パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[61: 匿名]

そうだねー、例えば１ＬＤＫタイプで上層階角住戸となると、相当レアになるんで、
もしも用意されたら一部の好き者の間で争奪戦になるかもしれない（笑）
だいたい低層階で向きの良くない中住戸にされちゃうからね。
ＨＰに出てるのは東向き中住戸だね。

[62: 匿名さん]

1LDKは、大半が投資向けになりそうな悪寒。
ホストとかキャバ嬢ばっかりになったりして。

間取りを混在させるのは、売り主にとってリスク分散でしょうけど、
住もうと考えている買い手側にとっては、ちょっと複雑ですよね。

[63: 匿名さん]

この物件は、定期借地のメリットを上手く引き出していると思います。
立地、建物グレード、規模、なかなか非の打ち所が見当たりません。

>58さん
日暮里の大規模定借マンションは、まだ完売ではないらしいですよ。
ライバル会社の営業さんが、ガセ情報を流したのかな？
日暮里というイメージがちょっと引っかかりますが、
こちらも定借のメリットを上手く出していると思われます。
建物のグレードはずいぶんと違うようですが、
ここの半額近くで買えるとなると、ちょっと傾きそうになります（笑）。

>62さん
同感です。
我が家が今現在そうですが、居住者層があまりに違うと、トラブルの原因ですよね。
ゴミ捨てとか喫煙、子供、ペット、騒音など、火種は山のようにあります。
特にシングル世帯は、何かとやり玉にあげられることが多いですね。
管理人に注意されている若者？をよく見かけます。

[64: 匿名さん]

>この物件は、定期借地のメリットを上手く引き出していると思います。

その心は？

[66: 匿名さん]

＞＞５８さん
定期借地権付き物件の最大のメリットは所有権の物件に比べて価格が安い事、
デメリットは更地に戻す費用が必要な上、資産価値が低い。高齢期になってから
住戸を失う可能性があるなどがあげられる様ですね。
万が一売却を途中でしなくてはならなくなった場合、売却する時からあと何年と
制限があるので苦労するかもしれませんね。

[67: 購入検討中さん]

地代がまだ分からないから判断が難しいけど、リセールどうなんでしょ？やはり５０年だと短いし厳しいのでしょうか？

[68: 購入経験者さん]

定借というだけで、かなりマイナス。
地代の高低とか関係なく、足元見られて
買い叩かれたりする。やめておいたほうがいい。

あと定借自体、歴史が浅いのでなんとも言えないが、
年数が経てば経つほど、つまり期限に迫れば迫るほど、
無価値になる。

業者が宣伝しているようなヴィンテージマンションの
なら、３０年以上たっても普通に高額で売れたりする
だろう。定借の場合、この可能性がゼロ。

[69: 匿名さん]

そのとおり。定借はやめておきな。いいことないよ。

ちなみに、定借に関するデメリットは広尾ガーデンフォレストの
スレをみれば、繰り返し繰り返し記載されているので、そちらを
みるといいのではないかな。

なんで、定借を買う人がいるのか、自分には理解できません。

ちなみに、少し前に、1億円の所有権買うより、
7000万の定借＋3000万円の現金の方がいい、という書き込み
があったけれども、それもどうかね？

3000万円の現金を30年間、上手く運用できるかな？

[70: 匿名さん]

う～ん。けどシティタワー品川みたいな事例もあるし、一概に定借＝不人気とは言えないのでは。

[71: 匿名さん]

どうせマンションの資産価値なんて･･･って人には需要もあるよ。
家にかかるコストは安いほうが他に金をまわせるしね。

[72: 購入経験者さん]

そりゃ安くすれば人は来るに決まってる。
別に不動産に限った話じゃないけどな。

要はどれだけ下げさせられるかが問題なわけで、
人気があるかどうかと、どれだけ売主として利益が
上げられるか（損しないか）は別の次元の話だよ

[73: 匿名さん]

結局、値段次第ということですか。。。

まぁ、そりゃ、そうですよね。安ければ、買う。

高ければ、買わない（買えない）。

[74: 匿名さん]

リセールも相場より安く出せば売れる。つまり全ては地代次第。

[76: 匿名]

建物代にちょいプラスなら普通に買いだと思うよ。このくらいの建物なら50平米で3000万円はまずしないからそれに借地の前払いのプラス分なら。

[77: 匿名さん]

マンションの資産価値を問題視する人が地代や壊し料まで払っても、って思うかなぁ。

[78: 匿名さん]

定借はローンがつきにくいですからね。
新築分譲時は提携ローンがあると思うけど、中古になると市中の銀行では断られるか、金利優遇とか受けられないことが多いです。

[80: 匿名さん]

すみません、南麻布の魅力ってなんでしょうか？

ライフステージによっても違うのかもしれませんが、街の魅力って、住居選びにとても重要だと思うので。

[82: 匿名さん]

>80
ちょっと気の利いたお店（飲食店）があるけど落ち着いた雰囲気は残ってて、六本木などにも行きやすいけど、六本木ほどお高くないところが魅力でしょうか。ひとり暮らしの大人の男性が好むイメージあります。女性は麻布よりも代官山とか白金のほうが好きそう。

[83: 匿名]

神宮前とか、どうするんだろうね・・・

[84: 匿名さん]

>83
あっちはパークコート。
こことは客層が違いますよ。

[86: 匿名さん]

南麻布周辺のメリットの一つに、有名幼稚園（若葉会、みこころ幼稚園
愛育幼稚園、南部坂幼稚園等々）やpreschoolの豊富さが挙げられると
思います。有名な幼児教室も多いですね。

ただ、ちょっと検索しただけでも、preschoolは、初年度300万円
くらいかかりますね。需要があるというのが、ある意味恐ろしい…。

ABC International School Tokyo
　http://www.abcinternationalschool.com/

The Montessori School of Tokyo
　http://montessorijapan.com/

Willowbrook International School
　http://www.willowbrookschool.com/

[88: 匿名]

>>84
あ、いや、なんていうか、神宮前は定借のマイナス面が最大限に出ちゃってる物件かなと思って。
三井も勉強してるから、こちらはもっと現実的な価格で出してくると思う。ホームズだからという
だけじゃなくて、事業として地に足ついたものを目指すのではないかと。

[90: 匿名さん]

最近、この辺りのマンション販売が多ような気もするな。

[91: 匿名さん]

麻布に住みたいって人はいくらでもいるからね。

[92: 匿名さん]

86さん
有名幼稚園に入れたくて近隣にマンションを購入する人も多いそうですね。南麻布周辺の幼稚園だと
一番人気があるのはどこなんでしょうか。愛育幼稚園へ友人の子供が通っていますが、保育料が年間
42万円。2回にわけて支払う事も可能だそうですが、月々払うシステムではない様ですね。
有栖川公園が真横にあるし環境的にはすごくいい様です。人気がかなりありますが、徒歩通園可能な
地域に住んでいる人が優先的
な感じが毎年ある様です。

[93: 主婦さん]

私が幼い頃、学校環境のいいほうに住む理由で両親が引越しを決意してくれたことを思い出します。

その経験があるおかげで学校選択を中心に据えて物件選びをするご家庭のことは、とても良い判断のように思うときもありますね。今、親になって思うことはやはり同じことで、小学校をどこに通わせるか、これは近い時期に課題として逃れられないことですから、私も真剣にマンションを検討している次第です。

[94: 匿名さん]

年間42万円って保育園より安いですね。殺到するのもうなづけます。

[95: 匿名さん]

パークホームズシリーズは、何件か内覧したことがあるのですが、収納スペースが多めで良いと思います。

[96: 匿名]

今週から始まった物件説明会にいらっしゃった方がいれば感想を教えて下さい。

[97: 匿名さん]

地代はどれくらいでしょうか？

[98: 購入検討中さん]

昔の古川池を埋め立てた場所ですよね・・・
賃貸を考えれば価格は魅力的だけど、地震対策とか、どうなってるんだろう？

[99: 匿名]

数百年前に池だったからといって、特別なことはしていないでしょう。
震災前に、池を埋め立てた場所に立っているマンションを売却しました。
そこは液状化ﾘｽｸありだったので、今なら売るのがかなり難しいと
仲介業者から聞きました。よかったですねという業者もいた･･･。

[100: 匿名]

旧麻布区新網町は被害がひどかったとの記録あり。
気になるなら関東大震災被害を調べてください。
自分で過去の被害を見て判断するしかないでしょう。

[101: 匿名さん]

>86
>92

芸能人のお子様も結構、通われていますよね。
親が徒歩で見送りに来ることも結構あったりで、
土地柄を感じます。

[102: 匿名さん]

定借だから、買っちゃダメでしょ。どんなにへぼくても、所有者のほうがまし。

[104: 匿名]

説明会に行ってきました。
定借と所有権の５０年間総費用は定借が安いという予想で、所有権はいずれ建て替えの問題が
生じるという説明がありましたが、借地契約期間終了後、生きていれば買い替えや賃貸に
移動する必要があり、そこでは割高になる可能性があるでしょう？と、不都合なところを
隠す印象を受けました。
但し、震災前なら数百年前は池があった湿地帯だと知らされなかった可能性があり、今は土地の
歴史を数百年単位で理解して選べるのがﾒﾘｯﾄだと考えます。実際、昭和３０年代に池を埋立てた
場所の三井マンションは、その事実を重要事項説明や営業の口頭のどちらでも触れていなかったので、
個人的には大きな進歩だと評価します。（通知義務がない以上は気づかないほうが間抜けだったんでしょう）
第６代首相松方邸だったことや、現在の土地所有者が手放さないいい場所だというのが謳い文句ですが、
関東大震災当時のこの場所の被害状況を確認したいと思いました。

現地に行くと、駅からマンションまでの徒歩ルート近くを通る首都高がとても老朽化して見えました。
これから建築するマンションの安全性は問題ないと考えたいですが、首都高はおそらく埋立地の上に
あるので１９９５年の阪神高速のようになるかもしれないと思いながら見ました。万一高速が
倒壊しても、パークホームズの建物に影響しないであろう距離があることも確認してきました。
購入はこれから考えますが、人気が高いそうなので、こんなにぶつぶつ言う客は向こうが願い下げかも
しれませんね。

[105: 匿名さん]

人気物件の検討に参加できるようになったのは光栄なことだなーって思います。
頑張って貯金してきて良かったーって今ほんとにシミジミ。

＞95

収納の多さは助かります。たまたまですがパークホームズを希望に選んで良かったのかも。ほんと片付かない一家なんですよ恥ずかしながら。せっかく広めのところに住んでも全然それを生かせなくて。詰め込めむだけでもいいので収納場所の数と容積にはこだわりたいところです。

[106: 匿名]

地代はおいくら？

[107: 匿名]

１０４です。
地代、解体積み立てがそれぞれ１５０円/m2、１３０円/m2と聞きました。
少々高いと感じましたが、申し込みする方向で検討しています。

[108: 匿名]

投資用に買う方いませんか？

[109: 匿名]

転売は厳しいけど賃貸狙いの人ならいそうだね。地代も計算に入れて利回りどのくらいでしょ？

[110: 匿名さん]

地代入れた賃貸利回りはたぶん6％くらいだと思います。
麻布周辺は賃貸物件多いからこのへんは麻布の中じゃそこまで家賃高くないので。