パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[64: 匿名さん]

>この物件は、定期借地のメリットを上手く引き出していると思います。

その心は？

[66: 匿名さん]

＞＞５８さん
定期借地権付き物件の最大のメリットは所有権の物件に比べて価格が安い事、
デメリットは更地に戻す費用が必要な上、資産価値が低い。高齢期になってから
住戸を失う可能性があるなどがあげられる様ですね。
万が一売却を途中でしなくてはならなくなった場合、売却する時からあと何年と
制限があるので苦労するかもしれませんね。

[67: 購入検討中さん]

地代がまだ分からないから判断が難しいけど、リセールどうなんでしょ？やはり５０年だと短いし厳しいのでしょうか？

[68: 購入経験者さん]

定借というだけで、かなりマイナス。
地代の高低とか関係なく、足元見られて
買い叩かれたりする。やめておいたほうがいい。

あと定借自体、歴史が浅いのでなんとも言えないが、
年数が経てば経つほど、つまり期限に迫れば迫るほど、
無価値になる。

業者が宣伝しているようなヴィンテージマンションの
なら、３０年以上たっても普通に高額で売れたりする
だろう。定借の場合、この可能性がゼロ。

[69: 匿名さん]

そのとおり。定借はやめておきな。いいことないよ。

ちなみに、定借に関するデメリットは広尾ガーデンフォレストの
スレをみれば、繰り返し繰り返し記載されているので、そちらを
みるといいのではないかな。

なんで、定借を買う人がいるのか、自分には理解できません。

ちなみに、少し前に、1億円の所有権買うより、
7000万の定借＋3000万円の現金の方がいい、という書き込み
があったけれども、それもどうかね？

3000万円の現金を30年間、上手く運用できるかな？

[70: 匿名さん]

う～ん。けどシティタワー品川みたいな事例もあるし、一概に定借＝不人気とは言えないのでは。

[71: 匿名さん]

どうせマンションの資産価値なんて･･･って人には需要もあるよ。
家にかかるコストは安いほうが他に金をまわせるしね。

[72: 購入経験者さん]

そりゃ安くすれば人は来るに決まってる。
別に不動産に限った話じゃないけどな。

要はどれだけ下げさせられるかが問題なわけで、
人気があるかどうかと、どれだけ売主として利益が
上げられるか（損しないか）は別の次元の話だよ

[73: 匿名さん]

結局、値段次第ということですか。。。

まぁ、そりゃ、そうですよね。安ければ、買う。

高ければ、買わない（買えない）。

[74: 匿名さん]

リセールも相場より安く出せば売れる。つまり全ては地代次第。

[76: 匿名]

建物代にちょいプラスなら普通に買いだと思うよ。このくらいの建物なら50平米で3000万円はまずしないからそれに借地の前払いのプラス分なら。

[77: 匿名さん]

マンションの資産価値を問題視する人が地代や壊し料まで払っても、って思うかなぁ。

[78: 匿名さん]

定借はローンがつきにくいですからね。
新築分譲時は提携ローンがあると思うけど、中古になると市中の銀行では断られるか、金利優遇とか受けられないことが多いです。

[80: 匿名さん]

すみません、南麻布の魅力ってなんでしょうか？

ライフステージによっても違うのかもしれませんが、街の魅力って、住居選びにとても重要だと思うので。

[82: 匿名さん]

>80
ちょっと気の利いたお店（飲食店）があるけど落ち着いた雰囲気は残ってて、六本木などにも行きやすいけど、六本木ほどお高くないところが魅力でしょうか。ひとり暮らしの大人の男性が好むイメージあります。女性は麻布よりも代官山とか白金のほうが好きそう。

[83: 匿名]

神宮前とか、どうするんだろうね・・・

[84: 匿名さん]

>83
あっちはパークコート。
こことは客層が違いますよ。

[86: 匿名さん]

南麻布周辺のメリットの一つに、有名幼稚園（若葉会、みこころ幼稚園
愛育幼稚園、南部坂幼稚園等々）やpreschoolの豊富さが挙げられると
思います。有名な幼児教室も多いですね。

ただ、ちょっと検索しただけでも、preschoolは、初年度300万円
くらいかかりますね。需要があるというのが、ある意味恐ろしい…。

ABC International School Tokyo
　http://www.abcinternationalschool.com/

The Montessori School of Tokyo
　http://montessorijapan.com/

Willowbrook International School
　http://www.willowbrookschool.com/

[88: 匿名]

>>84
あ、いや、なんていうか、神宮前は定借のマイナス面が最大限に出ちゃってる物件かなと思って。
三井も勉強してるから、こちらはもっと現実的な価格で出してくると思う。ホームズだからという
だけじゃなくて、事業として地に足ついたものを目指すのではないかと。

[90: 匿名さん]

最近、この辺りのマンション販売が多ような気もするな。

[91: 匿名さん]

麻布に住みたいって人はいくらでもいるからね。

[92: 匿名さん]

86さん
有名幼稚園に入れたくて近隣にマンションを購入する人も多いそうですね。南麻布周辺の幼稚園だと
一番人気があるのはどこなんでしょうか。愛育幼稚園へ友人の子供が通っていますが、保育料が年間
42万円。2回にわけて支払う事も可能だそうですが、月々払うシステムではない様ですね。
有栖川公園が真横にあるし環境的にはすごくいい様です。人気がかなりありますが、徒歩通園可能な
地域に住んでいる人が優先的
な感じが毎年ある様です。

[93: 主婦さん]

私が幼い頃、学校環境のいいほうに住む理由で両親が引越しを決意してくれたことを思い出します。

その経験があるおかげで学校選択を中心に据えて物件選びをするご家庭のことは、とても良い判断のように思うときもありますね。今、親になって思うことはやはり同じことで、小学校をどこに通わせるか、これは近い時期に課題として逃れられないことですから、私も真剣にマンションを検討している次第です。

[94: 匿名さん]

年間42万円って保育園より安いですね。殺到するのもうなづけます。

[95: 匿名さん]

パークホームズシリーズは、何件か内覧したことがあるのですが、収納スペースが多めで良いと思います。

[96: 匿名]

今週から始まった物件説明会にいらっしゃった方がいれば感想を教えて下さい。

[97: 匿名さん]

地代はどれくらいでしょうか？

[98: 購入検討中さん]

昔の古川池を埋め立てた場所ですよね・・・
賃貸を考えれば価格は魅力的だけど、地震対策とか、どうなってるんだろう？

[99: 匿名]

数百年前に池だったからといって、特別なことはしていないでしょう。
震災前に、池を埋め立てた場所に立っているマンションを売却しました。
そこは液状化ﾘｽｸありだったので、今なら売るのがかなり難しいと
仲介業者から聞きました。よかったですねという業者もいた･･･。

[100: 匿名]

旧麻布区新網町は被害がひどかったとの記録あり。
気になるなら関東大震災被害を調べてください。
自分で過去の被害を見て判断するしかないでしょう。

[101: 匿名さん]

>86
>92

芸能人のお子様も結構、通われていますよね。
親が徒歩で見送りに来ることも結構あったりで、
土地柄を感じます。

[102: 匿名さん]

定借だから、買っちゃダメでしょ。どんなにへぼくても、所有者のほうがまし。

[104: 匿名]

説明会に行ってきました。
定借と所有権の５０年間総費用は定借が安いという予想で、所有権はいずれ建て替えの問題が
生じるという説明がありましたが、借地契約期間終了後、生きていれば買い替えや賃貸に
移動する必要があり、そこでは割高になる可能性があるでしょう？と、不都合なところを
隠す印象を受けました。
但し、震災前なら数百年前は池があった湿地帯だと知らされなかった可能性があり、今は土地の
歴史を数百年単位で理解して選べるのがﾒﾘｯﾄだと考えます。実際、昭和３０年代に池を埋立てた
場所の三井マンションは、その事実を重要事項説明や営業の口頭のどちらでも触れていなかったので、
個人的には大きな進歩だと評価します。（通知義務がない以上は気づかないほうが間抜けだったんでしょう）
第６代首相松方邸だったことや、現在の土地所有者が手放さないいい場所だというのが謳い文句ですが、
関東大震災当時のこの場所の被害状況を確認したいと思いました。

現地に行くと、駅からマンションまでの徒歩ルート近くを通る首都高がとても老朽化して見えました。
これから建築するマンションの安全性は問題ないと考えたいですが、首都高はおそらく埋立地の上に
あるので１９９５年の阪神高速のようになるかもしれないと思いながら見ました。万一高速が
倒壊しても、パークホームズの建物に影響しないであろう距離があることも確認してきました。
購入はこれから考えますが、人気が高いそうなので、こんなにぶつぶつ言う客は向こうが願い下げかも
しれませんね。

[105: 匿名さん]

人気物件の検討に参加できるようになったのは光栄なことだなーって思います。
頑張って貯金してきて良かったーって今ほんとにシミジミ。

＞95

収納の多さは助かります。たまたまですがパークホームズを希望に選んで良かったのかも。ほんと片付かない一家なんですよ恥ずかしながら。せっかく広めのところに住んでも全然それを生かせなくて。詰め込めむだけでもいいので収納場所の数と容積にはこだわりたいところです。

[106: 匿名]

地代はおいくら？

[107: 匿名]

１０４です。
地代、解体積み立てがそれぞれ１５０円/m2、１３０円/m2と聞きました。
少々高いと感じましたが、申し込みする方向で検討しています。

[108: 匿名]

投資用に買う方いませんか？

[109: 匿名]

転売は厳しいけど賃貸狙いの人ならいそうだね。地代も計算に入れて利回りどのくらいでしょ？

[110: 匿名さん]

地代入れた賃貸利回りはたぶん6％くらいだと思います。
麻布周辺は賃貸物件多いからこのへんは麻布の中じゃそこまで家賃高くないので。

[111: 購入検討中さん]

本当に人気物件になるのかね。一生住むならいいかも。ていしゃくで転売は安くしないと売れないよ。

[112: 匿名さん]

私は一生住みたいと思う物件です。やっぱりそう思っている方多いですよね。

でも定借でもいいので一度住みたいと思えるこの魅力がいじらしいです。。
ほんとどうしたものか、将来をどうするかが一番悩みの種ですよ。

あまりにも永住希望者が増えて、定借撤回という展開にはならないでしょうか。
諦め切れません。他の分譲も見ましたが、それらを圧倒する良さをここに感じています。

もうしばらく様子を見て、どうするか決めたいですね。

[113: 匿名]

築年数たってきたら引っ越したくなるよ。そうなった時に身動きがとれないのはけっこう辛い。

[114: 購入検討中さん]

定借で過去売れ行きがよかったマンションはどんなものがありますかね？

[115: 匿名さん]

有名なのは坪単価120万円の品川シティタワー。
瞬間蒸発したのは品川シティタワーくらい。
大崎とかにもあったけど苦戦してた。

[116: 匿名]

品川のシティータワーは爆安だったからね。参考にはならないよ。ここもそのくらいインパクトある値付けならよかったけど多少安いくらいじゃ定借なら当たり前だし。

[117: 匿名さん]

定借は買っちゃ駄目だよ。うん。駄目。
頼むから買わないでね。

[118: 匿名]

わざわざ買わないようにと助言（？？）に来る暇な方、お疲れ様。
50年後住む場所に困らない、地代総額1千万超が払える、等
デメリットを克服する自信があれば、購入は個人の判断。

[119: 匿名さん]

同じ借地の三菱愛宕虎ノ門も苦戦してるみたいですね

[120: 匿名さん]

シティータワー品川を除けば定借で大人気はなかったと思う。
大崎のブリリアは定借70年だったこともあって
比較的売れるのは早かったけどそれでも中古は苦戦してるし。

ちなみに定借文化がわりと根付いてるのは目黒区の東横沿線。
地主が多いから戸建でもマンションでもけっこうあって
地元の信金とかが住宅ローン用意してることもあって人気もわりとある。

[121: 匿名さん]

環境に惹かれるのですが、資産性がどうなのか悩ましいです。

[122: 匿名]

資産性だけじゃなくて外交上のリスクもあるよ。

[123: 匿名さん]

定借に資産性を期待してはいけないよ。
同時期に高い値段で買った所有権のマンションより、
価格差を考慮しても安くなるのが定借だから。

定借が成り立つのってめったに出ない希少立地だけど安いとか
現金でもいいからすぐにでも買いたいって思わせるほどの
メリットがないとなかなか難しいと思う。

[124: 匿名さん]

そういうこと。定借は買っちゃダメ。
所有権マンションを持っている俺の勝ち。

[125: 匿名]

シティータワー品川の坪120くらい安ければいいけどね。少し安いだけなら所有権選ぼう。

[126: 匿名さん]

環境良くても、住みたくなる物件でも、定期借地に
手を出すと、後悔するよ。所有権マンションにして
おいた方がいい。

俺、高速脇のタワマンで、正直、音とか空気とかアレ
だけど、所有権でよかったと思っている。定期借地
と聞くと、勝った！と思えるんだよね。

口に出さないけど、これ、所有権マンション住人の本音。

[127: 匿名]

正直あれと思うのもちょっと嫌ですね

[128: 匿名さん]

定期借地が話題になっていますね。
定期借地が有名になったのは、平成18～19年に販売開始された広尾ガーデンフォレスト
だった様ですね。メリットとしては、物件自体が通常の分譲価格の3割から4割は安い、
固定資産税がかからないという事ですね。固定資産税がかからないのはかなりメリットですよね。
新築の場合、はじめの５年間は半分ですみますが、それ以降はまるまる個人で払わなくてはいけませんから
ローンに管理費に固定資産税と結構な額になりますよね。

[129: 匿名]

んー、建物分は固定資産税がかかる
マンションは建物の比率がでかい
この辺は触れておいた方がいいのでは？

[130: 匿名さん]

>>128 かなり参考になりました。今までは漠然としてて定借だといずれ出て行かないといけないんだ･･･ということしか考えてなかったのですが、

>>分譲価格の3割から4割は安い

というのはコレ全然気付かなかったです。これがこのマンションの元々の価値なのだと思っていて。ということは仮に定借で無かった場合、物件の仕様や立地に関してはもっとお値が張るということですよね、その価格で考えると内容にはとても魅力を覚えます。

また、将来の他への引越しなど、明確なスケジュールがあるご家庭なら、こちらでも問題ないのだろうということも考えました。

[131: 匿名さん]

頼むから定期借地は買わないでくれ。
俺、所有権マンションなんだよ。

[132: 匿名さん]

もうちっと詳しく頼むよ。意味わかんねーし。

[133: 匿名]

１２８を意訳、というか裏返せば、所有権物件の３，４割引き相当なら検討ゾーンだと
いうことでもある。そうは思えない定期借地物件は今市場にあふれている。

土地は借地なので固定資産税がかからない（土地の所有者が払う）が、
代わりに地代は発生するし、
建物は借り物じゃなくて所有権になるのだから、建物の固定資産税は払わなきゃならない。
と思うのだが？

[134: 匿名さん]

難しいことはかんがえないで、やめておきな。所有権で買える範囲で妥協するのがいいよ。

[135: 購入検討中さん]

RMを見に入れた方、感想をお願い致します。

[136: 物件比較中さん]

エレベーターが何気にいい位置にありますね.
皆さんそんなに気にしてない部分かな...

今住んでるところは乗るまでの距離が長くて若干の不便を感じていたんです,
気にしない方のほうが多いと思うけど,私はこれは嬉しいポイント.

麻布十番商店街,
一日じゃ見学し切れないかも,
MRと分けて何度かこの街に訪れようと思います.

[137: 匿名]

定借は絶対反対というご意見を言い続けてる人、意味がわからない。
検討者ではないでしょ？

まじめに検討すると、麻布十番でこの価格は魅力的だし、我が家には
関西に所有権の実家があり、50年後の住処はいちおう心配なし。
他の候補物件と比較中で、ややリード。

但し、いい土地だから土地所有者が手放さないところが多いと
いうのは、いささか言いすぎ。そういうところもあるでしょうが、
過去に見た定借物件は資金繰りに苦しい神社仏閣の土地でした。
売りたくても売れない事情付の土地と考えた方が無難でしょう。

[138: 匿名さん]

この週末にMR見て来ました。最初にオープニングムービーを見た後に70Cへ。

第一印象は「狭い」。それもそのはず、70㎡弱の住戸に、
一度に4組を投入したため、夫婦、子供、販売員×4の15名程がひしめき合い、
モデルルーム特有の壁面の鏡に反射して、異様な混雑ぶりを演出する結果に。
これは別の機会にもう一度見てみないと正常な判断ができなさそうです。
オペレーションとしては、30分毎に4組ではなく15分毎に2組程度に分散させるか、
先に一部の参加者を模型の部屋に誘導して頂く方が良かったと思います。

設備面については、基本的なツール類は全て揃っている印象。
賃貸組を意識したのかキッチンのカップボードが備え付けであるなど、
家具の持ち込みが最小限となるような作りとなっていました。

80Cについては部屋を1LDK+DENという変則的な作りにしてあり、
あまり参考になりませんでした。

[139: 匿名さん]

定借やめておけという意見もわからなくはない。定借と購入物件に５０年住んで解体するケースで比較してみる。修繕や解体費用は同額という前提。

今回の定借物件：
建物・先払い地代５０００万円＋後払い地代５００万円＝合計５５００万円。５０年後の価値はゼロ。

同金額の購入物件：
建物代３０００万円＋土地代他２５００万円＝合計５５００万円。５０年後は土地代バリューあり。

後者の購入物件は管理組合で合意さえ成立すれば、解体してタワーマンション化する等して、追加費用無く新築化できる可能性も残る。５５００万円あれば、麻布で同規模は無理でも、その他の利便性の良い土地でそれなりの物件を購入できる余地はあり。

こう考えると、麻布という土地に特別なメリットを感じる方々（勤務地至近、子育て環境、通院都合等）以外にとっては本物件どうなのかなと。値段設定も格安ではなく検討ラインすれすれな感じがする。

[141: 匿名さん]

>139
定借がダメなのはそういう建替とかじゃなくって中古で売るときだから。普通は古くなってきたり、仕事の都合だったりで住み替えたくなる場合もあるが定借マンションの場合は居住年数が減っていくのと対応してる住宅ローンが充実してないから、資産の目減りが顕著なので安く売らなきゃいけない可能性が高くなる。賃貸に出せばいいけどそれで新たなローン組めるとは限らないし。浮いた金を全額貯金して2軒目買える家計なら問題は少ない。

[142: 匿名]

５０，６０平米台だと賃貸と時に自らのセーフハウスとして使うにはしっくり来るかな。
そういう層はある程度集められると思うけど、広いプランは家族暮らしを意識してる
感じがある。
一人、二人暮らしならともかく、家族連れで、都心の箔を優先して定期借地権に
甘んじるという選択は、自分にはしにくいな。それなら都落ちやむなしって人が多数だと
思うんだけど。

[143: 匿名]

苦戦するとみた。

[144: 匿名]

物はいいけど、定借にしては高い。
それでも売れるだろうな。

[145: 匿名さん]

136さん
エレベータの位置は、私も気になるところです。
以前、戸数が多い大規模なマンションに行ったことがあるのですが、
エレベータが奥にありすぎて、戸惑ったことがあります。
毎日利用するものですから、意外と大事ですよね。

[146: 匿名]

下層階はお見合い部屋が多い気がします麻布周辺は小規模マンションが乱立してますね

[147: 匿名さん]

お見合い部屋は多いですね。特に南、西はかなり厳しい感じです。カーテン閉めっぱなしで耐えるか、日照我慢して北を狙うかというとこでしょうか。我が家は、やはり所有権マンションに拘っており、湾岸系を筆頭として再検討してます。皆さんの感覚はいかがでしょうか？

[148: 物件比較中さん]

モデルルームをみてきました。
模型で周辺の建物を確認したところ、四方を囲まれていて、眺望は厳しいですね。
実際に現地でみても、希望の南側は日生のビルとマンションで最上階でもかなりの圧迫感がありそう。
東北、つまりエントランスの上は抜けていると言われましたが、目の前にはかなり古いビルが。北側の駐車場もどうなるのか心配。
立地的には良いと思いますが、眺望は望めないということで考えないといけませんね。
いまのマンションは完全に抜けているので、微妙。
クローゼットの造り方も下手で、かなりもったいない造り方。８０Ｃはこれないでしょって感じ。

[149: 匿名]

眺望を考えると西側の方が開けているようですね。ただ80～90平米の部屋がもっと選択肢にあればよかったのですが。確かにコーナーの部屋はもったいない造りですね。

[150: 匿名]

ここで眺望を望むなら高くても最上階。
低予算なら低層やむなしでしょ。

[152: 匿名]

70平米以上の部屋を探していますが、角部屋にするか、田の字型の部屋にするか悩んでいます。
角部屋はリビングのカウンタースペースがもったいない気がしまして…。
どちらがお買い得でしょうか？

[154: 匿名]

その理由は？

[155: 匿名さん]

152さん
私は角部屋のメリットの方がメリットがあるのではないかなと思います。
角部屋は片方にしかお隣さんがいないというのもありますし、窓も多いので
風の通りがいいですからね。角部屋の方が値段も高くなりますがそれなりに
メリットは多いかと思います。

[157: 匿名さん]

定借は避けた方が無難かと。
どうしても欲しければ中古で出てきたものを買い叩いた方がよっぽどいい。
定借のマンションは本当に売りにくいですから、足元見て買えますよ。

[158: 匿名さん]

そういうこと、絶対買わないで！

[159: 購入検討中さん]

同じ金額で所有権があればもちろん
そっちのほうがいいのでしょうが、
価格が魅力ですよね。
定借の中古が安いという意見もありましたが
探してみると結構新築の時の売り出しの値段より
高くなっているマンションも多いみたいで、
やっぱり最初から安いからでしょうか。
うちは子どもがいないですから財産を
残す必要もないし、この値段はかなり
魅力です。

[161: いつか買いたいさん]

定借物件でいまどき分譲時価格よりも高い価格で売買されたマンションってあるんですか？
鳥居坂は言うまでもなく、神宮も安くなっていますし、どこなのでしょう。

安いのは理由があって、それを飲める方には魅力的なのかも。

でもこの界隈って坂上こそ、って感じがしませんか？

[162: 匿名さん]

定借は確かに転売は厳しいかとは思いますが、最悪賃貸に出せばそれなりにまわるのではないでしょうかね。しかし、ここの立地は日照、眺望は絶望的ですね。