ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その11

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[751: 匿名さん]

それは何年後の完成ですか？

[752: 匿名さん]

どうやら見ていると750さんの意見も少数派になったようだね。

[753: 購入検討中さん]

駅遠すぎた
寒かった

[754: 匿名さん]

夏は暑いだろう。

[755: 匿名さん]

>746さん
利用者が多くなれば・・・の話ですよね。
PCTは1481戸、それに隣接のららぽーとや日本ユニシス本社もあるので、バス停付近にタクシーが待機しています。

仮に、ここの883戸が完売・入居しても、タクシー待機は期待薄で、路上での確保も困難と考えます。
ただ、隣の二棟目が建ち、更に裏手のオフィスビルが完成・入居すれば、タクシーが待機する可能性はありますね。


>750さん
南といっても低層から高層まで幅広いですが、総じて安いと言えますか？
では、ご参考までに、角部屋を含む南向きで、一番下の階を計算してみましょう。

3F:　80B（坪265万）、70Z（坪268万）、70N（坪266万）、60F（坪267万）、70J（坪267万）、80C（坪278万）

なるほど。
最近は高層が不人気ですし、これなら安いと思う方々はいらっしゃるでしょうね！納得。
ちなみに、例えば80Bだと予定価格表で6700万円台となっていますが、あくまで調整段階なので、これが6800万円台（最高6899万円）にもなり得る可能性があることは示唆されましたよ。
ご参考まで。

さて、東と西に関して70m2台の部屋を見てみると、東3F：　70H（坪258万）、西3F：　70V（坪241万）
ご存じの通り、西低層の眺望は殆ど無しですから、プラウド東雲並みに安いですね。

万が一、東と西が若干見直ししたとして、東雲と対抗できるでしょうか？

予定価格表を眺めると、1F上がるごとに、大まかに2～30万円高くなる設定ですよね。
それに対し、プラウド東雲は眺望によりますが、1F上がるごとに、大まかに1～20万円高くなる設定ですよね。

主観的には、プラウド東雲とは比較するマンションではない（比較してはいけないマンション）と思います。

[756: 匿名さん]

建設時期が同じと言うだけで東雲と比較しているが、そもそも都心と足立地区とはまったく違った意味になる。

[757: 匿名さん]

わるいけど、まじめな話、晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

晴海が中央区の端っこである事は事実だし、その上、この物件の立地はそのまた端っこ。川向こうは江東区。

東雲の人は自分が都心に住んでると主張しないだろうが、その方が、よっぽど潔い。

なんで川向こうの物件と比較されたく無いのか不思議です。

[758: 匿名さん]

埋立だから東雲・晴海はどっこいどっこいで、区の違いくらいでそんなに差はないでしょ？ってな妄想で、比較していたわけ。

住まいサーフィン評価では、プラウド東雲と一割の差。
インフラならどう考えても東雲に軍配が上がるわけで、ここが東雲に比べて価格が二割も高いのは割合だよ。ってな素直な反応になってるんじゃない？

少なくとも都心高台の金持ちさんが、首を突っ込むような物件ではないよね。
セカンドで買われるなら勿論御自由に〜

このような中央区僻地だったらサラリーマンでも手が届くんじゃないかと、予定価格が発表されるまでは賑わっていた。
それが正式価格発表前から既に閑古鳥。
まじめな話、ヤバいよ。

川向こうの物件と比較されたくないのは、売主の地所だけでしょ？

[760: 匿名さん]

＞晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

別に都心の高台から見なくても一緒。
ｲﾝﾌﾗ、環境は東雲が上。

今時、高い金出してまで荒野なのに中央区ブランドだけで選択する人はいない。

[762: 匿名さん]

駐車場が四割だとプレミアム部屋は優先権ありだろうし、残り三割強のプラチナチケットを850世帯で奪い合うわけか？
場合によっては車の買い替えを余儀なくされる哀れな人も出てくるのか？
隣のオフィスビル地下駐車場を開店ダッシュで仮予約するのが得策か？

[763: 匿名さん]

ここは欲しかったけど愛車も手放して、雨の日は30分歩いてずぶ濡れで
出勤するのは想像しただけでキツイなぁ・・

[764: 匿名さん]

雨の日はサラッとタクシー通勤できるような層が買うべきマンションだよ。

[765: 購入検討中さん]

タクシーさえも捕まらない。

[767: 物件比較中さん]

駅から10分以上歩いても、内陸よりは、かなり広くて眺めの良い部屋が買える、というのが湾岸埋め立て地物件のメリットで、下手すると唯一のメリットなんだろうけれど、ここはそこまで安くなってないよね。もちろん買える層は普通にいるのだろうけれど、800戸以上のタワーを2本売ろうと思ったら、もう少し幅広い購買層に訴えないといけないのではないかと。。

[768: 匿名さん]

結局もっと安くしてって話ばかりだな。

[769: 匿名さん]

高くして！なんて言う人なんて少ないでしょ。
6000万台の予算持ちはプラウドへ流れたね。

[770: 匿名さん]

そんなに欲しけりゃ、他の都心部湾岸物件を当たったら？中古まで広げればどうにかなるんじゃない？

[771: 匿名さん]

一検討者の意見です。

本当に買う気を無くした方は書き込みせず、次を探していると思います。自分がそうでしたから。
ここの物件の場合、今、正に金額との折り合いで検討してる方が多いと見ています。

諦めきれずに正式発表を待っている人も多々いると感じますが、私だけでしょうか。

そういう私は並行して他の物件も見ていますが、
本命はこちらです。

余りにも実際の購入検討者との温度差を感じましたので、投稿しました。

[772: 匿名さん]

帰宅困難者問題とか資産価値の維持の問題とか考えると、都心部マンションはmustだから悩ましいですね。価格次第で買える人もいれば買えない人もいる。

[773: 物件比較中さん]

結局、晴海でないとどうしてもだめ、という人は少ないから、割高に感じれば、当然ほかを探しますね。設備とか構造的には東雲よりも少し良さそうだし、選択肢に入らないとなれば、ちょっと残念ね、という話。ネガにしか聞こえなければごめんなさいな。。

[774: 匿名さん]

みんな以外にちゃんとここを購入検討していた人だと思うよ～。
これがみんなのリアルな意見と評価なんじゃないかな。

[775: 匿名さん]

>>773
とは言いながら、割安な物件は都心部湾岸しか無いから、結局皆さんその中での物件選びになるんだよな。長年探しあぐねて妙に詳しい人が増えていますね。

[776: 匿名さん]

供給量が多くて多様なのは比較検討が出来るから、検討者にとってはありがたいです。

[777: 匿名さん]

７７５さんは鋭いね。
まさにそう。

[778: 買い換え検討中]

正式価格はいつでるんですかね？
うちも買う気でいるが価格次第。
予定価格はギリギリ納得したが、
200万上がったら退散です。

[779: 購入検討中さん]

売り始めてしまったら、後の期も含めて下げづらいんだろうから、最初から勇気をもって200万くらい下げて正式価格にしたほうがいいんでないかな。心配しなくても、少しくらい下げても、そんなに売れすぎて後悔することはないと思う。

[780: 匿名さん]

希望部屋が予算ギリギリな人は手を出さないほうがいいよ。
それか根本的に部屋を考え直すかのどちらか。
ここは資産価値の維持など到底無理だから大怪我するよ。

帰宅困難時のことも、もうちょっと頑張って、勤務先からここより倍くらい許容しても良いのでは。

職場に居る時間なんて、大抵の人は一日の半分以下なんだから、3.11のように職場で震災に遭うとは限らないし。

そうしたら、もうちょっと選択肢が増えるんじゃない？
例えばプラウド東雲とか（笑）
確実にあちらの方が人気あるみたいだね。

[782: 購入検討中さん]

信号待ちは１分４５秒とのことです。

現在は６階くらいを建設中でしょうか。

http://tokkyomania.blog101.fc2.com/

[783: 匿名さん]

耐震と免震の揺れ比較
http://www.youtube.com/watch?v=X7U3iiONg-A


これを見ちゃうと耐震のプラウド東雲は買う気がしない。低層ならまだしも高層に住むと思うと恐ろしくて・・・。

[784: 匿名さん]

プラウドタワー東雲は耐震にすることでコスト削減できて価格も低めにできた。
安心をとるなら多少高くても免震がいいかな。

[785: 匿名さん]

なら迷うことなく、ここを購入すれば幸せになれますね。

保険みたいなものと割り切って、明らかに割合だ！、雨の日は駅までびしょ濡れだ！、バスが少ない！とかネガされようが、我が道を突き進めば良いでしょう。

湾岸埋立地でネガのないマンションなんてありませんし。
価値観には個々で違いがありますからね。
気に入った物件に出会ったらば即買いですよ。

[786: 匿名さん]

豊洲周辺住民が増えたせいか、ららぽーとの駐車場渋滞が酷くなってる気がします。
土日の豊洲、人多すぎないですか？
その点、トリトンの閑散具合含め、晴海は静かで好きですね。

[787: 匿名さん]

豊洲周辺住民が車でららぽは行きませんよ

[789: 匿名さん]

>783
免震は縦揺れには弱いって言われてるから直下型は怖いかも。
そこらへんもよく調べてみた方がいいかも。

[790: 匿名さん]

構造に関しては、いくらぐぐっても結論は出ないんじゃないかな？
同じ条件下で、免震・制震・耐震タワマンを、上下左右に揺さぶった研究結果なんて存在しないでしょ？
色んなスレで話題になってるけど、堂々巡りしてるだけ。
結論は首都直下型地震で分かるかも知れませんね。

[791: 匿名さん]

直下型がすべてではないでしょ

[793: 購入検討中さん]

MRで阪神淡路大震災の時の振れをこの免震タワーと耐震タワーのCGにシミュレーションしてたけども、つまりは縦揺れも大丈夫よってことじゃないのか？営業に縦揺れ大丈夫？って聞いたら阪神淡路大震災レベルなら折れないよと言ってたし。

[794: 匿名さん]

こんなに安いのに価格で買うか決める人なんているのか？、みんな予算的には買えるだろ。低層でも買えないような人ばかりならここは終わってるよ。

湾岸のタワマン購入しようかと検討初めて、もちろん予算的には買えるけど、他の事良く調べたら買う気しなくなったという方が多数派かと。

むしろ、価格云々言ってる人って、他に選択肢が無い（湾岸のタワマンが良いというより、予算的に湾岸のタワマンの低層しか東京じゃ買えない）、都心物件検討者には珍しい、本物の低予算の方々なんですか？

[795: 匿名さん]

安いと感じる人はいても高いと感じる人も当然いるんだよ。
特に"立地的な面"でさ。

予算なんて40m2狙いから90m2狙いとか、加えて向きも階数も個人個人で様々だろ。
予算2800万円の人もいれば、中には9000万円以上の人もいるだろ。

一人一人聞いてみたら？

[796: 物件比較中さん]

まあ、数千万以上の物件を言い値で買わされてるのが実態だから、買う側まで、値段に文句言う人は貧乏人、とか煽ればカタルシスが得られるというなら、売る方も簡単でいいな、とは思う。

何を言っても高いものは高いのだろうけど、買えれば幾らでも買う、という立地でもないようにおもうけどね、晴海だと。

[797: 匿名さん]

予算が合わない人は他の都心部物件を検討すればよろしい。
都心部は安定して供給されているから、価格も安定している。
心配は金利上昇だけど、1年くらいは大丈夫では？

[798: 匿名さん]

予算合わない人はもうどこか行ってるでしょう。
予算は合うが、割高感を感じる人が悩んでるんだよ。

[799: 匿名さん]

都心部のコアの価格帯はここ5年来坪単価250万円前後で安定してますね。こんな感じが続くのでは？

[800: 匿名さん]

>>798
予算に合って割安な都心部マンションを他で探せば？

[801: 住まいに詳しい人]

>>799
その“都心部”って、いったい何処なんだ？

都心は依然＠350超だし
＠250前後で安定しているエリアなんて思いつかないのだが．．．

[802: 匿名さん]

やはり、中央区でまだまだ建設予定のタワー計画を待つかどうかだね。駅近なら勝どき５丁目かな。築地と環状２号線で繋がるし、バス便もたくさんあるし、路面電車計画もあるので期待できる。

[803: 匿名さん]

＞７９９　結局、足立ナンバーの地区になっちゃうんだよ。妥協できないね、我慢できない。

[804: 匿名さん]

とにかく売主側が強気な時期は割高になりますね。私は買い替えで検討しましたが割高なので見送りました。
もう少し待つと供給過多で弱気な時期が来ると予想します。

[805: 購入検討中さん]

買ってしまった人が割高でない、とかいうのは自己正当化として分からなくはないさ。でも、まだ誰も申し込んでもいない段階で、高くない高くないという人が沸いて出てくるのは何なのか、とか買う人はよく考えたほうがいいと思うけどなぁ。売り手サイドも頑張るところを間違えないで欲しい。

[806: 物件比較中さん]

>803
また車のナンバーかよ。
そういうの、みっともないからやめない？？
足立ナンバーに嫌悪感を持つ人が沢山いるのは周知の事実なんだから、男なら黙って品川ナンバーのエリアのみで勝手に絞ってくれよ。。。


いまこうやって書きこんでいる検討者って、単なるアンチ埋立のネガか、予定価格が出て、立地のわりに割高だと思って真剣に悩んでいる人が多いんだよね。
多いとはいえ、スレの伸びは顕著に低調になったから、検討者が少なくなったのは事実と受け止めるべきだよね。

とにかく微妙な値付けにはマイッタな。。。
しかも最大200万ものブレが生じる可能性があるとは。
上ブレしたら、色んなオプション付けられなくなるな。

単純に倍率が低くなるとの楽観的な考えをもってもいいし、売れないマンションの可能性があるから悲観的な考えをもってもいいし。
どちらもありだよね。

何だか踏ん切りつかないし、>804と同調かな。

[807: 匿名さん]

＞単なるアンチ埋立のネガか、予定価格が出て、立地のわりに割高だと思って真剣に悩んでいる人が多いんだよね。

高くないって呪文してる人は、どこに属しますか？

[808: 匿名さん]

すいません、教えて下さい。あと200万上がるというのは何ですか？まだMR行ってないもので。。

[809: 匿名さん]

恐らく少数派に属すると思われます。

[810: 匿名さん]

今は２００万円くらい上乗せしても売れると思ってるんじゃない。売れなければ予定価格より下げるんじゃない。

[811: 匿名さん]

>808さん
今の予定価格よりも多少上振れする可能性があると、パビリオンに行かれた方からの情報です。

このスレは閑散していますが、実際には予想に反する人気のため、売主が事前説明会での予定価格表より多少の上乗せを検討しているのかも知れません。

一期登録開始はまだ先の話なので急ぐ必要はありませんが、実際に足を運んで、営業の方から直接確認されるのが一番だと思います。

[812: 匿名さん]

1月の予定価格の段階だと何千何百までは提示されてて、
数十万の微調整って言われたけどねぇ・・・

実際どうなんだろ？
まあ今週覗いてみる予定だからどっちでもいいけどさ

[813: 匿名さん]

で、南低層以外の売りは？

[814: 匿名さん]

東低層の運河寄りですね。
北は興味ありませんが、30階以上が売れるかも。

[815: 匿名さん]

＞実際には予想に反する人気のため、売主が事前説明会での予定価格表より多少の上乗せを検討しているのかも知れません。

それは有り得るな。
上振れだったら、そういうことだったってことになるね。

[816: 匿名さん]

実際に２００万円位なら誤差範囲だからね。

[817: 匿名さん]

同じ向きや広さでも価格にバラツキがあるから200万位みといてって意味かな？
好評だから価格あげるなんてあり得るの？個人的には納得いかん。

[818: 匿名さん]

200万円が誤差の範囲w
三井の営業さんか知りませんが、それが常識なら身分不相応ですから撤退しますわ

[819: 匿名さん]

そりゃ向きや広さによって、調整幅なんてバラツキありありでしょう。
あれだけ部屋によって条件が違う。
狭小部屋から王様部屋まで様々。

200万位の部屋もあれば、例えばプレミアム階は500万なんて微調整もあり得るって話。
微調整で500万ってのも凄いけど、プレミアムを検討するような層の微はそんなもんでしょ。

売主にとって幸不幸の分かれ道となる第一期、要望書が全く入らないような、もうどうしようもない不人気部屋は、単純に一期販売対象としないか、正式価格発表直前に微調整＝下げるのが通例でしょ。

会社というのは儲けるために色々と考えるからさ。
高いと思えば潔く諦めて何年でも待てばよい。

[820: 匿名さん]

200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

もしかしたらほんの一部（低層の南側）にそういうところがあるかもしれませんが、819氏ご指摘の様に、正式価格は下げるのが一般的。

ここにいる数少ない本物の検討者が検討しているのは比較的低層の南側。つまりそこだけ、デベが、この物件では強気にでれるところ。その１部のみは値上げするのかもしれませんが、全体で平均すれば、4〜5%下げてくると見るのが一般的でしょうね。

一部が値上げされるという噂話は、購入希望の人には、この物件は人気があるのかもという勘違いもさせられますし。

実質的な値下げは、個別に連絡すれば良い訳だし。

[821: 匿名さん]

>>819
そりゃ48階に住む層は500万円位誤差の範囲かもしれません。
でも、そんな人がこの掲示板を見ますか？
この掲示板に書き込む層は6000万円以下、
ここを検討しする主な層は5000万円前後でしょ。
5000万円で20坪だとすると、200万円の差は坪単価10万円に相当します。
これは結構な差だと思いません？

モデルルーム拝見しましたが、江東区の湾岸タワマンと
明らかに年齢層が上でした。
プラウド東雲のモデルルームが30代ばかりなのと明らかに違います。
30代前半の若い世代でここを自力購入できる人は上位1%でしょうね。

[822: 匿名さん]

>200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

情報が一人歩きしてますが、とある部屋で最大200万の上振れの可能性があるとの認識ですよ。

本当に上振れするかも知れないし、不人気なら下振れするかも知れない。

何はともあれ、正式価格は来月にならないと決まらないということです。

[823: 匿名さん]

要望書って、もう出してるんですか？
来週末行く予定なんで。

[824: 物件比較中さん]

早く出さないとダメですよ。もう遅いよ。

[825: 匿名さん]

寒い日が続くと、もう少し出して、駅近を検討した方がいいのかなーと思っちゃう。
毎日のことだからなー。
いっそ高くしてくれた方が比較しやすくなるかもしれない。
同じ値段なら便利かどうかで検討できるけど、安くて不便と高くて便利って結構悩む。

[826: 匿名さん]

そうなんですよ。
ここは平均値だと安くない＆不便極まりない。
高くても便利な勝どき五丁目や月島一丁目に気が移り気味です。

[827: 匿名さん]

じゃ、いつ買うの？今でしょ～！

[828: 匿名さん]

暑い・寒いの我慢代が往復1000円なら・・・
酷暑・厳寒の日が年間80日で8万円、あと30年通勤するとして240万円。

240万の価格差じゃ駅近は買えない。

したがって我慢する方が得。
通勤・通学する家族が多いと別か？

[829: 匿名さん]

我慢代の発想は面白いけど1000円じゃなくて710円x2の1420円でしょう
ざっくり年250日分の30年で計算すると…やっぱり駅近がいいや

[830: 匿名さん]

我慢するのは家族がいれば、子供の通学の分も計算してあげてね。

[831: 購入検討中さん]

827さん
勝どき五丁目って再開発のこと？
月島一丁目ってなに？住友の駅前のやつ？それともこれから動く何か？
ところで住友は晴海以外の湾岸エリア、勝どき･月島･豊洲･有明･･･と
ことごとく売り出し中、こりゃ晴海三丁目も売り出せないね（笑）

[832: 物件比較中さん]

おもしろい！我慢代は１日３０００円以上だな、その分タクシー通勤ができればいいかな。

[833: 匿名さん]

831さん 827ではなく826です

勝どき
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/20lad200.htm

月島
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/05/20k5k100.htm

ここより高いだろうけど、資産価値の落ち方は違うはずと思います。

[834: 物件比較中さん]

３年以上先でも検討する価値がありますね。

[835: 購入検討中さん]

空気や周辺の環境が悪い駅近い物件を選ぶか、駅から少しあっても交通量が少ない緑の多い環境の良い場所をとるかですね。子育てには後者ですね。モデルルームに行きましたけど将来何も建たないのは東側と南側ですね。私は東側を考えていますが！価格的にも！ここを買う意味はやはり眺望と免震です。今時、江東区の湾岸で耐震や制震なんて考えられませんね！三半規管が弱いので特に耐震のタワーは駄目です。地震時に２次災害を考えたらゾッとします。

[836: 検討者]

東側は真っ正面に建つかと。
三半規管が弱くて緑が多い環境なら山の手か世田谷あたりの低層マンションがいいですよ。
私は今免震タワーに住んでいますが、むしろ嫌な揺れ方をします。
もちろん安全には変えられませんが。

[838: 匿名さん]

835さん
ここも勝どき五丁目・月島一丁目も、空気はさほど変わらないはずですよ。晴海大橋の交通量は今後増え続けます。根拠データはありません。
24時間、屋外で幹線道路に立ち尽くしていたら違うかも知れませんが。

騒音を気にされるなら、ここの東向きが良いですね。
ただ、東向きは他の方も指摘されていますが、隣に建つ二棟目が視界に入り、日照面でも影響が考えられます。

[844: 匿名さん]

三菱地所がこの土地を仕入れたのはかなり前に高値でと聞くが、同社は減損したのかな？
そもそも適正な販売価格はマーケットが決める訳で、デベがコントロール出来るのは出来ることは仕入れコストと建築コスト。この位の金出す買手は物件のスペックに厳しいだろうから建築コスト削るにも限界がある(まして安全性に影響したらデベは破滅するし)、仕入時点で高かったこの物件はデベが利益率削るにも限界があるって事でこの価格な訳だが、ちょっと適正価格と言うには高いね。

[845: 匿名さん]

都心の物件としては単なる低価格である事と海が見える事以外には、プラスの特徴が無い物件だから

このレベルを買い手が物件のスペックにうるさいと表現するのはどうかと思うが。

うるさい奴しかいないことになる。

[846: 匿名さん]

都心だけど、こればかりはどうしようもない僻地。
やはり立地が受けないわけでしょう。

随所豪華にして大々的に広告してギリギリな価格で売ろうも残念ながら前向きな検討者が少ないみたい。
パビリオンに行って予定価格みてサヨナラ者が続出したのでしょう。

市場評価は低価格ではないということ。
スレの状況で明らかではないかな。

[847: 匿名]

予定価格知って、閑古鳥状態？
それとも、静かなのは掲示板だけ？

モデルルームには人集まってるの？

本当のところどうなの？

[848: 匿名]

↑気になるなら人に頼らず自分で確認しなさい。

[849: 匿名さん]

事前案内会で予定価格が出てから一ヶ月。
それでこんな状況だよ。
とても人気物件とは思えないな〜

むしろ、2〜3年前に分譲開始したマンションのスレのほうが最近は活性化してるね。
話題のプラウド東雲やシティータワーズ豊洲などに検討者が流れたと予想。
あとは今後に販売されるマンションまで待機かな。

[850: 匿名さん]

MRに行っても相手にされない人は
便所の書き込みみたいな掲示板だけが情報を得る唯一の場だからね