23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その62】

[匿名さん]

早くもその62まで来ました。
23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。

既に江東区湾岸エリアは下げ止まり上昇傾向のようですけれども。にっこり

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204256/

[513: 匿名さん]

郊外に住んで都心に通勤しなくて良い生活は魅力的ですね。
問題は仕事だけど、
IT使ってできる仕事は増えていますよね。

[515: 匿名さん]

都心はそこでないと出来ない高度な業務だけ行って、
単純業務はIT使ってどんどん郊外自宅勤務にすべき。

そうすれば帰宅困難者問題も解決する。
企業にとっても、全体の人件費を下げることができて、
優秀な人材の待遇をより厚くできて、国際競争力も増す。

[516: 匿名さん]

震災時に一番被害が大きいのは東京。人・物・金・情報を一ヶ所に集め過ぎた。
これから、これらの奪い合いが始まる。橋本市長が現れたのは必然。
地方政党が今後どこまで力を持つかだな。

[517: 匿名さん]

優秀な人材を都心部に集住させ、
東京駅周辺に最新オフィスビルを集中、集積させる。
都心で高度な業務を行い、
郊外では自宅勤務者が単純事務作業を行う。

コンパクトで国際競争力がある東京が再生できる。

[519: 匿名さん]

実際、2013年以降の23区オフィスビル計画の内、都心3区が占める割合は86%に達する。
http://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2011/20110601.pdf

[522: 匿名]

>自宅勤務で単純作業

郊外を飛び越えて人件費の安い海外に仕事が流れてく危険性あり。メール送受信で済むなら国境も無意味。
日本の場合は言語の問題がついて回るが、喋らず読み書きならハードル下がるよ。イギリスのメーカーあたりはCALLセンターをインドに置いてる

[523: 匿名さん]

＞517
同意。都心から人が少なくなる分、地方に税源や権限を委譲する。
都心の再生と地方の再生同時にできる。
道州制だ。

[524: 匿名さん]

特に緊急を要するのは業火ベルト地帯を経由して、都心3区に通勤している人達を減らすこと。
外周区から27万人、市部から18万人、神奈川県から41万人、計86万人が通勤している。

[525: 匿名]

だから地方に行かずに海外出るのが現代日本なんですよ。
地方は置き去り、もしくは見殺し。

[527: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことですね。

[529: 匿名さん]

このままだと工場の海外流出で郊外は崩壊する。
自宅勤務で良い仕事を増やして、
人口減少のスピードを緩やかにする必要がある。

郊外には地元で仕事をしたいと考えている人がいっぱいいるのだから、
その人たちにとっても良いこと。

[531: 匿名]

どうやったら増やせるの？
需要と供給は違うんだよ。

[532: 匿名さん]

業火ベルト地帯を経由して、都心3区に通勤している86万人の内、何人が都心でやらなきゃいけないような高度な業務についているのかな？その人数分は都心部にマンションを作る必要があるね。時間がかかりそうだ(笑)

[533: 匿名さん]

東京湾北部地震の動向に注目だね。

4年内に70パーセント以上か。

[534: 匿名さん]

単純作業は地方飛び越え、海外にシフトする事は仕方ない。それで仕事がなくなってしまう人は無能なんでしょ。
むしろもう企業は単純作業は正社員にさせていないから大きくは変わらない。もちろん日本に残す事にもメリットもあるだろうから、それは企業の考え方だ。
地方に財源も含めた権限を委譲すれば、新たなサービス業も産まれるかもしれない。
雇用も創出する。拒んでるのは役人だよ。
橋本徹が現れたから西にシフトするかもしれない。

[535: 匿名さん]

地震がこわかったら、埋立地はやめておけばいい。

[536: 匿名さん]

外国人留学生の採用を増やして、徐々に人が入れ替わって行って、都心部居住者が増えて行くんでしょうね。
やっぱ、帰宅困難者を一気に減らすには在宅勤務を進めるしか無いんじゃない？

[537: 匿名]

>532

だれもそんな手間暇かかることやらないでしょ。全員に行き渡るマンション建てられるとしたって低収入も買える値段で作っちゃ旨味がないし。
いずれ値下がりの郊外から通勤に耐えるか、収入増やして都心に住むか二択でしょう。行政かやれることはせいぜい有事の注意喚起、
地方に資本や仕事を引っ張ってくるビジネスモデルはとっくに成立不可能、茨城だか栃木の住宅公社破綻を見ても明らか。

[538: 匿名さん]

備蓄の義務化とか都心勤務にコストがかかるようになったから、各企業は業務の在宅勤務化とその人達の給与引き下げの一石二鳥策を積極的に進めるんじゃない？

[539: 匿名さん]

まず手始めは、60歳以上の在宅勤務化と希望者募集だろうね。
そして採用の形態が変わる、在宅勤務採用と本社採用。
給与水準も大きく差をつける。

[540: 匿名]

机上の空論オンパレード

[543: 匿名さん]

首都圏出身者はハングリー精神が無いからほとんどが在宅勤務を選ぶんじゃない？
都心の高度な業務を主に担うのは地方からの上京者と外国人留学生になるんだろうな。

[544: 匿名さん]

都心のキャパはもう一杯だよ。
震災起きて多数の死人が出るのは目に見えてるのに改善しようとしない。
人災だな。
地方に財源委譲すれば解決だよ。そしてその流れになっている。

[545: 匿名さん]

>>544さん
基本は東京駅周辺にオフィスビルを集中・集積。
隣接する中央区（隅田川以西）、台東区にワンルームとコンパクトマンション
隅田川を越えた中央区、江東区、深川、本所にファミリータイプマンション。
商業の中心は中央通り沿い
新橋～銀座～日本橋～秋葉原～御徒町～上野
観光軸は
上野・浅草・押上～隅田川～臨海副都心
隅田川がパリのセーヌ川のような役割を果たす。
そうなるとスカイツリーはエッフェル塔。

平坦な土地なので、人の行き来もスムーズにできる。
また幹線道路が碁盤の目に整備されているので新機軸の交通システム
バスの運行に合わせて信号をコントロールする等の導入も容易。
また、地価も安いので居住地域として多くの人の受け入れが可能。
年間1万人。
20年間で20万人は人口が増加するだろう。

[547: 匿名さん]

失礼。読み難くなってしまった。
平成23年マンション等取引件数（国土交通省 土地総合情報システム）
　　　　　第１四半期　第２四半期　第３四半期
東京都 ２９２２６ １８５９６ １９１０５
中央区 １１４５ ６５５ ７７５
江東区 　 ２７６３ 　１４６８ １１１６

[548: 匿名さん]

新宿、渋谷の就業者人口が減って行くから、
その分帰宅困難者の数は減りますよ。
20万人くらいは減るんじゃない？

[549: 匿名さん]

＞545さん
今後、高度なオフィスビルが東京駅周辺に集中する事は間違いないでしょう。
しかし、東京のマンション価格が下げどまるかは日本の景気次第だと思います。
マンションもオフィスも供給過剰に思われます。

[550: 匿名さん]

>>549さん
帰宅困難者の数を見れば、都心部の潜在需要はめちゃくちゃ大きいけど、
問題は買える経済力がある人が毎年どの程度いるかでしょうね。
外周区、市部、近隣３県から都心３区に通っている人は１７６万人もいます。

[552: 匿名さん]

毎年、上京者＋留学生で５万人の人が23区に入ってくるとして、
その20%の人が年収800万円以上になると仮定すれば、
5万人ｘ20%÷2＝５千戸のマンションが毎年売れる計算になります。
首都圏出身者の都心部居住もあるから、
倍とすれば都心部で年1万戸くらいは売れるのかなあ？

[553: 匿名さん]

＞545

何度も同じレスをコピペして、東側の発展を願う切実さが伝わって来るね。
もうあきらめて西側に来ればそんな苦労しなくていいのに・・・。
あ、来たくても来れないのか（スマン）

[554: 匿名さん]

首都圏出身者は土着化が進んでいるから、半分程度だろ。
都心部の分譲マンション供給は年間で
5千戸＋2千5百戸＝7千5百戸程度で十分。

[555: 匿名さん]

自区内需要もあるからやっぱ1万戸くらいだろ。

[556: 匿名さん]

産経新聞に１１月に出た記事です。
東京湾は首都圏のゴミ捨て場、何が流れてるかわかったもんじゃないですよ。

東京湾に汚染排水　廃棄物処理施設から　千葉・市原市

　千葉県は２日、同県市原市にある廃棄物処理施設から基準値の１４倍を超える濃度
の放射性セシウムを含む排水が東京湾に流れされていたと発表した。県は同日、
事業者に排水の停止を要請した。
　県によると、事業者は自治体から受け入れたゴミの焼却灰などを原材料にセメントを
製造する市原エコセメント。
　同社が９月１５日と１０月１１日に測定したところ、排水１キログラム当たり、それぞれ
１１０３ベクレル、１０５４ベクレルの放射性セシウムが検出されたという。国の原子力
安全委員会が今年６月に「当面の考え方」として示した基準の１４〜１５倍に相当する。
　報告を受けた県は、口頭で排水の停止や改善を求めていた。同社は放射性セシウム
を吸着するゼオライトを使った排水処理や、１キログラム当たり２０００ベクレル以上の濃度
の廃棄物受け入れ停止で対応していた。

[557: 匿名さん]

中国人、米国人、ドイツ人、どの上司が厳しいか
プレジデント 2月5日(日)10時30分配信
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120205-00000002-president-b...

[558: 匿名さん]

13業種1300人緊急アンケート
こんなに差が出た！ 30代給料の現実
http://ascii.jp/elem/000/000/173/173425/
30代ビジネスマン13業種各100人ずつ、合計1300人に聞いた。あえて「30代、男性、大卒、会社員」に限定した。
平均年収553万円
所得分布
1200万円以上３．１％
1000～1200万円４．１％
800～1000万円９．１％
600～800万円２２．９％
ーーーーーーー共稼ぎで世帯所得1千万円可能　計３９．２％
　　　　　　　大卒率５０％とすれば全体だと１９．６％
　　　　　　　（高卒高年収の人は取りあえずゼロで計算）
400～600万円３７．８％
200～400万円２０．３％
0～200万円２．７％

[559: 匿名さん]

上京者の大卒率は高いので７０％とし、留学生は１００％なので、
平均を８０％とすれば、共稼ぎで世帯所得1千万円以上が可能なひとは
３９．２％Ｘ０．８＝３１．３６％、略3人に1人。
毎年、上京者＋留学生で５万人の人が23区に入ってくるとして、
5万人ｘ31.36%÷2＝7,840戸の都心部マンションが毎年売れる計算になります。

相続で持ち家需要は小さくなるけど、首都圏出身者の需要がそれに加わるから、
年間で1万戸は売れるんじゃない？

[560: 匿名さん]

平均553万か。
これでは都心のマンション売れる訳ない。

郊外の安価マンション供給を増やすのではないかな。

[561: 匿名さん]

留学生は一時的に日本に住んでるだけなので日本にマンションは買いません。賃貸です。
不動産営業の理屈はいつも結論ありきのメチャクチャなものですね。

[562: 匿名さん]

>>560
年収600万円が、結婚の壁らしいから。
未婚者ばかりが増えて、郊外は安くても売れないよ。

[563: 匿名さん]

>>561
日本企業に雇用される留学生のことだよ(笑)

[564: 匿名さん]

世帯年収1000万くらいじゃ、郊外選ぶ人も多いよ。

[565: 匿名さん]

都心も郊外ももちろん湾岸も供給絞らないと大変な事になるな。

[566: 匿名さん]

現在、世界中の目がアジア諸国の成長潜在力に向いているが、地理的にも文化的にもこれ等のアジア諸国と近い日本にとっては、これは有り難い状況だ。人材の育成に関しても、欧米諸国や中近東アフリカなどを対象とするよりは、日本企業にとっては取り組み易いだろう。しかし、このメリットを十分に生かす為には、それなりの努力が必要である事も言を俟たない。
現実に日本に来ている留学生の多くもアジア諸国から来ているから、これ等の留学生にインターンでしばらくの間日本企業で働く便宜を与え、若手社員同士で交流させれば、色々な面で将来への布石になるだろう。留学生達も、自分の出身国に日本企業が進出したときに幹部社員として迎え入れられる可能性があるとなれば、勉強にも身が入るだろう。その事も考慮に入れて、日本政府と日本の大学は留学生受け入れの拡大に更に力を入れるべきだ。

[567: 匿名さん]

>>564
地縁が無きゃ、普通郊外は選ばないだろ。
不動産が値下がりするのが分かり切っているんだから。

[568: 匿名さん]

＞567
言葉が足りなかったな。
郊外に自分や嫁の親がいる人は郊外選ぶ人が増えるんじゃないの。
23区で低収入で買えるとこと言えば足立区か湾岸しか買えないからな。
どちらも液状化リスクの高い場所だから、だったらもっと安い地元にしようとなる。

[569: 匿名さん]

郊外に自分や嫁の親がいる人は郊外選ぶ人が増えるんじゃないの。＞
それを血縁、地縁って言うんだよ。
増えるも何も昔からそうだよ。

都心部マンションの適正供給量の話しだから、
ローカルで完結する人は関係ないよ。

[570: 匿名さん]

結婚の壁、年収600万円も二世帯住宅にすれば乗り越えられるよ。
彼女の説得を頑張ろう。

二世帯住宅にすると20年間で7000万円プラスになるとの試算
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120201-00000007-pseven-soci

[571: 匿名さん]

都心部分譲マンションの年間適正供給量は、

上京者＋日本企業に雇用された留学生用に７千戸

首都圏出身者の都心部居住用に３千戸

合計１万戸でよろしいと思います。
デベのみなさん参考にしてください。

[572: 匿名さん]

当たり前ですが、この数字は住戸専有面積30平方メートル～59.99平方メートルの「コンパクトマンション」を含めた数字です。念のため。

[573: 匿名さん]

>>570
二世帯ではマンションには住めないよ。
キッチンは別々にしないと絶対うまくいかないから。
家事がちゃんとできる人ほど姑とキッチンを共有するなんて有り得ないらしい。

[574: 匿名さん]

>>573
親の郊外戸建を二世帯住宅に改造する話に決まっているだろ(笑)

[575: 匿名さん]

二世帯住宅が経済的に安いんだけど、　親の土地が３０坪くらいなのでどうにもたてられない。

せいぜい１０００万くらいの贈与をうけて、４０００万のマンションです。

親も土地値段が４０００万くらいだから、土地を売り、同じマンションを買ってめでたし、めでたしです。

当方はこのパターンです。　　つかず離れず、孫が適度にあそびにきます。

[576: 匿名さん]

>>575
くれぐれも郊外は買わない事だ。
同じパターンで家の数だけは増えて、値段も高値を維持しているけど。
親が亡くなって相続する頃にはこのパターンで増えた家が一斉に手放されて郊外は暴落だよ。
団塊とJrはこのパターンが多い。

郊外なら賃貸にした方が良いよ。

[577: 匿名さん]

郊外は買わないことに大賛成。

埼玉にマンションを購入した知人が、10年程度で1/3の値段でしか売れなかったから。
もちろん売ることを前提に考える必要はないけど、売れない物件なら「資産」にはならないし、それなら賃貸の方が自由度がある分、ずっと使い勝手がいいかと。

[578: 匿名さん]

都心も郊外も湾岸も供給絞るべきだな。
どこかだけ突出して地価が上がるなんてない。

[579: 匿名さん]

大丈夫だよ、親が亡くなるころは孫が成長して、世帯をもったらそこに住めばよい。

渋谷、新宿まで１８分だから、適度な郊外だよ。

三鷹からバス２０分は論外だけど。

[580: 匿名さん]

埼玉の３０００万のマンションが１０００万で売り出しても買い手がいない？

ヒューザーの物件ですか？

[581: 匿名さん]

＞577
埼玉のどこ？

[582: 匿名さん]

嘘でしょ。せこいね。

[583: 匿名さん]

>>579
自分だけしか見ていないと勘違いするんだよな。

あなたは違っていても世の中は少子化。

不動産の値段は世の中の流れで決まる。
結局、時代の本流に巻き込まれて郊外の地価は暴落ですよ。

[584: 匿名さん]

地下鉄７号線（東京メトロ南北線・目黒駅－埼玉高速鉄道・浦和美園駅）を、さいたま市岩槻区の岩槻駅まで７・２キロ延伸する計画について有識者が話し合う「地下鉄７号線延伸検討委員会」（高松良晴委員長）が２日、同市内で開かれた。検討委は延伸区間の沿線人口が今後減少に転じるとした「慎重ケース」で試算した場合、延伸区間の収支が将来、赤字に転落するとの見通しを明らかにした。

[585: 匿名さん]

>>578
都心部に優秀な人材を集中居住させるのは国策ですから、変わり様がないです。

[588: 匿名さん]

二世帯住宅について。
６０坪の土地がないと無理です。　　けんぺい率40％で１階だけで２４坪。
爺さんばあさんはオーケーです。　二階は子供夫婦と孫二人でぎりぎりですね。

土地値が坪１００万として６０００万、建物が４０００万。

普通サラリーマン卒の親ではとうてい無理ですな。　　　官僚卒ならありかな。

[589: 匿名さん]

湾岸マンションの供給を絞って欲しいと心底思ってるのは、湾岸マンション住民でしょ。
身近で新築在庫が積み増されてるの見てるのに、さらにマンション建ってるのだから。

[590: 匿名さん]

>>587
外周区から都心三区に通う人　５１万人
市部から都心三区に通う人　１８万人
近隣３県から都心三区に通う人　１０７万人
合計　１７６万人

これが現実なんです。

半分になっても都心部に88万人分のマンションが必要になるｗ

[591: 匿名さん]

583さん

当方住宅ローンは一切ありません。　年金生活ですがまだ７００万くらいの年収あります。
金融資産５０００万くらい。
少子化ですが、孫の教育資金に援助するつもりです。

[593: 匿名さん]

88万人として
毎年1万戸のマンションが都心部に出来て
毎年3万人の人が増え続けるとして、
完全に吸収するには約３０年かかりますね。

[594: 匿名さん]

>>586

江東区は去年の半分に供給を絞ったけど、価格の下落が止まりませんね。

[595: 匿名さん]

集中してるより分散してるほうがいいよ。

直下型がきたら埼玉にお世話になるんだから。

[596: 匿名さん]

>>595
集中させて
そこを集中的に守る。

我が国に分散投資の余裕がもはやないのは
常識では？

[597: 匿名さん]

過疎の村とか地方、郊外とかを無理やり守ろうとしたらお金がいくらあっても足らないよ。

[598: 匿名さん]

どうかな。地方の反乱は近づいてるように思えるけど。
今度の選挙でどうなるかだね。

[599: 匿名さん]

大阪都構想が現実になれば、国の仕組みが変わる。
東京が特別じゃなくなる。

[600: 匿名さん]

ゼロメートル地帯に集中させてどうするの？

住むにもビジネスにも山の手でしょ。　　なんか当たり前の気がするけど。

[601: 匿名さん]

今はまだ良いかもしれないけど、
その内に、近郊、郊外は地元民相手に細々と商売するしかなくなるよ。

[602: 匿名さん]

ユニクロは市場調査をして出店してます。

銀座は今は昔。　　銀座もユニクロ庶民であふれています。

[603: 匿名さん]

>>600
山手線内側の高台は人口吸収力があまり無いし、そもそも住宅地としては地価が高過ぎる。
必然的に都心部東部が開けて行くのは仕方が無いと思います。

山手線内側の高台は富裕層、セレブの街として生きれば良いのですよ。
都心部東部は東京の成長の源として多くの優秀な人材を吸収すれば良い。

優秀な人材＝富裕層じゃないんですから、
そんなに目くじら立てる必要も無いのでは？

[604: 匿名さん]

>>602
銀座も富裕層が独占する街じゃなくなって来ましたね。
富裕層の方々にはもっと大所高所から暖かく庶民文化を見守って欲しいです。
自転車が増えるのも覚悟しておいてください(笑)

[605: 匿名さん]

山の手　　　　「山手線の内側だけ」　　　なんてわらッちゃうね。

八王子まで山の手ですよ。

[606: 匿名さん]

富裕層は好きなとこに住んでくださいでしょ。
実際、被爆怖くて西や海外脱出してるんだから。

ようは多くの都心勤めの貧乏リーマンが住まいをどこに住むかの話だ。

[607: 匿名さん]

>>606
富裕層の方から見れば貧乏リーマンかもしれませんね(笑)
まあ、富裕層の方には関心が無いお話ですが、
都心部湾岸のマンションが買えるかどうかは庶民のホットな話題ですよ。

[608: 匿名さん]

このスレはマンションが買えるレベルの一般人対象で良いんじゃない？

[609: 匿名さん]

ちなみに賢明な富裕層の住まいは、どんな地方でも高台を選んでいる。
決して低地には住まない。まして埋立地は選ばない。
理由はもうはっきりしてるよね。

[611: 匿名さん]

何で金持ちは不便な高台選ぶんだろうって思ってたけど、住居は地盤が大事だと改めて認識したね。