ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その11

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[911: 匿名さん]

早く採算いくために、１住戸あたりの単価を上げるしかないんですね。

[912: 匿名さん]

ここ売れ残った時点で採算合わなくなるだろ
有明の二の舞は十分現実味のある話し

[913: 匿名さん]

有明よりもきついかもよ。
有明は安かったし、ああいった環境のニーズはありだけど、
さすがに中央区で荒野を買いたい人はすくないでしょう。

[914: 匿名さん]

で坪いくらなら買う？

[915: 匿名さん]

260万。

[916: 匿名さん]

南低層買えちゃうね。実際は買えないくんだと思うけど・

[917: 匿名さん]

南北東西でかなりかわるしな

[918: 匿名さん]

北の低中層とか真面目に200切らないと無理ですから

[919: 匿名さん]

２００以下って埼玉組みも

[921: 匿名さん]

買っても今のままじゃ売る時大損確定だしな

[922: 匿名さん]

ここの担当の人なんかかわいそう。
役員にこの値段でって言われて、逆にその値段で売り切ったら上の目があるとトライしたんだろうね。
いろいろ頑張ってるのは伝わるけど、マンションって建物だけじゃないからね。
年収分引いてトントンならいいんじゃない。間違っても赤を大きくしないようにね。

[923: 匿名さん]

確かに販売担当もキツイな。
長期戦だし、自分が好きな物件に移動出来ないしな。。
夜な夜なこのスレを見てんだろうな・・

[924: 匿名さん]

正式価格を下げてくるなんてあり得るのかな？既に予定価格を言っちゃってる訳だし。今更価格は変えてこないでしょ、せいぜい200万位って言われてる「微調整」位のじゃない？
ところで、ポジ意見が少なくなって寂しいね。。ここぬ価格がこれ位ってことは始めからわかってたことじゃないの。。

[925: 匿名さん]

価格は変わらんだろう。今更。
ここが競合するのは、野村の三期と三井豊洲？と月島の駅前？
ここの売出しタイミングについて、皆さんどう思います？どこと比較すべきなんだろう。。

[926: 匿名さん]

そりゃ購入検討者はできるだけ安く買いたいですよ。
一生懸命な検討者が多ければ多いほど、
価格ネガは増えます。

[927: 匿名さん]

うーん、ポジ意見ねー
入れ物はいいよ…駅近なら簡単に売れると思うよ…

[929: 匿名さん]

東雲プラウドよりは良いマンションだと思うが駅から遠すぎる。
中央区アドレスと有楽町線と大江戸線の二路線がプラスになるかだけど、晴海だと微妙かな。
ただ三菱+鹿島。高くても買う人はいるから半分までは労なく売れるだろう。
湾岸は本当に客の取り合いだね。

[930: 匿名さん]

素人質問ですが、売れ残りが多いマンションは購入者にどんなデメリットがあるんでしょうか？
中古で売りづらい？(スミ○のシン○ルは中古で高い値段で出てますが、それを買うなら新築買うもんね)、管理費と修繕積立金が上がる？
が思いつく事ですが、他にあるのかな(既に十分なデメリットだが)？

[931: 購入検討中さん]

そっかなぁ～東雲にいくのかね？？？
プラウドのこと言っているの？
ウチは玄関のカメラがオプションと言われた瞬間に冷めたけど･･･
入ってすぐの石張のところも段差が10年前のマンションみたいだったし
通路のところもタワマンっぽくないでしょ
フツーに部屋の窓もあるし、室内廊下じゃなくてさ
これって全て部屋の中を見る前に感じたことですけどね
これじゃかっこ悪くて、同僚や後輩は家には呼べないなって･･･
ここの良し悪しの議論は別として
東雲に流れてるってのはあきらかに意図的な業者のカキコでしょ

[932: 匿名さん]

半分まで労なく売れても、全然足りないですよね。まして、隣にもう一棟建つんでしょ。ここの半分しか売れないってことは全体の四分の一ですもんね。。

[933: 匿名さん]

>>930
単純に完成してるのに空き部屋が多いMSがあるとして
「ラッキー！買える部屋残ってるぜ！」とは思いませんよね
「なんでこのMSこんな空き部屋多いの？」と言ったところから始まるかと

あと大江戸線だけど主要駅はいい駅多いんだけど、とにかく深いし駅も電車も狭いし
乗り換えやすいけど実はどこもホーム移動で結構時間食うし
利便性とるなら大崎行くね、ただあっちは高いんだけどね

でもここ検討してた方々って年収2000万を「程度」っていうような方々ばかりですよね？ｗ

[934: 匿名さん]

地所って赤字覚悟で売る不動産屋？
値段下げて遼君にギャラ払わないと。
それとも遼君ギャラを出来高性にするとかね。

[935: 匿名さん]

そうか？俺の印象ではかなり東雲に流れてると思うけどね？931があげてくれた点、俺は余り気にならないよ、同じ駅からの距離、同じ広さなのにプラス1千万も出す事に比べたらさ。
アドレス含め気になる人はいるだろうが、そうじゃない人はかなり東雲にいったんじゃないかな？あと金出せる人は月島にね。
ここがこれだけの価格なら東雲かもう少し頑張って月島、となりそう。

[936: 匿名さん]

>>932
購入希望者は毎年一定数増えるんだよ。
5千万円超マンションが買える人は毎年1万人増えて買います。

みなさん1年経つと1歳年を取るでしょう。

[938: 匿名さん]

確かにね。
でもマンションも増えるでしょ？特にこの界隈は。ここも後期や二棟目はまた新たな物件とバッティングするよ。

[939: 購入検討中さん]

価格を上げてるのが本当なら気分が悪いね
200万上がったってのは本当なの？
実際に打合せに行くから聞いてみるけど
納得できなかったら一気に冷めるな
野村みたいにジワジワ下げてよ

[940: 匿名さん]

商売人目線だとここは一気に下げられる範囲の少し上くらいまで下げちゃって売り抜くべきだな
勢いをつけて二棟目に繋がないと、一棟目の売れ行きが良いってのはそれだけで宣伝にもなるわけだし

[941: 匿名さん]

>>938
2000年頃からそうですよ。
取り立てて言う話ではないと思うよ。

帰宅困難者問題と郊外の衰退で、
坪単価面を考えると、もはやこの辺りしか選択肢が無いから
昔より売りやすい環境だと思うよ。

[942: 匿名さん]

〉〉941

938です。確かにその通りかもしれないですね。
個人的にはここにこの価格出すなら、無理なく買える人は豊洲、背伸びしてる人は東雲、余裕ある人は月島、という頭があるので、ここは中途半端さがありますが、そうじゃない人も沢山いるでしょうね。
ここを検討してますしネガるつもりはないです。が、心配もしてます。一棟目で苦戦すると二棟目は大変だから。

[943: 匿名さん]

二棟目は住宅棟なの？確かなことですか？

[944: 匿名さん]

人口と戸数。需給バランスが決める適正価格と実際の販売価格。
ここは適正価格か。

[945: 匿名さん]

ここの正式価格下げられるのが一番怖いのは東雲プラウドだろうね。
要望がどれだけ集まってるか。
三井も東雲で参戦予定。供給過剰だと思う。本当に湾岸は郊外並の価格になるのではないか。
まずはここの第一期の売り出し戸数だね。

[946: 匿名さん]

中央区と江東区を足して年4千戸は売れると思うから、
2年間で8千戸。

今の予定が大量供給とは思えないんだけど。

[947: 匿名さん]

デベの営業さんもこのスレ見てるんだろうね。「こんな意見が出てました」って戦略会議で話し合われたりするのかしら？
高い高いってネガれば価格下がるかしら？

[948: 匿名さん]

>>947
スレの伸び方で人気度を見ているんじゃない？
大規模物件でスレが伸びないと不安だろうね。

[949: 匿名さん]

プラウドとここの違いは、物件のスペックとか区の違いとか色々あるが、俺が決定的と思うのは土地を仕入れたタイミング。かたやリーマン直後に買い叩いた土地、かたや昔から塩漬けになってた土地。これが販売価格を決める自由度を決定的に分けたんじゃないかな？
ここは高いと言われても下げられないでしょ。

[950: 匿名さん]

だから有名なデザイナー起用したりして高級路線でいくのかな？

[951: 匿名さん]

＞946
中央区と江東区の売れ残りだけで八千戸くらいあるんじゃないかな。
中古もあるし。

[952: 匿名さん]

二棟ってことは1600戸でしょ？東雲プラウド＋三井の豊洲東雲＋αの戸数。。これって凄いよね。
個人的には湾岸が発展してほしいから頑張って欲しいけど。

[953: 匿名さん]

頑張ってほしいが、売り切れるとはとても思えん。。
まして、二棟も。

[954: 匿名さん]

都心部一極集中がどこまで進むかですね。

[955: 匿名さん]

有明や豊洲の新築も結構売れ残ってるしね・・・

[956: 匿名さん]

都心の売れ残りに比べたら、ね。

[957: 匿名さん]

23区どこでも売れ残りはあるよ。大規模物件が目立っているだけだよ。

[958: 匿名さん]

いや、湾岸の土地のあまり方はケタ違い。作るのはタワマンばかりだし。これらが軒並み古くなったら一体どうなるんだろう。。。

[959: 物件比較中さん]

MR予約しないで行かれた方いますか？受け付けてくれますかね？東雲正式に申し込みする前に、見ておこうかなと。

[960: 匿名さん]

予約しないで行きましたよ。
ホームページに書かれている

土曜、日曜、祝日の午後は特に混み合い、
場合によっては1時間程度お待ちいただくことがございます。
なるべく午前中のご来場をおすすめしております

に従って早めに行ったらすんなり入れました。

[961: 匿名さん]

>>958
都心に近いから次から次に人が流入するので、そんな心配は無いよ。
だから、資産価値維持で都心部のマンションが売れ筋に変わってきているのですよ。
外周区はマンション供給がずいぶん減って来たよ。

[962: 匿名さん]

＞都心に近いから次から次に人が流入するので、そんな心配は無いよ。

確かにそうだが、駅近などの利便性が条件になる。

[963: ご近所さん]

販売前から、この惨たんたる状況。更にもう１棟
早くも三菱にとって頭の痛い物件になりますた。
広告業界にとっては遼君の神通力にも疑問符がついたと。
めでたしめでたし。

[964: 匿名さん]

交通： 山手線 東京駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））

[965: 匿名さん]

バス停から６分歩くなんて中央区ですか？

[966: 匿名さん]

バス停から６分歩きなら晴海レジデンス並みの価格じゃないと完売は厳しいかもね？

[967: 匿名]

晴海レジデンスの価格にはならないでしょうね。
駅までは同じ距離でも晴レジは嫌悪施設の隣そして何よりも仕様が違いすぎる。

[968: 匿名さん]

967
そりゃ〜そうなんですが、
「とても晴レジx1.2なんて価値はない。」
って人々が、このスレから目出度く卒業したのでしょう。
予算の少ない人は勿論だか、予算に余裕がある人も去った。

野村東雲か、晴海三丁目か、勝どき五丁目か、月島一丁目か、豊洲六丁目か。
勝どき五丁目だったら坪280万でも買いだな〜

[969: 匿名さん]

晴レジ価格の一割り増しくらいが妥当でしょう。

[970: 物件比較中さん]

＞９６９　見学しましたが、仕様や共用施設など晴レジより数段格上に感じました。駅遠という点では９６９さんに賛同できますね。バスは人口が増えれば停留所ができるのではないかと思います。

[971: ご近所さん]

流石に、ここを晴海レジデンスと比較する人は論外だと思う。
あの価格と比較するなら辰巳でも塩見でも逝ってなさいと言う感じ。
というか東雲のプラウド東雲行けよ。

晴海レジは致命的な欠陥がある。
焼却炉からの煙が建物に直撃する。
俺も最初は目を疑った。
焼却炉は下にも煙突があって、海側から風が吹くとマンション東側に当たるんだよ。

焼却炉の煙ってどんだけ体に悪いか解かってる？
外人が東京に来て、街中に清掃工場があるのを見て皆驚くってさ。
あの物件は個人的には半値でもあり得ない。

[972: 匿名さん]

晴海レジより周辺環境、仕様が上だから、晴海レジの1,2倍～1,1倍の価値ってことなんでしょ？

[973: 匿名さん]

というより
過去の物件をベンチマークにすること自体がナンセンス
晴レジは3.11以前の過去のパラダイムの物件

[974: 匿名さん]

ハルレジよりお買い得でしょ。

[975: 物件比較中さん]

湾岸地域で比較できる新築物件が江東区にしかないのも買い手側には不利だね。過去に品川・芝浦や勝どきに多くの供給があった時には比較検討ができたが、現在はその対象が少ないね。

[976: 匿名さん]

>973
晴レジより安くなくちゃだめってこと？

[977: 匿名さん]

比較対象新築物件は勝どきビュータワーがありますよ。

[978: 物件比較中さん]

ビュータワーは駅上が圧倒的に有利だが、仕様があまりにもチープだった。やはり公団っぽい。

[979: 匿名さん]

>流石に、ここを晴海レジデンスと比較する人は論外だと思う。

そりゃ〜そうなんだが、坪280万は
高い！
残念！
買い損！
な評価なんです。
多数派の意見だよ。

安いと感じる部屋はあっても、完売できないようなマンションは危ない。

[980: 匿名さん]

二棟あるしね。
界隈が開発されないかな。

[981: 匿名さん]

５年あれば少し変わるんじゃない。閑散としたトリトンは店がよく変わるから人口が増えればスーパーも入るかもね。
何度も店が変わってるからね。

[982: 匿名さん]

バブル地価の土地で、晴海再開発地域の先陣として売ること自体が誤りだったのでは。

あと5年、塩漬けにしておけばよかったのかも知れない。
ここは無かったことにして次(他社物件)に期待したいが、ここの売行きが次の着工の足枷となってしまいそうだ。

ちなみにここの一期の販売予定戸数はどれ位ですか？
東京中が羨むような人気っぷりを発揮してもらわないと！
400戸は軽く超えますかね。

[983: 匿名さん]

400戸ぐらいじゃない？
まずは半分ってとこでしょう。

[984: 匿名さん]

一期で半分くらい楽勝でしょう。
東京中羨むマンションですから。

[985: 匿名さん]

ランニングコストが資産価値に影響する典型的なパターン。今後、駅近にマンションが建つに連れて、一割ずつ目減りする。東京中が羨む、東京になる。実力がないと誰からも羨まれませんから（笑）

[986: 匿名さん]

レスが伸びなくなったね。みんな他に行ったんだね。

[987: 匿名さん]

何で急にここまで人気がなくなったの？

[988: 匿名さん]

何もない辺鄙な地域ですから。
金額メリットがないと購入出来ないでしょう。

内陸なら坪280ぐらいなら安い部類に入るだけどね。

[989: 匿名さん]

MRに行ってシミュレーションしてみればいかがですか？
過疎化の原因が分かるかも知れません。
事件はスレではなく現場で起きているものと思われます。

[990: 匿名さん]

ちょっと前のガイアの夜明けの放送では
ここがプラウドより良い様な感じで放送されてたのにね～

[991: 匿名さん]

仕様は良いんだよ。問題は価格。これに尽きるよ。
ガイアの夜明けみて良いなーと思っても、この場所でこの価格はないってみんな思ったのでは？

[992: 匿名さん]

ザッツライト♪

[993: 匿名さん]

中央区アドレスにこだわる人ってどれ位いるんだろ？そんな事にこだわらない人の方が多いでしょ。
すぐ近くでパークハウスと並び最強ブランドの一角のプラウドがあの価格で出してくれば、そっちに流れるのは当然だよ。アドレスと仕様では劣るが利便性は上、ブランドバリューは同等、価格は平均二割位安い。当然そうなる。

[994: 匿名さん]

モデルルーム行ってみて、間取りとか仕様はいいと思ったんだけど、まだ未定の開発計画とか前提にして「将来、値上がり確実」みたいな営業トークをしてるのが気になりました。
あと、70平米以下の小さい間取りがすごい多いのは、管理がしっかりしてないと、荒れそうでいやだなぁとか。

[995: 匿名さん]

とにかくタイプが多すぎで様々な面でメガ盛りだから食べ残しせざるを得ない。

[996: 匿名さん]

こんな調子で二棟もさばけるのか。。湾岸全体にネガティブな印象を与えない様に頑張ってほしい。

[997: 匿名]

ここの問題点は価格が高いということもあるけど致命的な問題はマンション周囲に商業施設が全くなく、ほぼ永久的にできえないことです。半永久的に商業施設ができなことは現地に行ってみればすぐ分かります。
私は５丁目や月島まで待てないのでＴＴＴを検討することにしました。新築だけが取り柄のこのマンションに金を出す金額でＴＴＴの中古が買える。

[998: 匿名さん]

私もＴＴＴ中古が良いと思っています。仕様はここよりも上だし、何よりも駅近、スーパーもありました。バス停も目の前で環状２号線が開通すれば汐留にも徒歩圏。資産価値が維持されやすいですね。

[999: 匿名さん]

分譲時価格を知ったうえで、それを越える価値が見出せれば買いじゃないかな。
ランニングコストもここより明らかに安いしね。
自分もここを買うくらいならTTTと比較検討するか、五丁目まで待つ。

[1000: 匿名さん]

月島再開発は手が出なそうだから、TTTの中古か勝どき5丁目を狙うのが良いね。

[1001: 匿名さん]

ＴＴＴがまた値上がりそうだね。。

[1002: 匿名さん]

立地重視の人が多いからここは苦戦しそう

[1003: 匿名さん]

埋立・駅遠物件の限界ラインがあるわけで、庶民・金持ちの双方から敬遠されてしまう最悪のパターンになりかねない。
周辺タワマン計画を織り込むと、1800戸完売は厳しいでしょう。
ニ棟目は仕様を落とせざるを得ないかも知れません。

[1004: 匿名さん]

都心を選ぶニーズに駅近や利便性が含まれての以上仕方ない
ここはどちらかというと郊外のニーズにあってないか？基本車移動な、まあ駐車場30%だけど
中央区アドレス(笑)の優位性がネームバリューだけだし

2棟目でグレード落としすぎるのも難しいでしょう、ツインタワーみたいなもんだし
中身スッカラカンにして基本オプションいれないと何もないって感じくらいじゃないかな

[1005: 匿名さん]

駅遠物件で実質駐車場３０％しかないって致命的じゃね？
ここを買う人なら駐車場代の負担は問題ないのに

[1006: 匿名さん]

TTTは駐車場どのくらいあるの？
待ちが凄いって聞いたけど

[1007: 匿名さん]

区の要請を受け入れなかったわけだから、それなりの根拠を提出・承諾されての駐車場数なのでしょう。少ないほど管理費が安くなりますからね。駐車場代も一月の事前案内会での予定表より上げて、管理費は下げました。
これは地所の努力。

それでも管理費は高い。

[1008: 匿名さん]

ここの周りの商業施設の開発はないというか、
造っても採算がとれなくて敬遠するだろうね。
トリトン内でもお店出しても閉店するのが多い。
土日なんて閑古鳥状態だからなぁ。

[1009: 匿名さん]

晴海近隣住民は、週末ともなれば豊洲へ買い物しに行きますからね。豊洲ららぽーとも閉店する店はあるが、すぐにテナントが入り徐々に成熟しつつある。集客力が桁違い。
この界隈は、何もかもが中途半端になりそう。

[1010: 購入検討中さん]

江戸バスの停留所が近くにあるよ。