Uターン･二世帯･寒冷地･予算2000万

[Uターン妻]

田舎長男の妻です。アドバイス頂けたらと思います。

夫は36歳。現在は年収550万で、関東で働いています。中小企業で昇給も微妙で退職金は見込めず、将来性のある会社とは言い難いです。
私は33歳。関東育ち。現在はリストラにて無職。近日中に再就職予定ですが、資格もなく、たいした収入は見込めません。
子供の予定はありませんが、自分の家が持てたら犬を飼いたいと夢を抱いています。

夫の出身はⅡ寄りのⅢ地域(東北)で、いつかはUターンしたいので、賃貸に住んでいる63歳の母と30歳の弟と一緒に住める家を、今のうちに建てたいと思います。
夫の転職次第ですが、引き渡しまで2年半後、Uターンまで5年後が目処です。
土地は祖母所有の70坪を譲ってもらえることになっておりますが、関東での家賃10万を払いながら返済するため、ローンは2000万以内にしたいと考えています。
古いとはいえ、母の住んでいる賃貸一軒家が家賃4万なので、30年住んでも単純計算で2000万以内で済んでしまうことも予算に影響しています。
貯金は1300万ありますが、将来的なことも考えて、持ち出しは300万位です。
地盤強化や浄化槽などにお金がかかる場合は、もう少し貯金を持ち出すことも考慮しています。
つまり、土地所有。諸経費、外構など別予算は300万、本体価格2000万程度です。
最初は延床面積50坪の完全分離型二世帯
1F:玄関×2,内階段,母寝室,弟寝室,LDK,風呂,トイレ
2F:夫婦寝室,WIC,LDK,納戸,風呂,トイレ
を考えていましたが、予算が予算なので、同居で40坪が限界だろうと思っています。
大手HMは諦め、ローコストメーカーか工務店で考えていますが、それでも難しいでしょうか。
特に寒冷地対策にお金がかかるのを心配しています。
二世帯について、同居について、寒冷地の暖房について、間取りについて、何でも結構ですので、ご意見いただけたらと思います。
何卒宜しくお願い致します。