合、地下階の容積率が消滅するわけだから、約25%のスペース減での建て替えになっちゃうから、むしろ値落ちは、しやすいって考えた方が良いと思います。

[77: ご近所]

どこのスレにも同じこと書いてる人ですね。少数意見として参考にさせて頂きます。

単純計算で一人当たり２０坪以上はあります。高層マンションと比べるとかなりあります。中古で値付けするときって、こういうことは考慮されるものなのでしょうか?つまり、近隣の土地の同じ広さの土地の価格以下にはならない？

[78: 匿名]

みんな杓子定規だなぁ。既存不適格なんざ、幾らでも逃げれる。
世田谷区の地下規制も事後立法で財産を奪う事と道義。
田舎で水田のど真ん中、市街化調整区域に地主の豪邸がよく建つじゃん。
あれは従前から住んだ人だけの特例権利。
既存不適格でも特例で建つ。※70年後で共産党政権なら別だが

[79: 匿名さん]

>既存不適格でも特例で建つ

じゃ、井の頭第2パークサイドマンションも、特例で建てるだろうね。

[80: 匿名]

吉祥寺、南口から降りてみましょう。
降りると目の前にラーメン、定食屋。
ちょっと左に行って、右に曲がると煎りにんにくラーメンのよしきゅう、
向かいに天下一品。ドトールもあるので、ちょっと一息ですか？
御殿山へ向かうために右へ行きましょう。
右には「一件目居酒屋」があります。軽く一杯行きますか？
さらに歩くと立ち飲み屋「笑門」漫画家さん、立ち飲み好き芸人も
訪れるお店ですね。さらに行くと「＊＊」という明け方までやっている
焼き鳥や料理がおいしいお店があります。（好きなんで名前伏せます）
さて、さらに歩くと、右手にアトレ裏口が・・・
アトレ口から出てもここへ出ることができます。
食品売り場でお買い物してから出ることもできますね。
さらにまっすぐ歩くと、吉祥寺通りと井の頭通りの交差点にでます。
交番が角にあるので、よく右折禁止と知らずに捕まる人もしばしば・・・
左の角へ行くと「牛丼すきや」お急ぎの方はこちらへ(笑)
そして、さらに歩くと有名な「いせや」があります。
さらに歩くと左手に美容室ZEST。女性には結構評判です。
右手にはおしゃれなカフェがあります。
さらに吉祥寺通りを歩いていくと、井の頭公園の入口があります。
散歩にはいいですね。

さらにずーっと歩いて、右に曲がって文化園の裏手を歩いていくと
マンションへたどり着きます。

距離にして約750m（GoogleMap調べ）徒歩9分。。

でも絶対に9分ではなく、3時間後に着きそうです。。。
美容室はともかく、美味い店の誘惑多すぎ(笑)

住みたいまちNo1の吉祥寺でのポジネタでした。

[81: 匿名]

＞＞79
建つよ。その内にね。多分20年から30年末後には建替されてると思うよ。但し保留床無いからほぼ売り出し無いと思う。
欲しかったら今出ている中古買って地権者になったほうが良いよ。
20～30年後は薔薇色が待ってます

[82: 匿名さん]

容積率減少による資産価値減少を、
薔薇色とは言わない、普通。

[83: 匿名]

資産価値は上がるでしょう。
戸当たりの容積は減りますが、あの立地条件は無い。
但し30年後まであの超高額管理修繕費払うとトータルはマイナスだろうけど。
81はひねくれた79への皮肉と推測。

[84: 匿名さん]

79の言ってることもわかるけど、

私はそれよりも、ここが動物園前なのに、公園前だとインチキする方がおかしいと思う。
公式ページにも井の頭恩賜公園じゃなくて、井の頭自然文化園って書いてあるでしょう。
隣同士だから、合わせて「公園」になってるけど、隣同士じゃなかったらここは明らかに動物園。
パークフロントじゃなくて、ズーフロント。

本当に資産価値が上がる本物のパークフロントは井の頭第2パークサイドマンション、って言いたいんじゃないのかな。

[85: 匿名]

井の頭公園は自然文化園も含むから、広告は間違いではない。
わざわざ、クライアントの機嫌損ねる広告代理店がマイナス情報出しますか？
ルフォン井の頭公園というネーミングは？
三鷹最寄りなのにルフォン吉祥寺は？
練馬区なのに吉祥寺の三井パークホームズは？

どれも広告代理店の仕事。
どうでもいい議論やめましょう。
建設的議論求む。

[86: 匿名さん]

実際問題のズーフロントの資産価値をどう評価するかだね。

もっとも、ここの前は動物園前というより、動物病院前だから。
病気の動物達を治療する場所で、夏場に窓を開けると、えさの臭い、おしっこの臭い、うんちの臭い、時にはそこで死んだりもするから、遺体の臭いまで臭う可能性がある。

かわいそうな小動物の遺体の臭いを、一瞬でもかいちゃうなんて。
私は絶対いやだ。

[87: 社宅にいた人]

そこの南側に10年いましたよ。
臭いは気にならなかったけどね。
むしろ最大の関心は「価格」
電話で聞いてもまだ全く未定だそうです。
設備・仕様が決まってないみたい。

[88: 匿名さん]

私もここに住んでたけど、私の部屋は動物園前だったから、すごく臭ってたよ。
今は都心の駅近に引っ越して、快適なこと。
ここの臭いから離れて、さわやかな空気が毎日吸えるからすっきりしてるよ。

[89: 匿名さん]

やはり、将来は容積率25%減での建て替えは覚悟しなきゃいけないんだね。
だから、二つの大地震が来た後は、痛んでも建て替えが進まずに住み続けなきゃいけない。

[90: ご近所]

すぐ横の社宅ももうすぐ閉鎖みたいですね。やはりマンションが建つのかな？