パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[881: 物件比較中さん]

2000万でしか売れないんだったら、売らずに貸して月25万の家賃収入を得る方を選ぶんでしょうね。

[882: 匿名さん]

利回り５％とか７％とかバブルじゃないんだから。
普通の想定利回りなら充分稼げます。

[883: 匿名さん]

>882

現在のような低金利でも、銀行など金融機関が投資で買っている私募の不動産ファンドは5％程度のものばかりです。2～3％程度でリスクの高い（株や債券と違い流動性が低い）不動産に投資する投資家はいません。当然ファンドを組成する側も自己資金を投資するわけではなく内外の金融機関などの投資家に販売するわけですので、5％でも足りないかもしれません。むしろバブル期のように不動産神話がある時代なら賃料収入だけでなく値上がり益が期待できましたので、低い利回りでも買ってきたかもしれません。もっとも定借物件はある時期を越えると値上がりは期待できませんので、やはり利回りを基準に評価されてしまいます。私は定借物件を否定しているのでなく、不動産価格を支配している要因が何かを分析せずに安易な期待だけで楽観的な予想することに警鐘をならしているだけです。882氏がもしこの物件をまだ購入されていないのなら、そうした視点も考慮して判断していただくことを祈るのみです（将来のために）。

[884: 匿名]

多くの人は生活拠点として考えているのでしょうから、そんなにむきになることもないでしょう(笑)

私は貸す予定はないですが、ローンが少ないので、貸す場合でも、維持費上回る家賃で年金の足しにでもなれば程度に考えてます。

[885: 購入検討中さん]

ついに締め切り！

1期落ちてずっと静観してたけど、2期の応募もめちゃくちゃ混んでたね…。当たるかな…。
（競合してるって言われたけど、抽選物件に申し込みしました）

[886: 匿名さん]

今回も倍率ついたんですかね。
今日行かれた方いますか？

[887: 匿名さん]

白金、広尾、麻布十番、六本木を庭にできるなんてすごい立地ですね

[888: 港区の人]

本当に現地に行ったことある？、あなた方が思う麻布ではないよ「私自身は昔の下町みたいで嫌いではないです」ただ、賃貸にだす場合近隣のマンションの空きが多いため「希望の金額では？ですよ」

[890: 匿名さん]

888さんのおっしゃるとおり、現地に行ったらちょっとイメージ違いでした。
元麻布あたりの空気感があれば最高なんですけれど。

[891: 匿名]

東向きと南向きが残ってるみたいですね。変わった売れ方してます。

[892: 匿名さん]

なぜでしょうね。

[893: 購入検討中さん]

もう４階くらいまで建築進んでますね！

[894: 申込予定さん]

ここの購入者は方向よりもなにより価格重視なんじゃない？
賃貸にまわすこととか考えたりして

[895: 匿名さん]

お金がなくてリスクを正しく認識してない人が飛びついてる感じですね。。。

[896: 匿名]

おカネがないに、所有権にこだわるほうが、リスクを正しく認識していないように思うのですが。。

[897: 匿名さん]

共同住宅の土地の所有権なんて有って無いようなものですからね。
今後とくに都心では定借という選択肢が増えてくると思います。

[898: 匿名]

親類同士でも土地は共有にしないのが鉄則ですから。他人との共有に価値は見いだせませんね。

[899: 購入検討中さん]

購入検討しているものです。
定借になじみがなく、迷っているうちに、プラウド南麻布が、
完売し、後悔していたところです。
現在、静かな世界恐慌が進みつつあるなか、
お金を手元に残し、南麻布(三田に近いですが)で、
暮らせるのは、現実路線としては、賢明な選択ではないかと思っています。
いかがでしょうか。

[900: 匿名さん]

投資額を抑えて手元にお金を残しつつ、都心の利用権を得られるのは確かに定借のメリットですね。
一方、転売は厳しいでしょうから、賃貸に出して回収する以外、流動性はほぼ絶たれていることも覚悟しないといけないでしょう。
自身の年齢や借地期間も考慮して、これらをどう考えるかでしょうね。

また、定借は土地の値下がりリスクを遮断できますが、値上がり益は享受できません。

私はこういうことを考えた結果、購入することにしました。

[901: 匿名さん]

リセールもできなくはないでしょう。要は価格次第。
新築時価格や地代が比較的割安なここや西新宿の定借に関しては、少なくとも大損にはならない程度のリセールは可能かと。
定借は取引事例もまだ少ないので不確定要素が大きいのは確かですが。

[902: 匿名]

モデルルームで営業の方にお願いすれば、定借の中古売買価格と当初分譲価格を見せてくれます。

歴史が浅いので、事例は多くないですが、分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります。

ただ1億近い高額物件は値下がりしてるのが多いです。定借の意味が薄れてしまい、「1億出すなら所有権」と言うことなんでしょうね。

まあ、余りあてにしないことでしょうね。

[903: 匿名さん]

＞分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります

10年前の底値で分譲されたマンションだったら当たり前なんだけど、どうなのかな？
１億近い高額物件で値下がりしてる物件の分譲時期は？

[904: 匿名]

分譲時期はどれも10年前～5年前のものが多かったと記憶しています。

定借という制度ができて 20年位経過し、中古市場での流通件数も、ここ数年で10倍位になってます(モデルルームで見た資料)。そういう意味では、定借セカンドマーケットもこれから形成されるかもしれませんね。

[905: 匿名さん]

この物件は、登録締め切り後にワラワラと書き込まれる典型的なダマ物件ですよね。
MR見に行ってきましたが、”花”を見る限り、残りはあと４０戸くらいですかね。

[906: 匿名]

今週いってきます

[907: 匿名さん]

サブプライムの影響が出始めたのが2007年夏なので、5年前は最高値あたりだと思います。
景気上向きで資金力があり良い土地を使えるという話はありますが、最高益を更新してる頃に割安な物件は無かったかと。

[908: 匿名さん]

ちなみに５年前の竣工なら６年前に契約しているはずですので…

[909: 匿名さん]

ここも5年前なら間違いなくこの価格では買えなかったでしょうね。

[910: 匿名さん]

だから値上がりしてるのは10年前くらいの販売で、値下がりしてるのは5年前前後の販売では、と思うんだけどね。
値下がりしてる１億以上の定借ってまさにプチバブルの頃のじゃないかな。ガーデンフォレストとか。

ここは10年くらいで売るならさほど損にはならなそう。

[911: 匿名さん]

同じ時期の個体差より時期による差の方が大きそうです。
10年前購入ならどんな物件でも大きな含み損にはならないでしょう。

[912: 匿名さん]

つ投資物件

[913: 匿名さん]

投資物件だからこそ投資家が買ってくれます。

[914: 匿名さん]

今日登録締切なんですね。
先日開催してた定借についてのセミナーに行きたかったんですが、スケジュール合わず、またやってくれないかな…。

[915: 匿名さん]

今度こそ当たりますように。。

[916: 匿名さん]

さすがにもうそれほど倍率はついていないでしょうか？

[917: 匿名]

あと10戸になったみたいですね。
定借300戸以上を数ヶ月で売ったのは大したものです。

まあ、デベ三井、地主NTT、ゼネコン清水の鉄板物件でこの値段なら売れますよね。

三井も、実は日本一の土地持ち企業であるNTTが地主で失敗できない覚悟だったでしょうし。

[918: 匿名さん]

あと10戸ってどこで分かるんですか？

[920: 申込予定さん]

77.27㎡の部屋、LD のカウンターを除く畳数は 10.0 Jと書いてある。これじゃちょっと厳しくね？

ちなみにもう残ってないが、83.62㎡の部屋でもLDK（こちらは K 含む）のカウンターを除く畳数は
13.8 Jだと。キッチンの分 3 Jぐらいマイナスしたら 11 Jより小さくなっちゃうじゃんか。
ちと悲しいな。

[921: 匿名さん]

分譲賃貸投資マンションですから

[922: 匿名さん]

８３．６２平米もある部屋のリビングダイニングが１０畳台なんて！

置くことのできる家具の大きさが制限されちゃうよ。

[923: 匿名さん]

９２０さん、９２２さん
モデルルームにあるタイプなど、角部屋タイプの間取りは、結構そういうの多いですよね・・・
ワイドプランの間取りを、メニュープランで更に２LDKに変更した方が、使い勝手が良さそうですね。
（まだ残っているかは不明ですが）

[924: 匿名さん]

間取図ちゃんと見てないでしよ……
ここは間取りに関しては可もなく不可もなくというところかな。
梁が少ないのが良いね。

[925: 匿名さん]

その分強度が心配では？

[926: 匿名さん]

かわりに住戸間の壁を厚くしてる。
遮音性も良さそう。

[927: 匿名さん]

そうすると壁心ベースの床面積より実際はもっと狭く感じるってことですね。
ありがとうございました。

[928: 匿名さん]

リビングが１０畳ちょっとしかないなら、リビングならぬチビングだな。

[929: 匿名さん]

しばらくモデルルームお休みなんですね。

[931: 物件比較中さん]

お休みだから他の物件と比較検討する時間ができて逆にうれしいです。
外廊下なのと、竣工時期が遅いのが残念です。

[932: 匿名さん]

外廊下は、雨降ってることや外の気温がわかっていいと思います。下まで降りて、傘や上着取りに戻る手間が減るかと。管理費も内廊下より換気冷暖房不要、安いのでは。エレベーター前には各階壁あって雨風しのげますし。

別冊週刊ダイヤモンドに借地物件の記事ありました。

[933: 匿名さん]

あと外廊下だと屋内に自然の風を通せるのが良いですね。
内廊下は基本的に機械換気に頼らざるを得ないので。

[934: 匿名さん]

外廊下にもメリットはあるけど、931さんは内廊下のほうがいいってことでしょう。
どっちもメリットデメリットあるからね。
自分も基本的には内廊下派だけど、この価格なら外廊下でもいいですね。

[935: 匿名]

ここの建物は「ロ」の字形で、外廊下と言っても外部にさらされてるわけではないので、あまり気にならないかな。

それにしても、好評でしたね。この物件。麻布立地、三井、ゼネ清水でこの価格なら、当然かな。

[936: 匿名さん]

変な下がり天井なし、専有部に柱なし、斜め間取りなし。仕様万全。田町までもフラット、バスも便利。定借の件に納得できればあまり問題ない？白金高輪から十番方面歩くと東京タワーきれい。上の階、バルコニー出ると、色々景色楽しめるかな？

外廊下=パークホームズだそう

[937: 匿名さん]

外廊下=パークホームズ

それはない

[938: 匿名さん]

内廊下であることが、パークコート等のブランドになる決まりごとの一つなんでしょうかね。

結構前に、三井の人に
「ここは外廊下だから、パークホームズになったんです」と聞いたように思います。

[939: 匿名さん]

前にも誰かが書いていたけど、70平米台後半と80平米台の部屋って、カウンターやキッチン除くと
リビングすげえ小さいのな。

一方、73.34平米の部屋はリビングに柱が出ているのが惜しい。

ファミリー向けにはいまいち残念な物件でした。

[941: 匿名さん]

940さん、どういう事ですか？

[942: 匿名さん]

>936,938
神楽坂の物件は外廊下だけどパークコートだよ。関係ないんじゃない？

ただ、そちらの掲示板でも「外廊下なのに何でパークコート！？」みたいな疑問は出ているようです。

[943: 匿名さん]

>942
有難うございます。
無知なので、三井の人のお話そのままをすんなり聞き入れていて、切り返せなかったです。
ブランドの基準の決まりごとが社内規定であり、パークホームズとパークコートがたまに逆転してる、とも話されてました。
定義は他の板に登場してません？

[944: 物件比較中さん]

931ですが、内廊下の方が冬も寒くないしホコリとかで汚れにくいしいいです。
あとここは玄関ドアの外廊下側の周りの壁もタイル貼りでなく安っぽい吹き付けだし
汚れも目立ちそうだなあと思いました。
ベランダの外壁も白っぽい吹き付けみたいだし。
所詮パークホームズ？でも一階の共用部分は素敵そう。
ファミリーにはいい物件ですね。
わたしも南麻布に住んでみたいです。

[945: 物件比較中さん]

931、944ですがちなみに過去にパークマンション、パークコートに住んでいた経験上どうしても仕様を比べてしまいます。
でも三井のマンションはとても好きです。

[946: 匿名さん]

内廊下の非衛生的なこもった空気の感じが苦手です。あとホテルとかに行くと分かりますが、将来はかび臭くなる気もします。新しいうちはいいのでしょうけど。

[947: 匿名さん]

ここは古くなったら取り壊しが決まっていますから長期修繕の心配要りませんね。

[948: 入居予定さん]

北国からやって来まいしたw

[949: 匿名さん]

パークマンションに住んでいたような人がここを検討するというのは意外ですね。
どちらかというと同じ定借でもプラウドの方では。

[950: 匿名さん]

>>939
>73.34平米の部屋はリビングに柱が出ている

他の部屋はアウトフレームが多いのに、この部屋はリビングに柱が堂々と飛び出していて
ついてないね。しかもこの部屋思い切り真北を向いているw

このマンション、大きめの部屋はみんな何かしら欠陥があるね。

[951: 匿名さん]

パークコートとパークホームズはたまに微妙な物件がありますね、確かに。
内廊下、外廊下は定義にはないでしょうが、事実として大部分のパークコートは内廊下で大部分のパークホームズは外廊下なのでしょう。

パークマンションは別格ですよね。945さんがどこにお住まいだったかわかりませんが、うらやましい限りです。

[952: 物件比較中さん]

945です。パークマンションはバブルの頃地方都市で高値で購入しました。なので今のパークマンションとは全然違うとはおもいます。
パークコートは港区でした。パークホームズにすんでる知人がいますが、快適だそうです。

[953: 匿名さん]

ここは南麻布の僻地

[954: 匿名]

950
しかし、北向は西に次いで売れ行き良かったのがこの物件の特徴。

夏の暑さを考えると、南や西も今や考えもの。なんと言っても割安だし。

[955: 匿名さん]

そうだな。夏の暑さを考えると、今や日照ゼロの部屋を探すべき時代だな。
半地下住戸とか目の前に別の高層マンションがそびえたつ部屋とか。なんと言っても割安だし。

[956: 匿名さん]

政権が変わってマンション価格や金利も上がりそうです。
定借とはいえ南麻布にこの価格で住めるチャンスはもうしばらく無いかも知れませんね。

[957: 匿名さん]

↑はいはいw

[958: 匿名さん]

たしかに50年後にはテイシャク物件は新築なくなっているだろうね

[959: 匿名さん]

たしかに50年後には今のテイシャク物件は更地になっているだろうね

[960: 匿名さん]

もう残り10戸くらいしかないのに、何故板が盛り上がっているの？
近隣には他に新築いくらでもあるんだから、よそ探した方が良いんじゃない？

[961: 匿名さん]

完成1年前ですが既に残り僅かとはこのご時世でかなりの売れ行きだったんですね。

[962: 匿名さん]

私が今月モデルルームでもらった価格表にはまだ44戸売れてない部屋がありましたよ。
その他にも出してない部屋もあると言われました。
だから今からでもまだ検討の余地はあると思います。

[963: 匿名さん]

最終期に入る前の価格表（12月上旬の抽選した時）は確かに４０戸ちょっとだったような気がしますが、
今はどうなんでしょうね。
まあ、休み明けＭＲで確認した方が良いと思いますが、私がやはり１２月（上記の抽選後）ＭＲで”花”を見たときはやはり１０戸くらいで、欲しい間取りも既にありませんでした。
（申し込み入っているから他の部屋に誘導すべく隠されたのかも知れませんが）

公式なＷＥＢ最終期となっており、先着順ともなっているので、いずれにしても本気で検討しているなら急いだ方が良さそうですが、麻布エリア新築多いですから、私は他の物件で気に入る間取りを検討中です～

[964: 匿名さん]

わたしのは12月の抽選後に頂いた価格表だったからやっぱり40ちょっとはまだ残ってると思います。
価格表に載せてない部屋もあるといわれたので、キャンセル住戸なのかな。
でも広めの部屋はあまりなかったのは確かですね。
わたしが希望してる広さのはまだあるので引き続き検討しています。
上の階じゃないと間取り変更やカラーセレクトできないので、悩み中です。
年明けには決めたいです。

[965: 匿名さん]

プラウドといい西新宿の三井といい定借が好調ですね。

[966: 匿名さん]

９２０さん
＞77.27㎡の部屋、LD のカウンターを除く畳数は 10.0 Jと書いてある。これじゃちょっと厳しくね？

１０畳しかなくても、果たしてダイニングテーブルとソファ（テレビ含む）を両方置けるんだろうか・・・

[967: 匿名さん]

実際に77.27の部屋を契約した人に、そこのところどうするのか聞きたいな♪

[968: 匿名さん]

図面上で配置を確認できる家具シールが便利。何回も貼り剥がしができるものです。
ここの図面にはついていませんので別のマンションのモデルルームでもらったものを使ってます。

[969: 匿名さん]

カラーセレクドに関しては、契約者のみなさん、どうされました？

グレージュは、万人受けするのかな。。

扉や床の色は10年で流行りが変わると聞いたので、
このマンションの選べるカラーのうち、無難なチョイスは何色系か、みなさんにお尋ねしてみたいです。

[970: 購入検討中さん]

>>966
メニュープランでカウンター除く17畳LDにしてる人が多いと思われ。
どちらにしても、もうこの部屋は残っていないみたいですが。

[971: 匿名さん]

８３．６２平米の部屋はＬＤＫ（キッチン込み）が１３．８Ｊ（カウンター除く）だけど、同じようにメニュープランで
２ＬＤＫにする人が多いのかな。

しかし８３．６２平米あっても２ＬＤＫか。。。　

[972: 匿名さん]

>969
グレイスミディアムは高級感ありますが狭い部屋だと圧迫感があるかもしれませんね。
後の2つはどちらも比較的無難なカラー、という印象です。

[973: 匿名さん]

ここ安くていいね。

[974: 匿名さん]

年末年始はぱったり売れてないみたいよ

[975: 匿名]

ぱったり売れない？
年末年始はモデルルームお休みです。

[976: 匿名さん]

安いと思ったら定借か。

[977: 匿名さん]

某サイトの割安物件ランキングに入っていましたね。

[978: 匿名]

どこのサイトですか？

[979: 匿名]

↑この情報は、沖式の沖有人さんのコラムのことじゃないでしょうか。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o=374

[980: 匿名]

979さん
ありがとうございます。