イニシア豊洲コンフォートプレイスってどうですか？

[匿名さん]

イニシア豊洲コンフォートプレイスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区枝川1丁目10番1号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分 （4番出口）
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩14分
京葉線 「潮見」駅 徒歩17分 （西口より）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.23平米～72.20平米
売主：コスモスイニシア

公式URL:http://www.i-toyosu.com/

[151: 物件比較中さん]

価格に反映されていますかねぇ。。

5年前に分譲された豊洲4丁目の物件より高いですよ。
東京フロントコートとか。

[152: 匿名さん]

＞それがあまりに難しいよぬ。

難しいと思う人は買わなければいいだけです。
世の中、そんなに難しく考える人ばかりではありません。
リセールもそれなりに安くなるので厳しくなるということもないでしょう。
結局、相場は市場が判断するのです。

[153: 匿名さん]

リセールを前提ならもう少し予算を上げてでも別な場所に。
だからここはリセールを前提にしなければ。。。ってお金だけの問題ではないか。

[154: 匿名さん]

>152
そうですね、間違いなく相場は市場が判断するんです。
本気で検討をしましたが、つまり市場が敬遠してしまう要素があまりに多いのでかなりの苦戦を強いられると考えているわけです。
具体的には、
1.歴史的背景に基づく多数の朝鮮人が住んでいるエリア
2.震災時に不安がある湾岸埋め立てエリア
3.このエリアは今後まだまだマンション計画があり、供給過剰になること
4.駅遠

ただ都心に近いのにマイナス面をしっかり価額反映している安い設定でしょうから、そこが最優先ならば買いかもしれませんね。
リセールに関しては、特に１と３の理由により更に厳しくなるでしょう。

[155: 匿名さん]

多数の外国人が住んでいるエリアはたくさんありますが、ここは周りが海で囲まれた島になっていますからねえ。
あまりにも特殊です。
ていうか、このマンションも半分くらいは外国人相手に売ろうとしてるんですかね？

[156: 匿名さん]

Google MAP の「枝川」って文字の下あたり。
明らかに、変でしょ。
いきなり発生している住宅密集地。しかもこの一角だけ。
周りとは明らかに異彩を放ってる。

なんらかの歴史・意図・思惑がなきゃこうはならない。
…というのを理解した上で3000万の35年ローンを組みましょう

[157: 匿名さん]

＞＞１４４さん
わかります。芸能人が来ているというだけでおいしく感じてしまいますよね（笑）
私も友人が近辺に住んでいて何回か焼肉大喜へ行った事がありますが
志村けんの写真があるないかかわらずおいしいです。
結構混んでいるので、時間を早めにいくか、遅めにいくかどちらかにしないと
待つ事になってしまいます。でも並ぶだけおいしいという事でしょうね。

[158: 匿名さん]

ここって平均坪単価220くらいと聞きました。

枝川1丁目としてはこれまでで一番高いでしょうね。

[164: 匿名さん]

今のところ販売絶好調

[165: 匿名さん]

＞坪175万円が妥当値

そうすると、名ばかりタワーの豊洲パークタワーは坪265万円だから
坪90万円の差がありますが、豊洲のほうを買われたらよいと思います。

[166: 匿名さん]

と言ってる間にマジ完売かもね。に っこり

[167: 匿名]

早期完売は･･･個人的には難しいと思うが、
ここは色んな意味で見もの。坪175まで落とさなくても一定の(豊洲・湾岸)憧れニーズでイケるでしょ。今の価額は需給バランスより
ちょっとだけ高いという絶妙な設定。
あとは情報強者になる前の顧客からどれだけ申込みを獲得できるか。

[168: 匿名さん]

このマンションの人気があるか無いかはこのスレを見れば分かる感じですね。
同じ様な規模でもバンベールは相当書き込みあるし、
豊洲への近さと15年後の地下鉄の新駅を考えれば良いのかもしれないですが、
やっぱり立地なんですかね？
気にしなければ良いのかもしれませんが。

[169: 匿名さん]

物件も周辺も広々していてナイスだと思います。

あまり盛り上がらないのは皆さん淡々と検討していたり日々が忙しいのではと。
来月には販売開始ですから情報は多めに揃えておきたいところですね。

豊洲は同時期にマンション増えてますから、うちはここを中心に考えながらも他の物件情報から豊洲の良さを抜き出してマメに保存させて頂いています。ありがたや。

キュービックガーデン、ステキですねー。

[171: 匿名さん]

＞枝川でも朝鮮学校前でなければ考えましたが、そうすると価格も変わってたから、縁がない

橋を渡った枝川２丁目に大和ハウス、
３丁目に新日鉄の計画があります。

[173: 匿名さん]

内陸民から見れば枝川も豊洲も同じだよ。安心して。

[174: 匿名さん]

と山梨県民が申しておりますので、ご安心を。。

[175: 匿名さん]

＞内陸民から見れば枝川も豊洲も同じだよ。

確かに、枝川１丁目と豊洲４丁目ではどちらも小中学校は同じですね。

[177: 匿名]

>175
豊洲４丁目の小中学校、に通学なの？

[178: 匿名さん]

＞豊洲４丁目の小中学校、に通学なの？

そうだよ。学区はどちらも一緒。

枝川２・３丁目になると変わるけどね。

[179: 物件比較中さん]

営業マンに聞いたら小学校は枝川小、中学は深川五中と聞きましたよ。

間違ってるのかな？

[180: 匿名さん]

178です。
区のホームページの通学区域に
枝川１丁目は豊洲小とはっきり書いてあるので、そう書いたんです。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6116/6119/file/syou-tuugakuk...

違っていたら、ミスリーディングな資料を出している区の責任です。

[181: 匿名]

枝川1丁目＝豊洲小学校
枝川2･3丁目＝枝川小学校

これで間違いないですよ。

[182: 匿名さん]

この物件に限って言えば、

小学校は枝川小学校、中学校は通学区域である深川第五中です。

以前ＭＲで確認しました。ここは戸数がそこそこあるので増築した豊洲小学校でも
対応できないかもしれないとの事でここのみ新規住民は枝川小学校になるみたいです。

区のＨＰにはまだ載らない情報ですね。

ＭＲから正式な金額が来ましたが、近隣状況等を考えると高いと感じますね。
１～２割安くしないと売れないんじゃない？なんて思って価格表眺めてました。

[183: 匿名さん]

>>179さん

その営業マンは虚偽を伝えたわけだから、然るべき機関に通報したほうがよいのでは？
営業マンとして失格でしょ、こんな大切な情報を誤るなんて。

[184: 購入検討中さん]

>>182

げ！！
枝川小学校なんですか！
橋を超えて枝川地区に通うのか！
豊洲小学校だと思い込んで安心していたのに…。


しかしそれは確かな情報ですか？
そんな特例ならば尚更ホームページに掲載するはずなんですが。

[185: 匿名さん]

区のＨＰに載るのは物件が完成して住民が入居してからの事でしょう。　　　
普通、建築中の物件は載せないのでは？と思っていましたが、辰巳小学校は載せてますね！

[187: 匿名さん]

184さん
本当は近くの小学校が学区域になるのに、大規模マンションなどが建つと
そこの子供達の受け入れが困難なので次に近い小学校へ行かされてしまうという話は
ある様です。ただ江東区のホームページをみると学校選択制度もある様なので
豊洲小学校を希望すれば入れるかもしれませんね。ただ同じマンション内の友達と
小学校が違ってしまうのはなんとなくかわいそうな気がしてしまうのですが。

[188: 匿名]

その『良い価格』は、デべにとってですね。
買い手にとっては、安ければ安いほど良い価格。

[189: 匿名さん]

＞182です。

物件のＨＰに枝川小学校が載ってたので違うのでは？と営業に確かめたんです。
そこでの返事なので現時点では枝川小学校なのでしょう。

豊洲小も増築してクラス数増やしましたが、4丁目には新築計画がまだありますし、
今年度からは学区も変わり新一年生も大幅に増えたのでこの物件が弾き出されちゃった
のでしょうね。でも枝川小もすでにマンモス校で、新築物件もあるのであっちに行った
所で状況は同じだと思いますけれどね。その辺は区に聞くしかないのでしょうね。

[191: 物件比較中さん]

前に行った時より安くなってるけど
相当人気ないのですかね！
もう少し安くなるかな

[192: 匿名さん]

なぜ「イニシア枝川コンフォートプレイス」じゃないの？

[193: 匿名さん]

お隣のグランシティというマンションが103平米で3980万円で売出し中です。
http://www.nomu.com/mansion/1041060/

築１０年で坪単価１２６万円。　安すぎる！！
４０００万で買ったら１５００万くらい値下がりしちゃうな

危険ですね

[195: 匿名さん]

いや、隣とは耐震性も設備の省エネ性も全く違うよ。
しかも隣は豊洲にららぽーともビバホームもない時代のものでしょ。
我慢料が入って安かったんだよ。

[196: 物件比較中さん]

築10年で126万なら新築とはいえ今のここの値段高過ぎじゃないですか？

逆に築10年で126万で買える中古マンションって田舎行かないとないから
枝川価格ありかもですね。

ただあの街並み夜怖い！

[197: 匿名]

>195
グランシティの新築のときは我慢料？も入って安かったでしょうけど、そこから更にしかも大幅に下落しているということは単純に資産価値がないというこですよ。
仕様は１０年もすればみんな古くなるのであまり影響はなく、
不動産価値の９割は立地で決まります。
それは今も昔もこれからも。

だからこそこのイニシアはまだ下がりますね。
竣工後がほんとの狙い目でしょうか。

[198: 匿名さん]

>更にしかも大幅に下落しているということは単純に資産価値がないというこですよ。

そうかもしれないけど、隣の当時の分譲単価は、坪130万前後だからね。

買った値段で売れるなら十分ってことで、価格よりも売れるまでの期間を重視した可能性もある。

1戸ではわからないよ。事情ありかもしれないし。

それに全戸100平米超なわけでしょ。

そういったことも考慮しないで単価だけ比較してもどうかなぁとは思う。

[199: 匿名さん]

大幅に下落って…
イトーヨーカドーが出来たかどうかの時期に分譲されたんだから余裕で値上がりしてるっつうの（笑）

[200: 匿名さん]

ですね。

10年以上経っていて買った値段程度で売却できたら、最高ですね。

[201: 購入検討中さん]

枝川ってそんなに駄目なんですか？
資産価値に影響を及ぼすものなんですか？

[203: 匿名さん]

ネガの書き込みがあまりにもハズシテてワロタ

[204: 匿名]

中古物件の売り出し価格を見て相場、と思ってる人がいるの？
マンションを中古転売したことがないの？相場より価格を高く付けて、買いたいお客と値引き交渉をするのが普通なのに。

[206: 匿名さん]

相場より高くて126万だったら実際はどのくらいで成約するのですか？100万とかでは売れるんですか？
まだ一回も買ったことがないのでわかりません。

[207: 匿名]

そういうことになっちゃうね。
最高でも坪126未満という･･･
ま、それが実力か。
当たり前の話として現在の資産価値は周辺の中古相場は大きな参考値。
となるとやはりここの適正は、坪160〜170が妥当だね。

将来の話はまた別だけどね。

[208: 匿名さん]

100㎡超のマンションと70㎡のマンションを比較してどうしようっての。
マンションの価格は単価ではなく、総額で決まるから
面積が広ければ、単価は低くなるのは当たり前の話。

参考にすべきはこういう物件でしょ。
ルネ・プライディア
http://www.sumai1.com/detail/b/Y0EI30833/
3,680万円、専有面積：67.68m²、3LDK、12階建の4階部分、平成13年5月築
坪単価179万円

新築で160～170が適正だったら、中古より安いわけだから、蒸発確定だな。

[209: 匿名さん]

築11年の枝川の物件なのに高いな

[210: 匿名さん]

だから、中古物件の広告価格は
売主が自由に付ける価格で、実際の取引相場ではないから。

[212: 匿名さん]

って事は>>208の物件は3070万くらい？
610万も値引きしてくれるもんなのか？
そもそも3680万なんて値付けが間違えてる気が・・・

[215: 匿名さん]

みんな枝川大好きなんだなぁ

[216: 匿名さん]

ルネはここより数段場所が良いでしょ
駅まで9分だし
隣に建ってるマンションが一番相場に合ってるでしょ！
これが事実でしょ
http://www.nomu.com/mansion/1041060/

[217: 不動産業界の人]

そう、ルネとここは明らかに場所が違う。
ここは本当に特殊なんだよ。
しかも中古の売却希望価格は素人である所有者のあくまで「希望」なだけたから。
ネガとかポジではなく
この中古相場の情報はデベにとっては痛恨でしょう。
ちょっと調べれば分かることだけど驚くほど情報弱者って多いんですよ、ほんとに。
言い方は悪いですが。

[218: 匿名さん]

＞ルネはここより数段場所が良いでしょ

そうかなぁ。
枝川１丁目でもいいけど、この場所は絶対買わない人より、
そもそも枝川１丁目は買わない人のほうが断然多いわけだから
数段場所が良いといってもここではそれほど意味はないでしょ。
５０歩１００歩ってこういうことをいうんだよ。
それに、駅距離をいうなら、レイディアントは隣でもないし、さらに遠いよ。

＞この中古相場の情報はデベにとっては痛恨でしょう。

多少は痛いかもしれないけど、言うほどじゃないと思うよ。
だって、それを言ったら、東雲のWコンフォートタワー以後に分譲されたタワマンは
全部Wよりも仕様が低いのに高いわけだし。
勝どきだって、TTT以降のマンションはすべてTTTよりも高いわけでしょ。
業界の人ならそういう例は腐るほどあるってわかるでしょ？

私が言いたいのは、この場所だけに１００％の根拠を求めることはできないってこと。
ちなみに、私はポジではなく、中立ね。

[219: 匿名さん]

勝どきはTTT以降に比較できるタワーは駅上のビュータワーだけで、割高だから売れ残ってるし。
三菱の晴海タワーはTTTよりも仕様がよいし。
ま、色々ですね。

[221: 匿名]

218さんに一票

[223: 匿名さん]

確かに枝川一体がピンポイントで非常に人気ないですもんね
売る気がなく一生住み続けるなら安くて良いかも！
ただ売るときは悲惨だけど、、、

[224: 匿名]

そうですか？
潮見 辰巳 塩浜とかと変わんないす。

[225: 匿名さん]

224さんは何も知らないのですね
ヤフーとかで「枝川」検索したほうが良いと思います。

一緒なら潮見 辰巳 塩浜みんな買うでしょ

[226: 匿名さん]

大した違いはないと思うよ。
224さんに同意。
どのエリアにしたってステータス感は同じ

[227: 匿名さん]

枝川は特別だと思いますけど。

[228: 匿名さん]

枝変はねぇ

[230: 匿名さん]

焼肉好きには有利な立地

[231: 匿名]

キムチ好きには有利な立地

[232: 匿名さん]

＞枝川は特別だと思いますけど。

だとすれば、価値観値の違いかもですね。

潮見のように何十年も役所による管理が必要な塵芥類の埋立地だって
十分特別だと思うし、
辰巳のように、島で、なおかつ、あれだけの都営団地群を私はほかに知らないので。

[233: 匿名]

私も辰巳はちょっと無理。

[234: 匿名さん]

確かに異様。

[235: 匿名さん]

辰巳、潮見、枝川で選ぶなら豊洲駅に近い枝川がいいと思う。
夜の辰巳や潮見ってちょっと静か過ぎる。
別に住所ぶら下げて歩くわけじゃないし豊洲に住んでると言っても嘘じゃない訳だし。

[236: 購入検討中さん]

利便性は一番良いですね。

[238: 匿名さん]

>辰巳、潮見、枝川で選ぶなら豊洲駅に近い枝川がいいと思う。

そう思いますよ。
枝川は歴史的な経緯もあり、悪く言われることが多い立地ですが、生活してみるととても便利です。

実際に生活をしてみればわかりますが、悪く言われるのはネットの世界での話に過ぎません。
また、犯罪マップを見ればわかることですが、治安もとてもよいです。
休日は、ららぽーと、ヨーカドーが徒歩圏ですし、この物件の目の前にはイオンのバスも停まります。

ネットでわーきゃー言ってる人は歴史的な話とか知識だけはすごいんですが
実際に生活してみてどうかといった視点は皆無です。
無視すべきとまでは言いませんが、現実の世界のほうを重視するべきだと思います。

[239: 匿名さん]

私も枝川現地見てみたけど、無理でした。
まだ辰巳の方がいいかな。

[241: 匿名さん]

現地に行った方はどのように駄目と感じましたか？
まだ現地を見に行ってないので、参考に聞かせてください。

[242: 匿名さん]

百聞は一見に如かず

[243: 匿名さん]

辰巳のマンション買うならこっちの方が絶対よいですね
住所とかは微妙でも駅力が違いすぎます！
辰巳なんて夜なにも無さ過ぎて歩くの怖いですよ

[244: 匿名]

昔の人とか地元の人は色々言いますよね。
私は気になりません。
韓流ブームってなんなんでしょうね。

[245: 匿名さん]

この辺に住んでる人とか豊洲駅使ってる人は辰巳、潮見では買えないでしょ！
昔辰巳に住んでたけど何も無さ過ぎてすごく不便だった。

[246: 周辺住民さん]

＞この辺に住んでる人とか豊洲駅使ってる人は辰巳、潮見では買えないでしょ！

そうなんですよ。
枝川自体は周りに何もないんですけど、平日は豊洲駅から通勤して、
休日に豊洲やヨーカドーに行って買い物するような生活をしていると、
辰巳や潮見は不便すぎてとても住めないと思います。

東雲のイオンは普段の買い物にはよいかもしれませんが、
東雲の街全体で外食できる店がほとんどないので、あまり行かないです。

あと、多少駅から遠くても、ここはバスの本数が多くてすごく便利なんですよ。
辰巳や潮見はバスがないので、雨の強い日でも歩かないといけないですよね。
流しのタクシーも走っていないしね。

枝川の便利さになれてしまうと、湾岸ではほかには豊洲しか住めないです。
東雲も高いわりには不便ですし。

[247: 匿名さん]

確かにここは、現地いってなしだなあと思いましたね。
以外と話題にでてきませんが、潮見のクレストスカイウィングってどうなんでしょう。
ゴクレの営業が気にならなければかなりお得だと思います。
確かに豊洲まで、なんとか歩けるってのは魅力ですけれど。

[248: 匿名さん]

他の住所を貶すのはやめましょう。
ご近所なんだし。

[249: 匿名さん]

駅力って…エリア内に駅がないから豊洲使ってるだけでしょ。
徒歩12分で駅力って言われても。
東雲の一番近いところは豊洲徒歩11分ですよ。

[250: 匿名さん]

枝川で一番近い所は5分くらいでは？

あと、住んでいる人の意見を貶めていると決めつけるのは
どうかと思うよ