パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[707: 匿名]

事実南麻布は金持ちランキングで一位だからねえ

[708: 匿名さん]

MR訪問済です。
用途地域は準工業と一部商業を跨ぐ立地で、公開空地・東側公園提供と更に道路を挟んだ北側のパークリュクス用敷地を公園提供することで、この敷地の容積を上げ、１４階まで稼いだと聞きました。

かなり無茶していますが、言い換えると他の辺りの土地で、この高さを作ることはなかなか困難ということ理解で良いのでしょうか？
周りの建物も５～７階建てが多いようなので、すると比較的上層階がなんかお得のような。
でも低層が凄い倍率付いたと聞き、価格表見ましたがそんなに価格差も無いような・・・

[709: 匿名さん]

震災、エレベーター数、利回りが影響しているんですかねえ、、、

[710: 匿名さん]

すぐとなりに同じくらいの高さのイトーピアがあるよ…
1階上がると50万円アップ。高いと見るか安いと見るか。

[711: 匿名さん]

他の所有権マンションですが、そちらでも低層が人気だと営業さんから聞きました。
震災でエレベーターが長時間止まった経験をした人も少なくないのかも。
また定借で投資目的だと低層の方がお得でしょう。

[712: 匿名]

ハウスマヌカン憧れ

[713: 匿名さん]

投資目的なら低層でしょうし、定期借家に抵抗がない人は、
割と金銭感覚がしっかりしている人だと思うから、
名より実をとる低層の方が人気なのかもね。

これが所有権だったら逆になったのかもしれません。

[714: 購入検討中さん]

週末について、月内の来場予約はもういっぱいだって言われた。
すごいな。モデルルームすら見に行けない人気っぷりなのかよ。

[715: 匿名]

名より実なら無理して汚い都心になんか住まないよ。

[716: 匿名さん]

７０８です。
みなさんありがとうございました。
納得です。

７１０さん
そうですよね。
イトーピアさんもどうやって容積確保したのか・・・
（GoogleMapでしかみていませんが、そんなに建蔽率に余裕を持たせているとは見えなかったので）

個人的には眺望が抜けている住戸がまだいくつかあり、狙ってみようかなと思っていましたが、
利回り考えると確かに。。。

ただ、管理費、地代などすべて面積当たりなので、上層とは言わないまでも中層から少し上の住戸はお得かなと
勝手に思い、狙ってみようかと思います。

まあ、外れたら他を探します（負け惜しみ？）

[717: 匿名さん]

眺望最重視ならここはリスキー。
今はよくても15年後も今のままならラッキー、くらいの感覚のほうが。

[718: 匿名さん]

７１７さん
＞眺望最重視ならここはリスキー。
＞今はよくても15年後も今のままならラッキー、くらいの感覚のほうが。

ありがとうございます
そうですね、営業さんにも同じような趣旨のこと言われました。

価格表見ていると、眺望が反映されていないように感じたので、
前に建物が建つまでお得？比較的立ちにくいのは何階以上？
と思い、どれくらいラッキーが期待できるのか都合の良い妄想してました。

都心のマンションで、タワーでもないので、眺望はラッキー程度
下手すると竣工前に着工されるかも、くらいの気持ちで改めて検討します。

[719: 匿名]

要するに都心は住む場所じゃなく、働くところということですね。良好な住環境なんて望むべくもなく、今のささいな環境でさえ保証されない工業用地ですから。

[720: 匿名さん]

プラウド駒場のような悲惨きわまりない事例もあるから、
周辺環境についてはよくよく調査、あるいは、周辺環境
が変わりにくい場所を選ぶ必要があるね。

夢のマイホームが悪夢に変わることがないよう、気をつけよう。

[721: 匿名さん]

あれは本当に気の毒。

[722: 不動産購入勉強中さん]

どなたか、本日のファイルアンサーお願いします

[723: 匿名さん]

ここはどうでしょう。周辺の変化、という意味で。
さすがにホームレス収容施設はないだろうけど、
高層マンションとかは十分ありそう。

[724: 購入検討中さん]

モデルルーム、土日は予約いっぱいって言われた。平日休み取るしかないのかな。
てかなんでそんなに人気なの？見に行けなくて二期登録できなかったってのだけは避けたい。

[725: 匿名さん]

9月下旬から2期開始だからそんなに焦んなくても。

[726: 匿名さん]

ここの”登録開始”は気を付けた方がいいよ。
キャッシュ一括ならぎりぎりでもいいけど、多少でもローン引くなら9月頭には住戸決めて、仮審査通しておかないと。

あと、この後一期購入者のオーナーズスタイリングの打ち合わせが大量にあり、
結局MRやスタッフは残らないといけないだろうから、二期は事前に購入意思の入った住戸しか出さないんじゃないかな。

[727: 匿名]

どうしても買いたいなら、早くモデルに行って購入意思と購入資金があることを示して、営業マンと握るのが一番。

[728: 匿名さん]

同じ価格の所有権物件と比べて中古の値下がりが大きいのが定借のデメリットだと言われてるけど
ここはもとが割安ということもあり10年後くらいなら下手すると同価格の所有権物件より高く売れるかも。

[729: 匿名さん]

自立支援センターの件、不勉強で知りませんでした。

検索すると、港区にも平成２２年に出来ていたのですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/08/20k83400.htm
港区海岸３－１６－８

５年間ということで、平成２７年８月まで。
ブロック（４区単位）で持ち回りなので、平成４２年に再度港区のどこかに出来るわけですね。

[730: 匿名さん]

今年上半期で最も人気の物件は、ここになるんじゃないかな？

他で、ここまで一次で捌けた物件ないよな。

俺は買わなかったけど。

[731: 購入検討中さん]

>>726
そうなんです。出遅れたのも痛いんですが、仮審査通しておかないと担当者も敬遠されそうですからね。
ですので8月中に行っておきたかったんですが、平日休みとらないと厳しそうです。

仰るとおり、一期のオーナーズスタイリングの打ち合わせがたくさん入ってるみたいです。

[732: 匿名]

730
ダマで買った人が多くてビックリしたよね
前日まで「空いてる」とか投稿されてて、フタ開けてみれば7割近く売り切ってた

上半期もっとも悲惨だったのはプラウド駒場かな。

[733: 匿名さん]

プラウド駒場のこと、ここではじめて知りました。

ホームレス施設がいわゆる嫌悪施設とは思いませんが、このスレで散々指摘されていたマンションの資産価値などというものはコントロールも予測も不能ということが良くわかりました。

そういう意味では定借のような初期投資を抑制した取得方法は良いのかもしれないと思いました。
私は残念ながら購入できませんが、購入された方は良い物件を取得されたと思いますよ。

[734: 匿名さん]

プラウド駒場は、不意打ちだけに、悲惨度は相当なものがあるよね。

[735: 匿名さん]

駒場はあの差別的、感情的な反応みると全く同情出来ないけどね
むしろザマ見ろとしか思えないほどの酷い反応

[736: 匿名]

あちらは高IQの方々に人気のエリアですから、価値観がちがいますね。

[737: 匿名さん]

他のマンションのことはいいとして
ここも用途地域としては何ができてもおかしくないくらいの心構えでいたほうがよいと思います。

[738: 匿名さん]

どなたか第二期の状況知っている方いませんか？
まだ申込みのない部屋とかあるのでしょうか？
もしあれば、東西南北？中層階のみ？

[739: 購入検討中さん]

>>738さん
第二期の申し込みは9月下旬からです。
ただ、一期と一期二次の人気っぷりを見ると、どの部屋も抽選にはなると思います。

9/5までモデルルームを見ることも厳しいので、今はとても静かですね。

[740: 匿名さん]

第一期は、以下の人気順だったように思います（我が家は抽選落ち）。

西≧北西角＞北＞＞南＞＞＞＞東

西と北西角は、ほぼ完売。

南が狙い目のような気がします。リセールバリューの面でも。

方角による人気が、一般的な物件とは大きく異なるのが、このマンションの大きな特徴だと思います。


我が家は、少しでも確立を上げたいので、東側を申し込もうと思います。

[741: 738]

739さん、740さん、
情報をありがとうございます。

[742: 匿名さん]

この物件、向きの選定難しいですよね・・・
一期の売れ行きがかなりマニアックで、倍率がイマイチ読みにくい。

７４０さんのおっしゃる通り、東が比較的狙いやすそうですが、
人気の南向きが残っているには、決して南向きが悪いからでなく、
他の向きが余りに安すぎるのかな～と思いました。

[744: 匿名さん]

743
何があったのでしょう？
スレざっと見ましたが、よくわかりませんでしたので。

[745: 購入検討中さん]

ホームズのプレスリリース見てこの物件知りました。

二期に間に合うようにモデルルーム行こうと思ったら、長期夏期休暇で繋がらず…。
完全に出遅れですね、焦ります。二期向けの営業が開始したらすぐに行こうと思っています。

[746: 匿名]

最近、静かですが、いよいよ週末から二期が始まりますね。

定借の良さを生かした良い物件だと思います。

広告も抑え目な感じなので、既存購入希望者だけで、残りも売り切る自信が伺えますね。私も、頑張ります。

[747: 匿名さん]

低層階で桜の前ってうらやましいですねえ。
でも冬には枯れちゃうし毛虫が怖いか。
あまりに静かなもんでつぶやいてみました。。。

[748: 匿名さん]

竹ブームというのもあるみたいですよ。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1297.html

[750: 匿名さん]

この規模では1期で45%以上販売、というのが人気の目安だそうですがここは一期で75%。
かなりの人気と言えそうですね。

[751: 匿名さん]

>>749
じゃなくて、竹は冬枯れしないからでしょ。

[752: 匿名さん]

あっちゃんはどこに住んでいるのでしょうね？

＿＿＿
http://www.narinari.com/Nd/20120918967.html

同誌に掲載された「仰天スクープ撮！ 国民的アイドル前田敦子 深夜の『お姫様抱っこ』」は、涙の卒業から1週間後、東京・麻布十番での“合コン”と、佐藤が前田を自宅マンションに送り届けるまでを伝えた内容。

[753: 購入検討中さん]

モデルルームは週末の予約は激戦区。平日休みとるしかない。
ってか今から動き出すのはちょっと遅いのかな？

[755: 匿名]

定期借地のよいとこって？