パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[841: 匿名さん]

ここは格安だもの。

[842: 匿名]

ここや西新宿のような物件の積み重ねで、定期借地や日本人の不動産所有に関する考え方も変わってくるかもしれませんね。

[843: 匿名さん]

いや、ここは縦長田の字の賃貸仕様だよ。だから投資として買いがある

[844: 匿名さん]

定借は年数経ってから売れるかが問題。
新築時点で結論出すのは早過ぎる。

[846: 匿名さん]

残年数を賃貸に出して採算とれる水準なら売れるでしょう。
買い手が皆永住を考えてる訳ではないですよ。

[847: 匿名さん]

広尾方面の高台的高級感はないけど利便性は十分享受できる立地だし環境も悪くない。
設備仕様も余計なものは省きつつツボはおさえてる感じ。
アドレス港区南麻布だし、この価格ならそりゃ売れるでしょうな。。

[848: 匿名さん]

キッチンが少し狭いのが残念ですね。
このくらいの間取りならもう少し広くないと料理もしにくいですよね。

収納が沢山あるのはいいと思いました。
特にシューズ収納は広くていいですね

[849: 匿名さん]

管理費と修繕費はともかく、地代と解体準備金も合わせて月々払うと思うと微妙だなぁ・・

[850: 匿名さん]

このマンションに限らず、大企業の社宅跡地というのは理想的ですね。
それなりの場所だし地権者もいないし。

[852: 匿名さん]

＞＞８４３さん
近辺は賃貸が出ると結構いい物件ほどすぐに借り手が決まる様ですね。
麻布十番の賃貸相場が１LDKで２２万円位、２LDKで３９万円位、３LDKで
５５万円位の様ですね。投資として考える人も多そうです。
強いていうなら買い物する場所がもっと便利だったらいいのにな。

[853: 匿名さん]

明日から2期登録開始ですね。
今回も抽選になるかどうか…。

[854: 匿名さん]

麻布十番歩いてみましたが、スーパー、薬局、パン屋などが豊富にあり驚きました
あれだけ選択肢があると生活も飽きそうにないなと感じた

[855: 匿名さん]

麻布は超高級住宅街ですから。ここは安いから忘れがちですが。

[856: 匿名さん]

852
賃料はそこまでいかないのでは。
70平米で30万台前半くらいでしょうか。

[857: 匿名]

営業の方からは、坪14000円位と説明ありました。自分で住むつもりですが、貸しても大丈夫と思い、購入決めました。

[858: 匿名さん]

西新宿の定借は一期でほぼ8割完売のようです。
南麻布プラウドも含め定借人気物件が続きますね。

[859: 購入検討中さん]

ここの地盤調べましたが、かなり心配かと。みなさん、地盤は調べてますか？

[860: 購入検討中さん]

川のほとりだから地盤は覚悟の上でしょ。

低地でも南麻布アドレスを持ちたい方が買うのでは。

[861: 匿名さん]

100年以上昔から首相などの家もあって人が住んでいたところだから、ある程度地盤も定着はしてるんだろうけど
杭の長さからもわかるように、地盤が強固とは言えないだろうね。

[862: 匿名さん]

50年の定借で、1000年に一度クラスの地震に耐えられる施工がされているんだからいいんじゃない。
（一応清水建設の設計施工なんでしょ）
戸建で、所有権の土地ならまた違う次元の話だけど。

[865: 匿名さん]

そうなんだよね。

自分は都心ファミリータイプのマンションで「いざとなれば貸せる」という幻想は抱かないようにしている。
「自分だったら70平米の3LDKを月30〜40万で借りたりは絶対しない、買っちゃうなあ」と思うから。
また今後、平気で月40万賃料として払える層がどれくらい存在するのかも不透明だしね。
そういう意味では賃料レベルがどんどん下がっていくという可能性もあるかもしれない。

そうすると、いざ自分が住めなくなったら売るのが一番いい。
ということで定借には今ひとつ踏み切れないんだよね。安くていいのはわかるんだけど。

[866: 匿名]

865さんとは、私は全く逆の考え方で、「いつでも売れる」は幻想だと思っているので、初期投資を抑えられる定借は良いのではと考えます。

不動産のような流動性が低い資産は「売りたい」と言った瞬間から値段がさがりますから、余程の有名物件でもないかぎり、希望の値段では売れないでしょう。ましてや、自分が住めなくなるような困った状況での売却となれば、足元見られて、買い叩かれるのは必至です。

家賃相場の下落は、バブル崩壊後の分譲価格の下落に比べて、その割合は小さいと言われていて、売買価格より安定してると思います。

[867: 匿名さん]

70平米　6000万円÷50年÷12か月＝10万円
それに管理費・地代などを5万としても月15万。安い。

[868: 匿名さん]

>866

「いつでも売れる」などという幻想は抱いていませんよ（笑）

私はマンションを数回売却したことがあり、また現在賃貸にしているマンションもあります。
マンション売却は数ヶ月かけてじっくりやるものですよ。
それなりの立地のマンションであればそれなりの価格で売れます。

賃貸にしたマンションも複数ありますが、その経験から、「高額な賃料の物件は退出後借り手をみつけるまで比較的時間がかかる」ということ、また、「高額な賃料の借り手はちょっと怪しい（収入不安定）人が多い」　という感触を持っています。

そういう経験から言わせていただきますが、想定賃料で常に借り手がつくと信じるのはやはり一種の「幻想」かと。

[869: 匿名さん]

あとはさんざん出てると思いますが、簡単に言うと、「20年後に、30年後にはなくなる定借マンションがいくらで売れるのか？」という問題ですね。

[870: 匿名さん]

マンションの寿命は50年、60年程度と考えると、
築20年の所有権と定借でどれほど評価に違いが出るのかは興味があります。
定借の歴史がまだ短くデータも少ないので何とも言えませんが。

ただ所有権マンションの場合、築50年の時点で、建て替えするのか、取り壊して売却なのか、
修繕してそのまま残すのか、個人の意志ではどうにもならない不確実性があるのは確かなので
解体が確定している定借はある意味将来の予定も考え易いといえます。

[871: 匿名さん]

８６９さん
３０年賃貸に出して回収できる金額分の値段で売れるでしょう。
諸経費引いた純収入が月１０万としても、３６００万です。

[872: 匿名さん]

50年前のマンション（集合住宅）の寿命は50年程度ですが、現在の新築マンションの寿命が50年ということはおそらく有り得ないでしょうね。

今後は70～80年、100年とメンテをしながら住む続けていくのが主流となるでしょう。

[873: 匿名さん]

>871

その価格で買う人は、30年賃貸で住むのと同じ負担をするという想定ですね。
それで買う人がいますか？

[874: 匿名さん]

50年を経過したマンションのメンテは相当コストもかかりそうですが十分な積み立て金があるかどうか…
管理組合での合意形成もその頃になるとかなり難航しそうです。

[875: 匿名さん]

50年ずっと住み続けるのであれば定借に大きな問題はありませんよ。誰も依異存はありません。

ここで問題にしているのは、途中（たとえば20～30年後）に自分で住めない状況になったときにどうなるのか、ということです。
土地の所有権が永続的にある所有権物件は定借物件に比べそうした状況でよりリスクが少ない、というのは確かではないでしょうか。
70年定借はその点いいと思いますがね。

[876: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[877: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[878: 購入検討中さん]

間もなく２期締切だが、あまり盛り上がってないようだね。
１期で息切れか？

[879: 匿名]

一期締め切りの時もそんな感じでしたけどね。

[880: 匿名さん]

>871

873氏ご指摘のとおり、6000万円、定借50年の物件を20年後に売却する場合、3600万円は少し楽観的すぎでしょう。20年ぐらい経つと、実需（実際に住む人）の買い手は激減し、投資ファンドのような貸す為に買う人しかいなくなります。彼らは当然一定の利回りを想定して買ってきます。家賃収入を30年間平均で25万円/月とした場合、利回りが5％なら2000万円強、7％だと1200万円弱が相場となります。定借物件は50年間住み続ける場合か、10年程度で売却する場合（この場合は実需の買いが見込めます）のみ検討すべきです。

[881: 物件比較中さん]

2000万でしか売れないんだったら、売らずに貸して月25万の家賃収入を得る方を選ぶんでしょうね。

[882: 匿名さん]

利回り５％とか７％とかバブルじゃないんだから。
普通の想定利回りなら充分稼げます。

[883: 匿名さん]

>882

現在のような低金利でも、銀行など金融機関が投資で買っている私募の不動産ファンドは5％程度のものばかりです。2～3％程度でリスクの高い（株や債券と違い流動性が低い）不動産に投資する投資家はいません。当然ファンドを組成する側も自己資金を投資するわけではなく内外の金融機関などの投資家に販売するわけですので、5％でも足りないかもしれません。むしろバブル期のように不動産神話がある時代なら賃料収入だけでなく値上がり益が期待できましたので、低い利回りでも買ってきたかもしれません。もっとも定借物件はある時期を越えると値上がりは期待できませんので、やはり利回りを基準に評価されてしまいます。私は定借物件を否定しているのでなく、不動産価格を支配している要因が何かを分析せずに安易な期待だけで楽観的な予想することに警鐘をならしているだけです。882氏がもしこの物件をまだ購入されていないのなら、そうした視点も考慮して判断していただくことを祈るのみです（将来のために）。

[884: 匿名]

多くの人は生活拠点として考えているのでしょうから、そんなにむきになることもないでしょう(笑)

私は貸す予定はないですが、ローンが少ないので、貸す場合でも、維持費上回る家賃で年金の足しにでもなれば程度に考えてます。

[885: 購入検討中さん]

ついに締め切り！

1期落ちてずっと静観してたけど、2期の応募もめちゃくちゃ混んでたね…。当たるかな…。
（競合してるって言われたけど、抽選物件に申し込みしました）

[886: 匿名さん]

今回も倍率ついたんですかね。
今日行かれた方いますか？

[887: 匿名さん]

白金、広尾、麻布十番、六本木を庭にできるなんてすごい立地ですね

[888: 港区の人]

本当に現地に行ったことある？、あなた方が思う麻布ではないよ「私自身は昔の下町みたいで嫌いではないです」ただ、賃貸にだす場合近隣のマンションの空きが多いため「希望の金額では？ですよ」

[890: 匿名さん]

888さんのおっしゃるとおり、現地に行ったらちょっとイメージ違いでした。
元麻布あたりの空気感があれば最高なんですけれど。