プラウドタワー東雲キャナルコート part9

[匿名]

前スレが１０００件を越えました！
早くもpart9になりました。
よろしくお願いします。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/205431/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[627: 匿名さん]

高層階の価格も安いので、坪単価の安めな低層に限らずまんべんなく人気ですね。
確かに人気の間取りは第１期で完売してしまった部屋もありますからね～。
でも北西、南西、南東向きのそれぞれ見える眺望や日照も違い好みが分かれるから、そんなにかぶらずいいですね。

[629: 申込予定さん]

今日はMRでクオリティセミナーというのに参加してきました。
管理・修繕積立・耐震構造・スケルトンインフィルの説明でした。
このマンションは耐震、免震、制震のすべてを検討した結果、耐震になったのだそうです。
免震は縦横比が１：５の本物件には不向きで、もっとも危険性が高いため見送り。
制震は数％しか効果がないにもかかわらず、間取りプランへの影響が甚大だったため見送り。
結果、バンドルチューブの耐震構造が採用されました。
新聞で出ていたという免震装置3割損傷とは縦横比をムリした物件だったのかなと思いました。
そもそも、免震は横向きの建物に最適という話は、私のような素人にも納得のいく説明でした。

さて、第二期ですがおおよその日程（予）です。

2月4日、5日：登録説明会（ここで正式日程発表）申し込み予定の人は参加必須のようです。
おそらく、5日が第二期販売予定になっていない部屋を、要望書出して第二期販売広告に掲出してもらう期限です。

2月11日～18日：申し込み期間　18日は第一期と同じなら16時が締め切りとなりそうです。

2月18日 18時ころ：抽選

2月19日：重要事項説明

2月20日：手付金振込

2月25日：契約

2013年1月下旬：内覧会

2013年2月頃：登記・借入契約

2013年4月：自己資金残代金および諸費用の振込

2013年4月12日：引渡日

[630: 匿名さん]

正確には北北東と東南東と南南西と西北西だと思います。一階毎の差が殆ど無いので、申込者がバッティングした時にはずらし安いですね。私は抽選回避の為にズラしました。東南東は運河側で前の辰巳団地が建て替え後も15階位との事からそれ以上の階なら永久眺望ですが、午後は日は当たりません、ただ遮るものは無いので明るいですが、日当たりをとるなら南南西ですが、三井の東雲タワーと区(都でしたっけ)の高層階ビルが建ちますね。あと、晴海通りの西側は将来高層建築が建つ可能性があるかもです。北側はとりあえずは三井の豊洲位でしょうか、都心の夜景が綺麗だと思いますよ。

[631: 匿名さん]

野村はクオリティとかマーケットとか資金計画に関するセミナーを開いてくれているのが好感が持てました(他のデベもやっているのかもしれませんが)。東京の地価変動や地域特性、この土地を仕入れた背景等の話を聞いて、自分は納得出来ましたよ。皆さんも参加される事をオススメします。

[632: 匿名さん]

>>629
プラウドタワー千代田富士見は
制震であることが宣伝でのウリの一つだったのに…

ちなみにここより高さがある武蔵小杉の三井タワーでは
制震で３０％の減衰効果があると宣伝していました。

[633: 匿名さん]

632さん、629さんが紹介してくれた話、私は、ちゃんと専門家が計算したうえで耐震を選択したのだ。と受け取りましたよ。制振や免震や耐震の効果はビルの構造により違うと言われると、確かにそうかと思います、勿論私は素人ですが。
今はこのスレみたいに、デベがどんな説明をしてるのかは世に出回ります。専門家や監督官庁も知り得ますし。クオリティブックや重説他の資料も入手され得ります。私は、嘘では無いと思いますよ。

[634: 匿名さん]

さすがにセミナーで嘘はつかんだろ、誰が参加してるか分からんし、後で出回る可能性あるし、リスク高過ぎてやらないよ。
それぞれの建物の固有の要素を踏まえて計算した結果ここは数％で武蔵小杉は30％ってことなんじゃないの？専門家じゃないからよく分からんけどさ。

[635: 匿名さん]

このマンションに限らずタワーマンションの地震被害は構造には及ばない。
ただしエレベーターは地震で使えなくなる。
階段での移動は30階くらいが限界じゃないかな。
高層難民で現実は住めなくなる。

[641: 匿名さん]

湾岸は隠蔽や削除ばかりで、もはや天災でなく人災。

[642: 匿名さん]

やはりこのマンションで一番の心配は基礎部分なんだよな、
免震や制震なしで構造計算してるだけだから、上部構造は問題ない。
特にここは埋め立て地だから、基礎構造の方が重要。
拡底杭の技術って阪神大震災の頃に比べて進化は不明。

[643: 匿名さん]

天災も人災もまだ何も起きて無いが。では、どこに住めば良いのか？それを示したネガはいまい。
首都直下型地震がくれば、湾岸も超都心も内陸も埼玉も被害はまぬがれまい。3.11の震源地と被災地まで何キロあったと思ってるのだ？
東海にも信越にも立川にも来得るんだぞ？仕事やめて海外にでも行けというのか？

[644: 匿名さん]

>640、638だよ。俺は素人なんだってー、あんたとおんなじよ。あなたはどうするの？買わないんだろうが、どこなか住む気？まさか内陸とか言わないでよね、狭い東京、地震がきたら皆震源。

[645: 匿名さん]

埋立地を避け、京浜東北線より西、立川まで行かず23区内。簡単なこと。
23区、これからは山の手。海抜１桁は駄目。

[646: 匿名さん]

もう分かった。地震を考えて湾岸を買わない人はこれ以上書き込みするな。ここは検討者だけで話をすれば良い。検討から外した人は見る必要ないでしょ。

[647: 匿名さん]

首都直下だぞ。震源地からせいぜい数十キロ。液状化うんぬんのレベルの話じゃないのよ？皆被害は似たり寄ったりだって。

[648: 匿名さん]

山の手ってすぐそこじゃん。同じだよ。聞いて損した。

[649: 匿名さん]

＞狭い東京、地震がきたら皆震源。
それは違う。
神戸の震災では、局所的に被害が出ている。http://www.pref.tottori.lg.jp/29142.htm

[650: 匿名さん]

建物構造の話になるとすぐ免震だ、制震だ、チューブだの話になり、基礎構造の話にならないよね。
地盤の話になるとすぐ液状化の話。
ボーリングの調査の柱図や地質の説明。杭の説明などほぼ皆無。
おそらくデベも地震起きてみないとわからないというのが本音なんだろう。

[651: 匿名さん]

湾岸はネガ要素尽きないからスレも賑やかだね。
イジラレマンション。

[652: 匿名さん]

同じだって。
震源がどこか、数キロ/数十キロ単位でなんか分からないんだから。震源が十キロ内陸にそれたら山の手はモロじゃん。

[653: 匿名さん]

湾岸は華やかなのは間違いないからね。良かれ悪かれ注目はされるだろうな。

[654: 匿名さん]

650さん。しかし、阪神大震災や東日本大震災のデータはあると思うよ。
あと、合同庁舎や災害対策施設を始め国や都の施設もあるからね。
万が一湾岸がやられたら、国中増税で助けてあげましょう。

[655: 匿名さん]

簡単なこと。
って本当か？直下型が来るなら23区は少なくとも似たり寄ったりだと思う。
素人ながら、地震って何百キロ単位で論じる話じゃない？埼玉の外れならまだしも23区って端から端まで何キロだよ。。

[656: 匿名さん]

首都直下型が起きたら本当にどうなるか国も予測出来ないんだよ。
建物密集地帯の火災、湾岸も側方流動で建物が傾くかも。霞ヶ関だってテロがあるかもしれない。

[657: 匿名さん]

原発対応で国が災害に対しての想定が大甘なのはわかった事。
湾岸が壊滅しようが東京が火の海になろうが不思議はないよ。
政府に備えはない。

[658: 匿名さん]

しかし、首都直下型地震ってのは何なんだ？東京の真下に本当に断層があるのかな。立川以外なかは聞いたこと無いけどね。あとさ、東大の研究者は南関東って言ってたよね、首都直下とは違うよな。
ネガでもポジでもないからイジメないでね。

[659: 匿名さん]

首都直下
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/taisaku_syuto/pdf/higaisoutei/ga...

[660: 匿名さん]

わからんが東京が震災に弱い町である事は間違いないだろう。
停電が1日続いたら東京の機能は壊滅だ。

[661: 匿名]

地震とか原発の話あきたしお前らの見解は知らない

どっか行け

Bh-80いいな〜。

[662: 匿名さん]

659さんありがとう。震度については湾岸だからヤバイってことないんだね。。23区と変わらないじゃん。意外だったよ。火災と倒壊については予想通り。

[663: 匿名さん]

湾岸だから揺れが大きいなんてないよ。
住宅密集地帯の火災は間違いないだろう。
湾岸建物の杭が折れるかはわからないが、地盤が弱いからリスクはある。

[664: 匿名さん]

大地震が起きて建物が壊れなければ、あるいは地震が起きなければ買った人の勝ち。
建物が壊れれば買った人の負け。
それだけのことじゃない。

どうなるかなんて、デペも専門家と称する輩もわかるわけないんだよ。適当なことを言ってるというのは言いすぎかもしれないが、あくまで科学的な推論に過ぎない。
逆に１つだけ確実なのは、被害があっても想定外の事態だったとか言って、誰も責任は取らないってことだよ。

なので、推論以下のど素人の地震ネタ合戦不要論に１票。

[665: 匿名さん]

同じく要らないに１票

[666: 匿名さん]

震災が意識されてる世の中で、地震ネタ不要と言っても無理でしょ。
まして、ネガの多い湾岸マンション。地震ネタはならいくらでもネガれる。地盤が弱いのは事実だからね。

[667: 匿名さん]

ハッキリ言って最重要課題は業火ベルト地域対策と帰宅難民対策なんだよな。
でも、影響を受ける人があまりに多く、死傷者の予想も最悪ケースを考えるとあまりに多い。
また、人口分布が一気に変わるわけもなく、対策の取りようも無い。
だから、シミュレーションを過小にして、踏み込んだ分析も行わない。
原発のケースとまったく同じですよ。

一方、湾岸は単に揺れが大きい、液状化等で、工事手法でいくらでも対策が取れる。
また、死傷者につながるような大きな問題でもない。
だから気楽に話題にしやすい。

[668: 匿名さん]

ここも晴海も注目物件は大変だね。
晴海は昨夜TBSネタで炎上したようだけど、ごっそり削除だね。
ここも晴海も物件自体はとても良いと思うよ。
信頼できるデベ・ゼネコンだしね。
想定外のことが起きたらそれまででしょう。
この書き込みも削除か（笑）

[669: 匿名さん]

今度は想定外か、
もう何でもありやな。

[670: 匿名さん]

一部の人々が埋立地を簡単に選んでしまう思考の流れがわかりました。

[671: 契約済みさん]

>661さん

Bhいいと思います。
私も南東と迷いましたが、収納の多さで決めました。
北西向きってこともあって坪単価もこっちの方が安いですしね。

とは言え、全部売れちゃうとＭＲの間取り変更されるのかな。

[672: 匿名さん]

＞６６２
http://www.imart.co.jp/hazard-hazardmap-p-1.html

[673: 匿名さん]

>>672
その通りで、地震の場合火災が一番怖いです。

環状6号線、7号線をはじめ木造密集市街地が広域的に連担している地域などを中心に、火災が同時多発し、大規模な延焼に至ることも想定されることから、 65万棟の家屋が焼失。またそうした地域では、消火活動が著しく支障を受け、被害が拡大することも想定され、火災による死者は6200人に上る。
つまり、木造家屋が密集する市街地では消火活動が思うにまかせず火の海となり、65万棟が焼失、逃げ遅れる人が多数発生すると予測しているのだ。それにしては、建物全壊の数字と合わせ、犠牲者数が少ないように思える。

[675: 匿名さん]

マンションコミュで木造の話題に話を振っても

[677: 匿名さん]

業火ベルト地帯より外側には帰れなくなるってことだよ。内側に住みなさいってこと。

[681: 匿名さん]

みなさん帰宅難民回避に必死ですからね。
あれだけＴＶで放映されると焦りますよ(笑)

[682: 匿名さん]

まあ、第二期近しだからね。
ネガ潰しもネガも必至でしょ。今回、また250戸売ればネガも黙るだろうが。
湾岸スレは楽しいよ、

[683: 匿名さん]

そういえば有明とか完全に不発に終わったね。
あんなとこにマンション買っちゃった人、何もない場所に住み続けるって大丈夫なのかな？
東雲は豊洲が近いし、間違いないですね。
豊洲は高くて住めませんが、この安い価格でこの利便性は本当に良いです。
いつかは豊洲に住めたらいいなと思いますが。
入居が楽しみです

[684: 匿名さん]

駅から徒歩11分を利便性が良いとは普通言わないなあ。
バス停からも徒歩5分だし。
有明よりもここが豊洲に近目とは言えるけど。

[685: 匿名さん]

有明はショッピングセンターが予定されてるよ。開発規模は豊洲より大きい。

[686: 申込予定さん]

私は3.11のときに会社から20km歩いて帰りましたが、毎年一回歩いていたし、たいした距離ではなかったです。
しかも、歩いたのは金曜晩の一回きり。
もし同じことがもう一回あるとしても、それの回避を理由に選ぶ動機はあんまりないですね。
あのとき初めて歩いた人は衝撃だったろうけど…
この物件はさらに都心から近く、地震じゃなくてもちょいちょい歩いて帰るかもしれません。

そして、昨年の地震と台風を経て帰宅難民防止ため「帰らない」ことが、都の方針になりつつあるし、首都直下なら歩くのは危なすぎるでしょう。

同じく高層難民を考える際も一晩だけならたいしたことはないのです。東京タワーの第一展望台くらいの高さなので楽に昇れます。
でも、１ヶ月停電が続くのでれば、西日本の親戚の家に疎開します。
東雲は合同庁舎できるし避難拠点になるので、停電期間は短そうですが…
ということで高層難民問題も判断基準にはならないですね。

[687: 匿名さん]

20キロはキツイよ。
東京に震災が起こったら、業火エリアをくぐり抜けて帰るんだよ。
家族が大切なら、すぐに帰ってあげなきゃ。

[688: 匿名さん]

業火ベルト地帯は1カ月程度立ち入り禁止になりますよ。

[689: 匿名さん]

豊洲、東雲、有明と比較して有明を買いましたけど、
東雲のあのコンクリートジャングルが嫌で有明にしましたよ。
この3つの地域は隣接地区ながら、一長一短であって
どこが正解失敗かは個人の価値観によりますよ。

比較するなら東雲のタワーマンション群の中ではないですか？
お隣ビーコンより安くてよかったですね。
私が買うなら駅から一番近く、規模も大きいWコンの中古にしますけど。

[690: 匿名さん]

私なら豊洲に近いプラウドかな

[691: 匿名さん]

震災直後は慌てて家に帰ろうとすると命を落とす。
安全な場所にとどまるのが良い。
高層階買う人は実家に帰れる環境の人か、セカンドハウス必須だね。
電気の復旧は比較的早いだろうが、余震がしばらく続くだろうからエレベーターは使えない。

[692: 匿名さん]

ビーコン中古のみならず、東雲タワマン全般的に下がったね。
つまりここの影響で、ここが買いという証拠だよ。

自分は買わないけど、二期は150戸くらい売れるんじゃないかな。
その内、100戸は晴海待機するも諦め組み。

[693: 匿名さん]

豊洲に近い、、、IHIやNTTDATAなどの豊洲に職場があるならともかく
毎日通勤に使う駅までの分数を重視すべきと考えますけどね。
タワーマンションは利便性を追求した住まいの形であって、
駅から二桁分かかるタワマンはそれだけで検討外ですわ。
そういう意味ではパーク晴海もシティタワー有明も検討外物件です。


ブランド名やスーパーへの近さを重視する価値観は否定しませんよ。
しかし、駅徒歩分数が売却を考える際に
最重要なファクターだということを老婆心ながら付け加えておきます。

[694: 匿名さん]

その分は織り込み済みで、安いと一般的には評価されているってことじゃない？

[695: 匿名さん]

うん。あとね、個人的には駅と家の帰り道にイオンがあるのが良い。駅近でも方向違うスーパー寄ってたら結局時間かかるしね。駅近が外せない要素の人は、ちょっと遠いかもね。

[696: 匿名さん]

売却はかなり先だから分からんね。次は親と同居する時に引越すくらい、遥か先だからね。投資要素考えてるなら超都心のもう少し小さめの家の方がいーのでは。
ただ、ここの価格はビーコンと変わらないよ。

[697: 匿名さん]

＞個人的には駅と家の帰り道にイオンがあるのが良い。

この辺りの発想がいまいちわからないのだけど、共働きってこと？

奥さんが家にいる場合には、そもそも、普段の日常生活では、
電車はあまり使わないよね？

[698: 匿名さん]

共働きの人には便利だね。

[699: 匿名さん]

周りのマンションの分譲価格が低く、リセールバリューが低いこと以外は全く問題ないと思います。
一流建築家を用いて金をかけまくって作った公団が都心賃貸を辞めて、分譲始める可能性もありますからね。。。

[700: 匿名さん]

元が安い分、割合で言ったら、リセールバリューはそんなに目減りしないんじゃないかな。
もちろん、買値以上の値段になることはないと思いますが。
ＵＲの分譲化は、再開発事業の枷もあって、むずかしいでしょう。
まあ、貧すれば鈍する、２０～３０年後、人口減社会が現実となっているころには、
どうなるかわかりませんが。

[701: 匿名さん]

周りのマンションで坪200万円以下、辰巳駅にいちばん近いマンションは150万円以下で売ってたので。。。

[702: 匿名さん]

不動産で昔話は意味がないですよ。

[703: 匿名さん]

人口減少でより便利な場所に人は流れるから郊外と駅遠物件は借すの厳しいのでは・・

[706: 匿名]

東雲に再開発の予定なんてありましたっけ？

[708: 匿名さん]

供給過剰の値下がりエリアの間違いでしょ。

[709: 購入検討中さん]

有明、豊洲、東雲、辰巳エリア全体で考えて下さい。晴海もね。

[711: 匿名さん]

有明も新豊洲も大規模開発はあるけど、
車の客は主に晴海からの橋で有明新豊洲に来るんじゃない？新しい橋も作ってるし。
電車を含めて東雲を経由しないだろうから、あまり開発に関係ないんじゃないの？

[712: 匿名さん]

周辺が開発されれば、値上がりするよ。

[713: 匿名さん]

豊洲の開発も一服だけど、ガス跡や市場等まだまだ開発途上

有明は不透明感が強かったけど、いよいよ始動かな？土地はあるし一気に加速する可能性は秘めてる
まあ住不ってのがアレだけど・・・

東雲は何にもないけど、どっちもギリ徒歩圏だし漁夫の利は確実
豊洲有明が上がれば連動して上がる、もちろん超えることはないけどさ

[714: 匿名さん]

都心3区のオフィス空室率が改善されない限り、湾岸の土地だけ上がるなんて事はない。
湾岸のメリットは都心に比較的近い以外はないからね。地盤が悪い事は知れ渡ってしまったし。
湾岸はマンション供給過剰でいつバブルが弾けてもおかしくない。

[715: 匿名さん]

湾岸はむしろ今回の震災によって、価格上昇の歯止めと防災対策の見直しがされたからいいんだよ。むしろ今までの湾岸エリアの駄目なバブルがはじけた。
ここの価格も本当だったら高層との価格差つけたりでもっと割り高価格で出す予定だった。２～３年前に分譲された隣のタワマンより後発組でしかも立地では勝るブランドタワマンのほうが安いんだから。晴海三菱だって震災なかったら、坪単価３５０万で出す予定だったらしいんだから。
この先も湾岸エリアでは大手が続々大型タワマンを供給してくるけど、都心に近く価格も手ごろだから需要もあるよ。お金がふんだんにあって内陸の良質な１億近いマンション買える人達ばかりじゃないからね。あくまでマンション買う３０～４０歳くらいの多くの層には建物の近代化や高層化も肌で感じて経験できてるから、こういったマンションの方が選ばれるんじゃない？

[716: 匿名さん]

立地では勝る、はどうだろうね。敷地の地下を有楽町線が通っているから。
有楽町線が地下を通るパークタワー豊洲スレは地下鉄ネタでかなりネガされていたよ。
あちらは敷地中央ではなく端っこの地下を通っているのに。

[717: 匿名さん]

景気次第だろうね。都心回帰と言われるけど現実は、都心3区のオフィスの空室率の改善にはほど遠い状況。
フリーレントするところもあるくらいだからね。
湾岸タワーの賃貸物件もフリーレントになったり大幅値引きになっても不思議はないよ。
これだけ景気悪いのに明らかに供給過剰。

[718: 匿名さん]

短中期で転売する気が無いならそんなに資産価値を気にしてもしょうがないのでは？地理的に暴落は考えにくいから、せいぜい±20％(大体1,000万)前後の変動でしょ。
むしろ負債面を考えた方がいーのでは？金利上昇は避けらないから、ローンは固定にすべきか、目先は低金利で推移しそうだからしばらく変動で行くか。元金均等も検討してるよ。

[719: 匿名さん]

過剰供給はデベも承知してるし、着工計画中で建材発注してない所は塩漬けになるんじゃないかな？
有明は知らんけど、晴海はクロノ以外、暫く荒涼地のままと予想。
この物件含め、東雲は安定じゃないかな。

[720: 匿名さん]

大手デベ、特に財閥系デベはあまりにも供給過剰になって値下がりするのを避けて、少しでも高く売れそうな時期を待って調整してくるよ。
だって晴海の今回の三菱の場所なんか土地取得した時期はバブルがはじける寸前の２０年近く前らしいからね。タワマンは大手の体力ある所じゃないとできないんだよ。

[721: 匿名さん]

東雲ではブランズが売れ残りそう。
駅近のレックスとプラウドそして辰巳が同一エリアで販売中。
そして三井も参入予定。

スミフ豊洲も完売目処たたず売れ残り。苦しいでしょ。

[722: 匿名さん]

90年のバブル崩壊時とそっくりな現状なんだよね。あの時も一気に不景気に落ち込み、
不動産はその２，３年後、いきなり急落し出した。

そして、知っての通り、3分の1の価格で戻ることはなかった。

[723: 匿名さん]

↑
じゃあ、あと２～３年待ってたほうがいいんじゃない！！（笑）

[724: 匿名さん]

２、３年なら、まった方がいいね。

[725: 匿名さん]

待ってる間に値上がりするかもね。

あと、自分が年取って子供が小学校に入る。

[726: 匿名さん]

値上がりは、、、無い。

これだけは足算できれば分かる・・・残念だが。