ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その11

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[676: 匿名さん]

５丁目のマンションとタワー計画

[678: 匿名]

完全割高。不人気確定だね。このまま値下げせずにいくならライズの二の舞と予想。

[679: 匿名さん]

数ヶ月前にあれだけ激安連呼していた輩はどこいったんだろう？
「そんなことない。高いはず」って人たちをネガ扱いしていたが、
蓋を開けたら逆だったね。

[681: 匿名さん]

このマンションに興味をもって、眺めてきたうちの一人です。
購買意欲がなくなったのは、バスの本数です。
あちこちいろいろなところに行かなくてよいから、品川のWCTのように、10分おきとか5分おきに、勝どき駅まで運行してくれればよかったのに、と思います。電車の始発と終電に合わせてくれれば、なお良し！でしたね。
本当に残念です。

[683: 匿名]

681
そのとおりですね。勝どき駅から月島駅（逆もＯＫ）に回って巡回すれば回数も増やせて便利になります。

[684: 匿名さん]

ＷＣＴと違って世帯数が少ないこのマンションではシャトルバスの設定が難しいでしょうね。

[686: 購入検討中さん]

4日からのモデルルームに行った方、最終値段の情報ありますか？

[687: 匿名さん]

まだ予定価格表と書かれたものだけです。
坪単価は、217万円～313万円、平均270万円程度（端数切捨て）
西面が265万円、南面が290万円、東面が270万円、北面が240万円（すべて概算）
低層平均247万円～高層平均286万円（すべて概算）
ですね。
周辺がまだこれから開発されることを考えると不便なのでちょっと割高な気がします。

なお、営業さん曰く「１日200組の来場があるので大忙し」だそうです。

[688: 匿名さん]

>>679
坪350という予想をしていた人が
予想が高すぎると言われてただけで
現在の予想価格は当時の予想の主流とさほど変らないでしょう

[689: 匿名]

マンションはまず立地です。その意味でこのマンションは厳しいですね。逆に立地が良ければ、資産価値も期待でき、価格が高くても完売も期待できるでしょう。ワテラスタワーが良い例だと思います。

[690: 匿名さん]

文明の象徴、未来への架け橋、東京ゲートブリッジも免震技術で支えられているってTVでやってますね。
3.11も何の影響もなく完成です。
来週開通ですよ。

[691: 匿名さん]

ゴールデンゲートブリッジって全然話題になってないよね。

[696: 匿名さん]

西面が255万円、南面が270万円、東面が250万円、北面が220万円
この位が人気物件の境目と思います。
せいぜい東雲プラウドの1.1倍位が適正価格でしょう。
管理費も高いし、先行きはかなり怪しいですね。

相談ブースやモデルルームで漏れ聞こえてきた内容からすると、南低層、東低層で多少倍率がつくのかなといった印象です。

3LDKファミリータイプに関して、この御時世で7000万以上の部屋が、果たしてどれだけ売れるのでしょう。
入居開始後、高層は軒並み明かりが点かない気がする。
今後買い替え前提の人には手が出しづらい。

[697: 匿名さん]

低層はそこそこ売れるだろうけど
高層は厳しいでしょうね

今、高層階にあえて高額を払って住みたい人
本当に減ったよ

[698: 匿名さん]

ホントそうだよ。

タワーの高層階はどこも苦戦してるよね。
唯一ワテラスだけでしょ。楽に売れたのは。

[699: 匿名さん]

モデルルームは相当にぎわっている、と営業が言ってたが、この掲示板はさっぱり・・・。
価格が、予想通りか少し高いとの印象が多いのでしょうか。

[700: 匿名さん]

最近はMR来場者の５％程度しか購入まで至らないと聞くので、ここは特にMRに行って周辺環境の寂しさや管理費や修繕積立金などのランニングコストの高さが目立ってしまい、割高と判断されてしまう方が多いのではないでしょうか。
本気で購入検討してる人は第１期で考えているだろうから、１年で１番住宅の需要が多いと言われるのが２～３月なので第１期で苦戦するようでは先がかなり厳しそうですね。
MRオープンしてから、これだけレスが減って閑散としてしまうのも珍しい気がします・・・

[701: 匿名さん]

事前案内会の予定価格表は見た目上では変わっていなかったが、まだまだ調整中のようで、多少上振れする可能性まで示唆され、心の中の何が弾け飛んだ。

正式価格決定は来月中旬、登録開始は下旬から（あくまで予定）。
計画をほぼ一ヶ月遅らせた理由は言うまでもなく、ごっそり東雲プラウド二期へ流れたと予想。
この僻地なら6000万そこそこの予算を組めれば、そこそこ良い部屋を買えると思っていた検討者が多かったのだろう。

予定価格表の数値に、「誠に申し訳ありませんが、この数値に最大プラス200万円を見込んでおいて下さい」と言われても、「はい、分かりました！要望書だします！」何て言えるか？

見事なカウンターパンチに、こちらからは次の言葉も手も出せなかった…

時間をかけてアレコレ悩んだ挙句、希望部屋を決めて臨んだのに、階数どころかタイプ又は向きまで見直ししなきゃならんのか…

だったらプラス200万円にした予定価格表を渡してくれよ…

購買欲がこんなに無くなるなんて初体験…

ある意味、あちらとはターゲット層を明確に切り分ける戦略なのか…

長期戦確実…

というか根本的なところで営業戦略が理解不能…

仮にここが駅徒歩5分程度なら納得するよ…

ワテラスのような層がここを買うとは到底思えない…

[702: 匿名]

デベの親しい友人の情報によるとマンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです。
理由は圧倒的に購買層の多いサラリーマンでこの価格帯のローンを組める層が一気に減ることとのこと。

年収１千万円では５千万のローンを組んだら、その後の生活は耐乏生活にならざるをえない。
自分に照らし合わせても５千万円台は何とかなっても、さらに１千万円ＯＮした６千万円越えは厳しい。

また１億円以上は購買層がサラリーマンでなく富裕層になるので別世界になり、価格が高くても買える層が
存在するようです。

翻ってこのマンション、６千万円越えがけっこう多くなるようで苦戦するだろうな。

[703: 匿名さん]

＞マンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです

納得。
選択肢も増えるしね。
外周区なら戸建も買えちゃうしね。

[704: ご近所さん]

>702

豊洲シンボルなんてのは角部屋や南側高層階の8千万以上の部屋から売れたってよ。
もちろん低層階の安い部屋も売れているけど。
やっぱり立地によるんじゃない？

[705: 匿名さん]

3.11でパラダイムが変ったからね

[706: 匿名さん]

パラダイムシフトね。確かに。

営業は希少立地と謳うけど、、、
豊洲シンボルはここと駅距離が半分。
再開発の後半戦で住環境も申し分ない。

この立地で8000万とかプレミアム階が飛ぶように売れるとは思えないな。
価値観の違いはあれ、第三者の評価価格に対してプラス1割は盛り過ぎ。
再開発地域の先陣は、第三者の評価価格を下回るバーゲン価格で売り出して、地域開発のための起爆剤とならなくては。
川崎・東雲・豊洲が良い事例。

三菱はパラダイムシフトに反応せず、強気価格で押し切る手段をとった。
住友ツインや隣の三井など、晴海再開発は遅れる一方になるんじゃないかな？

ある意味、このマンションは財力があって静かに暮らしたい人に向いてるのかも。

[707: 物件比較中さん]

売る側からすれば、中央区晴海で免震でとか考えてれば、東雲とは全く違う、と思っていてもおかしくないけれど、物件に興味を持ってくる層は、だいたい似たようなものだったんでないかな。。

[709: 匿名さん]

検討層は一緒でしょ。
埋立地のマンションはどれも検討対象になるよ。

[710: 住まいに詳しい人]

＞マンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです

これ自体は正しい
でも幅が広すぎるｗ
その中でもがんばれる価格帯と全然ダメな価格帯がある

一般的にサラリーマンだと6000万円以上が厳しいのは702さんの考察通りなんだが
実家が都内の戸建てで親が健在だと＋1000万円くらい出てくるんですよ

5000万円台と比べると顧客の数はガタっと減るが全くなくなるわけじゃない
その数少ない優良顧客を各社が奪い合うことになる

で、そーいう客を納得させるためには見栄えのする派手な商品にしないとダメなわけで
ここの商品が色々デコレーションされているのはそーいう理由がある
（地所なんで、デコレーションといっても外連味は薄いが）
　
　
それに対して、上辺の9000万円台というのは全くの死筋といってもいい
立地だったり方位に難のある商品だったり（といっても一般人からすれば「いい立地」水準）
最上階で良い間取りでも共用施設や仕様のレベルが低かったり（これも一般人は納得水準）
富裕層にとっては魅力が少ない商品であることが多い

7000万円は買えるサラリーマンでも、あと2000万円は親が資産家でかつ太っ腹でもなければ無理
あとは勤務医とか個人事業者とかで地縁の強い層．．．なんて狭い世間になる

[711: 匿名さん]

＞その中でもがんばれる価格帯と全然ダメな価格帯がある

確かに・・
あとは頑張っても買おうと思える物件かどうか。

＞見栄えのする派手な商品にしないとダメなわけで
＞ここの商品が色々デコレーションされているのはそーいう理由がある

この程度で頑張るに値するかどうかﾕｰｻﾞｰも賢いから疑問だよね。

[712: 匿名さん]

No.710 住まいに詳しい人さんへ

自称するだけに、確かに詳しそうですね。
ズバリ、このマンションは100点満点中で何点くらいですか？

当方、このマンションを買うなら(10年位で買い替え前提)、南向きしか買ってはいけない物件と解釈しています。
予定価格上だと、7000万円超の部屋はざっと100戸ちょっと、つまり12%位を占めています。

希望する部屋は全く無理せず買えますが、最近のこのスレ状況から躊躇し始めました。
今後、正式価格発表までに色んな方々が書き込みされるでしょうけど、詳しい方の率直な評価をいただければと思います。

[713: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

環状２号線ができると汐留が徒歩圏になるという書き込みありましたが、歩行者用の通路もできるの？

高架や地下を通す道だから歩道は無いような気がします…

[714: 匿名さん]

>713
環状2号線には歩行者用の通路はありますよ。

http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaibizyon/files...
にも
○地区を横断する歩行者・自転車ネットワーク
環状2号線における、魅力ある歩行者路、サイクリングロード等の整備
と書かれています。
あと、地上化された理由の一つとして、災害時に人が避難するためのルートになるというものがあります。地下トンネルだと歩行者はNGです。

[717: 匿名さん]

西向き高層階を検討していますが、
やっぱり南向き以外にリセールバリューはなしですか？

[718: 匿名]

どの向きも駄目だと思うけど。

[719: 匿名さん]

勤務医って思ってるほど給料高くないけど（でも年くえば2000ぐらいは行く）、忙しすぎて使うヒマがないから9000万物件でも十分ターゲット。ただ買いにいくヒマすらなくて、佃の賃貸に住んでる人を結構知ってる。

[720: 匿名さん]

>717さん
営業の方から説明があったと思いますが、四丁目の計画次第でどうなるか分かりませんよ。
高層なら問題ないかも知れませんが。

ただ、このマンション全体としての価値が、市場からどう評価される、つまり、早期完売できるような物件でないとリセールは期待出来ないですよね。
あれだけ広告しておきながら、書き込みがこれだけ閑散としているのは、個人的には危険な感じがします。

[721: 匿名さん]

もしこの１棟目で大苦戦して売れ残りが多数ある場合、隣の２棟目の売り出す時期も遅れるんですか？

[722: 匿名さん]

とりあえず動き出すのはプラウドタワーが完売してからだね。

[723: 匿名]

晴海三丁目の住友ツインタワーが完成すると、眺望はどうなりますか？

[727: 匿名さん]

単純に考えて、中距離に大きいタワマンが立ち並んでるのが見れて、その先の景色は見れなくなりますね。
西側は高層にしても、この先そんないい眺望は望めないんではないでしょうか・・・

[728: 匿名さん]

月島タワーより勝どき5丁目でしょ。

[729: 匿名さん]

717です、レスありがとうございます。

うーん、やっぱり頑張って南低層か東向きか。
頑張るべき物件でないという話もありますが。

[730: 匿名さん]

晴海3、4丁目の物件は、清掃工場近くで敬遠されそうで、
ここを見送っても次がないしな。
皆さんはどのあたり検討してますか。

[732: 匿名さん]

いま話題のGKB47のように、値付けに違和感を感じた検討者が多数と思われます。
ここに書き込みしても何にもならないけど、喫緊の案件だと提言します。

[733: 物件比較中さん]

晴海も低層階は激安なんですけどね。
プラウドタワー東雲のほうが何かと安心感を感じます。
イオンにも近くて便利ですし。

[734: 匿名さん]

木を見て森を…ですよ。

[735: 匿名さん]

結局立地が終わってる。

物件概要記載の距離が11分って、実際、家の玄関出てからホームまで20分かかる。
建物を堅固に作ったとか、防災対策をしたって言われても、周辺環境を整備出来る訳じゃないし。
立地が終わってるマンションは、それなりの評価にしかならない事を理解しないとね。
その上、この物件自体が戸数が多い上にどんどん立つから希少性も無いし。

残念ですが、ここを選ぶ理由が無いんです。

[736: 匿名]

735さんの言うとおり。
月島駅、勝どき駅と違いほぼ永遠に周りに商店街はできる環境にはない。通勤も家から出て最初の難所の信号待ちでタイミングが悪いと２～３分はロスした後、トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

まあホームまで２０分は早歩きができた場合で、余裕をみたら２５分近くになるはず。
生活の利便性を考えたらここは外れる。

[737: 匿名さん]

頼みのバス便も、、、少ないね。
やっぱりナシか。

[738: 匿名さん]

この駅遠物件は車必須と言う事でしょう。
もちろん駐車場は全戸分と言わないまでも8割以上は安価に用意されているんですよね？
でなければ数年後に運河の反対に建つ豊洲のタワー郡の方が良さそう。
江東区が嫌なら月島にも豊洲にも近い三井まで待った方が得策でしょう。
結局、周辺賃貸さんらの地縁があっての永住以外、お勧めできないですね。

[739: 匿名さん]

価格発表前までは10年を代表するタワマンになるとか言われてたけど、蓋を開けてみれば非常に厳しい物件になりそうですね。さすがに大量に売れ残りそうな物件はみんな飛びつきたくないんだろうね。安いならともかく割高と判断されてる位だからなおさら。

[740: 匿名さん]

>738
駐車場は四割でノーマル車が27500円/月です。
安価かも知れませんが、四割は少ないと感じました。

[741: 周辺住民さん]

今日の雨はつらかったです。
雨の日は早く歩けない上に、行き違う人も通常通りなので、
現地からは30分程度は見ておいたほうがいいと思います。
しかも風が強いところも多いので、靴はもとよりスーツのパンツまでもびしょぬれです。
雨の日は正直バスも込み合うので、乗れない確率が多いです。
ご参考まで。

[742: 匿名さん]

路線バスのみならず、住民専用バスも悪天候の日は乗れない可能性ありですね。
乗れなくて土砂降りの中を30分か。。。
引きますね。
情報ありがとうございます。

[743: 匿名さん]

＞７４１
雨の日はタクシー使うしかないのかなぁ？

[744: 匿名]

雨の日にこの辺までタクシー捕まらないよ。

[745: 匿名さん]

PCTは敷地隣接バス停にタクシー待機してますけどね。
ここからはバス停まで徒歩6分だし、流しのタクシーを捕まえるのは至難の技。
コンシェルジュでタクシーを呼んでもらって、、、の手順がお勧めと思います。

[746: 匿名さん]

利用者が多くなればタクシーも待機すると思うよ。他のタワーも同じ傾向にある。

[747: 匿名]

まぁある意味１０年を代表する伝説のマンションになるかも。もちろんマイナスの意味で。

[748: 匿名]

＞トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向＞の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

トリトンへの通勤客は晴海通りの東側の歩道を歩く（トリトン前に横断歩道がないので）から、西側を歩けば混んでないよ。
現地で確認してみな。

[749: 匿名]

Ｘ橋ができるから、歩道の渋滞は早晩、解消するだろう。

[750: 匿名さん]

南は安い・・・と思う
東と西を若干見直してプラウド東雲に対抗できれば面白い
70平米5000万台が目安、あちらは80平米5000万台だっけ？
そこで始めて『中央区』アドレスが物を言うし不便性の妥協も考え始める
あれだけ部屋数詰め込んで間取り狭くして梁出しまくってんだからさ・・・
何を欲張ってんだろう？

[751: 匿名さん]

それは何年後の完成ですか？

[752: 匿名さん]

どうやら見ていると750さんの意見も少数派になったようだね。

[753: 購入検討中さん]

駅遠すぎた
寒かった

[754: 匿名さん]

夏は暑いだろう。

[755: 匿名さん]

>746さん
利用者が多くなれば・・・の話ですよね。
PCTは1481戸、それに隣接のららぽーとや日本ユニシス本社もあるので、バス停付近にタクシーが待機しています。

仮に、ここの883戸が完売・入居しても、タクシー待機は期待薄で、路上での確保も困難と考えます。
ただ、隣の二棟目が建ち、更に裏手のオフィスビルが完成・入居すれば、タクシーが待機する可能性はありますね。


>750さん
南といっても低層から高層まで幅広いですが、総じて安いと言えますか？
では、ご参考までに、角部屋を含む南向きで、一番下の階を計算してみましょう。

3F:　80B（坪265万）、70Z（坪268万）、70N（坪266万）、60F（坪267万）、70J（坪267万）、80C（坪278万）

なるほど。
最近は高層が不人気ですし、これなら安いと思う方々はいらっしゃるでしょうね！納得。
ちなみに、例えば80Bだと予定価格表で6700万円台となっていますが、あくまで調整段階なので、これが6800万円台（最高6899万円）にもなり得る可能性があることは示唆されましたよ。
ご参考まで。

さて、東と西に関して70m2台の部屋を見てみると、東3F：　70H（坪258万）、西3F：　70V（坪241万）
ご存じの通り、西低層の眺望は殆ど無しですから、プラウド東雲並みに安いですね。

万が一、東と西が若干見直ししたとして、東雲と対抗できるでしょうか？

予定価格表を眺めると、1F上がるごとに、大まかに2～30万円高くなる設定ですよね。
それに対し、プラウド東雲は眺望によりますが、1F上がるごとに、大まかに1～20万円高くなる設定ですよね。

主観的には、プラウド東雲とは比較するマンションではない（比較してはいけないマンション）と思います。

[756: 匿名さん]

建設時期が同じと言うだけで東雲と比較しているが、そもそも都心と足立地区とはまったく違った意味になる。

[757: 匿名さん]

わるいけど、まじめな話、晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

晴海が中央区の端っこである事は事実だし、その上、この物件の立地はそのまた端っこ。川向こうは江東区。

東雲の人は自分が都心に住んでると主張しないだろうが、その方が、よっぽど潔い。

なんで川向こうの物件と比較されたく無いのか不思議です。

[758: 匿名さん]

埋立だから東雲・晴海はどっこいどっこいで、区の違いくらいでそんなに差はないでしょ？ってな妄想で、比較していたわけ。

住まいサーフィン評価では、プラウド東雲と一割の差。
インフラならどう考えても東雲に軍配が上がるわけで、ここが東雲に比べて価格が二割も高いのは割合だよ。ってな素直な反応になってるんじゃない？

少なくとも都心高台の金持ちさんが、首を突っ込むような物件ではないよね。
セカンドで買われるなら勿論御自由に〜

このような中央区僻地だったらサラリーマンでも手が届くんじゃないかと、予定価格が発表されるまでは賑わっていた。
それが正式価格発表前から既に閑古鳥。
まじめな話、ヤバいよ。

川向こうの物件と比較されたくないのは、売主の地所だけでしょ？

[760: 匿名さん]

＞晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

別に都心の高台から見なくても一緒。
ｲﾝﾌﾗ、環境は東雲が上。

今時、高い金出してまで荒野なのに中央区ブランドだけで選択する人はいない。

[762: 匿名さん]

駐車場が四割だとプレミアム部屋は優先権ありだろうし、残り三割強のプラチナチケットを850世帯で奪い合うわけか？
場合によっては車の買い替えを余儀なくされる哀れな人も出てくるのか？
隣のオフィスビル地下駐車場を開店ダッシュで仮予約するのが得策か？

[763: 匿名さん]

ここは欲しかったけど愛車も手放して、雨の日は30分歩いてずぶ濡れで
出勤するのは想像しただけでキツイなぁ・・

[764: 匿名さん]

雨の日はサラッとタクシー通勤できるような層が買うべきマンションだよ。

[765: 購入検討中さん]

タクシーさえも捕まらない。

[767: 物件比較中さん]

駅から10分以上歩いても、内陸よりは、かなり広くて眺めの良い部屋が買える、というのが湾岸埋め立て地物件のメリットで、下手すると唯一のメリットなんだろうけれど、ここはそこまで安くなってないよね。もちろん買える層は普通にいるのだろうけれど、800戸以上のタワーを2本売ろうと思ったら、もう少し幅広い購買層に訴えないといけないのではないかと。。

[768: 匿名さん]

結局もっと安くしてって話ばかりだな。

[769: 匿名さん]

高くして！なんて言う人なんて少ないでしょ。
6000万台の予算持ちはプラウドへ流れたね。

[770: 匿名さん]

そんなに欲しけりゃ、他の都心部湾岸物件を当たったら？中古まで広げればどうにかなるんじゃない？

[771: 匿名さん]

一検討者の意見です。

本当に買う気を無くした方は書き込みせず、次を探していると思います。自分がそうでしたから。
ここの物件の場合、今、正に金額との折り合いで検討してる方が多いと見ています。

諦めきれずに正式発表を待っている人も多々いると感じますが、私だけでしょうか。

そういう私は並行して他の物件も見ていますが、
本命はこちらです。

余りにも実際の購入検討者との温度差を感じましたので、投稿しました。

[772: 匿名さん]

帰宅困難者問題とか資産価値の維持の問題とか考えると、都心部マンションはmustだから悩ましいですね。価格次第で買える人もいれば買えない人もいる。

[773: 物件比較中さん]

結局、晴海でないとどうしてもだめ、という人は少ないから、割高に感じれば、当然ほかを探しますね。設備とか構造的には東雲よりも少し良さそうだし、選択肢に入らないとなれば、ちょっと残念ね、という話。ネガにしか聞こえなければごめんなさいな。。

[774: 匿名さん]

みんな以外にちゃんとここを購入検討していた人だと思うよ～。
これがみんなのリアルな意見と評価なんじゃないかな。

[775: 匿名さん]

>>773
とは言いながら、割安な物件は都心部湾岸しか無いから、結局皆さんその中での物件選びになるんだよな。長年探しあぐねて妙に詳しい人が増えていますね。