ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その11

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[838: 匿名さん]

835さん
ここも勝どき五丁目・月島一丁目も、空気はさほど変わらないはずですよ。晴海大橋の交通量は今後増え続けます。根拠データはありません。
24時間、屋外で幹線道路に立ち尽くしていたら違うかも知れませんが。

騒音を気にされるなら、ここの東向きが良いですね。
ただ、東向きは他の方も指摘されていますが、隣に建つ二棟目が視界に入り、日照面でも影響が考えられます。

[844: 匿名さん]

三菱地所がこの土地を仕入れたのはかなり前に高値でと聞くが、同社は減損したのかな？
そもそも適正な販売価格はマーケットが決める訳で、デベがコントロール出来るのは出来ることは仕入れコストと建築コスト。この位の金出す買手は物件のスペックに厳しいだろうから建築コスト削るにも限界がある(まして安全性に影響したらデベは破滅するし)、仕入時点で高かったこの物件はデベが利益率削るにも限界があるって事でこの価格な訳だが、ちょっと適正価格と言うには高いね。

[845: 匿名さん]

都心の物件としては単なる低価格である事と海が見える事以外には、プラスの特徴が無い物件だから

このレベルを買い手が物件のスペックにうるさいと表現するのはどうかと思うが。

うるさい奴しかいないことになる。

[846: 匿名さん]

都心だけど、こればかりはどうしようもない僻地。
やはり立地が受けないわけでしょう。

随所豪華にして大々的に広告してギリギリな価格で売ろうも残念ながら前向きな検討者が少ないみたい。
パビリオンに行って予定価格みてサヨナラ者が続出したのでしょう。

市場評価は低価格ではないということ。
スレの状況で明らかではないかな。

[847: 匿名]

予定価格知って、閑古鳥状態？
それとも、静かなのは掲示板だけ？

モデルルームには人集まってるの？

本当のところどうなの？

[848: 匿名]

↑気になるなら人に頼らず自分で確認しなさい。

[849: 匿名さん]

事前案内会で予定価格が出てから一ヶ月。
それでこんな状況だよ。
とても人気物件とは思えないな〜

むしろ、2〜3年前に分譲開始したマンションのスレのほうが最近は活性化してるね。
話題のプラウド東雲やシティータワーズ豊洲などに検討者が流れたと予想。
あとは今後に販売されるマンションまで待機かな。

[850: 匿名さん]

MRに行っても相手にされない人は
便所の書き込みみたいな掲示板だけが情報を得る唯一の場だからね　
　

[851: 匿名さん]

無責任で恣意的なモデルの担当の発言より便所の書き込みの方が真実の事もあるしね。

会話録音しても良いですかと確認して、耐震性、周辺環境の話をすれば、どれだけ確かな事を言っているのか分かるしね。

[853: 匿名さん]

晴海なんかは特に、アクセスが事後的にでもちゃんと便利になって、地震がらみのリスクとかもできる対策はきちんとしているのであれば、物理的な都心からの距離からして、さらに金額が跳ね上がらないとおかしいのかもしれないね。

[854: 匿名]

供給過多で値下がり確実でしょ

[855: 匿名さん]

条件次第でしょ。
駅から遠くなる程、落ちやすいのは言うまでもないですね。
ゆりかもめは、この近くには駅が出来ない可能性大なんですよね。いつ出来るかは別として。

[856: 匿名さん]

金額跳ね上がるとかあるわけないことは別にして
現実的なポジ意見出すなら
資産として物件でんではない、永住目的で買う物件
湾岸タワマンとしては最高クラスのグレード
永遠眺望(南限定、北最悪)
資産価値は下がりこそすれ上がる事はないだろう
だが永住が目的ならそんなものは関係ない

[857: 匿名さん]

この物件最大の難所はシングル、DINKS向け
1LDKのほとんどは北側集中、駅遠、資産価値皆無と言ってもいい
買う物件ではない、トリトン勤務のシングル狙いで貸し出すのが無難
マジでここのシングル、DINKS向けって誰が買うんだ？結構多くなかったか？
今からでも見直すべき、1LDK3戸より3LDK2戸

[858: 匿名さん]

同感。。。
市場調整の結果でしょうし、今更見直せないけど。
様々なタイプを準備することで、網を広げた感じでしょうか。肝心な網の目の大きさは…

様々な層が入居するのでしょうね。
何だか理事会が大変そう。

[859: 匿名]

私も同感…完全永住マンション。駅遠関係ない老後なんかはいいかもね。のんびりできて。

[860: 匿名さん]

この辺買う人で永住する奴はいないだろう。ＭＳは住み替えが前提。

[861: 匿名さん]

住み替えを前提にするなら中古で売りにくいこの物件は候補に入らない
駅遠、駐車場3割、近隣の商業施設がパッとしない、運河沿い以外はタワマン造設確定でお見合い確定
売れると思か？

[862: 匿名さん]

中央区とはいえ厳しいですよね。
今後はもっと駅近マンションが出来るわけで、検索条件から外されます。
震災前だったら坪平均280でも売れたかも知れませんが。
せいぜい〜260が適正ですよ。
住み替え前提の人は、かなりの覚悟が必要と個人的には思います。

[863: 匿名さん]

ここで住み替えを前提とするなら15年後
近くに駅ができ発展してればいいな
と超希望的な予想ができるなら…

[864: 匿名さん]

15年後か
内陸一等地は別にしても
タワマンは団地扱いだろうな

[866: 匿名さん]

タワマンはステータス(笑)

[867: 物件比較中さん]

タワマンでも高層１２０㎡以上の角部屋じゃなきゃステータスとは言えないでしょう。

[868: 匿名さん]

そうだね。

ステータス性のあるタワーの部屋と言ったら、少なくとも40階以上の角部屋オンリー。
地震がどうとかあるけど、この種の根強いニーズはある。

住所で1-2-3-4301って書いても、田舎の人には4号棟の301号室って思われちゃうのが哀しいけど。　

[870: 匿名さん]

だけど>>857さんが言うように1LDKは絶望的でしょうね
シングルDINKS向きの40～60㎡を眺望の酷い北側に追込み、値段で売り込む低層階は60㎡↑という
もはやシングルを迫害しているのではないかと思うような配置で北側半分くらいが1LDKという
しかしそこまで追いやられても「買いたい」と思わせるものがない
低層40A40Bらへんならば低価格で高グレードを手に入れられるというポイントはあるけど
でもシングルのニーズに合う物件って利便性重視ですよね…
北は凄く売れ残りそう…

[871: 匿名さん]

投資向きでも厳しいですよね。
売れ残り物件は気分良くないよね。。。
要望書が入らなかったら、某マンションみたいにアウトレット行きかな。

[873: 匿名さん]

駅遠で必死に歩かなくてはいけないという段階でステータスではなくなる。

[874: 匿名さん]

そうなんですよね、湾岸エリアや中央区アドレスに拘らなければ
駅遠選ぶなら駅直結型の地方タワマンという選択肢の方が…

[875: 匿名さん]

再開発はたいてい住宅地としてよい評判でなかったところを開発するわけだから開発前より価値は上がる。でも新築は上がることを見越して従前価格に比べて 高い値段をデベがつけるから、再開発途上地域の新築マンションはお買い得かどうかは値段によるとしかいえない。
↑
他スレのコピペだけど、最後の部分で「…。」となった。
当たり前だけど。
晴レジ価格＋広告費用くらいじゃないと完売は夢の話。。
時代は変わった。

[876: 匿名さん]

ここ1週間ほどは、まともな考えの人たちがコメントしてるね。昨年の「平均350！即完売！」と騒いでた輩は今どこに？？

[877: 匿名さん]

近頃スクロールしないと見つけられないくらい。
以前は上位だったけど・・・。

考えてみると駅から11分はきつい。
しかも何もなし・・

[879: 匿名さん]

中央区なのに大開発が出来てしまうところって、そういう理由しかない。

[880: 匿名さん]

このようなタワマンは二度と販売されないかも知れませんね。その観点で希少になるかと思います。
見永を張らないで、地味で団地型の安価なマンションを造れば良かったのかも。
地代が高かったから苦肉の策なのでしょうけど。

[881: サラリーマンさん]

ちょっと高い感じもしますが、将来性にかけて購入しようと思います。

[882: 匿名さん]

東京の平均でみても、駅から11分なんて決して遠くはない方なんだろうけど、このエリアで駅11分はありえない。世田谷だと駅からバスで15分...みたいな感覚だな！

[883: 購入検討中さん]

872東雲なんて行く訳がない。今時、湾岸タワーで耐震なんて！恐くて住めません。同じ１１分でも道路の歩道の広さが無いし、橋も傾斜がきつい！道路の横でうるさくてビーコンとお見合い！イオンしかない終わった東雲なんて！私は東雲は昔ゴルフの打ちっぱなしのイメージしか無かったですね。実際報道よりは、全然売れていないそうですよ。安上がりの耐震じゃね！

[884: 匿名さん]

坪２２０まで下がれば買うけど、厳しいマンションだね。

[885: 匿名さん]

値段が安かったら将来のゆりかもめ延長に期待しようと思ったけど、この値段じゃ長ーーーーーーい間我慢するのは耐え切れない。
最初から畑とか無理にここを高くしようとしてるのが見え見えに感じてはいたけど、そんなので数百万円の価値は上げられないよね。

[886: 匿名さん]

>>883
東雲のシングル向きなタワマンとはザ・湾岸タワーレックスガーデンのことですよ？
東雲駅徒歩3分、駐車場60％で最安値が9000円
共用施設がラウンジとゲストルーム×２のみのため管理費が異様に安い（ここの半額くらい）
ただし、工業地区＆商業施設が乏しいため家族向けとは言いがたい
※商業施設に関して2015年からはここよはマシになります

[887: 886]

湾岸エリアのタワー検討のシングルはそちらに流れるからここの北側は売れ残る恐れが非常に大きいという話です

[888: 匿名さん]

2本目はどうなるんだろう？中止？激安？

[889: 匿名さん]

有明のブリリアを思い出しますな

[890: 匿名さん]

2本目は、ザ・パークハウス 晴海スカイタワーとかにならないよね。

[891: 匿名]

まさに有明だね。

[892: 購入検討中さん]

立地が想像以上に悪かったです

売却時リセールはかなり厳しそうですね

http://mansion-kaikata.sblo.jp/article/53521969.htm

[893: 匿名さん]

残念ですが立地は調整できません。
噂の上振れ調整も最小限で済めばよいですけど。

数々のマンションを巡ったけど、そんなこと聞いたのは今まで一度もない。
要望書の出方次第で正式価格が決定するのでしょうが、閑古鳥状態でも、上振れすることなんてあるのでしょうかね。

とにかく、あれやこれやと盛り過ぎ。
物件価格のみならず、バスのコストやら何やらで、たいていの人は「管理費：〜@300を見て、高っ！！」ってな反応になるわけですね。

リセールは考えないほうが宜しいかと。

[894: 匿名さん]

ここは管理費と固定資産税が相当高くなりそうだね。
維持費が高く中古売却も難しい、と。

[895: 匿名さん]

最近は
「売却は厳しそうですよね」に対し
「中央区アドレスだから資産価値は十分（ｷﾘｯ」みたいな人すらあまり沸かなくなりましたねー

[896: 匿名さん]

ここまで急速にマインドが冷めた物件ってあったかなぁ・・

[898: 匿名さん]

安値期待は震災とあまり相関ないと思いますよ。
もちろん、震災をうけて安値期待された方々もいるでしょうけど。
湾岸タワマンに人気があっても、目の肥えた検討者が増えたということじゃないですかね。

多数の方が指摘しているように、キーワードは「立地」に集約されます。
インフラ開発途上地で駅遠ともなれば、安くなるはずと思うのが当然です。
仮に震災がなかったとしても、価格・維持費からして苦戦と思いますよ。

一期の販売数が注目されますね。
プラウドは予想以上の契約数でしたが、ここは一期で四割も売れるのかな？

[899: 匿名さん]

開発途上といっても何十年も前から開発途上だしね
しかも湾岸地域はただの住宅街に成り下がるだろうし

[900: 匿名さん]

トリトン隣の晴海ビュータワーの時はどうだったんですかね？
やはり将来の開発を謳いながら販売していたのかな。
あそこの中古価格もやや割高感ありますね。

[901: 匿名さん]

プラウドのスレが凄まじい。二期も相当凄いみたい、かなりあっちに流れたか。。

[903: 匿名さん]

まだ正式発表ないからこのスレも動くが、予定価格と大差なかったら本当に乙るな

[904: 匿名さん]

予定価格より下げてくると予想しますか？

[905: 匿名]

今のようにスレが盛り上がらければデベは危機感を抱いて全体的に価格を下げてくると思う。

[907: 匿名さん]

リーマンショックの後ここのデベは価格調整したから十分あり得るでしょうね。
デベによって特徴があるけど、ここは長く持たないで、早く完売して次の目指すんじゃないかな。
それにしても東雲の盛り上がりはすごそう。
内容の上下じゃなくて、買える値段がいくらかを考えないと、売れないでしょうね。

[908: 匿名さん]

値段はどうあれ、都心部の居住が進んで、活気が出てくるのは良い事だよ。
くれぐれもバブル価格を出さない事。
不動産は20年先が勝負ですからね。

[909: 匿名さん]

そもそもデベはこんなサイト見て気にしてるのか。

[910: 匿名さん]

デベにとっては完売はMUSTじゃないからね。
個別には採算が取れればいいだけ。

[911: 匿名さん]

早く採算いくために、１住戸あたりの単価を上げるしかないんですね。

[912: 匿名さん]

ここ売れ残った時点で採算合わなくなるだろ
有明の二の舞は十分現実味のある話し

[913: 匿名さん]

有明よりもきついかもよ。
有明は安かったし、ああいった環境のニーズはありだけど、
さすがに中央区で荒野を買いたい人はすくないでしょう。

[914: 匿名さん]

で坪いくらなら買う？

[915: 匿名さん]

260万。

[916: 匿名さん]

南低層買えちゃうね。実際は買えないくんだと思うけど・

[917: 匿名さん]

南北東西でかなりかわるしな

[918: 匿名さん]

北の低中層とか真面目に200切らないと無理ですから

[919: 匿名さん]

２００以下って埼玉組みも

[921: 匿名さん]

買っても今のままじゃ売る時大損確定だしな

[922: 匿名さん]

ここの担当の人なんかかわいそう。
役員にこの値段でって言われて、逆にその値段で売り切ったら上の目があるとトライしたんだろうね。
いろいろ頑張ってるのは伝わるけど、マンションって建物だけじゃないからね。
年収分引いてトントンならいいんじゃない。間違っても赤を大きくしないようにね。

[923: 匿名さん]

確かに販売担当もキツイな。
長期戦だし、自分が好きな物件に移動出来ないしな。。
夜な夜なこのスレを見てんだろうな・・

[924: 匿名さん]

正式価格を下げてくるなんてあり得るのかな？既に予定価格を言っちゃってる訳だし。今更価格は変えてこないでしょ、せいぜい200万位って言われてる「微調整」位のじゃない？
ところで、ポジ意見が少なくなって寂しいね。。ここぬ価格がこれ位ってことは始めからわかってたことじゃないの。。

[925: 匿名さん]

価格は変わらんだろう。今更。
ここが競合するのは、野村の三期と三井豊洲？と月島の駅前？
ここの売出しタイミングについて、皆さんどう思います？どこと比較すべきなんだろう。。

[926: 匿名さん]

そりゃ購入検討者はできるだけ安く買いたいですよ。
一生懸命な検討者が多ければ多いほど、
価格ネガは増えます。

[927: 匿名さん]

うーん、ポジ意見ねー
入れ物はいいよ…駅近なら簡単に売れると思うよ…

[929: 匿名さん]

東雲プラウドよりは良いマンションだと思うが駅から遠すぎる。
中央区アドレスと有楽町線と大江戸線の二路線がプラスになるかだけど、晴海だと微妙かな。
ただ三菱+鹿島。高くても買う人はいるから半分までは労なく売れるだろう。
湾岸は本当に客の取り合いだね。

[930: 匿名さん]

素人質問ですが、売れ残りが多いマンションは購入者にどんなデメリットがあるんでしょうか？
中古で売りづらい？(スミ○のシン○ルは中古で高い値段で出てますが、それを買うなら新築買うもんね)、管理費と修繕積立金が上がる？
が思いつく事ですが、他にあるのかな(既に十分なデメリットだが)？

[931: 購入検討中さん]

そっかなぁ～東雲にいくのかね？？？
プラウドのこと言っているの？
ウチは玄関のカメラがオプションと言われた瞬間に冷めたけど･･･
入ってすぐの石張のところも段差が10年前のマンションみたいだったし
通路のところもタワマンっぽくないでしょ
フツーに部屋の窓もあるし、室内廊下じゃなくてさ
これって全て部屋の中を見る前に感じたことですけどね
これじゃかっこ悪くて、同僚や後輩は家には呼べないなって･･･
ここの良し悪しの議論は別として
東雲に流れてるってのはあきらかに意図的な業者のカキコでしょ

[932: 匿名さん]

半分まで労なく売れても、全然足りないですよね。まして、隣にもう一棟建つんでしょ。ここの半分しか売れないってことは全体の四分の一ですもんね。。

[933: 匿名さん]

>>930
単純に完成してるのに空き部屋が多いMSがあるとして
「ラッキー！買える部屋残ってるぜ！」とは思いませんよね
「なんでこのMSこんな空き部屋多いの？」と言ったところから始まるかと

あと大江戸線だけど主要駅はいい駅多いんだけど、とにかく深いし駅も電車も狭いし
乗り換えやすいけど実はどこもホーム移動で結構時間食うし
利便性とるなら大崎行くね、ただあっちは高いんだけどね

でもここ検討してた方々って年収2000万を「程度」っていうような方々ばかりですよね？ｗ

[934: 匿名さん]

地所って赤字覚悟で売る不動産屋？
値段下げて遼君にギャラ払わないと。
それとも遼君ギャラを出来高性にするとかね。

[935: 匿名さん]

そうか？俺の印象ではかなり東雲に流れてると思うけどね？931があげてくれた点、俺は余り気にならないよ、同じ駅からの距離、同じ広さなのにプラス1千万も出す事に比べたらさ。
アドレス含め気になる人はいるだろうが、そうじゃない人はかなり東雲にいったんじゃないかな？あと金出せる人は月島にね。
ここがこれだけの価格なら東雲かもう少し頑張って月島、となりそう。

[936: 匿名さん]

>>932
購入希望者は毎年一定数増えるんだよ。
5千万円超マンションが買える人は毎年1万人増えて買います。

みなさん1年経つと1歳年を取るでしょう。