パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[852: 匿名さん]

＞＞８４３さん
近辺は賃貸が出ると結構いい物件ほどすぐに借り手が決まる様ですね。
麻布十番の賃貸相場が１LDKで２２万円位、２LDKで３９万円位、３LDKで
５５万円位の様ですね。投資として考える人も多そうです。
強いていうなら買い物する場所がもっと便利だったらいいのにな。

[853: 匿名さん]

明日から2期登録開始ですね。
今回も抽選になるかどうか…。

[854: 匿名さん]

麻布十番歩いてみましたが、スーパー、薬局、パン屋などが豊富にあり驚きました
あれだけ選択肢があると生活も飽きそうにないなと感じた

[855: 匿名さん]

麻布は超高級住宅街ですから。ここは安いから忘れがちですが。

[856: 匿名さん]

852
賃料はそこまでいかないのでは。
70平米で30万台前半くらいでしょうか。

[857: 匿名]

営業の方からは、坪14000円位と説明ありました。自分で住むつもりですが、貸しても大丈夫と思い、購入決めました。

[858: 匿名さん]

西新宿の定借は一期でほぼ8割完売のようです。
南麻布プラウドも含め定借人気物件が続きますね。

[859: 購入検討中さん]

ここの地盤調べましたが、かなり心配かと。みなさん、地盤は調べてますか？

[860: 購入検討中さん]

川のほとりだから地盤は覚悟の上でしょ。

低地でも南麻布アドレスを持ちたい方が買うのでは。

[861: 匿名さん]

100年以上昔から首相などの家もあって人が住んでいたところだから、ある程度地盤も定着はしてるんだろうけど
杭の長さからもわかるように、地盤が強固とは言えないだろうね。

[862: 匿名さん]

50年の定借で、1000年に一度クラスの地震に耐えられる施工がされているんだからいいんじゃない。
（一応清水建設の設計施工なんでしょ）
戸建で、所有権の土地ならまた違う次元の話だけど。

[865: 匿名さん]

そうなんだよね。

自分は都心ファミリータイプのマンションで「いざとなれば貸せる」という幻想は抱かないようにしている。
「自分だったら70平米の3LDKを月30〜40万で借りたりは絶対しない、買っちゃうなあ」と思うから。
また今後、平気で月40万賃料として払える層がどれくらい存在するのかも不透明だしね。
そういう意味では賃料レベルがどんどん下がっていくという可能性もあるかもしれない。

そうすると、いざ自分が住めなくなったら売るのが一番いい。
ということで定借には今ひとつ踏み切れないんだよね。安くていいのはわかるんだけど。

[866: 匿名]

865さんとは、私は全く逆の考え方で、「いつでも売れる」は幻想だと思っているので、初期投資を抑えられる定借は良いのではと考えます。

不動産のような流動性が低い資産は「売りたい」と言った瞬間から値段がさがりますから、余程の有名物件でもないかぎり、希望の値段では売れないでしょう。ましてや、自分が住めなくなるような困った状況での売却となれば、足元見られて、買い叩かれるのは必至です。

家賃相場の下落は、バブル崩壊後の分譲価格の下落に比べて、その割合は小さいと言われていて、売買価格より安定してると思います。

[867: 匿名さん]

70平米　6000万円÷50年÷12か月＝10万円
それに管理費・地代などを5万としても月15万。安い。

[868: 匿名さん]

>866

「いつでも売れる」などという幻想は抱いていませんよ（笑）

私はマンションを数回売却したことがあり、また現在賃貸にしているマンションもあります。
マンション売却は数ヶ月かけてじっくりやるものですよ。
それなりの立地のマンションであればそれなりの価格で売れます。

賃貸にしたマンションも複数ありますが、その経験から、「高額な賃料の物件は退出後借り手をみつけるまで比較的時間がかかる」ということ、また、「高額な賃料の借り手はちょっと怪しい（収入不安定）人が多い」　という感触を持っています。

そういう経験から言わせていただきますが、想定賃料で常に借り手がつくと信じるのはやはり一種の「幻想」かと。

[869: 匿名さん]

あとはさんざん出てると思いますが、簡単に言うと、「20年後に、30年後にはなくなる定借マンションがいくらで売れるのか？」という問題ですね。

[870: 匿名さん]

マンションの寿命は50年、60年程度と考えると、
築20年の所有権と定借でどれほど評価に違いが出るのかは興味があります。
定借の歴史がまだ短くデータも少ないので何とも言えませんが。

ただ所有権マンションの場合、築50年の時点で、建て替えするのか、取り壊して売却なのか、
修繕してそのまま残すのか、個人の意志ではどうにもならない不確実性があるのは確かなので
解体が確定している定借はある意味将来の予定も考え易いといえます。

[871: 匿名さん]

８６９さん
３０年賃貸に出して回収できる金額分の値段で売れるでしょう。
諸経費引いた純収入が月１０万としても、３６００万です。

[872: 匿名さん]

50年前のマンション（集合住宅）の寿命は50年程度ですが、現在の新築マンションの寿命が50年ということはおそらく有り得ないでしょうね。

今後は70～80年、100年とメンテをしながら住む続けていくのが主流となるでしょう。

[873: 匿名さん]

>871

その価格で買う人は、30年賃貸で住むのと同じ負担をするという想定ですね。
それで買う人がいますか？

[874: 匿名さん]

50年を経過したマンションのメンテは相当コストもかかりそうですが十分な積み立て金があるかどうか…
管理組合での合意形成もその頃になるとかなり難航しそうです。

[875: 匿名さん]

50年ずっと住み続けるのであれば定借に大きな問題はありませんよ。誰も依異存はありません。

ここで問題にしているのは、途中（たとえば20～30年後）に自分で住めない状況になったときにどうなるのか、ということです。
土地の所有権が永続的にある所有権物件は定借物件に比べそうした状況でよりリスクが少ない、というのは確かではないでしょうか。
70年定借はその点いいと思いますがね。

[876: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[877: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[878: 購入検討中さん]

間もなく２期締切だが、あまり盛り上がってないようだね。
１期で息切れか？

[879: 匿名]

一期締め切りの時もそんな感じでしたけどね。

[880: 匿名さん]

>871

873氏ご指摘のとおり、6000万円、定借50年の物件を20年後に売却する場合、3600万円は少し楽観的すぎでしょう。20年ぐらい経つと、実需（実際に住む人）の買い手は激減し、投資ファンドのような貸す為に買う人しかいなくなります。彼らは当然一定の利回りを想定して買ってきます。家賃収入を30年間平均で25万円/月とした場合、利回りが5％なら2000万円強、7％だと1200万円弱が相場となります。定借物件は50年間住み続ける場合か、10年程度で売却する場合（この場合は実需の買いが見込めます）のみ検討すべきです。

[881: 物件比較中さん]

2000万でしか売れないんだったら、売らずに貸して月25万の家賃収入を得る方を選ぶんでしょうね。

[882: 匿名さん]

利回り５％とか７％とかバブルじゃないんだから。
普通の想定利回りなら充分稼げます。

[883: 匿名さん]

>882

現在のような低金利でも、銀行など金融機関が投資で買っている私募の不動産ファンドは5％程度のものばかりです。2～3％程度でリスクの高い（株や債券と違い流動性が低い）不動産に投資する投資家はいません。当然ファンドを組成する側も自己資金を投資するわけではなく内外の金融機関などの投資家に販売するわけですので、5％でも足りないかもしれません。むしろバブル期のように不動産神話がある時代なら賃料収入だけでなく値上がり益が期待できましたので、低い利回りでも買ってきたかもしれません。もっとも定借物件はある時期を越えると値上がりは期待できませんので、やはり利回りを基準に評価されてしまいます。私は定借物件を否定しているのでなく、不動産価格を支配している要因が何かを分析せずに安易な期待だけで楽観的な予想することに警鐘をならしているだけです。882氏がもしこの物件をまだ購入されていないのなら、そうした視点も考慮して判断していただくことを祈るのみです（将来のために）。

[884: 匿名]

多くの人は生活拠点として考えているのでしょうから、そんなにむきになることもないでしょう(笑)

私は貸す予定はないですが、ローンが少ないので、貸す場合でも、維持費上回る家賃で年金の足しにでもなれば程度に考えてます。

[885: 購入検討中さん]

ついに締め切り！

1期落ちてずっと静観してたけど、2期の応募もめちゃくちゃ混んでたね…。当たるかな…。
（競合してるって言われたけど、抽選物件に申し込みしました）

[886: 匿名さん]

今回も倍率ついたんですかね。
今日行かれた方いますか？

[887: 匿名さん]

白金、広尾、麻布十番、六本木を庭にできるなんてすごい立地ですね

[888: 港区の人]

本当に現地に行ったことある？、あなた方が思う麻布ではないよ「私自身は昔の下町みたいで嫌いではないです」ただ、賃貸にだす場合近隣のマンションの空きが多いため「希望の金額では？ですよ」

[890: 匿名さん]

888さんのおっしゃるとおり、現地に行ったらちょっとイメージ違いでした。
元麻布あたりの空気感があれば最高なんですけれど。

[891: 匿名]

東向きと南向きが残ってるみたいですね。変わった売れ方してます。

[892: 匿名さん]

なぜでしょうね。

[893: 購入検討中さん]

もう４階くらいまで建築進んでますね！

[894: 申込予定さん]

ここの購入者は方向よりもなにより価格重視なんじゃない？
賃貸にまわすこととか考えたりして

[895: 匿名さん]

お金がなくてリスクを正しく認識してない人が飛びついてる感じですね。。。

[896: 匿名]

おカネがないに、所有権にこだわるほうが、リスクを正しく認識していないように思うのですが。。

[897: 匿名さん]

共同住宅の土地の所有権なんて有って無いようなものですからね。
今後とくに都心では定借という選択肢が増えてくると思います。

[898: 匿名]

親類同士でも土地は共有にしないのが鉄則ですから。他人との共有に価値は見いだせませんね。

[899: 購入検討中さん]

購入検討しているものです。
定借になじみがなく、迷っているうちに、プラウド南麻布が、
完売し、後悔していたところです。
現在、静かな世界恐慌が進みつつあるなか、
お金を手元に残し、南麻布(三田に近いですが)で、
暮らせるのは、現実路線としては、賢明な選択ではないかと思っています。
いかがでしょうか。

[900: 匿名さん]

投資額を抑えて手元にお金を残しつつ、都心の利用権を得られるのは確かに定借のメリットですね。
一方、転売は厳しいでしょうから、賃貸に出して回収する以外、流動性はほぼ絶たれていることも覚悟しないといけないでしょう。
自身の年齢や借地期間も考慮して、これらをどう考えるかでしょうね。

また、定借は土地の値下がりリスクを遮断できますが、値上がり益は享受できません。

私はこういうことを考えた結果、購入することにしました。

[901: 匿名さん]

リセールもできなくはないでしょう。要は価格次第。
新築時価格や地代が比較的割安なここや西新宿の定借に関しては、少なくとも大損にはならない程度のリセールは可能かと。
定借は取引事例もまだ少ないので不確定要素が大きいのは確かですが。

[902: 匿名]

モデルルームで営業の方にお願いすれば、定借の中古売買価格と当初分譲価格を見せてくれます。

歴史が浅いので、事例は多くないですが、分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります。

ただ1億近い高額物件は値下がりしてるのが多いです。定借の意味が薄れてしまい、「1億出すなら所有権」と言うことなんでしょうね。

まあ、余りあてにしないことでしょうね。

[903: 匿名さん]

＞分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります

10年前の底値で分譲されたマンションだったら当たり前なんだけど、どうなのかな？
１億近い高額物件で値下がりしてる物件の分譲時期は？

[904: 匿名]

分譲時期はどれも10年前～5年前のものが多かったと記憶しています。

定借という制度ができて 20年位経過し、中古市場での流通件数も、ここ数年で10倍位になってます(モデルルームで見た資料)。そういう意味では、定借セカンドマーケットもこれから形成されるかもしれませんね。

[905: 匿名さん]

この物件は、登録締め切り後にワラワラと書き込まれる典型的なダマ物件ですよね。
MR見に行ってきましたが、”花”を見る限り、残りはあと４０戸くらいですかね。

[906: 匿名]

今週いってきます

[907: 匿名さん]

サブプライムの影響が出始めたのが2007年夏なので、5年前は最高値あたりだと思います。
景気上向きで資金力があり良い土地を使えるという話はありますが、最高益を更新してる頃に割安な物件は無かったかと。

[908: 匿名さん]

ちなみに５年前の竣工なら６年前に契約しているはずですので…

[909: 匿名さん]

ここも5年前なら間違いなくこの価格では買えなかったでしょうね。

[910: 匿名さん]

だから値上がりしてるのは10年前くらいの販売で、値下がりしてるのは5年前前後の販売では、と思うんだけどね。
値下がりしてる１億以上の定借ってまさにプチバブルの頃のじゃないかな。ガーデンフォレストとか。

ここは10年くらいで売るならさほど損にはならなそう。

[911: 匿名さん]

同じ時期の個体差より時期による差の方が大きそうです。
10年前購入ならどんな物件でも大きな含み損にはならないでしょう。

[912: 匿名さん]

つ投資物件

[913: 匿名さん]

投資物件だからこそ投資家が買ってくれます。

[914: 匿名さん]

今日登録締切なんですね。
先日開催してた定借についてのセミナーに行きたかったんですが、スケジュール合わず、またやってくれないかな…。

[915: 匿名さん]

今度こそ当たりますように。。

[916: 匿名さん]

さすがにもうそれほど倍率はついていないでしょうか？

[917: 匿名]

あと10戸になったみたいですね。
定借300戸以上を数ヶ月で売ったのは大したものです。

まあ、デベ三井、地主NTT、ゼネコン清水の鉄板物件でこの値段なら売れますよね。

三井も、実は日本一の土地持ち企業であるNTTが地主で失敗できない覚悟だったでしょうし。

[918: 匿名さん]

あと10戸ってどこで分かるんですか？

[920: 申込予定さん]

77.27㎡の部屋、LD のカウンターを除く畳数は 10.0 Jと書いてある。これじゃちょっと厳しくね？

ちなみにもう残ってないが、83.62㎡の部屋でもLDK（こちらは K 含む）のカウンターを除く畳数は
13.8 Jだと。キッチンの分 3 Jぐらいマイナスしたら 11 Jより小さくなっちゃうじゃんか。
ちと悲しいな。

[921: 匿名さん]

分譲賃貸投資マンションですから

[922: 匿名さん]

８３．６２平米もある部屋のリビングダイニングが１０畳台なんて！

置くことのできる家具の大きさが制限されちゃうよ。

[923: 匿名さん]

９２０さん、９２２さん
モデルルームにあるタイプなど、角部屋タイプの間取りは、結構そういうの多いですよね・・・
ワイドプランの間取りを、メニュープランで更に２LDKに変更した方が、使い勝手が良さそうですね。
（まだ残っているかは不明ですが）

[924: 匿名さん]

間取図ちゃんと見てないでしよ……
ここは間取りに関しては可もなく不可もなくというところかな。
梁が少ないのが良いね。

[925: 匿名さん]

その分強度が心配では？

[926: 匿名さん]

かわりに住戸間の壁を厚くしてる。
遮音性も良さそう。

[927: 匿名さん]

そうすると壁心ベースの床面積より実際はもっと狭く感じるってことですね。
ありがとうございました。

[928: 匿名さん]

リビングが１０畳ちょっとしかないなら、リビングならぬチビングだな。

[929: 匿名さん]

しばらくモデルルームお休みなんですね。

[931: 物件比較中さん]

お休みだから他の物件と比較検討する時間ができて逆にうれしいです。
外廊下なのと、竣工時期が遅いのが残念です。

[932: 匿名さん]

外廊下は、雨降ってることや外の気温がわかっていいと思います。下まで降りて、傘や上着取りに戻る手間が減るかと。管理費も内廊下より換気冷暖房不要、安いのでは。エレベーター前には各階壁あって雨風しのげますし。

別冊週刊ダイヤモンドに借地物件の記事ありました。

[933: 匿名さん]

あと外廊下だと屋内に自然の風を通せるのが良いですね。
内廊下は基本的に機械換気に頼らざるを得ないので。

[934: 匿名さん]

外廊下にもメリットはあるけど、931さんは内廊下のほうがいいってことでしょう。
どっちもメリットデメリットあるからね。
自分も基本的には内廊下派だけど、この価格なら外廊下でもいいですね。

[935: 匿名]

ここの建物は「ロ」の字形で、外廊下と言っても外部にさらされてるわけではないので、あまり気にならないかな。

それにしても、好評でしたね。この物件。麻布立地、三井、ゼネ清水でこの価格なら、当然かな。

[936: 匿名さん]

変な下がり天井なし、専有部に柱なし、斜め間取りなし。仕様万全。田町までもフラット、バスも便利。定借の件に納得できればあまり問題ない？白金高輪から十番方面歩くと東京タワーきれい。上の階、バルコニー出ると、色々景色楽しめるかな？

外廊下=パークホームズだそう

[937: 匿名さん]

外廊下=パークホームズ

それはない

[938: 匿名さん]

内廊下であることが、パークコート等のブランドになる決まりごとの一つなんでしょうかね。

結構前に、三井の人に
「ここは外廊下だから、パークホームズになったんです」と聞いたように思います。

[939: 匿名さん]

前にも誰かが書いていたけど、70平米台後半と80平米台の部屋って、カウンターやキッチン除くと
リビングすげえ小さいのな。

一方、73.34平米の部屋はリビングに柱が出ているのが惜しい。

ファミリー向けにはいまいち残念な物件でした。

[941: 匿名さん]

940さん、どういう事ですか？

[942: 匿名さん]

>936,938
神楽坂の物件は外廊下だけどパークコートだよ。関係ないんじゃない？

ただ、そちらの掲示板でも「外廊下なのに何でパークコート！？」みたいな疑問は出ているようです。

[943: 匿名さん]

>942
有難うございます。
無知なので、三井の人のお話そのままをすんなり聞き入れていて、切り返せなかったです。
ブランドの基準の決まりごとが社内規定であり、パークホームズとパークコートがたまに逆転してる、とも話されてました。
定義は他の板に登場してません？

[944: 物件比較中さん]

931ですが、内廊下の方が冬も寒くないしホコリとかで汚れにくいしいいです。
あとここは玄関ドアの外廊下側の周りの壁もタイル貼りでなく安っぽい吹き付けだし
汚れも目立ちそうだなあと思いました。
ベランダの外壁も白っぽい吹き付けみたいだし。
所詮パークホームズ？でも一階の共用部分は素敵そう。
ファミリーにはいい物件ですね。
わたしも南麻布に住んでみたいです。

[945: 物件比較中さん]

931、944ですがちなみに過去にパークマンション、パークコートに住んでいた経験上どうしても仕様を比べてしまいます。
でも三井のマンションはとても好きです。

[946: 匿名さん]

内廊下の非衛生的なこもった空気の感じが苦手です。あとホテルとかに行くと分かりますが、将来はかび臭くなる気もします。新しいうちはいいのでしょうけど。

[947: 匿名さん]

ここは古くなったら取り壊しが決まっていますから長期修繕の心配要りませんね。

[948: 入居予定さん]

北国からやって来まいしたw

[949: 匿名さん]

パークマンションに住んでいたような人がここを検討するというのは意外ですね。
どちらかというと同じ定借でもプラウドの方では。

[950: 匿名さん]

>>939
>73.34平米の部屋はリビングに柱が出ている

他の部屋はアウトフレームが多いのに、この部屋はリビングに柱が堂々と飛び出していて
ついてないね。しかもこの部屋思い切り真北を向いているw

このマンション、大きめの部屋はみんな何かしら欠陥があるね。

[951: 匿名さん]

パークコートとパークホームズはたまに微妙な物件がありますね、確かに。
内廊下、外廊下は定義にはないでしょうが、事実として大部分のパークコートは内廊下で大部分のパークホームズは外廊下なのでしょう。

パークマンションは別格ですよね。945さんがどこにお住まいだったかわかりませんが、うらやましい限りです。