パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[881: 物件比較中さん]

2000万でしか売れないんだったら、売らずに貸して月25万の家賃収入を得る方を選ぶんでしょうね。

[882: 匿名さん]

利回り５％とか７％とかバブルじゃないんだから。
普通の想定利回りなら充分稼げます。

[883: 匿名さん]

>882

現在のような低金利でも、銀行など金融機関が投資で買っている私募の不動産ファンドは5％程度のものばかりです。2～3％程度でリスクの高い（株や債券と違い流動性が低い）不動産に投資する投資家はいません。当然ファンドを組成する側も自己資金を投資するわけではなく内外の金融機関などの投資家に販売するわけですので、5％でも足りないかもしれません。むしろバブル期のように不動産神話がある時代なら賃料収入だけでなく値上がり益が期待できましたので、低い利回りでも買ってきたかもしれません。もっとも定借物件はある時期を越えると値上がりは期待できませんので、やはり利回りを基準に評価されてしまいます。私は定借物件を否定しているのでなく、不動産価格を支配している要因が何かを分析せずに安易な期待だけで楽観的な予想することに警鐘をならしているだけです。882氏がもしこの物件をまだ購入されていないのなら、そうした視点も考慮して判断していただくことを祈るのみです（将来のために）。

[884: 匿名]

多くの人は生活拠点として考えているのでしょうから、そんなにむきになることもないでしょう(笑)

私は貸す予定はないですが、ローンが少ないので、貸す場合でも、維持費上回る家賃で年金の足しにでもなれば程度に考えてます。

[885: 購入検討中さん]

ついに締め切り！

1期落ちてずっと静観してたけど、2期の応募もめちゃくちゃ混んでたね…。当たるかな…。
（競合してるって言われたけど、抽選物件に申し込みしました）

[886: 匿名さん]

今回も倍率ついたんですかね。
今日行かれた方いますか？

[887: 匿名さん]

白金、広尾、麻布十番、六本木を庭にできるなんてすごい立地ですね

[888: 港区の人]

本当に現地に行ったことある？、あなた方が思う麻布ではないよ「私自身は昔の下町みたいで嫌いではないです」ただ、賃貸にだす場合近隣のマンションの空きが多いため「希望の金額では？ですよ」

[890: 匿名さん]

888さんのおっしゃるとおり、現地に行ったらちょっとイメージ違いでした。
元麻布あたりの空気感があれば最高なんですけれど。

[891: 匿名]

東向きと南向きが残ってるみたいですね。変わった売れ方してます。

[892: 匿名さん]

なぜでしょうね。

[893: 購入検討中さん]

もう４階くらいまで建築進んでますね！

[894: 申込予定さん]

ここの購入者は方向よりもなにより価格重視なんじゃない？
賃貸にまわすこととか考えたりして

[895: 匿名さん]

お金がなくてリスクを正しく認識してない人が飛びついてる感じですね。。。

[896: 匿名]

おカネがないに、所有権にこだわるほうが、リスクを正しく認識していないように思うのですが。。

[897: 匿名さん]

共同住宅の土地の所有権なんて有って無いようなものですからね。
今後とくに都心では定借という選択肢が増えてくると思います。

[898: 匿名]

親類同士でも土地は共有にしないのが鉄則ですから。他人との共有に価値は見いだせませんね。

[899: 購入検討中さん]

購入検討しているものです。
定借になじみがなく、迷っているうちに、プラウド南麻布が、
完売し、後悔していたところです。
現在、静かな世界恐慌が進みつつあるなか、
お金を手元に残し、南麻布(三田に近いですが)で、
暮らせるのは、現実路線としては、賢明な選択ではないかと思っています。
いかがでしょうか。

[900: 匿名さん]

投資額を抑えて手元にお金を残しつつ、都心の利用権を得られるのは確かに定借のメリットですね。
一方、転売は厳しいでしょうから、賃貸に出して回収する以外、流動性はほぼ絶たれていることも覚悟しないといけないでしょう。
自身の年齢や借地期間も考慮して、これらをどう考えるかでしょうね。

また、定借は土地の値下がりリスクを遮断できますが、値上がり益は享受できません。

私はこういうことを考えた結果、購入することにしました。

[901: 匿名さん]

リセールもできなくはないでしょう。要は価格次第。
新築時価格や地代が比較的割安なここや西新宿の定借に関しては、少なくとも大損にはならない程度のリセールは可能かと。
定借は取引事例もまだ少ないので不確定要素が大きいのは確かですが。

[902: 匿名]

モデルルームで営業の方にお願いすれば、定借の中古売買価格と当初分譲価格を見せてくれます。

歴史が浅いので、事例は多くないですが、分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります。

ただ1億近い高額物件は値下がりしてるのが多いです。定借の意味が薄れてしまい、「1億出すなら所有権」と言うことなんでしょうね。

まあ、余りあてにしないことでしょうね。

[903: 匿名さん]

＞分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります

10年前の底値で分譲されたマンションだったら当たり前なんだけど、どうなのかな？
１億近い高額物件で値下がりしてる物件の分譲時期は？

[904: 匿名]

分譲時期はどれも10年前～5年前のものが多かったと記憶しています。

定借という制度ができて 20年位経過し、中古市場での流通件数も、ここ数年で10倍位になってます(モデルルームで見た資料)。そういう意味では、定借セカンドマーケットもこれから形成されるかもしれませんね。

[905: 匿名さん]

この物件は、登録締め切り後にワラワラと書き込まれる典型的なダマ物件ですよね。
MR見に行ってきましたが、”花”を見る限り、残りはあと４０戸くらいですかね。

[906: 匿名]

今週いってきます

[907: 匿名さん]

サブプライムの影響が出始めたのが2007年夏なので、5年前は最高値あたりだと思います。
景気上向きで資金力があり良い土地を使えるという話はありますが、最高益を更新してる頃に割安な物件は無かったかと。

[908: 匿名さん]

ちなみに５年前の竣工なら６年前に契約しているはずですので…

[909: 匿名さん]

ここも5年前なら間違いなくこの価格では買えなかったでしょうね。

[910: 匿名さん]

だから値上がりしてるのは10年前くらいの販売で、値下がりしてるのは5年前前後の販売では、と思うんだけどね。
値下がりしてる１億以上の定借ってまさにプチバブルの頃のじゃないかな。ガーデンフォレストとか。

ここは10年くらいで売るならさほど損にはならなそう。

[911: 匿名さん]

同じ時期の個体差より時期による差の方が大きそうです。
10年前購入ならどんな物件でも大きな含み損にはならないでしょう。

[912: 匿名さん]

つ投資物件

[913: 匿名さん]

投資物件だからこそ投資家が買ってくれます。

[914: 匿名さん]

今日登録締切なんですね。
先日開催してた定借についてのセミナーに行きたかったんですが、スケジュール合わず、またやってくれないかな…。

[915: 匿名さん]

今度こそ当たりますように。。

[916: 匿名さん]

さすがにもうそれほど倍率はついていないでしょうか？

[917: 匿名]

あと10戸になったみたいですね。
定借300戸以上を数ヶ月で売ったのは大したものです。

まあ、デベ三井、地主NTT、ゼネコン清水の鉄板物件でこの値段なら売れますよね。

三井も、実は日本一の土地持ち企業であるNTTが地主で失敗できない覚悟だったでしょうし。

[918: 匿名さん]

あと10戸ってどこで分かるんですか？

[920: 申込予定さん]

77.27㎡の部屋、LD のカウンターを除く畳数は 10.0 Jと書いてある。これじゃちょっと厳しくね？

ちなみにもう残ってないが、83.62㎡の部屋でもLDK（こちらは K 含む）のカウンターを除く畳数は
13.8 Jだと。キッチンの分 3 Jぐらいマイナスしたら 11 Jより小さくなっちゃうじゃんか。
ちと悲しいな。

[921: 匿名さん]

分譲賃貸投資マンションですから

[922: 匿名さん]

８３．６２平米もある部屋のリビングダイニングが１０畳台なんて！

置くことのできる家具の大きさが制限されちゃうよ。

[923: 匿名さん]

９２０さん、９２２さん
モデルルームにあるタイプなど、角部屋タイプの間取りは、結構そういうの多いですよね・・・
ワイドプランの間取りを、メニュープランで更に２LDKに変更した方が、使い勝手が良さそうですね。
（まだ残っているかは不明ですが）

[924: 匿名さん]

間取図ちゃんと見てないでしよ……
ここは間取りに関しては可もなく不可もなくというところかな。
梁が少ないのが良いね。

[925: 匿名さん]

その分強度が心配では？

[926: 匿名さん]

かわりに住戸間の壁を厚くしてる。
遮音性も良さそう。

[927: 匿名さん]

そうすると壁心ベースの床面積より実際はもっと狭く感じるってことですね。
ありがとうございました。

[928: 匿名さん]

リビングが１０畳ちょっとしかないなら、リビングならぬチビングだな。

[929: 匿名さん]

しばらくモデルルームお休みなんですね。