プラウドタワー東雲キャナルコート part9

[匿名]

前スレが１０００件を越えました！
早くもpart9になりました。
よろしくお願いします。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/205431/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[221: 匿名さん]

昨年3月11日は東京は震源地じゃないからね。
被害としては住宅密集地の火災被害が一番激しく死者も多いだろう。
湾岸タワーマンション郡の建物崩壊は考えにくいが、非構造部分は多く壊れるだろう。

湾岸では高層難民が多く溢れるのは間違いない。

[222: 匿名さん]

構造難民？非構造部分が壊れても、分からない様になおして売っちまえばいーのさ。

[223: 匿名さん]

昨日南関東に地震が来る確率が高いってニュースになったのに、各大手デベの株価はここ一週間上がりっ放しなのは何でかな？世の人は地震を悲観してない証拠？

[224: 匿名さん]

２２３
東京だけでマンション売ってるわけじゃないしね

[225: 匿名さん]

あと、前からいつか地震がくることはもともとわかってることだしね。

[226: 匿名さん]

契約者スレで言われてた、ビーコンとの境目の通り道のこと、どうなってんの？交渉進んでるの？野村のかた、このスレ見てますか？
誰かMR行って聞いてみて。

[227: 申込予定さん]

>226さん
URとビーコンで交渉中で開ける方向でまとまりそうだと先週末に営業さんから聞きましたよ
開けばイオンに行きやすく、開かなければ通り抜けがなくなり占有感の強い公開空地になる
どちらでもプラウドにはメリットが考えられますが、個人的には開いてほしいです

[228: 匿名さん]

そーなんですか。私も個人的に空いてほしかったので、良かったです。

[229: 匿名]

ビーコンとの境目の通り道って、間にある公園のこと？

[230: 匿名さん]

やっぱりつながってる説正しかったですね。勝利！

[231: 申込予定さん]

>229さん
そうです
あの公園にはキャナルコート内の周回道路がカーブするところから入りますが、その付近に通り道が開く可能性があります。
敷地内の保育園に行くにも便利になるので、プラウド以外の住民からも要望あるのではないかと推測します。
合意が取れなければフェンスになるようです。

[232: 匿名]

あれを公園とか誤認しちゃうから、ビーコンさんから反発を受けるのでは？
通路が開くか否かは、使用料次第かと。

[233: 匿名さん]

ビーコンがごねたら公園と調整すればいいだけかも

[234: 匿名さん]

////////////
個人的には資産価値はそこ迄気にならないなぁ。仮に、10年後に手放したとして、その時10％下がったとして、500万でしょ年になおすと50万、70〜80m2の家を借りるより安いじゃん、ローン控除もあるから更に安いじゃん。20％下がったとしてもまだ家賃より安い。
って計算じゃ駄目？
///////////

↑本気ですか？？
管理・修繕・固定資産税は？？購入時の諸費用は？？ローンの金利は？

[235: 匿名さん]

駅から遠いタワマンはこの10年で何棟か建ったが、将来珍しい存在になるかも。

[236: 匿名さん]

234
手放すときの仲介手数料も抜けています。

[237: 匿名さん]

郊外のバス便新築マンションが続々と供給されてますから、中古になってもまだまだ競争力ありますよ。

パークシティ武蔵野桜堤
プレシス武蔵野中央公園
サンクレイドル立川リヴィエールII
グリーンコート レジデンス
。。。

[238: 匿名さん]

色んな規制が緩和され、今後どんどん駅直結とか歩５分以内の再開発物件が内陸で出てくる。
これだけ駅から離れた海岸物件だと、１０%下落どころか中古の買い手がつかない恐れも。

[239: 匿名さん]

１５％は新築代だから別に不思議じゃないと思うけど。

[240: 購入検討中さん]

でも高層階からのビューを重視する人は必ずいるはず。住民板で北西の高層階の値段が公表されてますね。

[241: 匿名さん]

駅近は通勤には便利だが、大抵商業地区で子育てには如何かと思います。11分て駅近では無いが、遠くもない。独身なら駅近直結とか商業地ど真ん中を選ぶけどね。

[242: 匿名さん]

田都沿線が主婦目線の街だとしたら、ここもかなり主婦目線だと思うよ。
実際キャナルコートは少子化とか嘘みたいで簡単にママ友できそうだし。

[243: 匿名さん]

つまり、資産価値とか、江東区がどうだとか言う人は港区なり渋谷区なりに、駅直結のホテルマンションなりに住めば良い訳ですな。ここはそういう人のニーズに合わせて造られた街じゃないです。

[244: 匿名さん]

一生住む気で売却しなければ良いのでは。ママ友100人作りつつ。
ただ、子育ては十数年。近くの公園で遊ぶ年齢は10年で終わりますけどね。

[245: 匿名さん]

そもそも15年も新築と変わらない資産価値を保てる物件など極めて少ない。そんなマンションは超都心の超駅近の超ハイスペックなマンションだけだ。このスレを見ている人とは購入層が全く異なる。
そんなに資産価値が気になるなら六本木ヒルズとかを買えば？資産価値が下がらんからコストは管理費修繕積立金＋α程度で購入価格で売れるよ。

[246: 匿名さん]

資産価値が大事なのは否定しませんよ。仮に手放す時に価値が1,000万下がってたらインパクトは大きい。1,000万は私にとっては大金ですからね。でも、子育てに良い住環境(駅前の商業地が無い、犯罪が少ない、同世代の親子が多い、ついでに同じ所得層の親が多い等)、何かあったら職場から這ってでも帰れる距離を確保する為には1,000万や2,000万は安い。
頑張ればもっと高級と言われる場所に家を持つ事は出来るが、住環境を重視したい。
余裕を持って買える家を買い、お金を貯めて子供に残す。

[247: 匿名さん]

そうかな？もう１０年したら安くなった中古やＵＲに近居してくる孫の世話ができるのって幸せな人生でしょ？
お受験とか見栄の張り合いとか疲れちゃうよ。

[248: 匿名さん]

支離滅裂だが、要は資産価値云々より環境と言う事ですな。資産価値うんぬんは昨今流行りの言葉だが、究極的には投資の概念、それを最優先に考えるなら都心の商業地のど真ん中に買うと良い、それ以外は投資効率的に劣る。このマンションはそういうニーズには合わないよ。
環境は金で買う。家族がいるなら、父親はそれを確保する為だけに生きてるのであって、駅遠だから資産価値がどーのこーのは二の次。

[249: 匿名さん]

247意味が分からんが、資産価値が下がった方が良いってこと？

[250: 匿名さん]

みんな地震は怖くないの？
ニュースみてないの
首都直下地震（Ｍ７クラス）、４年以内に７０％の確率で発生
って発表されてたよ。
これって近いうちに確実に地震がくるってことだと思うんだけど。

[251: 匿名さん]

怖いが、仮にその地震が来てもまた次ぎがくるよ。東海地震とか。日本は延々地震がくる。。って考えると、永遠に家は買えないよ。借金漬けの日本は、そうこうしてる間に必ず金利が上がるし税金は上がるし(これらは必ず上がらざるを得ないと思う)、ますます家は買えないよ。賃貸だとコストが掛かるし。

[252: 匿名さん]

焦らない方がいいと思う。
もう4年以内に巨大地震がくることがわかったんなら、
それがすぎれば関東への巨大地震はしばらくこないわけでしょ。
これからの4年は価格が下がっていくのは間違いないわけだし。

[253: 匿名さん]

４年経って地震が来なかったら？
来たら来た時と割り切ってます！

[254: 匿名さん]

地震がきても大丈夫なように免震に住むのが最強。

[255: 匿名さん]

4年待って来なかったら、また4年待ちます。

8年間で3000万円以上の家賃を支払いますが、必要経費です、

[256: 匿名さん]

今住んでる賃貸の耐震性を調べた人いますか？

心配になりませんか？

[257: 匿名さん]

地震が怖くて買わない人は多分一生日本では買えないはず。
前向きに検討する人で論じたい。

[258: 匿名さん]

それがね、価値は下がらないんだよ。実証された様に。八年待てば買うのかな？その後もまた来るんだよ、立川活断層は？南海トラフは？色々あるからね。免震とかデュアルフレームシステムは確かに安心だが、このマンションは震災後に地震対策を更に施してるから大丈夫。家具は固定しましょう、構造に拘らずね。

[259: 匿名さん]

もし近い将来大きな地震きたら、また今度は活動期に入ったから何年以内にまた大きな地震が・・・って具合に私達のような人間の人生の短いものさしの中で考えてもしょうがない話。
人生楽しめる時に自分自身で人生色濃くしていくしかない。
人間みんな同じ時間の中を生きているんだから、あっという間に時間は過ぎてしまいますよ。
様々なリスクを自分なりに考えて納得したなら買えばいいだけだね。
資産価値なんぞ誰がうんちく言ったってどうなるかなんて誰にもわかりませんから。

[260: 匿名さん]

ここはどちらかというと中古になった時、駅遠いタワマンだから駄目とかじゃなくキャナルコートの環境が良くて気に入って買いたい人が多いから、キャナル内のタワマンの中での比較になりそうですね。
隣接してるんでこのタワマンの方が駅まで１～２分近いからっていうよりも、デベとか外観とか設備だったり眺望などが重視されそうな気がするのでここはプラウドタワーのブランド力があるので良さそうですけどね。

[261: 匿名さん]

だからマンションを資産価値として考える時代じゃないよ。資産としては脆弱過ぎる。
まして湾岸は地盤も弱いから液状化エリアとなるリスクもある。
ただタワーマンションは丈夫だから地震の時家族の命は守れるかな。
東雲に一生住みたいと思うなら購入もありかな。

[262: 匿名さん]

人口減、仕事減で将来どんどん郊外の人たちが都心近くになだれ込んでくる。
数年待てば待つほど開発も進むし、MS用地も無くなり、資材高騰・職人不足で
買い辛くなる環境になるはず。
資産価値云々は議論の両方とも考え方はあるが、この辺りに住まいを構えるという
価値感で見ればいいんじゃないかな。

[263: 匿名さん]

タワーで耐震は不安だな・・・

[264: 匿名さん]

スカイツリーも作ったスーパーゼネコンの大林組だし、耐震の最新技術で揺れや揺れによる建物の変形を軽減させる技術や国家レベルの建築物に採用される程のコンクリート強度だから安心でしょ。
今までのマンションにはなかなかない壁にネジや釘がささる下地をいれてあるから、家具なども固定できるらしいし。

[265: 匿名さん]

>264
PC比率どれくらい？現場打ち多いとコンクリート品質にばらつきある。
高強度コンクリートを宣伝に使ってるけど、PC比率の方が重要に思う。

[266: 匿名さん]

一概にＰＣがいいとは言えないよ。
物性で言えば有利だけどね。
継ぎ目等の一体化させる部分は現場打ちのほうがいい。

[267: 匿名さん]

>266
それはそうだね。ただ構造部のPC比率を高める事は重要でしょ。
構造部のPC比率が50%以下のタワーマンションに住みたい？

[268: 匿名さん]

営業さん達の談話会場ですか？
雑談スレへどうぞ。

[269: 申込予定さん]

私も環境に恵まれつつ資産価値が維持しやすいのはどこか検討していましたが、東雲のタワーマンションはその点有望だと思います。

■都市の将来について
人口減少と環境対策で都市が縮小していくなかでも東雲が「東京」でなくなることはありません。
郊外のいくつかの拠点は次第に「東京」でなくなり、空き家が多く利便性の低い地域になる可能性があります。
東雲はいまだ湾内に拡大中の埋立地の中で都心に近く、郊外になる可能性は低いでしょう。
駅近ではないですが、都心に近いため物件価格が下がれば、買手が付かないことは考えられません。
バブル崩壊後の都心回帰と同じです。
また、東雲1丁目は江東区内で最大の人口1万2000人弱で、この物件が出来ることで更に増えます。
大きな人口は中古売却の相手として市場が大きいことを意味します。

■地震災害について
湾岸の被災が指摘されますが、阪神大震災で最もクローズアップされたのはポートアイランドの液状化ではなく長田の大火です。
地震で怖いのは津波、火災、倒壊、治安悪化であり、液状化は基礎がしっかりしていれば死人が出る可能性も低いです。
その点、東雲は大火の恐れが少なく倒壊も無し、不特定多数が集まる都心駅前でもないので治安悪化も限定的で、東京湾奥にひどい津波はこないと考えています。また、東雲は自治体から避難場所に指定されています。
近未来に予想される首都圏地震で、どういった被災パターンがクローズアップされるかが資産価値へ大きく影響するでしょう。

■駅近と駅遠
都心の駅近物件は希少価値が高いため、非常に高額ですが、物件価格は景気に非常に左右されるそうです。いわば奢侈品なので、好景気時の値上がりが大きいですが、不景気時の値下がりも半端ないのです。ボラティリティが高いのでリスク資産と言えます。
その点、東雲は隣の豊洲とともに再開発期間終盤かつ良い意味で地味なため、ボラティリティが低い資産だと思います。
株に例えれば都心駅近は景気敏感株、東雲はディフェンシブ株といったところでしょうか。

■物件自体
この東雲のプラウドは、以下のような資産価値維持のポイントがあります。
高コストな共用施設が無い。
バンドルチューブの耐震構造で免震装置のメンテコストが不要。
修繕積立の計画がしっかりている。
駐車場が自走式でメンテが安上がり。
眺望が新しい開発で塞がれる恐れは今のところ無し。

このような観点から中古住宅市場でも価値を維持することが出来るのではないかと思います。

[270: 匿名さん]

PC化は８割くらいは硬いんじゃないかな。

プラウドタワー東雲キャナルコートは「大林組」が開発した「ＬＲＶ－Ｈ工法」により、
柱と梁の接合部まで完全にＰＣａ化しています。
　
「ＬＲＶ－Ｈ工法」は、鉄筋差し込みとモルタル充填により、梁と柱のプレキャスト部材の
接合部を一体化し、鉄筋コンクリート造建物を建設するプレキャスト化工法です。
「虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業」でも採用されています。
　
　大林組（2011/07/27）
　LRV-H工法が日本コンクリート工学会賞の技術賞を受賞しました

「三井住友建設」が開発した「スクライム－Ｈ工法」と工法統一を行い、
両社共同にて特許を保有・出願しています。

[271: 匿名さん]

269同感です。しかし皆さん、何でそんなに構造の話に詳しいんでしょうか。。脱帽。

[272: 匿名さん]

ここのプロジェクト関係者でしょ。
一期が順調だったし、晴海はやばそうだから鼻高々。

[273: 匿名さん]

詳しそうだから聞いちゃおう。

液状化対策って具体的にどんな事したの？土壌改良ならどの物件でもやるし、浦安でもやってるよね？

[274: 匿名さん]

＞270
PC化率8割なら低くはないけど普通じゃない？地上躯体の話だよね？

[278: 匿名さん]

大林組ならスカイツリーと同じ制震構造にすればよかったのに。
命にもかかわる一番大事なとこでコスト削減されたら不安にもなりますよ。

[279: 匿名さん]

論理的じゃないネガと早く売り切れちゃうよのポジは同レベル。

PC化率8割だと普通レベル。大林の工法が他のスーゼネに比べて高い事もない。
どこも特許取れる工法を確立している。
耐震だからこそPC化率は重要。

[280: 匿名]

埋立地、下には地下鉄、耐震タワー、不安だらけです。

[282: 匿名]

なら買えばいいじゃん。俺は買いません。

[283: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[284: 匿名さん]

＞273
ここは単なる土壌改良とは別物の改良にて対策をしてます。

ｴｽﾐｺﾗﾑ工法を採用した改良工事を行い、強い地震時に地中内変形をさせない、
ｲﾝﾌﾗをがっちり守る最先端の工法が採用されているのです。

形状
　径600～1，500mmのコラム体を造成してます。
強度
　２N/mm2程度までの一軸圧縮強度が得られます。
　せん断強度は一軸圧縮強度の1/3～1/5程度です。
耐久性
　セメント系固化材であるタフロックを使用しているので、
　長期にわたって安定したコラム体の状態を維持します。

[285: 匿名さん]

周りが塩分に囲まれてるから普通の対策ではコンクリートが激しく劣化するだろうし。

[286: 匿名さん]

専門的過ぎて素人の私には良くわかりませんでしたが、通常よりも良く出来てる訳ですな。安心しました、有難う御座います。
だいたいからして、震災後初ということでこれだけ注目され、野村がプラウドの看板を掲げ、大林組が自社の看板を掲げてる訳で、他のマンションが何ともない中でこのマンションが破損しましたなんて事になったら、構造がどうこう瑕疵責任がどうこうって言う間も無く、二社とも破滅だよ。社運掛かってんだから問題ない物件を作ってるに来まってるでしょ。

[289: 匿名さん]

評価がダダ下がるという意味。逃げ切れる訳ないでしょ、不動産買う人はデベやゼネについてよーく調べるんだから。コスト掛かっても買主に転換すれば良いだけで、そこをケチって何か起きれば会社もブランドも評価は地に落ちて破滅する。ハイリスクなのは誰でも分かる。そんな事するわけ無い。

[290: 匿名さん]

このマンションがやられたら野村も大林も終わりでしょ。大企業の、こういうプロジェクトをマネージする人達は頭良いんだよ。コストとかマーケティング等々で簡単にヘッジ出来る箇所で社運が掛かる程のリスク取るわけないじゃん。

[293: 匿名さん]

＞284
野村、大林共この土地はボーリング調査の結果液状化しやすい事を認め対策をした。もしくはせざるえなかった。
東雲は液状化しないなんて根拠のない事言う人もいるけど、それは誤りと判明ですね。

[294: 匿名さん]

だから対策したからもういいのでは？

[295: 匿名さん]

まぁリスク重視なら埋立の７０M杭マンションは敬遠したほうがいいのでは。
データは机上の空論だし大震災経験したらどうなるか分からないですから。
地盤のいい内陸マンション買った方がいいよ。
都心に近い割に価格は安い。リスクと価格のバランスで納得した人が買えばいいと思う

[296: 匿名さん]

浦安では液状化によって排水管が破損しトイレも使えない状況になった。
プラウドの敷地だけの問題じゃなく、東雲全体、もしくは湾岸埋め立て地全体の問題。

[297: 匿名さん]

浦安の液状化がひどかった地域は埋め立ての歴史もここよりずっと最近だったはず。
浦安でも古い埋立地は被害もひどくなかったよ。
ディズニーランド内のトイレ使えなくなりましたか？あそこもパーク内はきちんと対策してたんですよ。
ここも埋め立てしてから８０年程経過していますし、頑丈な地下溝内で守られています。

[298: 匿名さん]

東雲はなんのインフラの損傷もなかったけど。

[299: 匿名さん]

地盤の良い、大手デベとゼネがやってる、地震対策が万全なマンションね。

[300: 匿名さん]

「虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業」でも採用されている
ｺﾝｸﾘｰﾄ工学会技術賞を受賞した構造躯体工法

　　　　　　　　＆
最先端ｴｽﾐｺﾗﾑ工法による地盤液状化対策


ここは最強だよ。

[301: 匿名さん]

埋め立て地じゃなく、この高さじゃなければね。
地震で倒壊はないだろうが、減衰なき耐震でこの高さはやり過ぎだよ。
地域全体で液状化してたら最強と威張っても仕方ないよ。

[302: 購入検討中さん]

そういう意味では少し売り残りがあった方がいいかもしれないですね。売れない限りは野村さんも絡んでくるので。

[303: 購入検討中さん]

そういう意味では少し売り残りがあった方がいいかもしれないですね。売れない限りは野村さんも絡んでくるので。

[307: 匿名さん]

何故典型的なのか(統計的見地が御有りか？)。～野村だよ、の根拠は？定量的に示しなさい？

[308: 購入検討中さん]

外観は、かっこ良いとはお世辞でも言えないかと思います。
７０％の高確率で地震が起こるのであれば、社宅手当てのある
転勤族はまず、東京で家を購入しないであろう。大企業がひしめく
東京は転勤族だらけ。ましてや東日本は放射能汚染の問題もある。

　　　　　買い控える人が急増するのは間違いない。

[309: 匿名さん]

え！
ここ埋立地なにの耐震なの？！
ここまで来ると逆にすごいね！

[311: 匿名さん]

埋立地は耐震が堅実な解かもしれないね。

[312: 匿名さん]

堅実なのは制震。

[313: 匿名さん]

埋め立てのタワーで耐震とか珍しいですね。
激しい揺れがそのまま上層まで伝わるんですよね？
家具の転倒には気をつけなければ・・・

[314: 購入検討中さん]

地震を考慮して免震、制震、耐震のどれを選ぶかは
設計者と顧客の自由でしょ。

どれも長所と短所があるし。

私は野村不動産、大林組、キャナルコート内に
建設中の合同庁舎(避難所となるため、地盤が悪いような
場所は選べない
)から購入を予定しています。

[315: 匿名]

大手だからと信用しすぎるのも危険です。
引渡し後に鉄筋不足が発覚して大問題になった大手もありましたしね。

[316: 購入検討中さん]

そういう場合にも大手じゃなければ
対応出来ないと思いますよ。

弱小デベ、ゼネコンだと破産して終わり

[317: 匿名さん]

いくら頑丈に作ったから安心といっても、揺れが小さくなるわけじゃなくダイレクトに上階まで伝わる時点でかなり不安。
マンション倒壊はないにしても部屋中がぐちゃぐちゃになること必至。
その点では免震・制震のほうが安心かと。

[318: 匿名さん]

総合的な意味での耐震性について、素人がどうのこうの言ってても無限にループするだけだな。
賢明な検討者は、これまでの「まともな」レス、他スレの真っ当なレスを総合して判断してるさ。

ここは3工事日で1フロア建ち上がる。PC比率が高い証拠。杭は当然現場打ちだが、杭径と本数みれば、意外に金かけてることも分かる。連続壁のwコンにゃ敵わんかも知れんが。

[319: 匿名さん]

それで揺れが軽減されるのですか？

[320: 匿名さん]

結局素人の私も口出ししたくなっちゃうのだが、制震の効果は20%ぐらいだから、今後迎える本番のときは、往復2.5mの揺れが2mで済むかも知れないというレベルの話。これに大きな価値があると考えるなら、ここは選ばない方がいい。それだけ。