パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[707: 匿名]

事実南麻布は金持ちランキングで一位だからねえ

[708: 匿名さん]

MR訪問済です。
用途地域は準工業と一部商業を跨ぐ立地で、公開空地・東側公園提供と更に道路を挟んだ北側のパークリュクス用敷地を公園提供することで、この敷地の容積を上げ、１４階まで稼いだと聞きました。

かなり無茶していますが、言い換えると他の辺りの土地で、この高さを作ることはなかなか困難ということ理解で良いのでしょうか？
周りの建物も５～７階建てが多いようなので、すると比較的上層階がなんかお得のような。
でも低層が凄い倍率付いたと聞き、価格表見ましたがそんなに価格差も無いような・・・

[709: 匿名さん]

震災、エレベーター数、利回りが影響しているんですかねえ、、、

[710: 匿名さん]

すぐとなりに同じくらいの高さのイトーピアがあるよ…
1階上がると50万円アップ。高いと見るか安いと見るか。

[711: 匿名さん]

他の所有権マンションですが、そちらでも低層が人気だと営業さんから聞きました。
震災でエレベーターが長時間止まった経験をした人も少なくないのかも。
また定借で投資目的だと低層の方がお得でしょう。

[712: 匿名]

ハウスマヌカン憧れ

[713: 匿名さん]

投資目的なら低層でしょうし、定期借家に抵抗がない人は、
割と金銭感覚がしっかりしている人だと思うから、
名より実をとる低層の方が人気なのかもね。

これが所有権だったら逆になったのかもしれません。

[714: 購入検討中さん]

週末について、月内の来場予約はもういっぱいだって言われた。
すごいな。モデルルームすら見に行けない人気っぷりなのかよ。

[715: 匿名]

名より実なら無理して汚い都心になんか住まないよ。

[716: 匿名さん]

７０８です。
みなさんありがとうございました。
納得です。

７１０さん
そうですよね。
イトーピアさんもどうやって容積確保したのか・・・
（GoogleMapでしかみていませんが、そんなに建蔽率に余裕を持たせているとは見えなかったので）

個人的には眺望が抜けている住戸がまだいくつかあり、狙ってみようかなと思っていましたが、
利回り考えると確かに。。。

ただ、管理費、地代などすべて面積当たりなので、上層とは言わないまでも中層から少し上の住戸はお得かなと
勝手に思い、狙ってみようかと思います。

まあ、外れたら他を探します（負け惜しみ？）

[717: 匿名さん]

眺望最重視ならここはリスキー。
今はよくても15年後も今のままならラッキー、くらいの感覚のほうが。

[718: 匿名さん]

７１７さん
＞眺望最重視ならここはリスキー。
＞今はよくても15年後も今のままならラッキー、くらいの感覚のほうが。

ありがとうございます
そうですね、営業さんにも同じような趣旨のこと言われました。

価格表見ていると、眺望が反映されていないように感じたので、
前に建物が建つまでお得？比較的立ちにくいのは何階以上？
と思い、どれくらいラッキーが期待できるのか都合の良い妄想してました。

都心のマンションで、タワーでもないので、眺望はラッキー程度
下手すると竣工前に着工されるかも、くらいの気持ちで改めて検討します。

[719: 匿名]

要するに都心は住む場所じゃなく、働くところということですね。良好な住環境なんて望むべくもなく、今のささいな環境でさえ保証されない工業用地ですから。

[720: 匿名さん]

プラウド駒場のような悲惨きわまりない事例もあるから、
周辺環境についてはよくよく調査、あるいは、周辺環境
が変わりにくい場所を選ぶ必要があるね。

夢のマイホームが悪夢に変わることがないよう、気をつけよう。

[721: 匿名さん]

あれは本当に気の毒。

[722: 不動産購入勉強中さん]

どなたか、本日のファイルアンサーお願いします

[723: 匿名さん]

ここはどうでしょう。周辺の変化、という意味で。
さすがにホームレス収容施設はないだろうけど、
高層マンションとかは十分ありそう。

[724: 購入検討中さん]

モデルルーム、土日は予約いっぱいって言われた。平日休み取るしかないのかな。
てかなんでそんなに人気なの？見に行けなくて二期登録できなかったってのだけは避けたい。

[725: 匿名さん]

9月下旬から2期開始だからそんなに焦んなくても。

[726: 匿名さん]

ここの”登録開始”は気を付けた方がいいよ。
キャッシュ一括ならぎりぎりでもいいけど、多少でもローン引くなら9月頭には住戸決めて、仮審査通しておかないと。

あと、この後一期購入者のオーナーズスタイリングの打ち合わせが大量にあり、
結局MRやスタッフは残らないといけないだろうから、二期は事前に購入意思の入った住戸しか出さないんじゃないかな。

[727: 匿名]

どうしても買いたいなら、早くモデルに行って購入意思と購入資金があることを示して、営業マンと握るのが一番。

[728: 匿名さん]

同じ価格の所有権物件と比べて中古の値下がりが大きいのが定借のデメリットだと言われてるけど
ここはもとが割安ということもあり10年後くらいなら下手すると同価格の所有権物件より高く売れるかも。

[729: 匿名さん]

自立支援センターの件、不勉強で知りませんでした。

検索すると、港区にも平成２２年に出来ていたのですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/08/20k83400.htm
港区海岸３－１６－８

５年間ということで、平成２７年８月まで。
ブロック（４区単位）で持ち回りなので、平成４２年に再度港区のどこかに出来るわけですね。

[730: 匿名さん]

今年上半期で最も人気の物件は、ここになるんじゃないかな？

他で、ここまで一次で捌けた物件ないよな。

俺は買わなかったけど。

[731: 購入検討中さん]

>>726
そうなんです。出遅れたのも痛いんですが、仮審査通しておかないと担当者も敬遠されそうですからね。
ですので8月中に行っておきたかったんですが、平日休みとらないと厳しそうです。

仰るとおり、一期のオーナーズスタイリングの打ち合わせがたくさん入ってるみたいです。

[732: 匿名]

730
ダマで買った人が多くてビックリしたよね
前日まで「空いてる」とか投稿されてて、フタ開けてみれば7割近く売り切ってた

上半期もっとも悲惨だったのはプラウド駒場かな。

[733: 匿名さん]

プラウド駒場のこと、ここではじめて知りました。

ホームレス施設がいわゆる嫌悪施設とは思いませんが、このスレで散々指摘されていたマンションの資産価値などというものはコントロールも予測も不能ということが良くわかりました。

そういう意味では定借のような初期投資を抑制した取得方法は良いのかもしれないと思いました。
私は残念ながら購入できませんが、購入された方は良い物件を取得されたと思いますよ。

[734: 匿名さん]

プラウド駒場は、不意打ちだけに、悲惨度は相当なものがあるよね。

[735: 匿名さん]

駒場はあの差別的、感情的な反応みると全く同情出来ないけどね
むしろザマ見ろとしか思えないほどの酷い反応

[736: 匿名]

あちらは高IQの方々に人気のエリアですから、価値観がちがいますね。

[737: 匿名さん]

他のマンションのことはいいとして
ここも用途地域としては何ができてもおかしくないくらいの心構えでいたほうがよいと思います。

[738: 匿名さん]

どなたか第二期の状況知っている方いませんか？
まだ申込みのない部屋とかあるのでしょうか？
もしあれば、東西南北？中層階のみ？

[739: 購入検討中さん]

>>738さん
第二期の申し込みは9月下旬からです。
ただ、一期と一期二次の人気っぷりを見ると、どの部屋も抽選にはなると思います。

9/5までモデルルームを見ることも厳しいので、今はとても静かですね。

[740: 匿名さん]

第一期は、以下の人気順だったように思います（我が家は抽選落ち）。

西≧北西角＞北＞＞南＞＞＞＞東

西と北西角は、ほぼ完売。

南が狙い目のような気がします。リセールバリューの面でも。

方角による人気が、一般的な物件とは大きく異なるのが、このマンションの大きな特徴だと思います。


我が家は、少しでも確立を上げたいので、東側を申し込もうと思います。

[741: 738]

739さん、740さん、
情報をありがとうございます。

[742: 匿名さん]

この物件、向きの選定難しいですよね・・・
一期の売れ行きがかなりマニアックで、倍率がイマイチ読みにくい。

７４０さんのおっしゃる通り、東が比較的狙いやすそうですが、
人気の南向きが残っているには、決して南向きが悪いからでなく、
他の向きが余りに安すぎるのかな～と思いました。

[744: 匿名さん]

743
何があったのでしょう？
スレざっと見ましたが、よくわかりませんでしたので。

[745: 購入検討中さん]

ホームズのプレスリリース見てこの物件知りました。

二期に間に合うようにモデルルーム行こうと思ったら、長期夏期休暇で繋がらず…。
完全に出遅れですね、焦ります。二期向けの営業が開始したらすぐに行こうと思っています。

[746: 匿名]

最近、静かですが、いよいよ週末から二期が始まりますね。

定借の良さを生かした良い物件だと思います。

広告も抑え目な感じなので、既存購入希望者だけで、残りも売り切る自信が伺えますね。私も、頑張ります。

[747: 匿名さん]

低層階で桜の前ってうらやましいですねえ。
でも冬には枯れちゃうし毛虫が怖いか。
あまりに静かなもんでつぶやいてみました。。。

[748: 匿名さん]

竹ブームというのもあるみたいですよ。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1297.html

[750: 匿名さん]

この規模では1期で45%以上販売、というのが人気の目安だそうですがここは一期で75%。
かなりの人気と言えそうですね。

[751: 匿名さん]

>>749
じゃなくて、竹は冬枯れしないからでしょ。

[752: 匿名さん]

あっちゃんはどこに住んでいるのでしょうね？

＿＿＿
http://www.narinari.com/Nd/20120918967.html

同誌に掲載された「仰天スクープ撮！ 国民的アイドル前田敦子 深夜の『お姫様抱っこ』」は、涙の卒業から1週間後、東京・麻布十番での“合コン”と、佐藤が前田を自宅マンションに送り届けるまでを伝えた内容。

[753: 購入検討中さん]

モデルルームは週末の予約は激戦区。平日休みとるしかない。
ってか今から動き出すのはちょっと遅いのかな？

[755: 匿名]

定期借地のよいとこって？

[757: 購入検討中さん]

都心ならパークホームズ南麻布、郊外ならプラウド船橋が今のところ今年の人気物件だったね。

[758: 匿名さん]

＞７５５　内容の良いマンションがとにかく安く購入できるというのがまずメリットでしょうか。

こちらの条件を元に私が考えていますのは、相場より安くてそれでいて駅に比較的近く、相場で購入できる通常の間取りよりも平均以上に広い、といった点が主です。

すみません、これは個人的にこの点に良さを見出しただけですので、他の地域の定借物件にも同じく言えるメリットかどうかはわかりませんが。

[759: 匿名]

残りは25％ほどのようですが２期でどれくらい売り出すんでしょうかね。３期以降はあるんでしょうか。
定借とはいえ、南麻布でこの価格というのは惹かれるものがあります。

[760: 匿名]

この物件の売れ行きみると、日本人の土地に対する考え方も、かなり変化してきてるのを実感しますね。

武家社会の時代から土地にこだわってきたのが日本人のDNAだと思ってましたが。

それにしても、立地、価格、プランも総合的にみて、良い物件ですよ。ここは。

[762: 購入検討中さん]

戸建ならともかく、マンションの土地は所詮「共有」ですから所有権に拘ってもあまり意味が無く思えます。
あとはさんざん議論されている、定借期間と価格のバランスをどう考えるか、ということでしょうね。

ここは（あくまでも他の都心の定借物件との比較でですが）、地代含めてもリーズナブルに見えますね。

[763: 匿名さん]

本日サロンに行って参りました。
ずばり魅力大！

希望住戸は言えませんが。

1期から申し込んできた方のほうが
有利とか、そういう暗黙のルール
あるのでしょうか？

営業担当とは良い雰囲気だった
ので、チャンスを掴みたいです。

[764: 購入検討中さん]

>>763
高倍率の部屋なら平等にチャンスあると思っていいと思います。
低倍率の部屋は、それとなく「ここは他のお客様が」と言われ、高倍率物件を紹介されることがあるかもしれません。

後者は強引に行っても、厳しいかもしれません（ここの物件に限らずです）

営業としては「土壇場で売れない＝キャンセルになるリスク」を考慮しているので、１期落選してもなお応募してくる方のほうがキャンセルしない確率が高いと考えます。この辺は後のお客さんのほうが不利です。
ですので、低倍率の部屋はそういった事情がある方の購入意思が強い部屋の可能性があります。

ですので、チャンスは十分にありますが、営業担当の方が厳しいことを言った部屋は回避し、すすめられた物件を選んだほうが、購入できるチャンスは多いものと思います。

とは言っても、パークホームズ南麻布の場合は１期の倍率を見ても、２期ともなるとどの部屋も高倍率になる可能性が高いです。
その辺考慮してチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

[765: 匿名さん]

麻布より豊洲の方が便利でしょ

[766: 匿名さん]

＞７６３が言う通り都心の豊洲の方が安心できますね。
財閥系はぼったくりますから。

[767: 匿名さん]

実際抽選ってどこまで公平にやってるんですかね。
まあ属性の良い客を優遇したとしてもビジネスだからしょうがないですけど。

[768: 匿名さん]

抽選回避するのが一番確実だよね。
申込みが入っていない住戸を見つけて、担当さんに早めに資金計画を開示するのがコツ
皆さん書いてある通り、属性が良い人を抽選をなるべくさせずにあてがうのが一番だから。

[769: 匿名さん]

763さん
いい結果が出るといいですね

768さんのおっしゃるとおり、抽選回避するのが一番。
二期も始まったばかりなので、営業マンに申し込みが重複していない住戸を聞いて、強い購入意欲と現実的な資金計画示して、「絶対買うので後は入れないで欲しい」とお願いすれば、対応してくれると思いますよ。

売る方だって、一部屋に何人申し込みいれても、結局客は一人なので、効率的にさばきたいはずなので。

[770: 匿名さん]

定借マンションのマーケットはまだまだ未成熟なので、将来売る可能性のある方は慎重に。

[771: 匿名]

いくら場所が高級住宅地でも…
踊らされて銭失い

[772: 匿名さん]

764さんの言っていることも少しは判りますが、申し込み側の
強い意志で、低倍率だろうが高倍率だろうが、営業担当が他を
進めようが、申込を断行すれば、抽選が公平に行われさえすれば、
有利・不利とかないのでは？

営業担当にそれとなく遠ざけられる雰囲気をしめされようが、
申込はこちらの意志だと思います。



申込を力づくで断られる、ということでしょうか？
それとも抽選で見えざる手が作用するということでしょうか？



ちなみに、豊洲とか論外です。

[773: 匿名]

すでに港区内に購入しましたがここに決めようとしてる人が理解できません
南麻布という地名に踊らされてるのでしょうか？
お金すててるとしか思えないんですが
ちなみに抽選の倍率のためとか言う人いますが違います
羨ましいというよりむしろ憐れで…

[774: 匿名]

773
他物件購入したなら、もはや理解不要では？

港区に購入しながら、この物件購入者にケチつける773さんのことが、羨ましいというより、むしろ憐れで・・・(笑)

[775: 匿名さん]

やっぱり定借で安いってのが魅力デスよね。
でも時期に迷いがあったり。
住宅ローン減税が拡大するんでしょ?
「そうすると長期な還付額が２〜３倍になるかも。ましてや１０００万円規模なら、定借でないもの選べたりしないかな」
と不動産屋である友人から聞いたので。その辺りどうなんでしょう？

[776: 匿名さん]

減税といってもせいぜい消費税アップ分がキャンセルされる程度に落ち着くと思われ。

[777: 購入検討中さん]

>>772さん
私が読んだ本だと、抽選は極めて不公平だと書かれていました（笑）
ですので、>>769さんのように「絶対買うので後は入れないで欲しい」と言われて、営業が守りに入ってる低倍率の物件は、なかなか難しいと思います。

逆に高倍率の物件は、平等と考えられます。

[778: 匿名]

775さん
ローン減税を満額享受できる人は少ないと思いますよ。みんな、どんどん返済しますからね。

先日の日経報道だと、最大15年、0.2%だから、1000万円減税受けるためには、15年間3333万円以上のローン残高が続かないと、満額にはなりません。

[779: 匿名]

778
間違えました
借り入れ3億15年の0.2%で1000万円ですね。
間違ってます？

[780: 契約済みさん]

1期も17倍の部屋があった傍ら、無抽選の部屋もあったからね。
そこに強行申し込みして吉と出るかどうか。

[781: 匿名さん]

＞＞777さん

営業マンの守りがあろうがなかろうが、「強引に」どこでも
申込は出来るのでは（できるはず）と、思っています。

どう守る（申込を拒絶する）、のでしょうか？

[782: 匿名]

4千万からだよね
そんなに倍率あるんですか？
ご主人と奥さんどちらが乗り気なんだろう？
深く考え中です

[783: 匿名さん]

778 779
控除は0.2でなく2%だから、3333万円以上の残高15年続くと満額1000万円。
元利金等30年返済で金利2%だと当初借り入れ6000万円くらいで15年後のﾛｰﾝが3300万くらいなので、満額控除受けられることになります。
が、そんなに借りる人はそんなにないだろうね。

[784: 匿名]

普通に借りる人多いとおもう
4千万から7千万だから

[785: 匿名さん]

そんなに借りるんですか。
資産と両建てにして、ﾛｰﾝ控除取りに来る人はいるとは思いましたけどちょっと驚きました。

[786: 匿名]

普通に平均年収考えればそれくらい借りるでしょ
高収入なら所有権マンション買うと思う

[787: 匿名さん]

私が1期でMRに行ったとき、申し込み済みの部屋は1/3程度だったでしょうか。それでも良いと思う部屋は申し込み済みでしたが、似たような部屋が周辺に空いているので、あえて抽選を選ぶ必要もなく、空いている部屋で意思決定をして手続きを進めました。この時点でも既に最上階角や40xにも高倍率がついていましたが、人気が出ると予想していた人は多くはなかったのではないでしょうか。
1期でも強引に申し込みは出来たはずです。営業さんは、他の申し込みを拒絶するのではなく、がんばって空いている部屋へナビゲートする、みたいなところでしょうか。早くに決断した人への配慮もあるかもしれませんが、営業的な側面が大きいのでしょう。希望に近い部屋が抽選なしでうまく埋まれば双方にとって理想的ですしね。
ですが、もし2期の人気が高いのであれば、1期とは状況が違うように思います。

[788: 購入検討中さん]

>>781
申し込みはできますよ。当選させてもらえるかはわかりませんけど。
この物件に限らない話なので、スレチになってきちゃいますね。

[789: 匿名さん]

考えようによっては、営業担当が
「そこは既に数倍ついてます」と
言ってきた場合、「一倍」を守っ
ているかもしれませんね。

営業担当と仲良くなることも重要
ですが、駆け引きも重要。

子供がいるので、3ＬＤＫに拘る
と、東側で勝負。かしら。

[790: 匿名さん]

>781
藤沢侑の本を読めば分かるよ。

[791: 匿名さん]

住宅ローン減税で満額１０００万円戻ってくる必要はないと思うけど、１％が２％になるなら、同じ借り入れで倍の還付でしょ?
普通に考えて２年後の方がお得だよ。

[792: 匿名さん]

そのぶん物件価格も上がる訳だか…

[793: 匿名]

本当にここに決めた理由を知りたいです。
一期購入者は年配じゃなく若い方が多いって伺いましたが…

[794: 匿名さん]

二年間の賃料も馬鹿にならない訳で…。
それに、現実的には、引越しのタイミングって、限られていますよね。

あと、人によっては所得制限に引っかかるから、あまり意味ない。これはもう少し高額な物件の検討者についての話ですが。

[795: 匿名さん]

>>793
どこの物件も同じで、それは人それぞれでしょう。低層階は利回りが良いので投資目的の人や、あえて所有権ではなく定借を選んだ人、近くに慶応もあるので教育、三井のブランド、地名、その他いろいろでしょう。少なからず人気の理由は価格にもあり、申し込みをする人はこの坪単価の理由が定借であることを理解しているはずですので、見方を変えると定借が大きな理由になるかもしれません。定借の見解はさんざんこのスレで語られているので、今更やめましょう。

[796: 購入検討中さん]

モデルルームの夏休みが終わった途端に書き込みが増えたね！
二期締め切りまでがんばってー♪

[797: 匿名さん]

そうか、別に１０００万円満額もらうとかでなく、今年来年の３００万円、２００万円と比べれば多くなるね。

[798: 契約者]

ローン控除は待ったほうが有利ですが、この物件気に入ったので、まあいいかなと。一期一会なところもありますし。

借り入れも10年位でさっさと返す予定なので、税額控除倍でも影響は決定的ではないと思ってます。

[799: 匿名さん]

サッサと返す人には影響が小さい、ゆっくり返す人には影響が大きいってところですね。
でも同じ様に返済した場合で比較すれば基本的に還付額は倍ですね。

[800: 匿名さん]

①住宅ローン減税の拡充ってもう決定したのですか？

②消費税の増税分とあわせてみても、お得ですか？

③中古って、消費税かからないのでしたっけ？そうすると、
拡充後に中古を買うと、結構お得？変動なら金利1％くらいだし、
2％だとすると、1％分運用できちゃいますよね…。

[801: 匿名さん]

↑ちなみに、全くの素人なので、間違っていれば、
遠慮無く訂正して頂けると助かります。

[802: 匿名]

ここにお金使っちゃって大丈夫？
たくさんあればいいが

[803: 匿名]

買ってはいけないマンションとかいう本あったよ

[804: 契約者]

800
まだ、決まってません。
税制改正は来年３月頃きまります。
が、政権次第で何があるか、わかりません。

損得は、購入物件の建物価格と借り入れ額、返済状況でかわります。また、中古でも建物価格には消費税はかかります。

[805: 匿名さん]

消費税がかかるかって話は、
中古か新築かと言う問題ではないのかも。
売主が業者なのか個人なのかの問題ですよね。

売主が個人なら消費税非課税ですよね。

新築なら基本的に売主が業者ですから、ほとんどの場合は課税され、中古なら売主が業者なのか個人なのか確認が必要なんでしょうね。

[806: 匿名さん]

価格表が送られてきました。確かに安いですねえ。
ここみると、大人気で今から検討してももう遅いみたいな感じのコメントもありましたが、自分はここには資料請求すらしていなかったのでまだまだ間に合うようですね。