パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[861: 匿名さん]

100年以上昔から首相などの家もあって人が住んでいたところだから、ある程度地盤も定着はしてるんだろうけど
杭の長さからもわかるように、地盤が強固とは言えないだろうね。

[862: 匿名さん]

50年の定借で、1000年に一度クラスの地震に耐えられる施工がされているんだからいいんじゃない。
（一応清水建設の設計施工なんでしょ）
戸建で、所有権の土地ならまた違う次元の話だけど。

[865: 匿名さん]

そうなんだよね。

自分は都心ファミリータイプのマンションで「いざとなれば貸せる」という幻想は抱かないようにしている。
「自分だったら70平米の3LDKを月30〜40万で借りたりは絶対しない、買っちゃうなあ」と思うから。
また今後、平気で月40万賃料として払える層がどれくらい存在するのかも不透明だしね。
そういう意味では賃料レベルがどんどん下がっていくという可能性もあるかもしれない。

そうすると、いざ自分が住めなくなったら売るのが一番いい。
ということで定借には今ひとつ踏み切れないんだよね。安くていいのはわかるんだけど。

[866: 匿名]

865さんとは、私は全く逆の考え方で、「いつでも売れる」は幻想だと思っているので、初期投資を抑えられる定借は良いのではと考えます。

不動産のような流動性が低い資産は「売りたい」と言った瞬間から値段がさがりますから、余程の有名物件でもないかぎり、希望の値段では売れないでしょう。ましてや、自分が住めなくなるような困った状況での売却となれば、足元見られて、買い叩かれるのは必至です。

家賃相場の下落は、バブル崩壊後の分譲価格の下落に比べて、その割合は小さいと言われていて、売買価格より安定してると思います。

[867: 匿名さん]

70平米　6000万円÷50年÷12か月＝10万円
それに管理費・地代などを5万としても月15万。安い。

[868: 匿名さん]

>866

「いつでも売れる」などという幻想は抱いていませんよ（笑）

私はマンションを数回売却したことがあり、また現在賃貸にしているマンションもあります。
マンション売却は数ヶ月かけてじっくりやるものですよ。
それなりの立地のマンションであればそれなりの価格で売れます。

賃貸にしたマンションも複数ありますが、その経験から、「高額な賃料の物件は退出後借り手をみつけるまで比較的時間がかかる」ということ、また、「高額な賃料の借り手はちょっと怪しい（収入不安定）人が多い」　という感触を持っています。

そういう経験から言わせていただきますが、想定賃料で常に借り手がつくと信じるのはやはり一種の「幻想」かと。

[869: 匿名さん]

あとはさんざん出てると思いますが、簡単に言うと、「20年後に、30年後にはなくなる定借マンションがいくらで売れるのか？」という問題ですね。

[870: 匿名さん]

マンションの寿命は50年、60年程度と考えると、
築20年の所有権と定借でどれほど評価に違いが出るのかは興味があります。
定借の歴史がまだ短くデータも少ないので何とも言えませんが。

ただ所有権マンションの場合、築50年の時点で、建て替えするのか、取り壊して売却なのか、
修繕してそのまま残すのか、個人の意志ではどうにもならない不確実性があるのは確かなので
解体が確定している定借はある意味将来の予定も考え易いといえます。

[871: 匿名さん]

８６９さん
３０年賃貸に出して回収できる金額分の値段で売れるでしょう。
諸経費引いた純収入が月１０万としても、３６００万です。

[872: 匿名さん]

50年前のマンション（集合住宅）の寿命は50年程度ですが、現在の新築マンションの寿命が50年ということはおそらく有り得ないでしょうね。

今後は70～80年、100年とメンテをしながら住む続けていくのが主流となるでしょう。

[873: 匿名さん]

>871

その価格で買う人は、30年賃貸で住むのと同じ負担をするという想定ですね。
それで買う人がいますか？

[874: 匿名さん]

50年を経過したマンションのメンテは相当コストもかかりそうですが十分な積み立て金があるかどうか…
管理組合での合意形成もその頃になるとかなり難航しそうです。

[875: 匿名さん]

50年ずっと住み続けるのであれば定借に大きな問題はありませんよ。誰も依異存はありません。

ここで問題にしているのは、途中（たとえば20～30年後）に自分で住めない状況になったときにどうなるのか、ということです。
土地の所有権が永続的にある所有権物件は定借物件に比べそうした状況でよりリスクが少ない、というのは確かではないでしょうか。
70年定借はその点いいと思いますがね。

[876: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[877: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[878: 購入検討中さん]

間もなく２期締切だが、あまり盛り上がってないようだね。
１期で息切れか？

[879: 匿名]

一期締め切りの時もそんな感じでしたけどね。

[880: 匿名さん]

>871

873氏ご指摘のとおり、6000万円、定借50年の物件を20年後に売却する場合、3600万円は少し楽観的すぎでしょう。20年ぐらい経つと、実需（実際に住む人）の買い手は激減し、投資ファンドのような貸す為に買う人しかいなくなります。彼らは当然一定の利回りを想定して買ってきます。家賃収入を30年間平均で25万円/月とした場合、利回りが5％なら2000万円強、7％だと1200万円弱が相場となります。定借物件は50年間住み続ける場合か、10年程度で売却する場合（この場合は実需の買いが見込めます）のみ検討すべきです。