ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その11

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[817: 匿名さん]

同じ向きや広さでも価格にバラツキがあるから200万位みといてって意味かな？
好評だから価格あげるなんてあり得るの？個人的には納得いかん。

[818: 匿名さん]

200万円が誤差の範囲w
三井の営業さんか知りませんが、それが常識なら身分不相応ですから撤退しますわ

[819: 匿名さん]

そりゃ向きや広さによって、調整幅なんてバラツキありありでしょう。
あれだけ部屋によって条件が違う。
狭小部屋から王様部屋まで様々。

200万位の部屋もあれば、例えばプレミアム階は500万なんて微調整もあり得るって話。
微調整で500万ってのも凄いけど、プレミアムを検討するような層の微はそんなもんでしょ。

売主にとって幸不幸の分かれ道となる第一期、要望書が全く入らないような、もうどうしようもない不人気部屋は、単純に一期販売対象としないか、正式価格発表直前に微調整＝下げるのが通例でしょ。

会社というのは儲けるために色々と考えるからさ。
高いと思えば潔く諦めて何年でも待てばよい。

[820: 匿名さん]

200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

もしかしたらほんの一部（低層の南側）にそういうところがあるかもしれませんが、819氏ご指摘の様に、正式価格は下げるのが一般的。

ここにいる数少ない本物の検討者が検討しているのは比較的低層の南側。つまりそこだけ、デベが、この物件では強気にでれるところ。その１部のみは値上げするのかもしれませんが、全体で平均すれば、4〜5%下げてくると見るのが一般的でしょうね。

一部が値上げされるという噂話は、購入希望の人には、この物件は人気があるのかもという勘違いもさせられますし。

実質的な値下げは、個別に連絡すれば良い訳だし。

[821: 匿名さん]

>>819
そりゃ48階に住む層は500万円位誤差の範囲かもしれません。
でも、そんな人がこの掲示板を見ますか？
この掲示板に書き込む層は6000万円以下、
ここを検討しする主な層は5000万円前後でしょ。
5000万円で20坪だとすると、200万円の差は坪単価10万円に相当します。
これは結構な差だと思いません？

モデルルーム拝見しましたが、江東区の湾岸タワマンと
明らかに年齢層が上でした。
プラウド東雲のモデルルームが30代ばかりなのと明らかに違います。
30代前半の若い世代でここを自力購入できる人は上位1%でしょうね。

[822: 匿名さん]

>200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

情報が一人歩きしてますが、とある部屋で最大200万の上振れの可能性があるとの認識ですよ。

本当に上振れするかも知れないし、不人気なら下振れするかも知れない。

何はともあれ、正式価格は来月にならないと決まらないということです。

[823: 匿名さん]

要望書って、もう出してるんですか？
来週末行く予定なんで。

[824: 物件比較中さん]

早く出さないとダメですよ。もう遅いよ。

[825: 匿名さん]

寒い日が続くと、もう少し出して、駅近を検討した方がいいのかなーと思っちゃう。
毎日のことだからなー。
いっそ高くしてくれた方が比較しやすくなるかもしれない。
同じ値段なら便利かどうかで検討できるけど、安くて不便と高くて便利って結構悩む。

[826: 匿名さん]

そうなんですよ。
ここは平均値だと安くない＆不便極まりない。
高くても便利な勝どき五丁目や月島一丁目に気が移り気味です。

[827: 匿名さん]

じゃ、いつ買うの？今でしょ～！

[828: 匿名さん]

暑い・寒いの我慢代が往復1000円なら・・・
酷暑・厳寒の日が年間80日で8万円、あと30年通勤するとして240万円。

240万の価格差じゃ駅近は買えない。

したがって我慢する方が得。
通勤・通学する家族が多いと別か？

[829: 匿名さん]

我慢代の発想は面白いけど1000円じゃなくて710円x2の1420円でしょう
ざっくり年250日分の30年で計算すると…やっぱり駅近がいいや

[830: 匿名さん]

我慢するのは家族がいれば、子供の通学の分も計算してあげてね。

[831: 購入検討中さん]

827さん
勝どき五丁目って再開発のこと？
月島一丁目ってなに？住友の駅前のやつ？それともこれから動く何か？
ところで住友は晴海以外の湾岸エリア、勝どき･月島･豊洲･有明･･･と
ことごとく売り出し中、こりゃ晴海三丁目も売り出せないね（笑）

[832: 物件比較中さん]

おもしろい！我慢代は１日３０００円以上だな、その分タクシー通勤ができればいいかな。

[833: 匿名さん]

831さん 827ではなく826です

勝どき
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/20lad200.htm

月島
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/05/20k5k100.htm

ここより高いだろうけど、資産価値の落ち方は違うはずと思います。

[834: 物件比較中さん]

３年以上先でも検討する価値がありますね。

[835: 購入検討中さん]

空気や周辺の環境が悪い駅近い物件を選ぶか、駅から少しあっても交通量が少ない緑の多い環境の良い場所をとるかですね。子育てには後者ですね。モデルルームに行きましたけど将来何も建たないのは東側と南側ですね。私は東側を考えていますが！価格的にも！ここを買う意味はやはり眺望と免震です。今時、江東区の湾岸で耐震や制震なんて考えられませんね！三半規管が弱いので特に耐震のタワーは駄目です。地震時に２次災害を考えたらゾッとします。

[836: 検討者]

東側は真っ正面に建つかと。
三半規管が弱くて緑が多い環境なら山の手か世田谷あたりの低層マンションがいいですよ。
私は今免震タワーに住んでいますが、むしろ嫌な揺れ方をします。
もちろん安全には変えられませんが。

[838: 匿名さん]

835さん
ここも勝どき五丁目・月島一丁目も、空気はさほど変わらないはずですよ。晴海大橋の交通量は今後増え続けます。根拠データはありません。
24時間、屋外で幹線道路に立ち尽くしていたら違うかも知れませんが。

騒音を気にされるなら、ここの東向きが良いですね。
ただ、東向きは他の方も指摘されていますが、隣に建つ二棟目が視界に入り、日照面でも影響が考えられます。

[844: 匿名さん]

三菱地所がこの土地を仕入れたのはかなり前に高値でと聞くが、同社は減損したのかな？
そもそも適正な販売価格はマーケットが決める訳で、デベがコントロール出来るのは出来ることは仕入れコストと建築コスト。この位の金出す買手は物件のスペックに厳しいだろうから建築コスト削るにも限界がある(まして安全性に影響したらデベは破滅するし)、仕入時点で高かったこの物件はデベが利益率削るにも限界があるって事でこの価格な訳だが、ちょっと適正価格と言うには高いね。

[845: 匿名さん]

都心の物件としては単なる低価格である事と海が見える事以外には、プラスの特徴が無い物件だから

このレベルを買い手が物件のスペックにうるさいと表現するのはどうかと思うが。

うるさい奴しかいないことになる。

[846: 匿名さん]

都心だけど、こればかりはどうしようもない僻地。
やはり立地が受けないわけでしょう。

随所豪華にして大々的に広告してギリギリな価格で売ろうも残念ながら前向きな検討者が少ないみたい。
パビリオンに行って予定価格みてサヨナラ者が続出したのでしょう。

市場評価は低価格ではないということ。
スレの状況で明らかではないかな。

[847: 匿名]

予定価格知って、閑古鳥状態？
それとも、静かなのは掲示板だけ？

モデルルームには人集まってるの？

本当のところどうなの？

[848: 匿名]

↑気になるなら人に頼らず自分で確認しなさい。

[849: 匿名さん]

事前案内会で予定価格が出てから一ヶ月。
それでこんな状況だよ。
とても人気物件とは思えないな〜

むしろ、2〜3年前に分譲開始したマンションのスレのほうが最近は活性化してるね。
話題のプラウド東雲やシティータワーズ豊洲などに検討者が流れたと予想。
あとは今後に販売されるマンションまで待機かな。

[850: 匿名さん]

MRに行っても相手にされない人は
便所の書き込みみたいな掲示板だけが情報を得る唯一の場だからね　
　

[851: 匿名さん]

無責任で恣意的なモデルの担当の発言より便所の書き込みの方が真実の事もあるしね。

会話録音しても良いですかと確認して、耐震性、周辺環境の話をすれば、どれだけ確かな事を言っているのか分かるしね。

[853: 匿名さん]

晴海なんかは特に、アクセスが事後的にでもちゃんと便利になって、地震がらみのリスクとかもできる対策はきちんとしているのであれば、物理的な都心からの距離からして、さらに金額が跳ね上がらないとおかしいのかもしれないね。

[854: 匿名]

供給過多で値下がり確実でしょ

[855: 匿名さん]

条件次第でしょ。
駅から遠くなる程、落ちやすいのは言うまでもないですね。
ゆりかもめは、この近くには駅が出来ない可能性大なんですよね。いつ出来るかは別として。

[856: 匿名さん]

金額跳ね上がるとかあるわけないことは別にして
現実的なポジ意見出すなら
資産として物件でんではない、永住目的で買う物件
湾岸タワマンとしては最高クラスのグレード
永遠眺望(南限定、北最悪)
資産価値は下がりこそすれ上がる事はないだろう
だが永住が目的ならそんなものは関係ない

[857: 匿名さん]

この物件最大の難所はシングル、DINKS向け
1LDKのほとんどは北側集中、駅遠、資産価値皆無と言ってもいい
買う物件ではない、トリトン勤務のシングル狙いで貸し出すのが無難
マジでここのシングル、DINKS向けって誰が買うんだ？結構多くなかったか？
今からでも見直すべき、1LDK3戸より3LDK2戸

[858: 匿名さん]

同感。。。
市場調整の結果でしょうし、今更見直せないけど。
様々なタイプを準備することで、網を広げた感じでしょうか。肝心な網の目の大きさは…

様々な層が入居するのでしょうね。
何だか理事会が大変そう。

[859: 匿名]

私も同感…完全永住マンション。駅遠関係ない老後なんかはいいかもね。のんびりできて。

[860: 匿名さん]

この辺買う人で永住する奴はいないだろう。ＭＳは住み替えが前提。

[861: 匿名さん]

住み替えを前提にするなら中古で売りにくいこの物件は候補に入らない
駅遠、駐車場3割、近隣の商業施設がパッとしない、運河沿い以外はタワマン造設確定でお見合い確定
売れると思か？

[862: 匿名さん]

中央区とはいえ厳しいですよね。
今後はもっと駅近マンションが出来るわけで、検索条件から外されます。
震災前だったら坪平均280でも売れたかも知れませんが。
せいぜい〜260が適正ですよ。
住み替え前提の人は、かなりの覚悟が必要と個人的には思います。

[863: 匿名さん]

ここで住み替えを前提とするなら15年後
近くに駅ができ発展してればいいな
と超希望的な予想ができるなら…

[864: 匿名さん]

15年後か
内陸一等地は別にしても
タワマンは団地扱いだろうな

[866: 匿名さん]

タワマンはステータス(笑)