パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[901: 匿名さん]

リセールもできなくはないでしょう。要は価格次第。
新築時価格や地代が比較的割安なここや西新宿の定借に関しては、少なくとも大損にはならない程度のリセールは可能かと。
定借は取引事例もまだ少ないので不確定要素が大きいのは確かですが。

[902: 匿名]

モデルルームで営業の方にお願いすれば、定借の中古売買価格と当初分譲価格を見せてくれます。

歴史が浅いので、事例は多くないですが、分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります。

ただ1億近い高額物件は値下がりしてるのが多いです。定借の意味が薄れてしまい、「1億出すなら所有権」と言うことなんでしょうね。

まあ、余りあてにしないことでしょうね。

[903: 匿名さん]

＞分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります

10年前の底値で分譲されたマンションだったら当たり前なんだけど、どうなのかな？
１億近い高額物件で値下がりしてる物件の分譲時期は？

[904: 匿名]

分譲時期はどれも10年前～5年前のものが多かったと記憶しています。

定借という制度ができて 20年位経過し、中古市場での流通件数も、ここ数年で10倍位になってます(モデルルームで見た資料)。そういう意味では、定借セカンドマーケットもこれから形成されるかもしれませんね。

[905: 匿名さん]

この物件は、登録締め切り後にワラワラと書き込まれる典型的なダマ物件ですよね。
MR見に行ってきましたが、”花”を見る限り、残りはあと４０戸くらいですかね。

[906: 匿名]

今週いってきます

[907: 匿名さん]

サブプライムの影響が出始めたのが2007年夏なので、5年前は最高値あたりだと思います。
景気上向きで資金力があり良い土地を使えるという話はありますが、最高益を更新してる頃に割安な物件は無かったかと。

[908: 匿名さん]

ちなみに５年前の竣工なら６年前に契約しているはずですので…

[909: 匿名さん]

ここも5年前なら間違いなくこの価格では買えなかったでしょうね。

[910: 匿名さん]

だから値上がりしてるのは10年前くらいの販売で、値下がりしてるのは5年前前後の販売では、と思うんだけどね。
値下がりしてる１億以上の定借ってまさにプチバブルの頃のじゃないかな。ガーデンフォレストとか。

ここは10年くらいで売るならさほど損にはならなそう。

[911: 匿名さん]

同じ時期の個体差より時期による差の方が大きそうです。
10年前購入ならどんな物件でも大きな含み損にはならないでしょう。

[912: 匿名さん]

つ投資物件

[913: 匿名さん]

投資物件だからこそ投資家が買ってくれます。

[914: 匿名さん]

今日登録締切なんですね。
先日開催してた定借についてのセミナーに行きたかったんですが、スケジュール合わず、またやってくれないかな…。

[915: 匿名さん]

今度こそ当たりますように。。

[916: 匿名さん]

さすがにもうそれほど倍率はついていないでしょうか？

[917: 匿名]

あと10戸になったみたいですね。
定借300戸以上を数ヶ月で売ったのは大したものです。

まあ、デベ三井、地主NTT、ゼネコン清水の鉄板物件でこの値段なら売れますよね。

三井も、実は日本一の土地持ち企業であるNTTが地主で失敗できない覚悟だったでしょうし。

[918: 匿名さん]

あと10戸ってどこで分かるんですか？

[920: 申込予定さん]

77.27㎡の部屋、LD のカウンターを除く畳数は 10.0 Jと書いてある。これじゃちょっと厳しくね？

ちなみにもう残ってないが、83.62㎡の部屋でもLDK（こちらは K 含む）のカウンターを除く畳数は
13.8 Jだと。キッチンの分 3 Jぐらいマイナスしたら 11 Jより小さくなっちゃうじゃんか。
ちと悲しいな。

[921: 匿名さん]

分譲賃貸投資マンションですから

[922: 匿名さん]

８３．６２平米もある部屋のリビングダイニングが１０畳台なんて！

置くことのできる家具の大きさが制限されちゃうよ。

[923: 匿名さん]

９２０さん、９２２さん
モデルルームにあるタイプなど、角部屋タイプの間取りは、結構そういうの多いですよね・・・
ワイドプランの間取りを、メニュープランで更に２LDKに変更した方が、使い勝手が良さそうですね。
（まだ残っているかは不明ですが）

[924: 匿名さん]

間取図ちゃんと見てないでしよ……
ここは間取りに関しては可もなく不可もなくというところかな。
梁が少ないのが良いね。

[925: 匿名さん]

その分強度が心配では？

[926: 匿名さん]

かわりに住戸間の壁を厚くしてる。
遮音性も良さそう。

[927: 匿名さん]

そうすると壁心ベースの床面積より実際はもっと狭く感じるってことですね。
ありがとうございました。

[928: 匿名さん]

リビングが１０畳ちょっとしかないなら、リビングならぬチビングだな。

[929: 匿名さん]

しばらくモデルルームお休みなんですね。

[931: 物件比較中さん]

お休みだから他の物件と比較検討する時間ができて逆にうれしいです。
外廊下なのと、竣工時期が遅いのが残念です。

[932: 匿名さん]

外廊下は、雨降ってることや外の気温がわかっていいと思います。下まで降りて、傘や上着取りに戻る手間が減るかと。管理費も内廊下より換気冷暖房不要、安いのでは。エレベーター前には各階壁あって雨風しのげますし。

別冊週刊ダイヤモンドに借地物件の記事ありました。

[933: 匿名さん]

あと外廊下だと屋内に自然の風を通せるのが良いですね。
内廊下は基本的に機械換気に頼らざるを得ないので。

[934: 匿名さん]

外廊下にもメリットはあるけど、931さんは内廊下のほうがいいってことでしょう。
どっちもメリットデメリットあるからね。
自分も基本的には内廊下派だけど、この価格なら外廊下でもいいですね。

[935: 匿名]

ここの建物は「ロ」の字形で、外廊下と言っても外部にさらされてるわけではないので、あまり気にならないかな。

それにしても、好評でしたね。この物件。麻布立地、三井、ゼネ清水でこの価格なら、当然かな。

[936: 匿名さん]

変な下がり天井なし、専有部に柱なし、斜め間取りなし。仕様万全。田町までもフラット、バスも便利。定借の件に納得できればあまり問題ない？白金高輪から十番方面歩くと東京タワーきれい。上の階、バルコニー出ると、色々景色楽しめるかな？

外廊下=パークホームズだそう

[937: 匿名さん]

外廊下=パークホームズ

それはない

[938: 匿名さん]

内廊下であることが、パークコート等のブランドになる決まりごとの一つなんでしょうかね。

結構前に、三井の人に
「ここは外廊下だから、パークホームズになったんです」と聞いたように思います。

[939: 匿名さん]

前にも誰かが書いていたけど、70平米台後半と80平米台の部屋って、カウンターやキッチン除くと
リビングすげえ小さいのな。

一方、73.34平米の部屋はリビングに柱が出ているのが惜しい。

ファミリー向けにはいまいち残念な物件でした。

[941: 匿名さん]

940さん、どういう事ですか？

[942: 匿名さん]

>936,938
神楽坂の物件は外廊下だけどパークコートだよ。関係ないんじゃない？

ただ、そちらの掲示板でも「外廊下なのに何でパークコート！？」みたいな疑問は出ているようです。

[943: 匿名さん]

>942
有難うございます。
無知なので、三井の人のお話そのままをすんなり聞き入れていて、切り返せなかったです。
ブランドの基準の決まりごとが社内規定であり、パークホームズとパークコートがたまに逆転してる、とも話されてました。
定義は他の板に登場してません？

[944: 物件比較中さん]

931ですが、内廊下の方が冬も寒くないしホコリとかで汚れにくいしいいです。
あとここは玄関ドアの外廊下側の周りの壁もタイル貼りでなく安っぽい吹き付けだし
汚れも目立ちそうだなあと思いました。
ベランダの外壁も白っぽい吹き付けみたいだし。
所詮パークホームズ？でも一階の共用部分は素敵そう。
ファミリーにはいい物件ですね。
わたしも南麻布に住んでみたいです。

[945: 物件比較中さん]

931、944ですがちなみに過去にパークマンション、パークコートに住んでいた経験上どうしても仕様を比べてしまいます。
でも三井のマンションはとても好きです。

[946: 匿名さん]

内廊下の非衛生的なこもった空気の感じが苦手です。あとホテルとかに行くと分かりますが、将来はかび臭くなる気もします。新しいうちはいいのでしょうけど。

[947: 匿名さん]

ここは古くなったら取り壊しが決まっていますから長期修繕の心配要りませんね。

[948: 入居予定さん]

北国からやって来まいしたw

[949: 匿名さん]

パークマンションに住んでいたような人がここを検討するというのは意外ですね。
どちらかというと同じ定借でもプラウドの方では。

[950: 匿名さん]

>>939
>73.34平米の部屋はリビングに柱が出ている

他の部屋はアウトフレームが多いのに、この部屋はリビングに柱が堂々と飛び出していて
ついてないね。しかもこの部屋思い切り真北を向いているw

このマンション、大きめの部屋はみんな何かしら欠陥があるね。

[951: 匿名さん]

パークコートとパークホームズはたまに微妙な物件がありますね、確かに。
内廊下、外廊下は定義にはないでしょうが、事実として大部分のパークコートは内廊下で大部分のパークホームズは外廊下なのでしょう。

パークマンションは別格ですよね。945さんがどこにお住まいだったかわかりませんが、うらやましい限りです。

[952: 物件比較中さん]

945です。パークマンションはバブルの頃地方都市で高値で購入しました。なので今のパークマンションとは全然違うとはおもいます。
パークコートは港区でした。パークホームズにすんでる知人がいますが、快適だそうです。

[953: 匿名さん]

ここは南麻布の僻地

[954: 匿名]

950
しかし、北向は西に次いで売れ行き良かったのがこの物件の特徴。

夏の暑さを考えると、南や西も今や考えもの。なんと言っても割安だし。

[955: 匿名さん]

そうだな。夏の暑さを考えると、今や日照ゼロの部屋を探すべき時代だな。
半地下住戸とか目の前に別の高層マンションがそびえたつ部屋とか。なんと言っても割安だし。

[956: 匿名さん]

政権が変わってマンション価格や金利も上がりそうです。
定借とはいえ南麻布にこの価格で住めるチャンスはもうしばらく無いかも知れませんね。

[957: 匿名さん]

↑はいはいw

[958: 匿名さん]

たしかに50年後にはテイシャク物件は新築なくなっているだろうね

[959: 匿名さん]

たしかに50年後には今のテイシャク物件は更地になっているだろうね

[960: 匿名さん]

もう残り10戸くらいしかないのに、何故板が盛り上がっているの？
近隣には他に新築いくらでもあるんだから、よそ探した方が良いんじゃない？

[961: 匿名さん]

完成1年前ですが既に残り僅かとはこのご時世でかなりの売れ行きだったんですね。

[962: 匿名さん]

私が今月モデルルームでもらった価格表にはまだ44戸売れてない部屋がありましたよ。
その他にも出してない部屋もあると言われました。
だから今からでもまだ検討の余地はあると思います。

[963: 匿名さん]

最終期に入る前の価格表（12月上旬の抽選した時）は確かに４０戸ちょっとだったような気がしますが、
今はどうなんでしょうね。
まあ、休み明けＭＲで確認した方が良いと思いますが、私がやはり１２月（上記の抽選後）ＭＲで”花”を見たときはやはり１０戸くらいで、欲しい間取りも既にありませんでした。
（申し込み入っているから他の部屋に誘導すべく隠されたのかも知れませんが）

公式なＷＥＢ最終期となっており、先着順ともなっているので、いずれにしても本気で検討しているなら急いだ方が良さそうですが、麻布エリア新築多いですから、私は他の物件で気に入る間取りを検討中です～

[964: 匿名さん]

わたしのは12月の抽選後に頂いた価格表だったからやっぱり40ちょっとはまだ残ってると思います。
価格表に載せてない部屋もあるといわれたので、キャンセル住戸なのかな。
でも広めの部屋はあまりなかったのは確かですね。
わたしが希望してる広さのはまだあるので引き続き検討しています。
上の階じゃないと間取り変更やカラーセレクトできないので、悩み中です。
年明けには決めたいです。

[965: 匿名さん]

プラウドといい西新宿の三井といい定借が好調ですね。

[966: 匿名さん]

９２０さん
＞77.27㎡の部屋、LD のカウンターを除く畳数は 10.0 Jと書いてある。これじゃちょっと厳しくね？

１０畳しかなくても、果たしてダイニングテーブルとソファ（テレビ含む）を両方置けるんだろうか・・・

[967: 匿名さん]

実際に77.27の部屋を契約した人に、そこのところどうするのか聞きたいな♪

[968: 匿名さん]

図面上で配置を確認できる家具シールが便利。何回も貼り剥がしができるものです。
ここの図面にはついていませんので別のマンションのモデルルームでもらったものを使ってます。

[969: 匿名さん]

カラーセレクドに関しては、契約者のみなさん、どうされました？

グレージュは、万人受けするのかな。。

扉や床の色は10年で流行りが変わると聞いたので、
このマンションの選べるカラーのうち、無難なチョイスは何色系か、みなさんにお尋ねしてみたいです。

[970: 購入検討中さん]

>>966
メニュープランでカウンター除く17畳LDにしてる人が多いと思われ。
どちらにしても、もうこの部屋は残っていないみたいですが。

[971: 匿名さん]

８３．６２平米の部屋はＬＤＫ（キッチン込み）が１３．８Ｊ（カウンター除く）だけど、同じようにメニュープランで
２ＬＤＫにする人が多いのかな。

しかし８３．６２平米あっても２ＬＤＫか。。。　

[972: 匿名さん]

>969
グレイスミディアムは高級感ありますが狭い部屋だと圧迫感があるかもしれませんね。
後の2つはどちらも比較的無難なカラー、という印象です。

[973: 匿名さん]

ここ安くていいね。

[974: 匿名さん]

年末年始はぱったり売れてないみたいよ

[975: 匿名]

ぱったり売れない？
年末年始はモデルルームお休みです。

[976: 匿名さん]

安いと思ったら定借か。

[977: 匿名さん]

某サイトの割安物件ランキングに入っていましたね。

[978: 匿名]

どこのサイトですか？

[979: 匿名]

↑この情報は、沖式の沖有人さんのコラムのことじゃないでしょうか。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o=374

[980: 匿名]

979さん
ありがとうございます。

[981: 匿名さん]

残り４０くらいでした。
最終期？

[982: 匿名さん]

ここは価格表をそのまま出してくるなど広告が独特ですね。
価格設定に自信ありということですかね。

[983: 契約済みさん]

現地、８階くらいまでできてる。壮観です。
下層はいい感じにタイルが貼れてる。

[984: 匿名さん]

>983

下階には下階の魅力がありそうで下だから何か劣るという先入観を払拭している感はあります。
私はマンションそのものは良いと判断しました。

いかんせん南北線は最高の利便性とは言い難い路線だと思うのですけど麻布十番に住めるのにこれを言ってはいけないのですよね…汗。

三田線も利用できますので広く見れば良いといえます。

[985: 匿名さん]

大江戸線もね。地下深いですが。
最寄りが2路線、三田線含めれば3路線、渋谷や品川はバス直通、とアクセスはかなり良いですね。

[986: 匿名]

麻布は都心の中心に位置してますからね。渋谷、新宿、東京、大手町、銀座どこに行くにも便利。新幹線利用が多い人は品川に近いのもいいですね。

[987: 契約済みさん]

一応、広尾駅も利用可能圏内ではあるが。とおいけどｗ

[988: 匿名]

広尾は距離はともかく、坂がきつい…

[989: 匿名さん]

というかあえて広尾駅を利用する必要性は無さそうですが。

[990: 匿名]

田町駅までもフラットで、15、16分なのも何気にイイナと思いました。

現在、駅からすごい近いところに住んでいて、
職場までも会社の最寄駅から近いため、あまり歩かないので、
雪の日や天気の悪い日は、このロケーションに有難さを感じるものの、
普段は、あんまり歩かない事に不健康さを感じ、10分歩く方の最寄駅から通勤したりしています。

[991: 契約済みさん]

パークホームズ南麻布 ザ レジデンスの契約者専用のスレたてました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/308588/
よろしくお願いします。

[992: 匿名さん]

麻布十番に住んでるものですが。
ここから広尾駅や田町駅まで歩くなんて毎日は無理でしょう。運動がてら散歩とかならありだけど。
あとここは麻布十番とは別ものですから。（最寄り駅は麻布十番ですけど遠いです）
アドレスは南麻布ですごくいいですが、実際にどこに住んでるかきかれたときは三の橋のあたりですと
いったほうがいいですね。麻布十番に住んでるなんて言わないでくださいね。
このマンションは郊外に住んでる普通のサラリーマンが多く購入してるとお聞きしましたので
あまり土地勘のない方が多いのでしょうか？
物件自体は内装もいいし、共用部分も素敵だし、安いし、定期借地権というマイナス材料を含めても
買いたくなるマンションですね。

[993: 匿名さん]

↑性格悪いねあなた。

[994: 匿名さん]

三の橋とかいわれても普通誰もわからないよ。
ともかくここは三田でなく南麻布、最寄も赤羽橋でなく麻布十番というのは事実だし。
あえて隠すのも変だと思うけど。

[995: 匿名さん]

でも港区の人って自分の住所を駅名で表現しないことが
多いです。駅名と地名が微妙にずれていることが多いし
そもそも駅ができる前から街があるからね。
それに同じ駅名、町名でも坂の上と下などでマンション
でも坪１００万くらい値段が違うから細かい町名でいわ
ないとわかりにくいんですよ。
そもそも駅がなかったエリアなのでバス停の名前のほうが
通りがいいです。
もっとも地縁のない人には麻布十番（駅）でいいんじゃ
ないの？

[996: 匿名さん]

あえて、3の橋あたりなんて言う必要ないけど、あまり土地勘の無い方っていう点には同意するかな。

2号線沿線の渋谷川、古川沿いは、昔からの港区/渋谷区民ならまず避けるでしょうね。
1～4の橋にかけて古川橋のあたりは河川の氾濫が特に多かった地域です。
古川地下調節池が出来てからは抑えられるようになりましたが、昔からの方にはイメージ悪いでしょう。
恵比寿や渋谷にかけての明治通り沿いに多くのマンションが建設されましたが、個人的にはそれらを含めて避けたい地域ですね。

[997: 匿名さん]

安いからいいんじゃね。坪７～８０万くらい差があるからね

[998: 匿名さん]

確かに3丁目などと比べて高級感はありませんが、松方正義邸があったのですからそれなりの場所ではあるんでしょうね。

麻布十番駅や商店街までフラットなのは坂下の利点でもあるような。
まあ坂上が買える方ならここは検討対象外でしょうけどね。

[999: 匿名さん]

2LDK～3LDKが手ごろな価格で魅力的ですし
計画緑地や公園に囲まれた生活は都心ではかなり希少です。

また学区の東町小学校は国際学級があるので
子供達は自然とインターナショナルな環境の中で育ちます。

ファミリー層であれば間違いなく白金～高輪エリアより
こちらの方が良いですね。

[1000: 匿名さん]

このあたりは２０００年に大江戸線、２００４年に南北線が車では陸の孤島でした。麻布十番は不便な場所で都心にありながらでしかアクセスできないところが学生などを遠ざけ逆にステータスになっていたんですよね。

アオイスタジオ前は路上駐車だらけでしたね。