吉祥寺御殿山HOUSE(旧：吉祥寺御殿山プロジェクト)

[匿名さん]

吉祥寺御殿山プロジェクトについて意見交換しましょう。

販売時期：平成24年4月下旬 (予定)
所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通情報：総武中央線・井の頭線「吉祥寺」駅　徒歩10分
　　　　　総武中央線「三鷹」駅　徒歩13分
構造・規模：鉄筋コンクリート (建築基準法上は鉄筋コンクリート造地上3階・地下1階建) 地上4階
総戸数：169戸 (他に管理事務室1戸)
間取り：2LDK ～4LDK
専有面積：61.82m2 ～ 122.08m2
売主：野村不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住商建物

【正式物件名を確認しましたのでタイトルを変更しました。2012.05.16 管理担当】

[229: 匿名さん]

待機児童数 H23年度 104人ですね。
年々増えてますね。

http://www.city.musashino.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/00...

ただ、この待機数は市の管轄保育園の待機数ですよね。
実際には、規定上、待機できない方もいるかもしれませんね。そういう方が含まれていない事や、実質上待機出来る条件が有る事（復職までの期間など)は、考慮する上で知っておいた方が良いかもしれませんよ。

[230: 匿名さん]

都心部のマンションとは違い、共働きというよりも専業主婦で幼稚園に通わせている方も多い土地柄ですよ。

[231: 匿名さん]

都心部だと待機児童の数も、大きなデメリットですが、多摩方面のマンションだと幼稚園派も多いので、それ程では無いのかも。

[232: 匿名さん]

待機児童数って幼稚園派は除いてですよね。
そうすると、統計的にはまったく関係なし、意味なしになると思いますが。

[233: 匿名さん]

認証保育所に入って認可保育園に入所希望を出している人も待機児童から除かれます。
この辺は育児支援が整った大手企業に務めている奥様も多いと思います。
何年間か育児休業を取る予定でも、一年間しか育児休業手当は出ません。
ところが、認可保育園に希望を出していても落選して保育先が無いために復職出来ない場合は2年目も収入の半分ですが手当がつきます。
人気園一つだけ希望を出して落選狙いの人もいるんです。
武蔵野市は第六希望まで出せますが、武蔵野市のホームページにある入所申込み状況を見れば、第六希望まで出していない人が結構いることが分かります。
本当に入所したい人は遠くてもいいと第六希望まで全部出しますよね。

[234: 匿名さん]

今は引越しましたが、生まれてから36年間御殿山に住んでいました。物件の前が通学路で小学校に通っていました。「国鉄アパート」が取り壊されて、今度このマンションが建設されるみたいですね、今は休日の吉祥寺通りの渋滞はどうなんでしょうか？三鷹市方面から中央線カードあたりまで渋滞がヒドイイメージがありましたけど？一方通行の道は生活道路の他、「抜け道」でもあったはず、けっこうスピードを出す車もあった記憶がありました。すぐ近くの角を左折して、「いせや」の工場の角を右折し直進するルート、一方通行でなかったと思います。その昔、「国鉄アパート」の北側から「いせや」の工場脇まで道路で繋がっていましたけど、いつ間にか「塀」で塞がれました。今も「塀」があるのですかね？
吉祥寺駅から近いけど、車だと三鷹方面から一方通行の道だけだから、ちょっと不便かもしれません。

[235: 匿名さん]

保育園、第六希望までの考えるって事は、かなり厳しいって事ですよねσ(^_^;)
しっかりと見学してから希望を決めるのが普通と思うけど、６ヶ所選ぶとすると、子供を抱えて１０ヶ所くらいは見ないと。ちょっとキツイなぁ。
お家の検討以前に挫折しそうです（ ; ; ）

[236: とくめい]

資料が届きました。間取りは悪くはないのですが、専有面積が広めでした。

他の間取りの種類が気になります。買いたい気持ちはあるのですが、

やっぱり価格帯ですよね～


この物件も即完売するのですかね～


販売戸数も多いので、売れ残りするのかなぁ…

資料を見た皆さんはどう思いましたか？？

[237: 匿名]

今のところこの資料だと価格がわからないので、まだなんとも言えないですが、かなり高い設定になる気がします。


それにエントランスや周りの造りを見て管理費が高かそうで…やっぱり庶民には手が届かない物件になるのでは…と思いました。

[238: 匿名さん]

エントランス周りの見かけの豪華さよりも、線路脇のデメリットをカバーする内廊下や地下駐車場といったところに、ちゃんとお金をかけているかだと思います。

[239: 匿名さん]

以前のレスで線路脇の鉄粉被害の話が出ていたかと思うのですが、地下駐車場はちゃんと完備されているのでしょうか。

[240: 匿名さん]

京王線車内にも広告でてますね。
こういうのが、価格に跳ね上がるんだろうな。

[241: 匿名]

ネットの広告も多く見ます。

かなりの人が見ているでしょうね

[242: 匿名さん]

平米１００万は固いでしょう。
７０平米で７０００～７３００くらいするでしょう。

[243: 匿名]

そんなに安くないだろ。75平米8000万平均くらいじゃね？

[244: 匿名さん]

ここの土地は国鉄から最初の事業主が１００億で購入して、事業計画に狂いが生じ、野村に投げ売りしたので、野村はかなり安く仕入れをしているはずです。皆さんの予想より安く販売しても利益はでると思いますが、ブランド力があるので、やや高めの設定で販売を開始すると思われます。予想価格は平均坪単価が３００万円後半と予想します。

[245: 匿名]

244 知ったかぶりさん乙。
落札は住友商事です。
売主名は落札・幹事が先に来ます。
入札ですから、価格は… 分かりますよね。
あと何か虚言吐かれますか？

[246: 匿名さん]

＞平均坪単価が３００万円後半と予想します。
って３０６万円のこと？それとも３６０万円のこと？
３６０万円だったら７５㎡８２００万円！
って買えないジャン！

[247: 匿名さん]

開発業者が土地を100億で購入したという噂。
これが本当なら、単純に169戸で分割したとして、土地代だけで一戸当たり5900万円。
本当なのかな。

[248: 匿名さん]

施工の前田建設は、最近いろいろと問題を起こしているので、
ちょっと購入に踏み切れないです。

[249: 匿名さん]

作りも安っぽく詰め込み仕様だし、施工主も安く抑えてるしレジデンシアの坪300に近い価格なんじゃないの。

[250: 匿名さん]

レジデンシアは徒歩13分でここは徒歩10分。
確かに何かとかぶるね。

[251: 匿名]

レジデンシアは330万だぞ

[252: 匿名さん]

スタート330で、なんやかんや300位まで下がってた。

[253: 匿名さん]

７５㎡で８５００じゃ、ルフォンの二の舞だよ。ルフォン吉祥寺は未だにその後遺症で売れなかったものは賃貸。
そんなマンションじゃ価値暴落。そのためルフォン井の頭は価格修正し何とかまえよりは売れた。
でもまだ一部売れ残りありか？
そんな近隣の状況で８５００はないと思う。７０００万後半から８０００の間くらいだろう。

[254: 匿名]

まあ平均単価は分からないよね。
特に低層マンションは1F～4Fまで価格差が出るしね。
70平米の3Lは7000から8500位まで幅広くて、みんなの単価予測全員正解！みたいな
特に線路際から条件いいところまで幅広いし

[255: 匿名さん]

条件良いところってどこ？北は線路、東は食肉工場、南は獣舎ってことは西向きがベスト？

[256: 匿名]

255みたいな人は何故このスレッドに？

[257: 匿名]

ルフォン1は坪420万で竣工後も苦戦。
ルフォン2は坪295万で竣工半年以上前に楽勝で完売。
まあその中間が適正なのか否か。

[258: 匿名さん]

ルフォン2は戸数が少なかった。100戸以上あったら竣工前完売は難しかったかも。

[259: 匿名さん]

>257
ヨドバシ裏も竣工前に完売してなかった？
あそこ坪いくらなんだろう。

[260: 匿名]

あれは坪303万

[261: 匿名さん]

ヨドバシ裏も、散々環境悪いとか掲示板に書かれていましたね。駅近の魅力が優ったんでしょう。

[262: 匿名]

ここもそうだが、魅力的な物件程ネガが多い。倍率下げるためなのか、値段下げさせるためか

[263: 匿名さん]

ここの魅力は、価格帯次第かな。

[264: 匿名さん]

南面井の頭公園側の最上階と北面高架線路側の１Ｆでは、坪単価が倍以上違っても驚かない。

[265: 匿名]

吉祥寺駅10分圏で低層物件としては最後の大規模だからね。価格の想像がつかないです

[266: 匿名さん]

ここも該当しますが、徒歩10分以上のいわゆる駅遠マンションって、今後の資産価値的にはどうなんでしょうか？

[267: 匿名さん]

ここはヴィンテージ化するだろうから、１０年経っても２０年経っても価格キープでしょう。

[268: 物件比較中さん]

>>ここはヴィンテージ化するだろうから、１０年経っても２０年経っても価格キープでしょう


うん？

[269: 匿名]

前に誰も反応してくれなかったが、タイムズの時にはあったJR高架下から井の頭通りへの抜け道は使えるのか？

使えたなら、吉祥寺駅から6～7分てとこでは？

[270: 匿名]

高架下ショートカットは使えるそうです。
事実であれば駅遠では無いですね

[271: 匿名]

どこからの情報ですか？

でもホントならかなり吉祥寺駅に近づく感じしますね！

公道じゃないから公式には言わないってことかな？

[272: 匿名]

遠回りになると、すごくつまらない道を歩かされる感じだからね。
買い物はアトレでするから遠回りさせないでって言いたいよね。
マジでマンション全体でお金出しても良いと思うからショートカットさせてほしい。

[273: 匿名さん]

抜け道というか、高架下の駐車場を突っ切るルートだね。
特に夜は気持ちのいいもんじゃないが、ロンロン口なら駅5～6分だと思う。

[274: 匿名さん]

抜け道というか、私有地を通るから不法侵入だと思うのですが。。

[275: 匿名]

274
金払えばいいんでしょ。
払ってもいいから通らせてほしい。

[276: 匿名さん]

高架下の駐車場の通路を横切るもので、バイク・自転車が通れないようにこっち側とあっち側に互い違いゲートが設けてあって、歩行者は駐車場の車に気をつけてどうぞというもので不法侵入でもなんでもない。昔からあり、多くの人が使っている。惜しむらくはこのマンションの道に直接出られずに八丁道路まで出なければならないのでいまいちなことだ。それでも吉祥寺通りを来るより確実に３分程短縮されると思う。

住商・野村の力でマンション口を新たに作ってくれたら最高なんだけど、JRにお願いして下さい。

[277: 匿名]

ショートカットはここがまだタイムズだった時には看板で案内していたルートだし、不法ではないのでは？

[278: 匿名さん]

高架下の駐車場は武蔵野税務署付近から吉祥寺手前まで歩けるようになってる。
一部武蔵野市の公園になっていて、管理者のJR（アトレ系）は立入禁止の看板立てずに、歩行者と車両双方に注意を呼びかける看板を設置しているだけ。

[279: 匿名]

中道通りにあるインフォメーションサロンで営業さんに聞きました。
通り抜け確定です。武蔵野市とJRと決めているそうです。

[280: 匿名さん]

通り抜けOKですか、良かった。夜も安心して通れるように、照明の数を増やしたりJRさんにももっと協力してもらいたいですね！

[281: 匿名]

でも何故公式には言わないの？
駅徒歩10分以下は、1分の違いでも印象変わるのにねえ。

[282: 匿名さん]

公式に言わないのは公道ではないからでしょう。
国分寺でも同様な例がありましたが、階段の箇所があるから除外してました。
デベの広告では有利になっても、最近は不当表示などの消費者保護の規制が厳しいから避けているでしょう。

[283: 匿名]

まぁ、誠意ある態度でいいじゃないすか。
地方に転勤した際、悪徳賃貸業者に徒歩分数を誤魔化しされたことあります。
そもそも10m誤魔化せば9分を、730mと男らしく徒歩10分と謳い、ショートカットを出さない姿勢は評価できる。

[284: 匿名さん]

高架だと、普通の線路沿いより、更にうるさかったりすふのでしょうか。

[285: 匿名さん]

高架だと、普通の線路沿いより、更にうるさいです。間違いありません。
ただし、ここは線路のすぐそばでもともとうるさいところだから、そんな
に違いはないかもしれません。
高架線の音は線路からかなり離れたところ（１ｋｍ）まで聞こえます。

[286: ご近所さん]

ちょうど中央線の高架から６００mくらいのところに住んでいますが、通過音はバルコニーにいても（中央線サイド）、ほとんど聞こえません。

[287: 周辺住民さん]

うちは中央線高架から丁度１ｋｍですが、夜は電車の音が聞こえますよ。
シングルガラスのせいかうるさくて寝付けないこともあります。

[288: 周辺住民さん]

電車の音は直線距離では何とも言えません。１．７キロの地点ですが、子供の頃は早朝や深夜は良く聞こえましたが、家が建ちビルが建つに従って全く聞こえなくなりました。自分の住まいと線路の間に遮る物が有るか無いかで驚くほど差が出るでしょう。

[289: 匿名]

昔と違って線路のガタンガタンという音はしなくなっている。その音はほんとに駅の近くのポイントのところだけでは？
ほとんどモーター音だけだし、うちはいま線路から100メートルほどだが外ですら全く聞こえないですよ。

[290: ご近所さん]

うちは北側約３００メートルくらいだけど音はそれなりにする。特に、早朝と深夜は周囲が静かになるため、気になる人には気になるでしょう。

この建築予定地は高架下にほど近く、少なくとも電車の通過音が聞こえないということはない。自分は慣れてるので気にならないが気になる人は寝付きが悪いかもしれない。

[291: 匿名さん]

騒音はサッシによってかなり変わります。
真空サッシか三重サッシなら二重丸です。

[292: 匿名]

289さんが書いているように、ホームが多くてレールの切り替えポイントのある三鷹駅付近と、総武線と中央線の上下線しかレールがない（つまりレールが単に全てまっすぐな）吉祥寺駅付近では騒音は全く異なる。実際、電車に乗ってガタゴト音を意識して聞けばよくわかる。

1キロとか離れても聞こえる人はこのガタゴト音の条件がかなり悪い人ところのでしょう。

とは言っても、これだけ近けりゃモーター音ですら聞こえてはしまうだろうが。

[293: 匿名]

ロングレールと言います。ガタンゴトン音はかなり低減されます。ネットで検索すればすぐに出てきますよ。

[294: 匿名さん]

音は人それぞれ感じ方が違うので、何とも言えませんが、私はこの計画地の条件によく似た場所に住んでますが、全然気になりません。ただ、駅が近いと、電車の音だけでなく、ホームの音声等がうるさく感じたことがあります。ここみたいに通過するだけの場所は、あまり気にならないと思います。

ただ、私は他人と比べて神経質かも？と少しでも思い当たる節のある方は、ただですら高い買い物になるのに、住んでいる間中、ずっと気になることですので、検討から外したほうが良いと思います。

音って気にし始めると、どんどん気になりますので・・・

[295: 匿名さん]

電車のガード下の騒音が１００デシベル
遮音性がもっとも高いＴー４のサッシが４０デシベル軽減
人間がうるさいと感じるのが４０デシベル以上

ということです。ガード下より静かでしょうが、もし８０
デシベル以上の騒音ならうるさいと感じる人が多いという
ことになりますかね。
デベに騒音調査と何デシベル軽減のサッシを使うかを聞いて
みるべきですね。
それでも音に敏感な人は慎重にね。

[296: 匿名さん]

高架から500mだが電車の音より隣人の子供のうるささのほうがよつぽど気になる。

[297: 匿名]

いま東急のスタバ横でこのマンションのイベントやってますよ～

[298: 匿名さん]

どんなー？

[299: 物件比較中さん]

野村お得意の狭小スパンだね。
内廊下にして欲しかった。

[300: 匿名さん]

高そうだけど、ＭＲが楽しみ

[301: 匿名]

サロンに行かれた方がいますか？

状況教えてもらえると嬉しいです。

[302: 主婦さん]

柱のでっぱりがあるから検討から外します。
ダサい間取りだわ。

[303: 匿名]

いくらくらいですかね？徒歩13分だが線路からは遥か遠く吉祥寺行バス停目の前の吉祥寺東町の吉祥寺レジデンシアは最後は坪235で漸く完売。こちらは御殿山かつ井の頭公園至近だか公称駅10分かつ線路沿いでデベは強力。野村の営業力も考えると坪280〜300ですかね。

[304: 匿名さん]

↑どんだけお気楽なの？
坪300だったら2日で完売だわさ。

[305: 匿名さん]

坪300だったら転売でボロもうけだ。

[306: 買うかも]

いや、場所からしたら（徒歩10分、道暗い、動物・線路）からしたらせいぜい坪300強ってとこでしょう。
300切れば考えるけど・・・駅から遠い。
動物は臭いとハエや蚊がつらいね。温暖化が進んだらマラリアなんて出てきたりして。
吉祥寺周辺はは交通量も多く排気ガスで肺気腫や肺癌リスクも高いって話があります。

武蔵野タワー、あの値段の高さはギャグですね。悩んだけど買わんでよかった。
吉祥寺でいい土地はもうないねー。
あえて住む必要はないかな・・・・健康的な町ではないです。

[307: 匿名さん]

細かな点においてマイナス要素はあるかもしれませんが、
多くの人にとってそれは購入の判断を左右するほどのものではないです。
それよりもプラス要素の方が強烈に強い。
何を重視するかは人それぞれですが、細かいことばかり気にしていたら不動産なんて買えません。
坪300とか本気で言っているのかどうか知りませんが、
そんな発想がどこから出てくるのか理解できません。
ここは庶民が手を出せるような物件ではないでしょう。

[308: 周辺住民さん]

動物臭、動物臭と言っているのは、井の頭自然文化園に行ったことがない人でしょう。
上野動物園と違い、自然文化園ですから、動物が狭い範囲に詰め込まれているような園ではないです。
象小屋の中やサル山付近では臭いがしますが、周辺に住んでいて動物臭が気になるほどとは思えません。

交通量が多いかもしれませんが、大規模公園があるので、常識的には健康的な町でしょう。

吉祥寺は大規模商業エリアと大規模公園が広がるので、そもそも駅近に居住エリアが少ないです。
他の駅とは違います。
徒歩１０分（井の頭通りから行けるのであればもっと短いでしょう）は、他の駅では弱点になっても、吉祥寺では弱点にはならないでしょう。

この物件で一番の弱点は、ずばり線路でしょうね。

[309: 購入検討中さん]

こんにちは。

ここの物件の情報公開、待ちに待っていました。もう吉祥寺に住むならここにしたいという気持ちだったので、バッチリ検討開始です。

ずっと住むという意思も持っていますから4LDKを頑張って購入できればと思っていますが、人気的にはどの部屋数が注目されているでしょうか。

あまり競り合わずにサクッと決められるといいなと思うのですが。

[310: 匿名さん]

４ＬＤＫを狙っているなんて羨ましい。
私は３ＬＤＫも買えないかもしれない。どうか思っている以上に安くあって欲しい。

[311: 匿名さん]

>306
武蔵野タワーの価格は、鑑定会社によると売出価格（平均坪400万円）から中古価格で１割値上がりしてるよ。同時期に湾岸タワーを買ってたらひどいことになってたはず。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn492.html

[312: 匿名さん]

２年で１割の上昇って言っても実際に売れる価格はトントンでしょうね。
仲介手数料、登記費用等を考えると、あまり損はしなくても、リセール
で儲かるレベルじゃないですね。

[313: 匿名さん]

動物臭とは？と不思議に思っていましたが、井の頭公園の動物園の事でしたか。
確かに地図を見るとマンションは動物園のお隣ですね。
動物園のマップと照らし合わせると象舎とヤク・カモシカ舎が隣接する形になるようです。
…が、それよりもやはり電車の騒音の方が問題となる気がします。

[314: 匿名]

陽当たり良い75平米8000万円台なら買う。
9000万円なら撤退。
7000万円台なら抽選当たらない。
さあて来月のモデルルームを待つか

[315: 匿名さん]

すぐ近くの井の頭自然文化園はとてもよいところですよ。
樹木や玉川上水などもあり、自然の中に動物園が作られているような環境で
運がよければ玉川上水に自然生息するカワセミを見る事ができます。
もしこのマンションに決まれば、年間パスを購入したいですね。

[316: 購入検討中さん]

野村さんってどうしてこう、間取りが微妙なんだろう。。。

[317: 匿名]

間取りは井の頭公園パークハウスや吉祥寺レジデンシアに似てますね。
エリア特性でしょうか？

[318: 匿名さん]

ネックは線路よりも、東側の食肉工場でしょう。

[319: 匿名]

いせやはネックじゃないよ。
隣の隣にいたけど、鳥を串に刺してるだけで、臭く無いし。
ネックは価格。

[320: 匿名さん]

最大のネックは北側に駅があるのに南側がメインエントランスということでしょう。
この心理的ネック（実質的な距離のネック含めて）が一番でしょう。
しかも南側メインエントランスまでの道が最高につまらない全く使えない道。

このせいで価格などがネックになってしまうし、線路沿いなのにとネックが目立ってしまう。
隣地もどこか買い取ってくれれば良かったのに。
それこそちょっとした迷惑施設があるとそこを買い取れば良かったのにとネックが目立ってしまいます。

[321: 匿名さん]

>320
それが最大のネックということは、たいしたネックはないということですね。
結局お値段次第の物件です。

[322: 物件比較中さん]

そんなこと言ってたら、デベはとんでもなく強気の値段出してきますよ。で、その値段でも買う人にまず売って、売れ残りを適正化で売る～それでもすごい儲けになるもの

[323: 匿名さん]

お金持ちはこの物件欲しがるのかなぁ？

お金持ちが買うにはちょっと微妙な環境かなって思ったもんで・・



うちは金持ちじゃないから買えないけど。。

[324: 匿名さん]

微妙な環境って、吉祥寺駅徒歩圏、井の頭公園が目の前、三鷹駅も利用可能、一種低層住居専用地域

環境は間違いなく恵まれてるよ。
線路だって玄関側の北側だし。

煽りか妬みだろうけどさ。

[325: 匿名]

ここで書き込みしながら検討している人はみんな金持ちではないな。私含めて。ここ買う人は既に持家があり、資産リッチのシニアで、圧倒的にキャッシュ購買層でしょ。
ルフォンも武蔵野タワーズもキャッシュ購買が半分位らしいし

[326: 匿名さん]

金持ちはもっと都心を買うんじゃない？
23区内にも環境がいいところはあるからね。
私も金持ちじゃないけどね。。。

[327: 匿名さん]

>326
都心ってどこ？
高層マンションが建ち並ぶような場所？

一種低層の地価で比較すると何年か前から
成城＜＜＜吉祥寺
が定着してるんだよな。
でもって成城の地価は下がり続け、吉祥寺は全く下がらない。

[328: 匿名さん]

食肉工場＝いせやでしたか…そんなのあったか？と驚いてしまいました。
いせやなら臭いもありませんし、特に実害なしだと思います。
この立地は公園が隣なので桜の季節は花見客で賑やかになりそうですね。
公園でもお花見スポットとは離れた奥の方なので、酔っ払いも少ないかな？