パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[812: 匿名さん]

今までで建て替えにこぎつけたマンションって、全国で１７０棟だって。

建て替えも大変なんだね。

タワーはどうするのかな？日本人の傾向からすると、５０年もするととっくに社会的寿命は尽きると思うけど。。。

[813: 匿名さん]

余剰床ができなければ解体費も建築費も区分所有者の自腹だよ。そんな話だれも乗らない。
しかもその頃にはとっくに人口減少。移民の受け入れでもしなければ売る相手がいない。

[814: 匿名さん]

建て替えなら４／５の賛成でいけるけど、解体して更地にして売却して持分割合で土地代を受け取るってことになると、区分所有法に規定がないため民法が適用され区分所有者全員の賛成が必要となる。一人でも反対者がいたらアウト。

[815: 匿名さん]

既存不適格で建て替えするだけ金の無駄、みたいな物件でも
行き場のない独居老人が住んでたらそいつが死ぬまで壊せないってことか。

ま、定借のここには関係ないけど。
税金は購入者に肩代わりさせて満期終了で更地が戻る。
いい商売だよな。

[816: 匿名さん]

二期で終わりってことは無いんじゃないかな。

一期のオーナーズスタイリングの打ち合わせがまだ始まったばかりだそうで、
ＭＲもスタッフも必要だろうし、しかも全然広告していないみたいだから、
焦って売る気は無いように感じています。

またりーいきましょう～

[817: 匿名]

一期のオプション打ち合わせは入ってるけど、上層階は来年まで打ち合わせできるので、二期に影響するほどではないように思いますけど。

二期で終わるとは思いませんが、ほとんど二期で 捌けるでしょう。

まったりしてたら、遅れると思います
よ。

一期の営業のうち、かなりの方々のは新宿の定借に異動していて、余裕ありますよ。

[818: 匿名]

定借セミナーなんてやってますね。
二期は客集めに苦戦してるんですかね。
ここも静かだし。

[820: 匿名さん]

西新宿の定借に客を廻すためにも、この物件で釣るんだろうね。

この物件は残り25％くらいといっても、それなりに戸数有るし、
この価格帯で二期で完売は流石にないだろうから、あわてずゆっくり検討しましょう。

[821: 購入検討中さん]

・・・一期申し込み直前の雰囲気によく似てますね。
めっちゃ静かで、フタを開けてみたら高倍率で阿鼻叫喚だった夏。

[822: 購入検討中さん]

１期で外れ、再チャレンジです。
お願いだから煽らないで。そっとしておいて。
本当に欲しい人だけ、あわてずゆっくり検討しましょう。

[823: 匿名]

今日モデル行きました。
一期と似たような感じだそうです。

[824: 匿名さん]

プラウドの方は完売のようですね。

[825: 匿名さん]

プラウド８８戸と少ないけど、よく売れたよね。
解体費掛からないけど、管理費高く、物件価格も決して安いとも思えなかったけど。

結構みんなダマなんだねｗ

[826: 匿名さん]

富裕層が俺達投資マンション業者と会話することはない

[827: 購入検討中さん]

他のスレの雰囲気知らないんですけど、他も申し込み前ってこんなに静かなんですか？
1期の時の静けさと実際の購買率のギャップにびっくりしましたけど、また同じ状態じゃないですか。

[828: 匿名さん]

最近の内陸物件は静かなところが多いと思います。

[829: 購入検討中さん]

この物件、悪くないと思いますが投資用での購入者がどの程度いるのかが心配ですね。

[830: 匿名さん]

売れている物件ほど掲示板は静かと言われています。

[831: 匿名さん]

つまり、書き込んでいる人の正体は・・・

[832: 匿名]

明日が二期登録締め切りのようですね。
今日駅にでたスーモに価格表でてますが、マニアックな売れ方してますね、この物件は。

[833: 匿名さん]

マニアックとは？

[834: 匿名]

売れてる順に、西北南東なので、ちょっと普通と違うなと思った次第です

[835: 匿名さん]

832
登録締め切り？
まだ2期は募集開始してないのでは？

[836: 匿名さん]

ここはかつてＮＴＴの社宅だったので土地勘のある元社宅住まいだったＮＴＴの人が購入しているのではないでしょうか？

[837: 匿名さん]

こちらは内廊下ですか？

[838: 匿名さん]

SUUMOに価格表載ってますねー。

[839: 購入検討中さん]

スーモ見て、本当に一期でバカ売れしたんだってわかった
こりゃ二期も瞬殺かな

[840: 匿名さん]

西新宿の三井の定借も1期で8割ほど売るみたいだね。
定借でも価格が妥当ならよく売れるということかな。

[841: 匿名さん]

ここは格安だもの。

[842: 匿名]

ここや西新宿のような物件の積み重ねで、定期借地や日本人の不動産所有に関する考え方も変わってくるかもしれませんね。

[843: 匿名さん]

いや、ここは縦長田の字の賃貸仕様だよ。だから投資として買いがある

[844: 匿名さん]

定借は年数経ってから売れるかが問題。
新築時点で結論出すのは早過ぎる。

[846: 匿名さん]

残年数を賃貸に出して採算とれる水準なら売れるでしょう。
買い手が皆永住を考えてる訳ではないですよ。

[847: 匿名さん]

広尾方面の高台的高級感はないけど利便性は十分享受できる立地だし環境も悪くない。
設備仕様も余計なものは省きつつツボはおさえてる感じ。
アドレス港区南麻布だし、この価格ならそりゃ売れるでしょうな。。

[848: 匿名さん]

キッチンが少し狭いのが残念ですね。
このくらいの間取りならもう少し広くないと料理もしにくいですよね。

収納が沢山あるのはいいと思いました。
特にシューズ収納は広くていいですね

[849: 匿名さん]

管理費と修繕費はともかく、地代と解体準備金も合わせて月々払うと思うと微妙だなぁ・・

[850: 匿名さん]

このマンションに限らず、大企業の社宅跡地というのは理想的ですね。
それなりの場所だし地権者もいないし。

[852: 匿名さん]

＞＞８４３さん
近辺は賃貸が出ると結構いい物件ほどすぐに借り手が決まる様ですね。
麻布十番の賃貸相場が１LDKで２２万円位、２LDKで３９万円位、３LDKで
５５万円位の様ですね。投資として考える人も多そうです。
強いていうなら買い物する場所がもっと便利だったらいいのにな。

[853: 匿名さん]

明日から2期登録開始ですね。
今回も抽選になるかどうか…。

[854: 匿名さん]

麻布十番歩いてみましたが、スーパー、薬局、パン屋などが豊富にあり驚きました
あれだけ選択肢があると生活も飽きそうにないなと感じた

[855: 匿名さん]

麻布は超高級住宅街ですから。ここは安いから忘れがちですが。

[856: 匿名さん]

852
賃料はそこまでいかないのでは。
70平米で30万台前半くらいでしょうか。

[857: 匿名]

営業の方からは、坪14000円位と説明ありました。自分で住むつもりですが、貸しても大丈夫と思い、購入決めました。

[858: 匿名さん]

西新宿の定借は一期でほぼ8割完売のようです。
南麻布プラウドも含め定借人気物件が続きますね。

[859: 購入検討中さん]

ここの地盤調べましたが、かなり心配かと。みなさん、地盤は調べてますか？

[860: 購入検討中さん]

川のほとりだから地盤は覚悟の上でしょ。

低地でも南麻布アドレスを持ちたい方が買うのでは。

[861: 匿名さん]

100年以上昔から首相などの家もあって人が住んでいたところだから、ある程度地盤も定着はしてるんだろうけど
杭の長さからもわかるように、地盤が強固とは言えないだろうね。

[862: 匿名さん]

50年の定借で、1000年に一度クラスの地震に耐えられる施工がされているんだからいいんじゃない。
（一応清水建設の設計施工なんでしょ）
戸建で、所有権の土地ならまた違う次元の話だけど。

[865: 匿名さん]

そうなんだよね。

自分は都心ファミリータイプのマンションで「いざとなれば貸せる」という幻想は抱かないようにしている。
「自分だったら70平米の3LDKを月30〜40万で借りたりは絶対しない、買っちゃうなあ」と思うから。
また今後、平気で月40万賃料として払える層がどれくらい存在するのかも不透明だしね。
そういう意味では賃料レベルがどんどん下がっていくという可能性もあるかもしれない。

そうすると、いざ自分が住めなくなったら売るのが一番いい。
ということで定借には今ひとつ踏み切れないんだよね。安くていいのはわかるんだけど。

[866: 匿名]

865さんとは、私は全く逆の考え方で、「いつでも売れる」は幻想だと思っているので、初期投資を抑えられる定借は良いのではと考えます。

不動産のような流動性が低い資産は「売りたい」と言った瞬間から値段がさがりますから、余程の有名物件でもないかぎり、希望の値段では売れないでしょう。ましてや、自分が住めなくなるような困った状況での売却となれば、足元見られて、買い叩かれるのは必至です。

家賃相場の下落は、バブル崩壊後の分譲価格の下落に比べて、その割合は小さいと言われていて、売買価格より安定してると思います。

[867: 匿名さん]

70平米　6000万円÷50年÷12か月＝10万円
それに管理費・地代などを5万としても月15万。安い。

[868: 匿名さん]

>866

「いつでも売れる」などという幻想は抱いていませんよ（笑）

私はマンションを数回売却したことがあり、また現在賃貸にしているマンションもあります。
マンション売却は数ヶ月かけてじっくりやるものですよ。
それなりの立地のマンションであればそれなりの価格で売れます。

賃貸にしたマンションも複数ありますが、その経験から、「高額な賃料の物件は退出後借り手をみつけるまで比較的時間がかかる」ということ、また、「高額な賃料の借り手はちょっと怪しい（収入不安定）人が多い」　という感触を持っています。

そういう経験から言わせていただきますが、想定賃料で常に借り手がつくと信じるのはやはり一種の「幻想」かと。

[869: 匿名さん]

あとはさんざん出てると思いますが、簡単に言うと、「20年後に、30年後にはなくなる定借マンションがいくらで売れるのか？」という問題ですね。

[870: 匿名さん]

マンションの寿命は50年、60年程度と考えると、
築20年の所有権と定借でどれほど評価に違いが出るのかは興味があります。
定借の歴史がまだ短くデータも少ないので何とも言えませんが。

ただ所有権マンションの場合、築50年の時点で、建て替えするのか、取り壊して売却なのか、
修繕してそのまま残すのか、個人の意志ではどうにもならない不確実性があるのは確かなので
解体が確定している定借はある意味将来の予定も考え易いといえます。

[871: 匿名さん]

８６９さん
３０年賃貸に出して回収できる金額分の値段で売れるでしょう。
諸経費引いた純収入が月１０万としても、３６００万です。

[872: 匿名さん]

50年前のマンション（集合住宅）の寿命は50年程度ですが、現在の新築マンションの寿命が50年ということはおそらく有り得ないでしょうね。

今後は70～80年、100年とメンテをしながら住む続けていくのが主流となるでしょう。

[873: 匿名さん]

>871

その価格で買う人は、30年賃貸で住むのと同じ負担をするという想定ですね。
それで買う人がいますか？

[874: 匿名さん]

50年を経過したマンションのメンテは相当コストもかかりそうですが十分な積み立て金があるかどうか…
管理組合での合意形成もその頃になるとかなり難航しそうです。

[875: 匿名さん]

50年ずっと住み続けるのであれば定借に大きな問題はありませんよ。誰も依異存はありません。

ここで問題にしているのは、途中（たとえば20～30年後）に自分で住めない状況になったときにどうなるのか、ということです。
土地の所有権が永続的にある所有権物件は定借物件に比べそうした状況でよりリスクが少ない、というのは確かではないでしょうか。
70年定借はその点いいと思いますがね。

[876: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[877: 匿名さん]

８７３さん
その人が又貸しすればいいのでは。

[878: 購入検討中さん]

間もなく２期締切だが、あまり盛り上がってないようだね。
１期で息切れか？

[879: 匿名]

一期締め切りの時もそんな感じでしたけどね。

[880: 匿名さん]

>871

873氏ご指摘のとおり、6000万円、定借50年の物件を20年後に売却する場合、3600万円は少し楽観的すぎでしょう。20年ぐらい経つと、実需（実際に住む人）の買い手は激減し、投資ファンドのような貸す為に買う人しかいなくなります。彼らは当然一定の利回りを想定して買ってきます。家賃収入を30年間平均で25万円/月とした場合、利回りが5％なら2000万円強、7％だと1200万円弱が相場となります。定借物件は50年間住み続ける場合か、10年程度で売却する場合（この場合は実需の買いが見込めます）のみ検討すべきです。

[881: 物件比較中さん]

2000万でしか売れないんだったら、売らずに貸して月25万の家賃収入を得る方を選ぶんでしょうね。

[882: 匿名さん]

利回り５％とか７％とかバブルじゃないんだから。
普通の想定利回りなら充分稼げます。

[883: 匿名さん]

>882

現在のような低金利でも、銀行など金融機関が投資で買っている私募の不動産ファンドは5％程度のものばかりです。2～3％程度でリスクの高い（株や債券と違い流動性が低い）不動産に投資する投資家はいません。当然ファンドを組成する側も自己資金を投資するわけではなく内外の金融機関などの投資家に販売するわけですので、5％でも足りないかもしれません。むしろバブル期のように不動産神話がある時代なら賃料収入だけでなく値上がり益が期待できましたので、低い利回りでも買ってきたかもしれません。もっとも定借物件はある時期を越えると値上がりは期待できませんので、やはり利回りを基準に評価されてしまいます。私は定借物件を否定しているのでなく、不動産価格を支配している要因が何かを分析せずに安易な期待だけで楽観的な予想することに警鐘をならしているだけです。882氏がもしこの物件をまだ購入されていないのなら、そうした視点も考慮して判断していただくことを祈るのみです（将来のために）。

[884: 匿名]

多くの人は生活拠点として考えているのでしょうから、そんなにむきになることもないでしょう(笑)

私は貸す予定はないですが、ローンが少ないので、貸す場合でも、維持費上回る家賃で年金の足しにでもなれば程度に考えてます。

[885: 購入検討中さん]

ついに締め切り！

1期落ちてずっと静観してたけど、2期の応募もめちゃくちゃ混んでたね…。当たるかな…。
（競合してるって言われたけど、抽選物件に申し込みしました）

[886: 匿名さん]

今回も倍率ついたんですかね。
今日行かれた方いますか？

[887: 匿名さん]

白金、広尾、麻布十番、六本木を庭にできるなんてすごい立地ですね

[888: 港区の人]

本当に現地に行ったことある？、あなた方が思う麻布ではないよ「私自身は昔の下町みたいで嫌いではないです」ただ、賃貸にだす場合近隣のマンションの空きが多いため「希望の金額では？ですよ」

[890: 匿名さん]

888さんのおっしゃるとおり、現地に行ったらちょっとイメージ違いでした。
元麻布あたりの空気感があれば最高なんですけれど。

[891: 匿名]

東向きと南向きが残ってるみたいですね。変わった売れ方してます。

[892: 匿名さん]

なぜでしょうね。

[893: 購入検討中さん]

もう４階くらいまで建築進んでますね！

[894: 申込予定さん]

ここの購入者は方向よりもなにより価格重視なんじゃない？
賃貸にまわすこととか考えたりして

[895: 匿名さん]

お金がなくてリスクを正しく認識してない人が飛びついてる感じですね。。。

[896: 匿名]

おカネがないに、所有権にこだわるほうが、リスクを正しく認識していないように思うのですが。。

[897: 匿名さん]

共同住宅の土地の所有権なんて有って無いようなものですからね。
今後とくに都心では定借という選択肢が増えてくると思います。

[898: 匿名]

親類同士でも土地は共有にしないのが鉄則ですから。他人との共有に価値は見いだせませんね。

[899: 購入検討中さん]

購入検討しているものです。
定借になじみがなく、迷っているうちに、プラウド南麻布が、
完売し、後悔していたところです。
現在、静かな世界恐慌が進みつつあるなか、
お金を手元に残し、南麻布(三田に近いですが)で、
暮らせるのは、現実路線としては、賢明な選択ではないかと思っています。
いかがでしょうか。

[900: 匿名さん]

投資額を抑えて手元にお金を残しつつ、都心の利用権を得られるのは確かに定借のメリットですね。
一方、転売は厳しいでしょうから、賃貸に出して回収する以外、流動性はほぼ絶たれていることも覚悟しないといけないでしょう。
自身の年齢や借地期間も考慮して、これらをどう考えるかでしょうね。

また、定借は土地の値下がりリスクを遮断できますが、値上がり益は享受できません。

私はこういうことを考えた結果、購入することにしました。

[901: 匿名さん]

リセールもできなくはないでしょう。要は価格次第。
新築時価格や地代が比較的割安なここや西新宿の定借に関しては、少なくとも大損にはならない程度のリセールは可能かと。
定借は取引事例もまだ少ないので不確定要素が大きいのは確かですが。

[902: 匿名]

モデルルームで営業の方にお願いすれば、定借の中古売買価格と当初分譲価格を見せてくれます。

歴史が浅いので、事例は多くないですが、分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります。

ただ1億近い高額物件は値下がりしてるのが多いです。定借の意味が薄れてしまい、「1億出すなら所有権」と言うことなんでしょうね。

まあ、余りあてにしないことでしょうね。

[903: 匿名さん]

＞分譲後10年位までは、10％程度高く売れる物件は結構あります

10年前の底値で分譲されたマンションだったら当たり前なんだけど、どうなのかな？
１億近い高額物件で値下がりしてる物件の分譲時期は？

[904: 匿名]

分譲時期はどれも10年前～5年前のものが多かったと記憶しています。

定借という制度ができて 20年位経過し、中古市場での流通件数も、ここ数年で10倍位になってます(モデルルームで見た資料)。そういう意味では、定借セカンドマーケットもこれから形成されるかもしれませんね。

[905: 匿名さん]

この物件は、登録締め切り後にワラワラと書き込まれる典型的なダマ物件ですよね。
MR見に行ってきましたが、”花”を見る限り、残りはあと４０戸くらいですかね。

[906: 匿名]

今週いってきます

[907: 匿名さん]

サブプライムの影響が出始めたのが2007年夏なので、5年前は最高値あたりだと思います。
景気上向きで資金力があり良い土地を使えるという話はありますが、最高益を更新してる頃に割安な物件は無かったかと。

[908: 匿名さん]

ちなみに５年前の竣工なら６年前に契約しているはずですので…

[909: 匿名さん]

ここも5年前なら間違いなくこの価格では買えなかったでしょうね。

[910: 匿名さん]

だから値上がりしてるのは10年前くらいの販売で、値下がりしてるのは5年前前後の販売では、と思うんだけどね。
値下がりしてる１億以上の定借ってまさにプチバブルの頃のじゃないかな。ガーデンフォレストとか。

ここは10年くらいで売るならさほど損にはならなそう。

[911: 匿名さん]

同じ時期の個体差より時期による差の方が大きそうです。
10年前購入ならどんな物件でも大きな含み損にはならないでしょう。