デュオヒルズつくば吾妻

[購入経験者さん]

待望のつくば駅近マンションがついに公開！
いろいろと情報交換しましょう。

所在地　：茨城県つくば市吾妻1丁目16番2（地番）
交　通　：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩5分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上10階建
総戸数　：125戸(他に管理事務室1戸、ヒルズスタジオ1戸）
管理形態：管理組合結成後、株式会社フージャースリビングサービスに委託（通勤）

売　主　：フージャースコーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：フージャースリビングサービス

[1: 匿名]

あれだけの敷地で125戸とは、随分戸建て敷地を広く取ったんですね。
10階建てに抑えているということは、ここも高度規制を受けているということですね。

ちょっともったいない感じです。
緑地を多く残す代わりに、高さ制限を緩和するという選択肢があっても良さそうですが。

間取りや価格帯が気になります。

[2: 物件比較中さん]

物件概要を見た感じでは少し広めな印象を受けました。
ただお値段大丈夫かなとちょっと不安に思ったり。

敷地が広く、公園に面しているのは良いですね。

[3: 物件比較中さん]

近くのレーベンが８０平米で２８００万円からですから、同じような価格であれば、こちらのほうが売れますね。
フージャースはリーマンショック後、比較的安いマンションを供給していますので期待できますね。

[4: 周辺住民さん]

ここは土地が高いので、８０平米で３３００万円くらいと予想してみます。

[5: 匿名さん]

長谷工と言う事は2重床じゃないということだろうな。　良い場所だけにおしい・・・

[6: ご近所さん]

ここは全戸南向き。レーベンの安い価格帯は東向きだから
やはりこちらの方が価格は総じて高くなると思われます。

仕様を下げて安くするという可能性もなくはないでしょうが、
つくば駅近の一等地ですからそれなりの仕様でくると思いますし、、、

[7: 物件比較中さん]

TX沿線で来春までに入居できるマンションを探しています。
なかなかどこもぱっとしない中、ここは立地と周辺環境に興味を持ちました。南向きで目の前が公園？日当たりと眺望がよさそうです。周辺の小中学校も評判よさそうなので…
広そうなので良いのですが、仕様がどのような感じか…以前見に行ったフージャースの物件はペアガラスでなかったので、ここがペアガラスだとグッと興味がわきます。
さっそく資料請求してみました。

[8: 購入検討中さん]

機械式駐車場の割合が140台中97台と多いのが、気になりますね。
あと、耐震や制震ではなく、免震だといいのですが、100戸くらいの規模ですと、
耐震っぽい気がします。
とりあえず、今週末か来週末行ってみます。

[9: 匿名さん]

なんで免震がいいんですか？　あのゴムの部分の経年劣化がどうなるのかなど、新しい技術なので誰にもわかりませんよね。私は制震構造のほうが無難だと思いますけどね・・・　補修にいくらかかるかわからないってのが一番の気がかりです。　

それと都内で大問題になっている機械式駐車場をそんなにつけるんですか？　撤去しているところが多いと言うのに・・・　補修費用を考えたらやめたほうが良いと思いますけどね。修繕積立金問題は大騒ぎのもとですから・・・　

[10: 匿名さん]

自走式立体駐車場が良かったな。

[11: 匿名さん]

ここの、☆岡さんはたいしたもんや！

[12: 匿名]

>>9
免震は新しい技術って言っても、耐久性だって試験済みだし、紫外線を浴びるような使い方じゃないから、それほど劣化するとも思えないが。
実績を確認してからとか言ったら、50年前の技術しか使えないよ。
これだけいろいろな建物に使っているんだから、問題ないレベル。

むしろ、制震の方がいろいろな技術があるから、実績が多いのも少ないのもあって、制震だかはOKというのは短絡的。

[13: 匿名さん]

9ですが、いろいろな建物に使っている＝問題ないとはならいでしょう。　私が指摘したいのは、地震対策ではなく、補修費用にいくらかかるかわからないという点です。　修繕計画案は25年～30年で組みますが、耐用年数は60年ですからその間の修繕積み立て金がいくらになるのか、実績がないので出しようがないのが不安だと思うのです。

また免震の場合、横に大きく動くので緩衝地帯を設けなければなりませんから、土地利用上の制約も出てきます。　制震の場合もいろんなタイプがありますから必ず免震より補修費用が安価であるとは言い切れませんが、全重量を支えている免震よりかからんだろうと思うのは普通でしょう。

紫外線による劣化より、何度か来るであろう地震による影響が十分に検討できていないのではないかと思っているわけです。

[14: 周辺住民さん]

免振装置の耐用年数が60年であれば、年あたりの修繕積立額もたいした金額にはならないはずです。

免振は３．１１の地震にたいしても効果が認められており、かなり実績にある技術です。
何度か来るであろう地震による影響が十分に検討できていないことはないと思います。

[15: 匿名]

>>13
もうちょっと調べてから発言しないと、免震を否定するために書いてるようにしか見えないな
免震は既存の建物にも付けられる技術
追加の維持管理費用も、点検費用くらいで、大したことない

何度か来る地震による影響って、使い捨てじゃないんだから、当然検討済み

あとはお値段との相談ってところ。

[16: 物件比較中さん]

免震って室内の人命や財産を守るという事にフォーカスしがちだが、構造物の破壊を防止するのがメイン。

地震活動期と言われる現在においては資産価値を維持するには大きなプラスかと。
構造物本体が破壊されるようだと免震装置交換どころの話じゃ済まない場合もあるし。

制震と大々的に謳って無い場合でも今の建物はある程度制震性も考慮されています。
従って、制震性がある上に免震装置が付いていれば最強です。

[17: 匿名さん]

9ですが、地震に対する防止効果について話しているのではないのですよ。免震技術は非常に優れた技術だと思います。　問題視しているのは、修繕の必要が出た場合の費用がどのようになるのかわからないので心配だと言っているのです。

60年と書いたのはマンション自体の耐用年数です。また維持管理費用や点検費用は管理費になりますが、修繕積立金は大規模修繕計画に基づくものですから内容が全く違います。

もうここに書きませんが、私はある種の資格者ですが、設計士の方と話していて思ったところを書いたまでです。お騒がせいたしました。

[18: 匿名]

書き逃げか。

何の資格を持っているか知らんが、免震装置の壊れる心配をするのに、制震装置の壊れる心配をしない時点で、免震に偏見があるか、悪意があるってこと。

壁に埋め込むタイプの制震装置が壊れたら、住民は仮住まいを強いられるし、取り替えの手間は免震装置の比じゃないぞ。

だいたい設計士と話をしてたなら、あんたの初歩的な質問なんてすぐ答えてくれただろうに、なんでその場で聞かなかったの？

[19: 購入経験者さん]

>>17さん

この物件はタワー型ではないので、制震であるかどうかは大した問題ではないと思います。
（鉄筋コンクリートで横長の建物なら、制震装置の効果はあまりないと思われます。）

免震の効果は絶大なのは、今回の震災で証明されたと言っても良いと思います。
耐震マンションでは、構造物としては地震に問題なく耐えたマンションがほとんどだと思いますが、外壁のタイルが落下したり、エコキュートのタンクが転倒したりして、修繕積立金からの出費や、個人的な出費を余儀なくされたところも多いようです。
きちんと免震装置が施工されている前提では、免震装置が壊れるような地震が発生した時には、耐震や制震マンションも大きな被害が出ているでしょうから、何を心配されているのか、よくわかりません。
制震は修繕不要で、免震の修繕が必要な状況って、どういった状況を想定されているのでしょうか？

[20: 匿名さん]

↑　長期修繕計画の意味わかってる？

[21: 匿名]

↑意味不明

[22: 匿名さん]

>>20=17だな
結局戻ってきたか

長期修繕計画の話が出てくるってことは、免震装置は計画の期間内に修繕の必要が出てくると思っているわけか
そんな話とっくに、耐久性はあるって一蹴されているけど、理解できていないみたいだね

[23: 物件比較中さん]

私はここは免震では無いと思ってます。

現状は都内においても新しい超高層マンションしか免震装置入ってません。
10階建て程度の高さのマンションへの適用例はほぼありません。

それに免震採用しているのであれば、公式HPのトップページにその他設備・仕様のように大々的に記載するはずです。

[24: 物件比較中さん]

マンションの設計って着工のどれくらい前までに完了するものなのでしょうか？

防災対応型と書いてありますがどうも無理矢理感があり、設計は震災前で震災後ニーズを取り入れるには間に合わなかったのかなと感じました。

[25: 匿名さん]

No4さんの予想で大体あってる。
ただし一番安いところで。

[26: ご近所さん]

並木のマンション見に行った時に営業マンが「つくばでは制限もあり、もうマンション建てられないです」と言っていたが
まるっきりうそでしたね。戸建てはいくらくらいになるのか？

[27: 匿名さん]

>>26
並木の営業さんやたら強気だったけど、また同じ人がつくのかな？

[28: 物件比較中さん]

機械式駐車場は金食い虫。
これはボディーブローのようにジワジワきいてくるぞ。
空きがあるのなら、なおさらやばい。将来的には撤去だろうかね？結果、駐車スペースが足らなくなるのかな？
あと10年もすればマンション転売のババ抜きがはじまるのかな。

[29: 購入経験者さん]

24さんの書かれているとおり、「防災対応型」ってかなり取ってつけた感じですね。
エレベーターと給水ポンプを動かす自家発電機を追加したくらいでしょうか？
防災倉庫は、備品さえ買えばいいので、管理組合で対応できますし、受水槽にいたってはマンションだったら普通付いてるだろ？という首をかしげそうなことまで宣伝しています。

ただ、南側に公園と戸建を抱えている点で、南側の駐車場に何が建つかわからないレーベンより良いですね。

[30: 購入検討中さん]

>29さん、

私も現時点で公開されている仕様には少しがっくりしました。

防災型という内容もそうですが、一番引っかかるのは太陽光発電。
ある程度パネル面積が取れる戸建でも微妙な採算性の太陽光パネルをマンションにって、、、大丈夫なんですかね？

売る時にエコなイメージを醸し出したいだけで、あとの実用なんてどうでもいいやという考えでなければ良いのですが。

でもこの地区のマンションのみターゲットにする方針を今更変えられるわけもなく、立地条件が良いのでここに決めるとは思いますが。

[31: 物件比較中さん]

価格帯はどのくらいなんですかね？

[32: 周辺住民さん]

>ただ、南側に公園と戸建を抱えている点で、南側の駐車場に何が建つかわからないレーベンより良いですね。

レーベンの南側の空き地は気になるところです。ただし通りを挟んでマンション側は、 商業地域ですが、南側は第二種住居区域や第二種高層住居専用地域に指定され建物がかなり制限されています。容積率が半分に制限されることから、レーベンと同じ規模のマンションを建てるのは不可能でしょう。
詳しくは「つくば市都市計画マップ」をご覧ください。

[33: 購入経験者さん]

>>32さん

容積率半分でも、用地を広く取れれば…と思いましたが、さらに第三種とはいえ高度地区になっているので、高層マンションを建てるのは難しいですね。
まぁ、あちらは南側以前に向かいのミオカステーロが目の前にある時点で、相当圧迫感がありますが。

[34: 周辺住民さん]

そうですね。近辺には高い建物多いです。
レーベンの近辺は、つくばの中心部でも結構飲み屋が多く、賑わっています。デュオヒルズは、駅、デパート、郵便局など殆どの公共機関に、ペデを使って、車道を通らずに利用できるのが魅力でしょう。
どちらに魅力を感じるかは、各自のライフスタイル次第だと思います。

[35: 匿名さん]

つくばは地盤が悪くて地盤沈下が多く、ぺデもボコボコで問題になっていると聞きましたが本当でしょうか？

[36: 匿名さん]

もと沼だったところ（産総研あたりか）などは軟弱なところもあるかもしれませんが、地盤沈下の話は中心部では聞いた事がありません。　ちなみに震災での停電時、最初に復旧した区画（直後から）はレーベンがあるところも含め中心部です。警察所があるからだろうと思いますね。

どこかのＭＳで被害が大きいところがあったのかな？

[37: 匿名]

ペデがボコボコなのは、土を盛ったところが不同沈下したためで、地盤全体が沈下したわけではないです。

地盤自体が沈下していれば、建物の基礎が浮き上がってきますが、そういう建物は見かけないですから。

[38: 周辺住民さん]

私も、地盤沈下に関しては、大きな問題はないと思いますよ。

それよりも、周囲に比べ土地が低い場所は、注意したほうが良いと思います。
私が住んでいる地域では、西大通りと南大通りが交差する場所、宅地はありませんが
集中豪雨があると、冠水します。

研究学園駅の開発でも、地元の人が心配するような土地が低い地域まで、
宅地開発されているみたいです。

でも既にそのような地域に住んでいらっしゃる方もいるわけで、
ここで、そういった場所を名指しで話題に上げるのは、不適切だと思います。

もし心配であれば、下記のホームページから、「地図クリックで標高」を選択して
ご自分か興味のある場所を、調べてみてください。

（リンクの貼り方がわからないので、直接クリックしても閲覧できません
だれか方法教えて）

http://www.benricho.org/map_straightdistance/

[39: 購入検討中さん]

3LDK 80m2 3500万~
4LDK 90m2 4000万~
4LDK 95m2 南東角 4500万~
4LDK 100m2 南西角 5000万~

こんな感じでしょうか。
長谷工らしく、同じ間取りのタイプが多いそうです。
エレベーター、駅からの距離、騒音の問題から、
同じ階層なら、西側から売れていきそうです。

[40: 周辺住民さん]

詳細な情報ありがとうございます。

土地が広いためか、高めに感じます。
でもこの値段でも結構売れてしまうのが、つくばのすごいところでしょう。
つくばバブルだと陰口言われても、値段下がりませんね～（ため息）。

ちなみに県都である水戸の中心部で売り出し中のマンション価格はこんなものです。
レーベンハイム水戸ナチュレア　水戸駅徒歩11分
71.79～84.5 m2 1800万～3300万

サーパス大町芸術通り　　水戸駅徒歩13分
72.58～90.27 m2 2380万～3200万

ライオンズ水戸グランフォート　　水戸駅徒歩4分
66.13～75.35 m2 2340万～2780万

水戸は趣がある歴史ある街で、文化的施設も充実しているので、少々心が動きます。
それにしても、つくばの住民、金持ち多いですね。

[41: 周辺住民さん]

>>38さん

学園都市内で冠水するのは、単に排水が悪いだけだと思いますよ。
昔の川筋に雨が集まっているので、標高を調べるよりも、開発前の地形を見た方が良いと思います。

[42: 購入経験者さん]

まだつくバブルやってんのかよWW
3500万出せば、都内でフツーに買えるっつーの

[43: 匿名]

パークハウスも4000万円台以上の部屋は販売に苦労したから、つくば駅と研究学園駅の違いがあるとはいえ、さすがに強気すぎるのでは？

値引き前提で、レーベンより高級感があることを強調しようとしているのかも。

[44: つくば住民さん]

つくばで本格的なマンションが売りに出されたのが、平成3年、その時ライオンズマンションが
80m2ぐらいで、5000万円台でした。
それから20年、バプル崩壊や不況を経験し、多少の値下がりや地域格差は出来たものの、
つくばのマンションは常に高値で売り出されています。
これはバブルではなく、つくばのマンションが、高値であると捉えるのが良いでしょう。

原因としては、結構資産を持っている人が多い。
大学、公的機関の研究者とその家族。つくばでは、安価な公務員宿舎以外に選択の余地がなく、
高価なレジャー施設もなく、必然的に暮らしぶりは地味で金がたまりやすい。

企業の技術者も結構給与高いです。やはり金を使う場所が少なく、貯金しやすい。

これらの人たちは、つくばの中心に住むなら、自宅から20分以内で車でお気楽に通勤できます。
この快適さに慣れてしまうと、もはや電車通勤はおっくうになります。
自宅がある街に、社会的ステータスがあり、給与が良い職場がたくさんある。
つくば以外あまりありませんよね。しかも空気も環境も良い。

中心部にあるのマンションの購入希望者は、まだまだ多いと思います。
なにせ、博士号をもっている技術者、研究者だけでも、7500人もいるのだから。
この実感は住んだ人しかわからず、外部の人が不自然に思うのも当然でしょう。

それにしても、今回の物件はちょっと高すぎる気がします。

[45: 物件比較中さん]

>>39
　そりゃー、ちょっとふっかけすぎの値段じゃあないかな？

[46: 匿名さん]

ＭＲ行ったけど結構申し込み（お花）入ってました。　ディスポーザなし以外はかなり良い内容だとおもいます。つくばで最高の立地と言う事で関心もたかいでしょう。　それより戸立て（トヨタ）の価格にはびっくりしました。ほんとにそれで売れるの？というお値段です。ＭＳは来月中旬に一期目抽選会みたいですね。そういえば耐震設計でした。

[47: 匿名さん]

>46
道路条件の良い戸建ては、いくら位でしたか？

[48: 匿名さん]

実際に行って聞いたのではありませんが、7000万弱あたりのようです。

[49: 匿名さん]

いままで公務員住宅に住んでた吾妻地区の購入者が多いんじゃない？
安い家賃なんだから貯蓄いっぱいあるでしょ。
つくばの公務員勝ち組だわ。

3500万とか手が出ないんですけどー

貧乏人は中古マンションか大通りの区画外で探さないと。

[50: 匿名さん]

公務員宿舎は安いけど、それなりに我慢は強いられる。
カビ臭くてボロ住宅に周りの目を気にしながらの生活。金は貯まりますがそれでも羨ましいですか？