ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その11

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[613: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、特定のマンションとは関係のない震災時の帰宅についての話題が散見されるようです。

震災の話題につきましても、マンションの購入にあたりましては、必要な情報であるとは考えますが、
個別の物件スレにて、同様の話題が長く継続いたしますと、肝心の物件に関する情報交換を
阻害するケースもあり、他の検討中の方の迷惑になることも考えられます。

つきましては、大変恐れ入りますが、これらの話題につきましては、以降、他の同様のテーマを
扱うスレッドをお探しいただくか、類似スレッドが存在しない場合は、新たにスレッドを作成するなどの
ご対応をお願いできますと幸いです。

現存するスレッドでは、以下のようなスレッドもございますのでご参照ください。

帰宅困難なマンションを買ってよいのか?パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163306/

なお、今後も同様の話題が継続する場合につきましては、利便性向上のため、
今後の投稿につきまして、一斉削除を行わせていただくこともございますので、
予めご了承くださいますようお願い申し上げます。

より多くの方に有益な場としてご利用いただけるようご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[615: 匿名さん]

>539
その情報、本当ですか？
来てたら記念写真を撮ってもらおっと！
遼君から買って下さいとか言われたら、グラっときちゃうかも。

[616: 購入検討中さん]

すっかり書き込みが減りましたねー。東雲に流れて倍率下げに必死なんですかねー。
申し込みの受付はいつからでしょうか？

[617: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/15650

高規格高仕様の
ハイクオリティマンション

　好立地のマンションが売れていると共に、高規格高仕様のマンションが人気を集めている。わかりやすい例が、都心湾岸エリアだ。

　晴海、勝どき、豊洲、東雲、有明といった新しい街区が集まる都心湾岸エリアは「海に近い埋立地」であるため、東日本大震災後はイメージが低下。震災前から売っていた物件を除き、新発物件が途絶えていた。

この都心湾岸で11年秋、販売を開始したのが野村不動産のプラウドタワー東雲キャナルコート。次いで、三菱地所レジデンスのザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスが年明けから販売センターを正式オープンさせている。

　この二つを取材すると非常にできがよいことに驚かされる。プラウドタワー東雲は、建物1階部分の強度をかつてないほどに上げて地震の横揺れにも縦揺れにも対応。ザ・パークハウス 晴海タワーズは免震構造をとっている。

　いずれも、停電が起きてもエレベーターを丸1日以上動かす非常用電源を持つ。
「湾岸に建つ超高層」に対して不安を抱く人が多いため、その対策を施すのは、当然といえば当然だろう。

　プラウドタワー東雲は人気指数7.6となり、昨年12月に行われた第1期分譲で250戸を即日完売させている。東京駅や銀座から5km圏という近さにありながら「約70平方メートルの3LDKが4690万円台から。約64平方メートルの2LDKなら3990万円から（第1期）」という価格面が魅力だ。

　ザ・パークハウス 晴海タワーズは、集計時点では販売センターが開いていなかったため、指数は出ていないが、資料請求数が約3ヵ月で3000件を超えた（12月4日時点）。

　この二つのマンションは地下鉄を使わずとも東京の中心地に通勤できる立地であり、ザ・パークハウス 晴海タワーズは、自転車のための特別な工夫も設けている。

　自転車置き場の一部を特殊仕様とし、安全に自転車を保管できる“鍵付き置き場”にするもので、さらに新丸ビル内にも同様に鍵付きの自転車保管場所が確保されるため、丸の内エリアへの通勤者なら、高級な自転車を使い安心して通勤に使用できる。特殊な自転車保管場所の数自体は少ないのだが、これまでの日本にはなかった工夫であることが評価される。

キーワードは
「長期優良住宅」

　ザ・パークハウス 晴海タワーズは国交省が定める長期優良住宅の認定を受けた物件でもある。都心湾岸の東雲エリアで三井不動産レジデンシャルが新規販売する予定のマンションも、長期優良住宅認定物件になる計画。長期優良住宅が本格的に増え始めたことも、12年の注目すべき出来事といえる。

　長期優良住宅というのは、長持ちする構造躯体に、配管類をメンテナンスしやすくし、間取り変更も容易にしたマンションだと考えればよい。その前身として80年代に国が推進したセンチュリーハウジングシステム（CHS）があった。CHSは100年程度住み続けることができる住宅を造ろうという規格だったが、その後継の長期優良住宅はさらに上をいく200年の耐久性を目指しているため、マンションの長期優良住宅を、私は“200年マンション”と呼んでいる。

　今回の人気マンションリストに登場している物件のうち、パークコート六本木ヒルトップも長期優良住宅の認定物件である。

[618: 匿名さん]

この「櫻井幸雄」という評論家は、思いっきりデベ御用達の人だよね。
職業倫理みたいなものをおよそ持ち合わせていなくて、恥ずかしく
ないのかと思う。

ちなみに、この人、いつも「マンションは今が買い時！」っていっているよ。

[619: 匿名さん]

S氏とは対極にある感じでしょうか？
様々な情報が錯綜して、何を信じればよいのでしょう？
ここのような、一流デベ・ゼネコン物件を選ぶのは少なくとも間違いではないでしょうか？

[620: 匿名さん]

確かに多少高くとも、ブランドを傷つけたくない大手の方が安心感があるね。ブランド維持のためにリスクは除外しようと頑張るからね。ただオリンパスや大王製紙みたいな経営者陣もたくさんいるからね。

[621: 匿名さん]

浦安では三井不動産がついに集団提訴されました
何事も過信はよくないと思います

http://www.asahi.com/national/update/0202/TKY201202020134.html

[622: 匿名さん]

提訴は勝てなくてもあるから

そんなことよりマンションの話しましょう

[623: 匿名さん]

全然更新されてないじゃん。東雲プラウド申込締切間近だからここ見てる場合じゃないのか。。？

[624: 匿名さん]

多分そうですね。
検討者はかなりあちらに流れたと思います。
湾岸人気下降・ここの価格からして、買える人、買いたい人が少ないのでしょう。

[625: 匿名さん]

そうだよね。。大体一通り話題が出尽くしたとこでそもそもの話題に戻ると。。このマンション高くないか。。？
この価格なら他にもっと便利か周辺環境のいいとこあるよね。。

[626: 匿名さん]

クルージングは楽しかったです。ありがとうございました。
って感じ。興味が段々薄れました。

[627: 匿名さん]

クルージングってガイアの夜明けで放送されてたやつ？かなり前から目を付けてたんすね。何で興味が薄れたの？
(あのクルージングはこの季節もやってるのか？？まだ塀で囲まれてる状態の建物を海から見て感動するのか？寒くて死んじゃいそうだ。。)

[628: 匿名さん]

625
626
同じ境遇です。
幾らなんでも…ちょっとね。

あの場所と価格面では、とても釣り合いとれません。
もちろん場所自体は悪くはないですが…
建物自体もとても立派なんですが…

以前、ここは永住向きだと誰かが書かれていましたが、あの価格で買ってしまうと、永住せざるを得ない気がします。

まだまだ人生長い身なので、買い替えできる物件を探します。
クルージングは良かった！
ありがとう！

[629: 匿名さん]

検討中の方はいなくなっちゃいました？
うちは、夫が乗り気なので、まだ検討中です…。
安くはないけど、買えなくもない値段なので迷ってます。
ただ、地震確率７０％の発表を聞いた後だと
このお値段出すの勇気要りますよね。
同じ値段でもっと他にあるって書いた方は
どの辺を検討されているのですか？

[630: 匿名]

それはここの低層北向の検討者か高層南の検討者かによって違うけど。

今はどこもそんなに高くないから、川崎から千代田区まで同価格帯に入ります。

[631: 買い換え検討中]

同じ値段で検討されている方は、良心的な価格の野村東雲の2期に申込される方が多いと思いますよ。
ここの70m2の値段で、80m2以上の部屋が余裕で買えますからね。
週末のモデルルームは賑わっています。
同じ駅遠マンションの観点では同じですが、住環境ではあちらのほうが断然良いです。

江東区が嫌な方は、暫く待機するか、築浅の中古物件を検討されるかも知れませんね。

[632: 匿名さん]

＞築浅の中古物件を検討されるかも知れませんね。

同感。
ＭＳは比較的短期で買い換えていきたい人が多いと思う。
新築プレミアを払っても次期にスムーズな買い替えが出来る人かどうか・・
更に売りやすい物件かどうかを考えるべき。
その視点でいうと、新築or中古かの拘りは無いほうがよい。

[633: 匿名さん]

『あちら』の
南側に幾つもマンションが建つ、北端の住環境は良いとは言えないな。

別なエリアで探しますよ。
中古は去年の地震の本震余震で何度も揺さぶられているから検討外。

[634: 匿名さん]

629です。
東側低層〜中層検討してます。
月島に１０年近く住んで、現在は豊洲＠賃貸です。
仕事で銀座方面に行く事が多いので
うちは東雲プラウドよりこっちを検討してます。
東雲はイオンが至近な事以外は不便だし、
プラウドの外観がいまいち好きになれません。
豊洲中古も考えましたが、中古のくせに高いですよね。
それならちょっと駅遠だけど、新築のここの方がいいかな、と。
ただ地震リスクが高まっている事を思うと
なかなか踏ん切りが付かないです…。

[635: 匿名さん]

>>634
もうちょっと頑張って、または間取り見直して南側再検討されては？
南中～高層の280～320は正直安いと思う、＋5パーぐらいでもいけたと踏んでる

対して西と東が・・・って印象
南70平米が6500万としたら西と東は5500万ぐらいが妥当と考えてた、実際は値差500万だったかな？
南永久橋ビューに対して東西は不透明感満載、リセール考えると・・・

個人的には南を買う気満々だったけど他方向の苦戦を懸念、
一見関係なさそうだけど売れ残りMSのイメージ持たれるとキツいからね
6～8000万の物件が飛ぶように売れるとも思わないし他方向の売れ行き含めて積極的様子見かなぁ

超主観ですが・・・

[636: 匿名さん]

>対して西と東が・・・って印象
南70平米が6500万としたら西と東は5500万ぐらいが妥当

>6～8000万の物件が飛ぶように売れるとも思わない

全く同感です。

[637: 匿名さん]

確かに。東向きがもう少し安ければ、
この値段ではもう出ないだろう！今買おう！
という気持ちになれるんだけど、
6000万だと、今後もうちょっと安くなるんじゃ？
って、様子を見たい気分になりますね。
確かに売れ残りマンションイメージはやだなぁ…

[638: 匿名さん]

正式価格はもう出ましたか？

[639: 匿名さん]

ここは南以外を買っちゃいけないところ。
南なら駅遠＆何も無しを相殺するけど、他の向きはその魅力がない。
次に住み替えるときより鮮明だろう。

[640: 匿名さん]

635さんが書かれているように、南を買ったとしても、東や西の販売が苦戦しそうですよね。
いざ住み替えを考える時に、完売マンションでないと影響があると思います。
港南の某巨大タワマンの中古は、とても買う気になれません。

パビリオンへの来場数は結構良いらしいですが、人気物件になれそうな気配は個人的には感じられません。
売れ行きを見ながら、もし値下げするようなら検討しようと考えています。

[641: 匿名]

TTT、芝浦アイランド、PCTが販売された2006~2008年ごろはマンションコミュニティーは盛況でした。
ピーク時には一日で1,000以上の書き込みがあり読むのにたいへんでした。その他、品川のWCT、キャピタル
マークタワー、武蔵小杉のパークなどの超大型物件（１千～２千戸）が参戦し、競合で皆、本当に安かった。

パークハウス晴海のスレの伸びが最近、極めて遅いのは価格が高過ぎるという証明ですね。まあ売れ残りが
多数でて完売するまでには数年かかるでしょう。cash richの大手なので売れないからといって途中で価格を下
げることはありえないしね。

[642: 匿名さん]

典型的なネガで思わず微笑んでしまう。

[643: 匿名さん]

641さん
確かにそう思います。
今は売主側が優位？な時期なんですかね。
あまりにも強気過ぎる気がします。
物件自体は魅力的ですが、坪単価平均を告げられ、価格表をみて言葉が出ませんでした。

[645: 匿名さん]

結局、人気があれば売り主側は優位。

[646: 匿名さん]

やはり中央区アドレスは大きい。江東区と比較すること自体が不思議。そもそも、違うものでしょ。

[647: 匿名さん]

月島はさて置き勝どきと晴海はそのたかが江東区の豊洲と比べてしまうと格下感が出てしまいましたよね。

[648: 匿名さん]

６４７、豊洲住民か。失敗したね。晴海を買えばいいのに。いいマンションだよ。

[649: 匿名さん]

月島と勝どきは同格。

晴海は一段下だろ。

[650: 匿名さん]

豊洲は紛れもなく江東区。
しかし街力では圧倒的に豊洲>>勝どき・晴海
単純な話でしょ。

豊洲駅近物件と近い価格帯では、何年経っても売れ残る可能性が高いんじゃないかな。

[652: 匿名さん]

>>643
帰宅難民訓練が行われて湾岸部の優位が確認されたからますます強気販売になると思うよ。
築地から埼玉方面に船が出て、江東区の木材埠頭からアメリカのイージス艦で千葉、神奈川に移送ですからね。

[653: 匿名さん]

月島と勝どきは別格だよ。

[654: 匿名さん]

月島は分かる気がしますが、勝どきは何処と比較して、具体的に何が別格なのでしょう？

例えば、住環境なら断然豊洲ですよね。
銀座から徒歩圏内くらいしか、良い点が思い浮かびません。
勝どき駅直結タワマンは、未入居部屋の値下げが始まりましたし。
主観的ですが、その事実からすると、ここの値付けは強気すぎると思っています。

[656: 匿名さん]

やはり比べるなら　銀座＞築地＞月島＞勝どき　　豊洲＞東雲＞木場＞辰巳　　両者は格が違うので比較はできない。

[657: 匿名さん]

銀座＞築地＞月島＞勝どき＞晴海＞＞＞豊洲

[658: 匿名さん]

んんん、商業地と居住地がぐちゃぐちゃになってる。銀座は住むのきついよ。築地も観光地。いいとこだけど。

[661: 買い換え検討中]

どうも関係ない話に逸れますね。
銀座や築地なんて、住む人は居てもこのような大型物件とは無関係でしょ。
検討者でもないようですし、どんどん削除依頼しますよ。

グランドオープンしたにもかかわらず、週末でこれだけしかスレがのびないとなると、前向きになっている検討者が少なそうだし人気は低調かな。
総じて価格が高いとの評価だし、判断材料の一つになりそうです。

[662: ご近所さん]

豊洲には晴海を名乗るスポーツセンターがあった
有明には晴海を名乗るゴルフ練習場があった

この辺では晴海のブランド力が頭一つ抜けている。
やはり出る杭は打たれるんだねえ。

晴海通りに首都高速晴海線、廃止されたけど東京都港湾局晴海線。
全ての道は晴海に通ず。なんちゃって。
月島も勝どきも豊洲も有明も、名前を冠した道路はないからねえ。
（勝鬨橋と港湾局豊洲線くらいかな。）

ついでに言うと、「どき」が平仮名なのも情けない。

[663: 匿名さん]

辰巳には南晴海を名乗るマンションがある。

[664: ご近所さん]

山口県周南市（旧徳山市）には、銀座と有楽町があるが、港には晴海がある。

[665: 匿名さん]

しかし、今、問題なのは、
枝川地区の豊洲名の乱立にあるのでは。

[666: 匿名]

投資用のマンションだね。
多少賃料高くても、賃貸で短期間住めれば満足だな。

[668: 匿名さん]

なんか遼くんのCMすごい頻度で流れてるね。
遼くんもここに住むのかな
住むとしたら最上階だよね。

[669: 匿名さん]

勝どきには有名人も多数住むTTTがあります。

そして勝どき5丁目の再開発。環状2号線の延伸により、新橋、汐留も徒歩圏になります。
清澄通りの延伸はまだ着工が未定なので、あえて触れませんが完成したら最強になりますね。

[670: 匿名さん]

有名人が宣伝したとしても住むことはないでしょう。
有明にはマリリンモンローは住んでませんよ。

[671: 匿名]

このマンションは全てが中途半端です。中央区で一見かっこ良いけど商業施設が周りになく中途半端、ぎりぎり
徒歩圏だけど勝どき駅まで人並みに逆行して歩く距離もストレスも中途半端、仕様や性能は申し分ないが価格が
高く購買欲を喚起させないのも中途半端。

だからＭＳに行く人も少ないし、スレも伸びない。一生の買い物なので購入予定者は冷静によく研究し無駄足は踏
まないのでしょうね。

[672: 匿名さん]

ここは今年の三菱のフラッグシップなのに…
購買欲を喚起させるような価格では、どうしても売れないんですね。
そもそも用地仕入でやってしまった感じでしょうか。
第一期、何戸売れるのでしょう。
東雲のように四割は無理かも知れませんね。

[673: 匿名]

例え仕様が良くても、場所が悪いですね。ましてや価格が高いなら、厳しいですね。マンションはまずは立地です。

[674: 匿名さん]

やっぱり中央区なら勝どきが狙い目だね。環状２号線開通で築地、汐留や新橋アクセスがよくなり、その環状２号線に路面電車が通る計画もあるね。
そもそも勝どき駅に５分だし、築地が移転したら後の商業施設にも橋を渡るだけ。将来性を考えるなら勝どきだね。

[675: 匿名さん]

>そもそも勝どき駅に５分だし

これってどこのことですか？
このマンションではありませんよね。

[676: 匿名さん]

５丁目のマンションとタワー計画

[678: 匿名]

完全割高。不人気確定だね。このまま値下げせずにいくならライズの二の舞と予想。

[679: 匿名さん]

数ヶ月前にあれだけ激安連呼していた輩はどこいったんだろう？
「そんなことない。高いはず」って人たちをネガ扱いしていたが、
蓋を開けたら逆だったね。

[681: 匿名さん]

このマンションに興味をもって、眺めてきたうちの一人です。
購買意欲がなくなったのは、バスの本数です。
あちこちいろいろなところに行かなくてよいから、品川のWCTのように、10分おきとか5分おきに、勝どき駅まで運行してくれればよかったのに、と思います。電車の始発と終電に合わせてくれれば、なお良し！でしたね。
本当に残念です。

[683: 匿名]

681
そのとおりですね。勝どき駅から月島駅（逆もＯＫ）に回って巡回すれば回数も増やせて便利になります。

[684: 匿名さん]

ＷＣＴと違って世帯数が少ないこのマンションではシャトルバスの設定が難しいでしょうね。

[686: 購入検討中さん]

4日からのモデルルームに行った方、最終値段の情報ありますか？

[687: 匿名さん]

まだ予定価格表と書かれたものだけです。
坪単価は、217万円～313万円、平均270万円程度（端数切捨て）
西面が265万円、南面が290万円、東面が270万円、北面が240万円（すべて概算）
低層平均247万円～高層平均286万円（すべて概算）
ですね。
周辺がまだこれから開発されることを考えると不便なのでちょっと割高な気がします。

なお、営業さん曰く「１日200組の来場があるので大忙し」だそうです。

[688: 匿名さん]

>>679
坪350という予想をしていた人が
予想が高すぎると言われてただけで
現在の予想価格は当時の予想の主流とさほど変らないでしょう

[689: 匿名]

マンションはまず立地です。その意味でこのマンションは厳しいですね。逆に立地が良ければ、資産価値も期待でき、価格が高くても完売も期待できるでしょう。ワテラスタワーが良い例だと思います。

[690: 匿名さん]

文明の象徴、未来への架け橋、東京ゲートブリッジも免震技術で支えられているってTVでやってますね。
3.11も何の影響もなく完成です。
来週開通ですよ。

[691: 匿名さん]

ゴールデンゲートブリッジって全然話題になってないよね。

[696: 匿名さん]

西面が255万円、南面が270万円、東面が250万円、北面が220万円
この位が人気物件の境目と思います。
せいぜい東雲プラウドの1.1倍位が適正価格でしょう。
管理費も高いし、先行きはかなり怪しいですね。

相談ブースやモデルルームで漏れ聞こえてきた内容からすると、南低層、東低層で多少倍率がつくのかなといった印象です。

3LDKファミリータイプに関して、この御時世で7000万以上の部屋が、果たしてどれだけ売れるのでしょう。
入居開始後、高層は軒並み明かりが点かない気がする。
今後買い替え前提の人には手が出しづらい。

[697: 匿名さん]

低層はそこそこ売れるだろうけど
高層は厳しいでしょうね

今、高層階にあえて高額を払って住みたい人
本当に減ったよ

[698: 匿名さん]

ホントそうだよ。

タワーの高層階はどこも苦戦してるよね。
唯一ワテラスだけでしょ。楽に売れたのは。

[699: 匿名さん]

モデルルームは相当にぎわっている、と営業が言ってたが、この掲示板はさっぱり・・・。
価格が、予想通りか少し高いとの印象が多いのでしょうか。

[700: 匿名さん]

最近はMR来場者の５％程度しか購入まで至らないと聞くので、ここは特にMRに行って周辺環境の寂しさや管理費や修繕積立金などのランニングコストの高さが目立ってしまい、割高と判断されてしまう方が多いのではないでしょうか。
本気で購入検討してる人は第１期で考えているだろうから、１年で１番住宅の需要が多いと言われるのが２～３月なので第１期で苦戦するようでは先がかなり厳しそうですね。
MRオープンしてから、これだけレスが減って閑散としてしまうのも珍しい気がします・・・

[701: 匿名さん]

事前案内会の予定価格表は見た目上では変わっていなかったが、まだまだ調整中のようで、多少上振れする可能性まで示唆され、心の中の何が弾け飛んだ。

正式価格決定は来月中旬、登録開始は下旬から（あくまで予定）。
計画をほぼ一ヶ月遅らせた理由は言うまでもなく、ごっそり東雲プラウド二期へ流れたと予想。
この僻地なら6000万そこそこの予算を組めれば、そこそこ良い部屋を買えると思っていた検討者が多かったのだろう。

予定価格表の数値に、「誠に申し訳ありませんが、この数値に最大プラス200万円を見込んでおいて下さい」と言われても、「はい、分かりました！要望書だします！」何て言えるか？

見事なカウンターパンチに、こちらからは次の言葉も手も出せなかった…

時間をかけてアレコレ悩んだ挙句、希望部屋を決めて臨んだのに、階数どころかタイプ又は向きまで見直ししなきゃならんのか…

だったらプラス200万円にした予定価格表を渡してくれよ…

購買欲がこんなに無くなるなんて初体験…

ある意味、あちらとはターゲット層を明確に切り分ける戦略なのか…

長期戦確実…

というか根本的なところで営業戦略が理解不能…

仮にここが駅徒歩5分程度なら納得するよ…

ワテラスのような層がここを買うとは到底思えない…

[702: 匿名]

デベの親しい友人の情報によるとマンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです。
理由は圧倒的に購買層の多いサラリーマンでこの価格帯のローンを組める層が一気に減ることとのこと。

年収１千万円では５千万のローンを組んだら、その後の生活は耐乏生活にならざるをえない。
自分に照らし合わせても５千万円台は何とかなっても、さらに１千万円ＯＮした６千万円越えは厳しい。

また１億円以上は購買層がサラリーマンでなく富裕層になるので別世界になり、価格が高くても買える層が
存在するようです。

翻ってこのマンション、６千万円越えがけっこう多くなるようで苦戦するだろうな。

[703: 匿名さん]

＞マンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです

納得。
選択肢も増えるしね。
外周区なら戸建も買えちゃうしね。

[704: ご近所さん]

>702

豊洲シンボルなんてのは角部屋や南側高層階の8千万以上の部屋から売れたってよ。
もちろん低層階の安い部屋も売れているけど。
やっぱり立地によるんじゃない？

[705: 匿名さん]

3.11でパラダイムが変ったからね

[706: 匿名さん]

パラダイムシフトね。確かに。

営業は希少立地と謳うけど、、、
豊洲シンボルはここと駅距離が半分。
再開発の後半戦で住環境も申し分ない。

この立地で8000万とかプレミアム階が飛ぶように売れるとは思えないな。
価値観の違いはあれ、第三者の評価価格に対してプラス1割は盛り過ぎ。
再開発地域の先陣は、第三者の評価価格を下回るバーゲン価格で売り出して、地域開発のための起爆剤とならなくては。
川崎・東雲・豊洲が良い事例。

三菱はパラダイムシフトに反応せず、強気価格で押し切る手段をとった。
住友ツインや隣の三井など、晴海再開発は遅れる一方になるんじゃないかな？

ある意味、このマンションは財力があって静かに暮らしたい人に向いてるのかも。

[707: 物件比較中さん]

売る側からすれば、中央区晴海で免震でとか考えてれば、東雲とは全く違う、と思っていてもおかしくないけれど、物件に興味を持ってくる層は、だいたい似たようなものだったんでないかな。。

[709: 匿名さん]

検討層は一緒でしょ。
埋立地のマンションはどれも検討対象になるよ。

[710: 住まいに詳しい人]

＞マンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです

これ自体は正しい
でも幅が広すぎるｗ
その中でもがんばれる価格帯と全然ダメな価格帯がある

一般的にサラリーマンだと6000万円以上が厳しいのは702さんの考察通りなんだが
実家が都内の戸建てで親が健在だと＋1000万円くらい出てくるんですよ

5000万円台と比べると顧客の数はガタっと減るが全くなくなるわけじゃない
その数少ない優良顧客を各社が奪い合うことになる

で、そーいう客を納得させるためには見栄えのする派手な商品にしないとダメなわけで
ここの商品が色々デコレーションされているのはそーいう理由がある
（地所なんで、デコレーションといっても外連味は薄いが）
　
　
それに対して、上辺の9000万円台というのは全くの死筋といってもいい
立地だったり方位に難のある商品だったり（といっても一般人からすれば「いい立地」水準）
最上階で良い間取りでも共用施設や仕様のレベルが低かったり（これも一般人は納得水準）
富裕層にとっては魅力が少ない商品であることが多い

7000万円は買えるサラリーマンでも、あと2000万円は親が資産家でかつ太っ腹でもなければ無理
あとは勤務医とか個人事業者とかで地縁の強い層．．．なんて狭い世間になる

[711: 匿名さん]

＞その中でもがんばれる価格帯と全然ダメな価格帯がある

確かに・・
あとは頑張っても買おうと思える物件かどうか。

＞見栄えのする派手な商品にしないとダメなわけで
＞ここの商品が色々デコレーションされているのはそーいう理由がある

この程度で頑張るに値するかどうかﾕｰｻﾞｰも賢いから疑問だよね。

[712: 匿名さん]

No.710 住まいに詳しい人さんへ

自称するだけに、確かに詳しそうですね。
ズバリ、このマンションは100点満点中で何点くらいですか？

当方、このマンションを買うなら(10年位で買い替え前提)、南向きしか買ってはいけない物件と解釈しています。
予定価格上だと、7000万円超の部屋はざっと100戸ちょっと、つまり12%位を占めています。

希望する部屋は全く無理せず買えますが、最近のこのスレ状況から躊躇し始めました。
今後、正式価格発表までに色んな方々が書き込みされるでしょうけど、詳しい方の率直な評価をいただければと思います。

[713: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

環状２号線ができると汐留が徒歩圏になるという書き込みありましたが、歩行者用の通路もできるの？

高架や地下を通す道だから歩道は無いような気がします…

[714: 匿名さん]

>713
環状2号線には歩行者用の通路はありますよ。

http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaibizyon/files...
にも
○地区を横断する歩行者・自転車ネットワーク
環状2号線における、魅力ある歩行者路、サイクリングロード等の整備
と書かれています。
あと、地上化された理由の一つとして、災害時に人が避難するためのルートになるというものがあります。地下トンネルだと歩行者はNGです。

[717: 匿名さん]

西向き高層階を検討していますが、
やっぱり南向き以外にリセールバリューはなしですか？

[718: 匿名]

どの向きも駄目だと思うけど。

[719: 匿名さん]

勤務医って思ってるほど給料高くないけど（でも年くえば2000ぐらいは行く）、忙しすぎて使うヒマがないから9000万物件でも十分ターゲット。ただ買いにいくヒマすらなくて、佃の賃貸に住んでる人を結構知ってる。

[720: 匿名さん]

>717さん
営業の方から説明があったと思いますが、四丁目の計画次第でどうなるか分かりませんよ。
高層なら問題ないかも知れませんが。

ただ、このマンション全体としての価値が、市場からどう評価される、つまり、早期完売できるような物件でないとリセールは期待出来ないですよね。
あれだけ広告しておきながら、書き込みがこれだけ閑散としているのは、個人的には危険な感じがします。

[721: 匿名さん]

もしこの１棟目で大苦戦して売れ残りが多数ある場合、隣の２棟目の売り出す時期も遅れるんですか？

[722: 匿名さん]

とりあえず動き出すのはプラウドタワーが完売してからだね。

[723: 匿名]

晴海三丁目の住友ツインタワーが完成すると、眺望はどうなりますか？

[727: 匿名さん]

単純に考えて、中距離に大きいタワマンが立ち並んでるのが見れて、その先の景色は見れなくなりますね。
西側は高層にしても、この先そんないい眺望は望めないんではないでしょうか・・・

[728: 匿名さん]

月島タワーより勝どき5丁目でしょ。

[729: 匿名さん]

717です、レスありがとうございます。

うーん、やっぱり頑張って南低層か東向きか。
頑張るべき物件でないという話もありますが。

[730: 匿名さん]

晴海3、4丁目の物件は、清掃工場近くで敬遠されそうで、
ここを見送っても次がないしな。
皆さんはどのあたり検討してますか。

[732: 匿名さん]

いま話題のGKB47のように、値付けに違和感を感じた検討者が多数と思われます。
ここに書き込みしても何にもならないけど、喫緊の案件だと提言します。

[733: 物件比較中さん]

晴海も低層階は激安なんですけどね。
プラウドタワー東雲のほうが何かと安心感を感じます。
イオンにも近くて便利ですし。

[734: 匿名さん]

木を見て森を…ですよ。

[735: 匿名さん]

結局立地が終わってる。

物件概要記載の距離が11分って、実際、家の玄関出てからホームまで20分かかる。
建物を堅固に作ったとか、防災対策をしたって言われても、周辺環境を整備出来る訳じゃないし。
立地が終わってるマンションは、それなりの評価にしかならない事を理解しないとね。
その上、この物件自体が戸数が多い上にどんどん立つから希少性も無いし。

残念ですが、ここを選ぶ理由が無いんです。

[736: 匿名]

735さんの言うとおり。
月島駅、勝どき駅と違いほぼ永遠に周りに商店街はできる環境にはない。通勤も家から出て最初の難所の信号待ちでタイミングが悪いと２～３分はロスした後、トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

まあホームまで２０分は早歩きができた場合で、余裕をみたら２５分近くになるはず。
生活の利便性を考えたらここは外れる。

[737: 匿名さん]

頼みのバス便も、、、少ないね。
やっぱりナシか。

[738: 匿名さん]

この駅遠物件は車必須と言う事でしょう。
もちろん駐車場は全戸分と言わないまでも8割以上は安価に用意されているんですよね？
でなければ数年後に運河の反対に建つ豊洲のタワー郡の方が良さそう。
江東区が嫌なら月島にも豊洲にも近い三井まで待った方が得策でしょう。
結局、周辺賃貸さんらの地縁があっての永住以外、お勧めできないですね。

[739: 匿名さん]

価格発表前までは10年を代表するタワマンになるとか言われてたけど、蓋を開けてみれば非常に厳しい物件になりそうですね。さすがに大量に売れ残りそうな物件はみんな飛びつきたくないんだろうね。安いならともかく割高と判断されてる位だからなおさら。

[740: 匿名さん]

>738
駐車場は四割でノーマル車が27500円/月です。
安価かも知れませんが、四割は少ないと感じました。

[741: 周辺住民さん]

今日の雨はつらかったです。
雨の日は早く歩けない上に、行き違う人も通常通りなので、
現地からは30分程度は見ておいたほうがいいと思います。
しかも風が強いところも多いので、靴はもとよりスーツのパンツまでもびしょぬれです。
雨の日は正直バスも込み合うので、乗れない確率が多いです。
ご参考まで。

[742: 匿名さん]

路線バスのみならず、住民専用バスも悪天候の日は乗れない可能性ありですね。
乗れなくて土砂降りの中を30分か。。。
引きますね。
情報ありがとうございます。

[743: 匿名さん]

＞７４１
雨の日はタクシー使うしかないのかなぁ？

[744: 匿名]

雨の日にこの辺までタクシー捕まらないよ。

[745: 匿名さん]

PCTは敷地隣接バス停にタクシー待機してますけどね。
ここからはバス停まで徒歩6分だし、流しのタクシーを捕まえるのは至難の技。
コンシェルジュでタクシーを呼んでもらって、、、の手順がお勧めと思います。

[746: 匿名さん]

利用者が多くなればタクシーも待機すると思うよ。他のタワーも同じ傾向にある。

[747: 匿名]

まぁある意味１０年を代表する伝説のマンションになるかも。もちろんマイナスの意味で。

[748: 匿名]

＞トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向＞の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

トリトンへの通勤客は晴海通りの東側の歩道を歩く（トリトン前に横断歩道がないので）から、西側を歩けば混んでないよ。
現地で確認してみな。

[749: 匿名]

Ｘ橋ができるから、歩道の渋滞は早晩、解消するだろう。

[750: 匿名さん]

南は安い・・・と思う
東と西を若干見直してプラウド東雲に対抗できれば面白い
70平米5000万台が目安、あちらは80平米5000万台だっけ？
そこで始めて『中央区』アドレスが物を言うし不便性の妥協も考え始める
あれだけ部屋数詰め込んで間取り狭くして梁出しまくってんだからさ・・・
何を欲張ってんだろう？

[751: 匿名さん]

それは何年後の完成ですか？

[752: 匿名さん]

どうやら見ていると750さんの意見も少数派になったようだね。

[753: 購入検討中さん]

駅遠すぎた
寒かった

[754: 匿名さん]

夏は暑いだろう。

[755: 匿名さん]

>746さん
利用者が多くなれば・・・の話ですよね。
PCTは1481戸、それに隣接のららぽーとや日本ユニシス本社もあるので、バス停付近にタクシーが待機しています。

仮に、ここの883戸が完売・入居しても、タクシー待機は期待薄で、路上での確保も困難と考えます。
ただ、隣の二棟目が建ち、更に裏手のオフィスビルが完成・入居すれば、タクシーが待機する可能性はありますね。


>750さん
南といっても低層から高層まで幅広いですが、総じて安いと言えますか？
では、ご参考までに、角部屋を含む南向きで、一番下の階を計算してみましょう。

3F:　80B（坪265万）、70Z（坪268万）、70N（坪266万）、60F（坪267万）、70J（坪267万）、80C（坪278万）

なるほど。
最近は高層が不人気ですし、これなら安いと思う方々はいらっしゃるでしょうね！納得。
ちなみに、例えば80Bだと予定価格表で6700万円台となっていますが、あくまで調整段階なので、これが6800万円台（最高6899万円）にもなり得る可能性があることは示唆されましたよ。
ご参考まで。

さて、東と西に関して70m2台の部屋を見てみると、東3F：　70H（坪258万）、西3F：　70V（坪241万）
ご存じの通り、西低層の眺望は殆ど無しですから、プラウド東雲並みに安いですね。

万が一、東と西が若干見直ししたとして、東雲と対抗できるでしょうか？

予定価格表を眺めると、1F上がるごとに、大まかに2～30万円高くなる設定ですよね。
それに対し、プラウド東雲は眺望によりますが、1F上がるごとに、大まかに1～20万円高くなる設定ですよね。

主観的には、プラウド東雲とは比較するマンションではない（比較してはいけないマンション）と思います。

[756: 匿名さん]

建設時期が同じと言うだけで東雲と比較しているが、そもそも都心と足立地区とはまったく違った意味になる。

[757: 匿名さん]

わるいけど、まじめな話、晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

晴海が中央区の端っこである事は事実だし、その上、この物件の立地はそのまた端っこ。川向こうは江東区。

東雲の人は自分が都心に住んでると主張しないだろうが、その方が、よっぽど潔い。

なんで川向こうの物件と比較されたく無いのか不思議です。

[758: 匿名さん]

埋立だから東雲・晴海はどっこいどっこいで、区の違いくらいでそんなに差はないでしょ？ってな妄想で、比較していたわけ。

住まいサーフィン評価では、プラウド東雲と一割の差。
インフラならどう考えても東雲に軍配が上がるわけで、ここが東雲に比べて価格が二割も高いのは割合だよ。ってな素直な反応になってるんじゃない？

少なくとも都心高台の金持ちさんが、首を突っ込むような物件ではないよね。
セカンドで買われるなら勿論御自由に〜

このような中央区僻地だったらサラリーマンでも手が届くんじゃないかと、予定価格が発表されるまでは賑わっていた。
それが正式価格発表前から既に閑古鳥。
まじめな話、ヤバいよ。

川向こうの物件と比較されたくないのは、売主の地所だけでしょ？

[760: 匿名さん]

＞晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

別に都心の高台から見なくても一緒。
ｲﾝﾌﾗ、環境は東雲が上。

今時、高い金出してまで荒野なのに中央区ブランドだけで選択する人はいない。

[762: 匿名さん]

駐車場が四割だとプレミアム部屋は優先権ありだろうし、残り三割強のプラチナチケットを850世帯で奪い合うわけか？
場合によっては車の買い替えを余儀なくされる哀れな人も出てくるのか？
隣のオフィスビル地下駐車場を開店ダッシュで仮予約するのが得策か？

[763: 匿名さん]

ここは欲しかったけど愛車も手放して、雨の日は30分歩いてずぶ濡れで
出勤するのは想像しただけでキツイなぁ・・

[764: 匿名さん]

雨の日はサラッとタクシー通勤できるような層が買うべきマンションだよ。

[765: 購入検討中さん]

タクシーさえも捕まらない。

[767: 物件比較中さん]

駅から10分以上歩いても、内陸よりは、かなり広くて眺めの良い部屋が買える、というのが湾岸埋め立て地物件のメリットで、下手すると唯一のメリットなんだろうけれど、ここはそこまで安くなってないよね。もちろん買える層は普通にいるのだろうけれど、800戸以上のタワーを2本売ろうと思ったら、もう少し幅広い購買層に訴えないといけないのではないかと。。

[768: 匿名さん]

結局もっと安くしてって話ばかりだな。

[769: 匿名さん]

高くして！なんて言う人なんて少ないでしょ。
6000万台の予算持ちはプラウドへ流れたね。

[770: 匿名さん]

そんなに欲しけりゃ、他の都心部湾岸物件を当たったら？中古まで広げればどうにかなるんじゃない？

[771: 匿名さん]

一検討者の意見です。

本当に買う気を無くした方は書き込みせず、次を探していると思います。自分がそうでしたから。
ここの物件の場合、今、正に金額との折り合いで検討してる方が多いと見ています。

諦めきれずに正式発表を待っている人も多々いると感じますが、私だけでしょうか。

そういう私は並行して他の物件も見ていますが、
本命はこちらです。

余りにも実際の購入検討者との温度差を感じましたので、投稿しました。

[772: 匿名さん]

帰宅困難者問題とか資産価値の維持の問題とか考えると、都心部マンションはmustだから悩ましいですね。価格次第で買える人もいれば買えない人もいる。

[773: 物件比較中さん]

結局、晴海でないとどうしてもだめ、という人は少ないから、割高に感じれば、当然ほかを探しますね。設備とか構造的には東雲よりも少し良さそうだし、選択肢に入らないとなれば、ちょっと残念ね、という話。ネガにしか聞こえなければごめんなさいな。。

[774: 匿名さん]

みんな以外にちゃんとここを購入検討していた人だと思うよ～。
これがみんなのリアルな意見と評価なんじゃないかな。

[775: 匿名さん]

>>773
とは言いながら、割安な物件は都心部湾岸しか無いから、結局皆さんその中での物件選びになるんだよな。長年探しあぐねて妙に詳しい人が増えていますね。

[776: 匿名さん]

供給量が多くて多様なのは比較検討が出来るから、検討者にとってはありがたいです。

[777: 匿名さん]

７７５さんは鋭いね。
まさにそう。

[778: 買い換え検討中]

正式価格はいつでるんですかね？
うちも買う気でいるが価格次第。
予定価格はギリギリ納得したが、
200万上がったら退散です。

[779: 購入検討中さん]

売り始めてしまったら、後の期も含めて下げづらいんだろうから、最初から勇気をもって200万くらい下げて正式価格にしたほうがいいんでないかな。心配しなくても、少しくらい下げても、そんなに売れすぎて後悔することはないと思う。

[780: 匿名さん]

希望部屋が予算ギリギリな人は手を出さないほうがいいよ。
それか根本的に部屋を考え直すかのどちらか。
ここは資産価値の維持など到底無理だから大怪我するよ。

帰宅困難時のことも、もうちょっと頑張って、勤務先からここより倍くらい許容しても良いのでは。

職場に居る時間なんて、大抵の人は一日の半分以下なんだから、3.11のように職場で震災に遭うとは限らないし。

そうしたら、もうちょっと選択肢が増えるんじゃない？
例えばプラウド東雲とか（笑）
確実にあちらの方が人気あるみたいだね。

[782: 購入検討中さん]

信号待ちは１分４５秒とのことです。

現在は６階くらいを建設中でしょうか。

http://tokkyomania.blog101.fc2.com/

[783: 匿名さん]

耐震と免震の揺れ比較
http://www.youtube.com/watch?v=X7U3iiONg-A


これを見ちゃうと耐震のプラウド東雲は買う気がしない。低層ならまだしも高層に住むと思うと恐ろしくて・・・。

[784: 匿名さん]

プラウドタワー東雲は耐震にすることでコスト削減できて価格も低めにできた。
安心をとるなら多少高くても免震がいいかな。

[785: 匿名さん]

なら迷うことなく、ここを購入すれば幸せになれますね。

保険みたいなものと割り切って、明らかに割合だ！、雨の日は駅までびしょ濡れだ！、バスが少ない！とかネガされようが、我が道を突き進めば良いでしょう。

湾岸埋立地でネガのないマンションなんてありませんし。
価値観には個々で違いがありますからね。
気に入った物件に出会ったらば即買いですよ。

[786: 匿名さん]

豊洲周辺住民が増えたせいか、ららぽーとの駐車場渋滞が酷くなってる気がします。
土日の豊洲、人多すぎないですか？
その点、トリトンの閑散具合含め、晴海は静かで好きですね。

[787: 匿名さん]

豊洲周辺住民が車でららぽは行きませんよ

[789: 匿名さん]

>783
免震は縦揺れには弱いって言われてるから直下型は怖いかも。
そこらへんもよく調べてみた方がいいかも。

[790: 匿名さん]

構造に関しては、いくらぐぐっても結論は出ないんじゃないかな？
同じ条件下で、免震・制震・耐震タワマンを、上下左右に揺さぶった研究結果なんて存在しないでしょ？
色んなスレで話題になってるけど、堂々巡りしてるだけ。
結論は首都直下型地震で分かるかも知れませんね。

[791: 匿名さん]

直下型がすべてではないでしょ

[793: 購入検討中さん]

MRで阪神淡路大震災の時の振れをこの免震タワーと耐震タワーのCGにシミュレーションしてたけども、つまりは縦揺れも大丈夫よってことじゃないのか？営業に縦揺れ大丈夫？って聞いたら阪神淡路大震災レベルなら折れないよと言ってたし。

[794: 匿名さん]

こんなに安いのに価格で買うか決める人なんているのか？、みんな予算的には買えるだろ。低層でも買えないような人ばかりならここは終わってるよ。

湾岸のタワマン購入しようかと検討初めて、もちろん予算的には買えるけど、他の事良く調べたら買う気しなくなったという方が多数派かと。

むしろ、価格云々言ってる人って、他に選択肢が無い（湾岸のタワマンが良いというより、予算的に湾岸のタワマンの低層しか東京じゃ買えない）、都心物件検討者には珍しい、本物の低予算の方々なんですか？

[795: 匿名さん]

安いと感じる人はいても高いと感じる人も当然いるんだよ。
特に"立地的な面"でさ。

予算なんて40m2狙いから90m2狙いとか、加えて向きも階数も個人個人で様々だろ。
予算2800万円の人もいれば、中には9000万円以上の人もいるだろ。

一人一人聞いてみたら？

[796: 物件比較中さん]

まあ、数千万以上の物件を言い値で買わされてるのが実態だから、買う側まで、値段に文句言う人は貧乏人、とか煽ればカタルシスが得られるというなら、売る方も簡単でいいな、とは思う。

何を言っても高いものは高いのだろうけど、買えれば幾らでも買う、という立地でもないようにおもうけどね、晴海だと。

[797: 匿名さん]

予算が合わない人は他の都心部物件を検討すればよろしい。
都心部は安定して供給されているから、価格も安定している。
心配は金利上昇だけど、1年くらいは大丈夫では？

[798: 匿名さん]

予算合わない人はもうどこか行ってるでしょう。
予算は合うが、割高感を感じる人が悩んでるんだよ。

[799: 匿名さん]

都心部のコアの価格帯はここ5年来坪単価250万円前後で安定してますね。こんな感じが続くのでは？

[800: 匿名さん]

>>798
予算に合って割安な都心部マンションを他で探せば？