吉祥寺御殿山HOUSE(旧：吉祥寺御殿山プロジェクト)

[匿名さん]

吉祥寺御殿山プロジェクトについて意見交換しましょう。

販売時期：平成24年4月下旬 (予定)
所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通情報：総武中央線・井の頭線「吉祥寺」駅　徒歩10分
　　　　　総武中央線「三鷹」駅　徒歩13分
構造・規模：鉄筋コンクリート (建築基準法上は鉄筋コンクリート造地上3階・地下1階建) 地上4階
総戸数：169戸 (他に管理事務室1戸)
間取り：2LDK ～4LDK
専有面積：61.82m2 ～ 122.08m2
売主：野村不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住商建物

【正式物件名を確認しましたのでタイトルを変更しました。2012.05.16 管理担当】

[61: 匿名さん]

敷地の南側の道は交通量ほとんどないよ。
行って見れば分かる。

[62: 社宅にいた人]

ロンロン、今はアトレ？西口からならすぐだけどね。
公園口は井の頭通りから行くと良いよ。バス来ないし、歩道広いし。
ここは遊びも子育ても最高だったなぁ。
私みたいなしがない国鉄マンには買えない気がするが、価格に期待したいけどね。
まあ無理か

[63: 匿名さん]

ここは三鷹駅まで１kmの距離だから、12～3分で着きますよ。
吉祥寺までの道が嫌という人は三鷹駅も使えます。

[64: 周辺住民さん]

南側の道は車の交通量はほとんどないと思います。
しかし道路が狭いから一方通行だし、車の出し入れは車庫がどこにできるかにもよりますがちょっと考え物かも。。
公園から吉祥寺駅に向かう吉祥寺通りは年中渋滞になるし、大変かもしれませんね。

[65: 匿名さん]

土日現地行けばわかるけど、本数は少ないが絶え間なく車は走ってる。
平日の夕方になるとかなり本数は増えて、うるさいっちゃうるさいから落ち着いた住み環境ではない。

[66: 匿名さん]

ここは吉祥寺、中央線、総武線、東西線高架の眼前

私たちは、これほどの立地にはきっと、もう二度と出逢えない

[67: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

電車の音は、部屋の位置次第なんでしょうね。
家内は、公園が近いと虫が来るのでは？と心配してます。
私はそうでもないと思うのですが、公園が近いと虫多いんでしょうか？

>56さん
そうですかぁ。デベロッパーの方が書き込むと言うのは、無いんですね。
でも販売代理の不動産業者や広告代理店の方が書き込む事はあるんですね。

[68: 匿名さん]

>66
吉祥寺の売りの一つが中央線総武線だから、その言い方だとダブルブッキングになっちゃうよ。
正しいのは、
ここは吉祥寺、獣臭と虫のある動物病院の眼前。

井の頭第2パークサイドマンションみたいに、ちゃんとした「公園」の前で車も通らず駅も近いマンションなら、こんなに都心に遠くてもなんとか価値はあるけど、ここはちょっと9分でも8分でもないギリギリ10分で臭いのする動物園前というのがどうなのかだよな。
少なくとも他を犠牲にしてまで絶対ほしい立地じゃないよね。

1971年築のパークサイドマンションもそのうち建て替えるから、二度と出逢えないことはなでしょう。
10年以内に出会える本物のマンションが現れる前に、ここみたいな動物園前の偽の「公園前」物件を買っちゃったら、それこそ本物のパークフロントに「出逢えないかもしれない」ことになる。

高齢化社会において、一番近い最寄駅が、徒歩10分。
この一言に尽きる。

[69: 匿名さん]

駅から遠いわりに、獣臭やら、線路脇の騒音、振動、電磁波、鉄粉で、環境が良くないんだよな。
普通、環境と利便性はトレードオフだと思うんだが。

[70: 匿名]

井の頭パークサイドの建替えは無理だろ。容積既に食い過ぎ。余剰が無いと無理。
一般的な建替えは協議開始から20位かかるよ。

[71: 匿名さん]

プレミア立地の井の頭パークサイド、メゾン井の頭は既存不適格だから、現状の容積率だと階数はほぼ半分になる。
つまり建替えは無理。大規模修繕予定みたいだし、このまま耐用年数を延ばすのでしょう。

[72: 購入検討中さん]

線路からも離れていて、動物園からも離れている、ちょうど敷地の真ん中あたりの部屋を買えば問題ない。

[73: 匿名さん]

容積率オーバーによる、既存不適格ね。
ここの半地下の方こそ、将来いかにも既存不適格になりそうな感じではないか。
50年以内に、どこかでゲリラ豪雨による大きな被害が報じられて世田谷みたいに規制となった場合、地下階の容積率が消滅するわけだから、約25%のスペース減での建て替えになっちゃう。
パークサイドの延命の予想が本当ならば、ここも将来首都直下型や東海大地震が来た後、耐震性に若干問題が生じても、建て替えできずにそういうゴーストマンションになるね。
借地権じゃあるまいし、所有権の資産価値下落は不安。

[74: 匿名さん]

ここの半地下はルフォンみたいな地下住戸用？？吉祥寺レジデンシアみたいに地下駐車場用なのでは。
そうすれば、線路脇の車の鉄粉被害を防げるし。

[75: ご近所]

ルフォンにせよ、ここにせよ、一世帯当たりの土地の持ち分面積は、お隣の杉並区であればそれなりの戸建てを建てられるくらいある。

こういうマンションって値落ちしにくいって考えてよいの？

[76: 匿名さん]

>75
世田谷みたいに規制となった場合、地下階の容積率が消滅するわけだから、約25%のスペース減での建て替えになっちゃうから、むしろ値落ちは、しやすいって考えた方が良いと思います。

[77: ご近所]

どこのスレにも同じこと書いてる人ですね。少数意見として参考にさせて頂きます。

単純計算で一人当たり２０坪以上はあります。高層マンションと比べるとかなりあります。中古で値付けするときって、こういうことは考慮されるものなのでしょうか?つまり、近隣の土地の同じ広さの土地の価格以下にはならない？

[78: 匿名]

みんな杓子定規だなぁ。既存不適格なんざ、幾らでも逃げれる。
世田谷区の地下規制も事後立法で財産を奪う事と道義。
田舎で水田のど真ん中、市街化調整区域に地主の豪邸がよく建つじゃん。
あれは従前から住んだ人だけの特例権利。
既存不適格でも特例で建つ。※70年後で共産党政権なら別だが

[79: 匿名さん]

>既存不適格でも特例で建つ

じゃ、井の頭第2パークサイドマンションも、特例で建てるだろうね。

[80: 匿名]

吉祥寺、南口から降りてみましょう。
降りると目の前にラーメン、定食屋。
ちょっと左に行って、右に曲がると煎りにんにくラーメンのよしきゅう、
向かいに天下一品。ドトールもあるので、ちょっと一息ですか？
御殿山へ向かうために右へ行きましょう。
右には「一件目居酒屋」があります。軽く一杯行きますか？
さらに歩くと立ち飲み屋「笑門」漫画家さん、立ち飲み好き芸人も
訪れるお店ですね。さらに行くと「＊＊」という明け方までやっている
焼き鳥や料理がおいしいお店があります。（好きなんで名前伏せます）
さて、さらに歩くと、右手にアトレ裏口が・・・
アトレ口から出てもここへ出ることができます。
食品売り場でお買い物してから出ることもできますね。
さらにまっすぐ歩くと、吉祥寺通りと井の頭通りの交差点にでます。
交番が角にあるので、よく右折禁止と知らずに捕まる人もしばしば・・・
左の角へ行くと「牛丼すきや」お急ぎの方はこちらへ(笑)
そして、さらに歩くと有名な「いせや」があります。
さらに歩くと左手に美容室ZEST。女性には結構評判です。
右手にはおしゃれなカフェがあります。
さらに吉祥寺通りを歩いていくと、井の頭公園の入口があります。
散歩にはいいですね。

さらにずーっと歩いて、右に曲がって文化園の裏手を歩いていくと
マンションへたどり着きます。

距離にして約750m（GoogleMap調べ）徒歩9分。。

でも絶対に9分ではなく、3時間後に着きそうです。。。
美容室はともかく、美味い店の誘惑多すぎ(笑)

住みたいまちNo1の吉祥寺でのポジネタでした。